1、21世纪高职高专规划教材物业管理系列物业管理物业管理概论概论（教学课件）（教学课件）王晓辉王晓辉 主编主编 清清 华华 大大 学学 出版社出版社北京交通大学出版社北京交通大学出版社v1. 什么是什么是物业管理职业资格考试物业管理职业资格考试？v 物业管理职业资格考试是国家劳动和社会保障部为物业管理职业资格考试是国家劳动和社会保障部为配合就业准入制度实施，对物业管理工作人员和准备配合就业准入制度实施，对物业管理工作人员和准备从事物业管理工作的人员举办的全国统一的职业资格从事物业管理工作的人员举办的全国统一的职业资格鉴定考试。对考试合格者颁发相应的职业资格证书。鉴定考试。对考试合格者颁发相应的职业
2、资格证书。v2. 物业管理职业资格共分几级物业管理职业资格共分几级？v 目目前，物业管理职业资格分为前，物业管理职业资格分为3级。分别是：物业级。分别是：物业管理员（国家职业资格管理员（国家职业资格4级）；助理物业管理师（国级）；助理物业管理师（国家职业资格家职业资格3级）；物业管理师（国家职业资格级）；物业管理师（国家职业资格2级）。级）。v 4. 物业管理职业资格考试的难度如何，通过是否容易？物业管理职业资格考试的难度如何，通过是否容易？v 物业管理员的考试相对容易，基本上认真听课和用功学习都会物业管理员的考试相对容易，基本上认真听课和用功学习都会通过。目前平均通过率为通过。目前平均通过率
3、为70%。v 5. 该证书是否国家承认？该证书是否国家承认？v 该证书由国家劳动和社会保障部颁发，受国家承认并在全行业该证书由国家劳动和社会保障部颁发，受国家承认并在全行业内推行内推行“持证上岗持证上岗”。v 6. 物业管理行业现状如何？物业管理行业现状如何？v 物业管理行业是一个新兴行业，发展前景广阔。自上世纪物业管理行业是一个新兴行业，发展前景广阔。自上世纪80年代引入中国以来得到了迅速发展，目前这个行业已经越来越年代引入中国以来得到了迅速发展，目前这个行业已经越来越得到社会和业主的认可和重视。得到社会和业主的认可和重视。v 7. 物业管理行业是否要物业管理行业是否要“持证上岗持证上岗”？
4、v 2003年年6月月8日颁布的日颁布的物业管理条例物业管理条例的第的第33条规定：条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。该条例同时在格证书。该条例同时在61条规定：物业管理企业聘用未取条规定：物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处行为，处5万元以上万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承
5、担赔偿责任。的，依法承担赔偿责任。v 8. 拿到物业管理职业资格证书是否容易找工作？拿到物业管理职业资格证书是否容易找工作？v 据统计，目前北京市物业管理所需专门人才就达到据统计，目前北京市物业管理所需专门人才就达到15万人，万人，但截止到但截止到04年年4月，物业管理持证人员才万余人。持证人月，物业管理持证人员才万余人。持证人员在人才市场供不应求，炙手可热。员在人才市场供不应求，炙手可热。v9. 物业管理员和管理师一般在物业公司担任何种职物业管理员和管理师一般在物业公司担任何种职位？薪资水平大约是多少？位？薪资水平大约是多少？v 物业管理员一般在物业公司的中层管理岗位任职，物业管理员一般在物
6、业公司的中层管理岗位任职，平均薪金平均薪金为为2000-2500元元/月；物业管理师一般在月；物业管理师一般在物业公司的高层管理岗位任职，平均薪金为物业公司的高层管理岗位任职，平均薪金为6000元元/月。月。v1、具备下列条件之一者，可申报国家物业管理员、具备下列条件之一者，可申报国家物业管理员（四级）职业资格鉴定：（四级）职业资格鉴定： v（1）连续从事本职业工作）连续从事本职业工作3年以上；年以上；v（2）取得本专业或相关专业中专以上学历证书者；）取得本专业或相关专业中专以上学历证书者；v（3）取得本职业五级职业资格证书后，从事本职业）取得本职业五级职业资格证书后，从事本职业工作工作2年以
7、上；年以上；v备注：以中等职业层次教育的本专业或相关专业的在备注：以中等职业层次教育的本专业或相关专业的在校生，允许在毕业前一年申报四级。校生，允许在毕业前一年申报四级。v 鉴定内容：鉴定内容：v 1职业道德基本守则和有关法规；职业道德基本守则和有关法规；v 2物业管理基础知识；物业管理基础知识；v 3物业的接管验收、物业管理档案的建立与管理；物业的接管验收、物业管理档案的建立与管理；v 4技能要求：房屋及其附属设备维护与管理、安全及环境技能要求：房屋及其附属设备维护与管理、安全及环境管理、物业管理常用文书的写作管理、物业管理常用文书的写作 。v 鉴定方式：鉴定方式：v 鉴定分理论考试和技能操
8、作考核；考试（考核）均采用鉴定分理论考试和技能操作考核；考试（考核）均采用闭卷笔试方式实行百分制，两门均达闭卷笔试方式实行百分制，两门均达60分以上者为合格；分以上者为合格；各等级理论考试为各等级理论考试为90分钟，技能操作考核为分钟，技能操作考核为120分钟。分钟。教材教材vv物业管理员物业管理员 ( 师师 ) 职业资格参考资料职业资格参考资料55.00v物业管理员物业管理员 ( 师师 ) 职业资格培训教程（基础知识职业资格培训教程（基础知识/员级员级/助理级助理级/师级）师级）22.00/20.00/20.00/20.00v物业管理员物业管理员 ( 师师 ) 职业鉴定考试指南职业鉴定考试指
9、南 12.50v物业管理员物业管理员 ( 师师 ) 标准标准 10.00报名网站：厦门认证网报名网站：厦门认证网 www.xmrz.orgv2、具备下列条件之一者，可申报国家助理物业管理、具备下列条件之一者，可申报国家助理物业管理师（三级）职业资格鉴定：师（三级）职业资格鉴定： v（1）连续从事本职业工作）连续从事本职业工作6年以上；年以上；v（2）取得本专业或相关专业大专以上学历者；）取得本专业或相关专业大专以上学历者；v（3）非本专业或相关专业大专以上学历，需从事本）非本专业或相关专业大专以上学历，需从事本职业工作职业工作2年以上；年以上；v（4）具有硕士研究生以上学历者；）具有硕士研究生
10、以上学历者；v（5）取得本职业四级职业资格证书后，从事本职业）取得本职业四级职业资格证书后，从事本职业工作工作3年以上；年以上；v备注：以大专以上层次教育的本专业或相关专业的在备注：以大专以上层次教育的本专业或相关专业的在校生，允许在毕业前一年申报三级。校生，允许在毕业前一年申报三级。v3、具备下列条件之一者，可申报国家物业管理师、具备下列条件之一者，可申报国家物业管理师(二二级级)职业资格鉴定：职业资格鉴定： v（1）连续从事本职业工作）连续从事本职业工作10年以上；年以上；v（2）获得本专业或相关专业大专证书后，并继续从）获得本专业或相关专业大专证书后，并继续从事本职业工龄满事本职业工龄满
11、5年；年；v（3）获得本专业或相关专业本科证书后，并继续从）获得本专业或相关专业本科证书后，并继续从事本职业工龄满事本职业工龄满3年；年；v（4）获得本专业或相关专业硕士证书，并继续从事）获得本专业或相关专业硕士证书，并继续从事本职业工龄满本职业工龄满1年；年；v（5）取得本职业三级职业资格证书后，并继续从事）取得本职业三级职业资格证书后，并继续从事本职业工龄满本职业工龄满2年。年。v报名网站：福建省建设执业资格注册管理中心报名网站：福建省建设执业资格注册管理中心 一个村里两个青年一同开山，一个把石块砸成石子运到路边，卖给一个村里两个青年一同开山，一个把石块砸成石子运到路边，卖给建房的人；一个
12、直接把石块运到码头，卖给杭州的花鸟商人。因为这儿建房的人；一个直接把石块运到码头，卖给杭州的花鸟商人。因为这儿的石头总是奇形怪状，他认为卖重量不如卖造型。三年后，卖怪石的青的石头总是奇形怪状，他认为卖重量不如卖造型。三年后，卖怪石的青年成为镇上第一个盖起大房的人。年成为镇上第一个盖起大房的人。 后来，不许开山，只许种树，于是这儿成了果园。每到收获季节后来，不许开山，只许种树，于是这儿成了果园。每到收获季节，漫山遍野的鸭梨招来八方商客。他们把堆积如山的梨子成筐成筐地，漫山遍野的鸭梨招来八方商客。他们把堆积如山的梨子成筐成筐地运往北京和上海，还有发往国外。因为这儿的梨，汁浓肉脆，香甜无运往北京和上
13、海，还有发往国外。因为这儿的梨，汁浓肉脆，香甜无比。就在村上的人为鸭梨带来的小康日子欢呼雀跃时，曾卖过怪石的比。就在村上的人为鸭梨带来的小康日子欢呼雀跃时，曾卖过怪石的人编制果筐。因为他发现，来这儿的客商不愁挑不到好梨子，只愁买人编制果筐。因为他发现，来这儿的客商不愁挑不到好梨子，只愁买不到盛梨子的筐。五年后，他成为第一个在城里买房的人。不到盛梨子的筐。五年后，他成为第一个在城里买房的人。 再后来，一条铁路从这儿贯穿南北，这儿的人上车后，可以再后来，一条铁路从这儿贯穿南北，这儿的人上车后，可以北到北京，南抵九龙。小镇对外开放，果农也由单一的卖果开始北到北京，南抵九龙。小镇对外开放，果农也由单一
14、的卖果开始发展果品加工及市场开发。就在一些人开始集资办厂的时候，那发展果品加工及市场开发。就在一些人开始集资办厂的时候，那个人又在面向铁路的一块岩壁上刻下几个字。坐火车经过这儿的个人又在面向铁路的一块岩壁上刻下几个字。坐火车经过这儿的人，在欣赏美景时，会醒目地看到四个大字：人，在欣赏美景时，会醒目地看到四个大字：可口可乐可口可乐。据说这。据说这是几百里山川中惟一的一个广告，那道墙的主人凭这座墙，每年是几百里山川中惟一的一个广告，那道墙的主人凭这座墙，每年又有四万元的又有四万元的额外收入。额外收入。 某公司老板听到这个故事，他被主人公罕见的商业化头脑某公司老板听到这个故事，他被主人公罕见的商业化
15、头脑所震惊，当即决定寻找这个人。当找到这个人的时候，他正在所震惊，当即决定寻找这个人。当找到这个人的时候，他正在自己的店门口与对门的店主吵架，因为他店里的一套西装标价自己的店门口与对门的店主吵架，因为他店里的一套西装标价元的时候，对门就同样的西装给标价元；他标价元的时候，对门就同样的西装给标价元；他标价元的时候，对门就标价元的时候，对门就标价 元。一月下来，他仅批发元。一月下来，他仅批发出套西装，而对门却批发出套。看到这种情形，出套西装，而对门却批发出套。看到这种情形，公司公司老板老板对这个人非常失望。当他弄清真相之后，立即决定以高薪对这个人非常失望。当他弄清真相之后，立即决定以高薪聘请他，因
16、为对门的那个店也是他的。聘请他，因为对门的那个店也是他的。 其实其实赚钱并不难赚钱并不难，只只需要一点点智慧需要一点点智慧就够了。就够了。内 容 简 介v 本书是经国家教育部高职高专教育教材研究与编审委员会评选、审定的21世纪高职高专规划教材，是以现代物业管理为出发点，依据理论与实务相结合的原则，紧密联系我国物业管理改革和发展的实际，在积极吸收国内外物业管理的新经验、新成果、新理念的基础上编写的物业管理类专业的专业课教材。书中从物业管理岗位必备的知识与能力出发，在简要介绍有关物业管理基础理论的同时，重点按物业服务程序对物业管理实务工作的内容、方法、标准与要求做了全面系统的介绍。内容包括：物业管
17、理概述、物业管理组织与制度、物业管理招标与投标、物业管理合同、物业租赁管理、物业管理的前期介入与管理、物业管理常用文书的拟写及档案管理、房屋维修与养护管理、设备设施维修管理、物业安全与环境管理、专项物业管理与服务、物业企业的财务管理、物业管理中的投诉与处理、物业保险与物业服务企业等。内内 容容 简简 介介v 本书内容深入浅出，简明适用，有较强的实践本书内容深入浅出，简明适用，有较强的实践性，较充分地反映了现代物业管理领域的新进展。性，较充分地反映了现代物业管理领域的新进展。书中采用示范文本等实例的方法展现了物业管理实书中采用示范文本等实例的方法展现了物业管理实务的有关内容、方法、标准和要求，利
18、于培养读者务的有关内容、方法、标准和要求，利于培养读者分析和解决物业管理问题的实践工作能力。分析和解决物业管理问题的实践工作能力。v 本书可供高职高专、成人高校及本科院校举办的本书可供高职高专、成人高校及本科院校举办的“二级二级”职业技术学院物业管理、房地产经营与估职业技术学院物业管理、房地产经营与估价、社区管理及相关专业开设本门课程的学生使用，价、社区管理及相关专业开设本门课程的学生使用，也可作为物业管理者自学和培训的参考教材。也可作为物业管理者自学和培训的参考教材。物流与物业物流与物业v 物流物流(logistics)(logistics)是指利用现代信息技术和设备，将物品是指利用现代信息
19、技术和设备，将物品从供应地向接收地准确的、及时的、安全的、保质保量的、从供应地向接收地准确的、及时的、安全的、保质保量的、门到门的合理化服务模式和先进的服务流程。物流是随商品门到门的合理化服务模式和先进的服务流程。物流是随商品生产的出现而出现，随商品生产的发展而发展，所以物流是生产的出现而出现，随商品生产的发展而发展，所以物流是一种古老的传统的经济活动。一种古老的传统的经济活动。v 物业物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大
20、厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。库等多种物业形式。第第1章章 物业管理概述物业管理概述v 【内容摘要】本章主要介绍物业、物业管理的概念及特征，【内容摘要】本章主要介绍物业、物业管理的概念及特征，物业管理的基本原则、主要内容、服务质量标准以及物业管理物业管理的基本原则、主要内容、服务质量标准以及物业管理人员应当具备的
21、素质。人员应当具备的素质。v 【学习目标】通过本章学习，使学生在理论知识方面能够【学习目标】通过本章学习，使学生在理论知识方面能够理解物业、物业管理的概念及特征；熟悉物业管理的主要内容；理解物业、物业管理的概念及特征；熟悉物业管理的主要内容；掌握物业管理的基本原则、服务质量标准以及物业管理人员应掌握物业管理的基本原则、服务质量标准以及物业管理人员应当具备的各项素质。为以后各章的更深入更细致的学习奠定理当具备的各项素质。为以后各章的更深入更细致的学习奠定理论基础。在技能方面能够结合物业管理工作内容与职业特色，论基础。在技能方面能够结合物业管理工作内容与职业特色，树立树立“管理即服务管理即服务”的
22、理念；能利用物业管理相关法律知识、的理念；能利用物业管理相关法律知识、服务标准对物业服务企业的管理服务状况作出正确的评价；能服务标准对物业服务企业的管理服务状况作出正确的评价；能够坚守职业道德，不断提升自己的专业及综合素质，明辨是非，够坚守职业道德，不断提升自己的专业及综合素质，明辨是非，依法处理物业管理过程中暴露出来的一些矛盾与问题。依法处理物业管理过程中暴露出来的一些矛盾与问题。1.1 物业与物业管理v 1.1.11.1.1物业物业v 1 1物业的概念物业的概念v “ “物业物业”一词源于我国港、澳特别行政区地一词源于我国港、澳特别行政区地方方言中对单元性房地产的称谓。如香港房地产方方言中
23、对单元性房地产的称谓。如香港房地产法中称：法中称：“物业是单元性房地产，一住宅单位是物业是单元性房地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业故物业可大可小，大物业可分割为小物业”。在英。在英语国家，语国家，“物业物业”一词为一词为“Real Estate”, “Real Estate”, “Real Property“Real Property，或，或“Estate”, ”Property“Estate”, ”Property“，含义为，含义为“财产财产”、“资产资产”、“拥有物拥有物”、“
24、房地产房地产”等，是一个较等，是一个较为广义的范畴。为广义的范畴。1.1 物业与物业管理v 1.1.11.1.1物业物业v 1 1物业的概念物业的概念v 而现实中我们所称的而现实中我们所称的“物业物业”是一种狭义范畴，是一种狭义范畴，是指单元性的房地产。从是指单元性的房地产。从物业管理的角度来讲，的角度来讲，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益房地产以及依托于该实体上的权益。v从物业的概念可以看出，物业包含以下四个基本要从物业
25、的概念可以看出，物业包含以下四个基本要素。素。v (1) (1) 已建成投入使用或已经可以投入使用的各类已建成投入使用或已经可以投入使用的各类建筑物。建筑物。v（2 2）与建筑物相配套的设备与设施。）与建筑物相配套的设备与设施。v（3 3）相关场地。）相关场地。v（4 4）依托于上述实体上的权益。）依托于上述实体上的权益。v（2）设备。即主要用于专门使用方面的，与建筑）设备。即主要用于专门使用方面的，与建筑物相配套的各种设备，如电梯、空调等。物相配套的各种设备，如电梯、空调等。v（3）设施。即主要用于公共使用方面的，与建筑）设施。即主要用于公共使用方面的，与建筑物相配套的各种设施。具体包括给排
26、水管线、消防物相配套的各种设施。具体包括给排水管线、消防管线等。管线等。v（4）场地。即建筑物规划红线范围内的所有土地，）场地。即建筑物规划红线范围内的所有土地，包括建筑物占用地块，建筑物周围空地、绿地，小包括建筑物占用地块，建筑物周围空地、绿地，小区范围内交通道路等。区范围内交通道路等。v（5）权益。即物业的物权，物权是指权利人依）权益。即物业的物权，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权所有权、用益物权和担保物权。物业的权属主要。物业的权属主要有土地的所有权、土地的使用权和房屋的所有权、有土地的所有权、
27、土地的使用权和房屋的所有权、房屋的使用权、物业的相邻权。其中业主的建筑房屋的使用权、物业的相邻权。其中业主的建筑物区分所有权和相邻权是物业管理的法律基础。物区分所有权和相邻权是物业管理的法律基础。社会之所以要求有物业管理，其中一个很重要的社会之所以要求有物业管理，其中一个很重要的原因就是产权多元化后需要对共同部分进行管理。原因就是产权多元化后需要对共同部分进行管理。 20102010年年1 1月，历时月，历时5 5年、耗资年、耗资1515亿美元的全球最高大楼亿美元的全球最高大楼迪拜塔建成。这座迪拜塔建成。这座160160层的摩天大楼高达层的摩天大楼高达828828米，可容纳米，可容纳1.21.
28、2万人，内设万人，内设5757部世界最快的电梯。部世界最快的电梯。 20042004年建成的台北年建成的台北101101大厦大厦, ,共共101101层层, ,高高509509米米, , 吉隆坡双子塔吉隆坡双子塔, ,高高452452米米,88,88层层,1998,1998年完工年完工, ,也是世界上也是世界上最高的双子塔最高的双子塔. . （世界最高建筑前十名中（世界最高建筑前十名中, ,有六个位于中国和中国香有六个位于中国和中国香港）港） 世界最深的建筑是位于南非的约翰内斯堡以西的矿井世界最深的建筑是位于南非的约翰内斯堡以西的矿井, , “西部深井黄金矿区西部深井黄金矿区”, ,其中其中2
29、 2号号,3,3号井深度超过三千五百号井深度超过三千五百米米, ,是人类建筑所能到达的最深处是人类建筑所能到达的最深处 迪拜塔迪拜塔 迪拜塔共有迪拜塔共有160160层，内设层，内设有住宅、办公室和豪华酒有住宅、办公室和豪华酒店。人们可到店。人们可到122122楼的餐厅，楼的餐厅，边欣赏海拔边欣赏海拔440440米的壮丽景米的壮丽景色，边享受世界各地美食。色，边享受世界各地美食。123123层的高层大堂设有健身层的高层大堂设有健身室和室内泳池，没有恐高室和室内泳池，没有恐高症的人还可以挑战露天泳症的人还可以挑战露天泳池。塔旁的迪拜喷泉以池。塔旁的迪拜喷泉以275275米的破纪录水柱吸引世人米的
30、破纪录水柱吸引世人目光。目光。 世界最高的迪拜塔除了世界最高的迪拜塔除了高度挑战极限，并拥有世高度挑战极限，并拥有世界最高、最快的界最高、最快的“智能型智能型”电梯，一分钟内就可达到电梯，一分钟内就可达到第第124124层的世界最高室外观层的世界最高室外观景台。景台。 台北台北101101大厦大厦吉隆坡双子塔吉隆坡双子塔现代高科技环保建筑现代高科技环保建筑v2.物业的分类物业的分类v 根据不同的分类标准，可将物业进行不同的分类。这里主要根据不同的分类标准，可将物业进行不同的分类。这里主要根据物业的使用功能的不同，可以将物业分成以下根据物业的使用功能的不同，可以将物业分成以下5 5类：类：P4P
31、4v （1 1）居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、）居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。度假村等。v （2 2）办公物业。主要是供企事业单位使用的各类写字楼、办）办公物业。主要是供企事业单位使用的各类写字楼、办公楼等。公楼等。v （3 3）商业物业。包括综合楼、商场、购物中心、宾馆酒店、）商业物业。包括综合楼、商场、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等。康乐场所等。v （4 4）工业物业。包括生产厂房、工业园区、仓库、货场等。）工业物业。包括生产厂房、工业园区、仓库、货场等。v （5 5）其他用途的物业。如交通运输、邮政通信、广播电视、）其他用途的物业。如交通运输
32、、邮政通信、广播电视、医院、学校、公园、体育场馆等。医院、学校、公园、体育场馆等。v 不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和要求。要求。居住物业居住物业多层公寓系列多层公寓系列杭州桂花城合肥桂花园北京百合公寓居住物业居住物业高层公寓系列高层公寓系列杭州春江花月杭州绿园杭州深蓝广场上海绿城居住物业居住物业度假公寓系列度假公寓系列千岛湖度假公寓舟山长峙岛项目海南陵水项目居住物业居住物业别墅系列别墅系列杭州桃花源杭州玫瑰园长沙青竹园居住物业居住物业平层官邸系列平层官邸系列杭州留庄湖州御园新昌玫瑰园绍兴玉园平层官邸系列是绿城2007年向市场推出的新
33、一代高端产品。居住物业居住物业v 大型社区系列大型社区系列v海宁百合新城v杭州翡翠城v杭州蓝庭商业物业系列余姚中国裘皮城义乌天元滨江国际浦江恒昌财富广场海宁百合新天地写字楼系列杭州中田大厦杭州地税大楼杭州网通综合楼绿城金桂大厦平海国际商务中心杭州华夏银行江干区政府其他用途的物业其他用途的物业公建物业系列杭州图书馆新馆杭州城市规划展览馆绿城育华学校浙江绿城医院西溪湿地博物馆v3.物业与房地产、不动产的联系和区别物业与房地产、不动产的联系和区别v 在现实生活中，在现实生活中，“物业物业”、“房地产房地产”、“不不动产动产”三个概念常常交替使用，并由此产生了对三个概念常常交替使用，并由此产生了对这三
34、者理解和使用上的混乱，但这三个概念既有这三者理解和使用上的混乱，但这三个概念既有联系，又有区别。联系，又有区别。v1 1）联系）联系v 物业物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益（如上的权益（如所有权、使用权、抵押权所有权、使用权、抵押权）。）。侧重于指权益。侧重于指权益。v 房地产房地产：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上
35、的权益。也即实体和依托于物质实体上的权益。也即指以土地和房屋作为物质指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。存在形态的财产。物质形态和权益并重。物质形态和权益并重。v不动产不动产：是指依自然性质或法律规定是指依自然性质或法律规定不可移动不可移动的土地、的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。也即体和依托于物质实体上的权益。也即指土地以及附着在指土地以及附着在土地上的人工构筑物。土地上的人工构筑物。侧重于指物质形
36、态侧重于指物质形态v3.物业与房地产、不动产的联系和区别物业与房地产、不动产的联系和区别（2 2）区别）区别v称谓领域不同。称谓领域不同。v房地产房地产一般是广义上的对房屋开发、建设、销售等方一般是广义上的对房屋开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常用的概念；面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常用的概念；v不动产不动产一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；该项财产实物形态的不可移动性；v物业物业一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑及其附着物的使用、管
37、理、服务而言的概念。建筑及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。v适用范围不同。适用范围不同。v 房地产房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；v 不动产不动产一般在法律范畴使用，用以研究该类型财产的权益特性一般在法律范畴使用，用以研究该类型财产的权益特性和连带的经济法律关系；和连带的经济法律关系；v 物业物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段针对使用功能而言的房地产，一般是指
38、具体的房服务这一阶段针对使用功能而言的房地产，一般是指具体的房地产。地产。v4.物业的特征P4（1 1）固定性）固定性（2 2）耐久性）耐久性（3 3）多样性）多样性（4 4）高值性）高值性（5 5）权益性）权益性v1.1.2 物业管理物业管理v1 1物业管理的概念物业管理的概念v物业管理物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
39、物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。v上述物业管理的概念可以分解为以下几个要点。上述物业管理的概念可以分解为以下几个要点。v物业管理的物业管理的对象是物业对象是物业，包括已建成并投入使用的，包括已建成并投入使用的房屋建筑物、配套设施设备及附属场地。房屋建筑物、配套设施设备及附属场地。v实施物业管理，必须是具有实施物业管理，必须是具有法人资格法人资格的，并经政府的，并经政府有关部门注册认可的专业化的管理组织有关部门注册认可的专业化的管理组织物业服务物业服务企业或专业服务公司。企业或专业服务公司。v物业管理是集物业管理是集管理、经营、服务管理、经营、服务于一体的综合性管于一体的综合性管理和服
40、务。物业理和服务。物业管理的对象是物业，其服务的对象是管理的对象是物业，其服务的对象是人人。物业管理所提供的服务是有偿服务，要合理收费，。物业管理所提供的服务是有偿服务，要合理收费，实现以业养业。实现以业养业。v物业管理的宗旨和目标是以现代化的技术和经营管物业管理的宗旨和目标是以现代化的技术和经营管理手段为广大业主服务，创造安全、方便、整洁、舒理手段为广大业主服务，创造安全、方便、整洁、舒适的居住和工作环境，实现经济效益、社会效益和环适的居住和工作环境，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调统一和同步提高。境效益的协调统一和同步提高。v就法律属性而言，物业管理是具有就法律属性而言，物业管理是具
41、有中介性质中介性质的管理，的管理，通过物业服务合同，规定相关各方的权利和义务。通过物业服务合同，规定相关各方的权利和义务。v 2.2.物业管理的性质物业管理的性质v 物业管理属于物业管理属于第三产业第三产业，是一种服务性行业。其性质比较明确，是一种服务性行业。其性质比较明确，主要是主要是“服务性服务性”的，寓管理、经营于服务之中。的，寓管理、经营于服务之中。统计局印发三次产业划分规定统计局印发三次产业划分规定 第一产业第一产业是指农、林、牧、渔业。是指农、林、牧、渔业。 第二产业第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。业，
42、建筑业。 第三产业第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理
43、和社会组保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。织，国际组织。 v3物业与物业管理的联系物业与物业管理的联系v物业管理物业管理是对现有是对现有物业物业进行管理。如果没有物业，进行管理。如果没有物业，物业管理就失去了实施对象，物业管理也就无从谈物业管理就失去了实施对象，物业管理也就无从谈起。起。v物业管理可以延长物业的使用寿命，使物业保值、物业管理可以延长物业的使用寿命，使物业保值、增值。物业借助于管理使其保持良好的使用功能。增值。物业借助于管理使其保持良好的使用功能。v对于开发商而言，良好的物业管理是房屋销售的对于开发商而言，良好的物业管理是房屋销售的利器，是对房屋
44、销售的有力支持。因此，许多开发利器，是对房屋销售的有力支持。因此，许多开发商将物业管理看做是销售的后续环节。商将物业管理看做是销售的后续环节。v4 4物业管理的起源及在我国的发展物业管理的起源及在我国的发展v（1 1）物业管理起源于英国。物业管理起源于英国。v（2 2）我国大陆物业管理的产生与发展我国大陆物业管理的产生与发展 P5 P54 4物业管理的特点物业管理的特点P6u(1)(1)覆盖面广覆盖面广u(2)(2)服务性强服务性强u(3)(3)专业化专业化 组织机构的专业化组织机构的专业化 管理人员的专业化。管理人员的专业化。 管理手段的专业化。管理手段的专业化。 管理技术和方法的专业化。管
45、理技术和方法的专业化。u(4) (4) 业主处于主导地位业主处于主导地位u(5) (5) 物业管理与社区管理相结合物业管理与社区管理相结合或物业管理的特性或物业管理的特性v(1) (1) 物业管理的社会化：物业管理的社会化：适应社会化大生产专业分工适应社会化大生产专业分工的需求，需要全社会的参与、监督。的需求，需要全社会的参与、监督。v(2) (2) 物业管理的专业化：物业管理的专业化：专门的组织机构专门的组织机构 专业从业人员专业从业人员 专业的管理技术专业的管理技术v(3) (3) 物业管理的企业化：物业管理的企业化： 物业管理机构必须根据国家法规成立和运作物业管理机构必须根据国家法规成立
46、和运作 物业管理机构是根据现代企业制度运作物业管理机构是根据现代企业制度运作v(4) (4) 物业管理的经营性：物业管理的经营性： 物业管理机构是经营主体。物业管理机构是经营主体。 物业管理实行有偿服务物业管理实行有偿服务 在市场获取合理利润在市场获取合理利润1.1.3 物业管理物业管理与传统房地产管理的关系与传统房地产管理的关系P7v 1.1.3.1 物业管理物业管理与传统房地产管理的联系与传统房地产管理的联系（1）从管理对象上看，二者都是对房地产的管理，内容上有许多）从管理对象上看，二者都是对房地产的管理，内容上有许多相似之处。相似之处。 物业管理的对象是物业，即对单元性房地产的管理，而房
47、物业管理的对象是物业，即对单元性房地产的管理，而房地产的管理对象则是房产和地产。地产的管理对象则是房产和地产。（2）物业管理是从传统的房地产管理中独立出来、并加以发展的。）物业管理是从传统的房地产管理中独立出来、并加以发展的。 随着经济体制改革的不断深入，传统的福利型、行政性的房地随着经济体制改革的不断深入，传统的福利型、行政性的房地产管理体制已日益不适应社会经济发展的需要，因此，就迫切产管理体制已日益不适应社会经济发展的需要，因此，就迫切需要用新的管理体制来推动房地产管理体制的改革。而物业管需要用新的管理体制来推动房地产管理体制的改革。而物业管理的引进，则是对房地产管理新发展的最好概括。可以
48、说，物理的引进，则是对房地产管理新发展的最好概括。可以说，物业管理是从旧的房地产管理体制中发展出来的，是房地产业的业管理是从旧的房地产管理体制中发展出来的，是房地产业的延伸和发展。延伸和发展。1.1.3 物业管理物业管理与传统房地产管理的关系与传统房地产管理的关系P71.1.3.2 物业管理物业管理与传统房地产管理的与传统房地产管理的区别区别v1. 1. 管理体制不同管理体制不同v2. 2. 管理内容不同管理内容不同v3. 3. 管理机制不同管理机制不同v4. 4. 管理手段不同管理手段不同v5. 5. 所管房屋的产权结构不同所管房屋的产权结构不同1.1.3 物业管理物业管理与传统房地产管理的
49、区别与传统房地产管理的区别P7 物业管理物业管理传统房产管理传统房产管理1 1 物业权属物业权属多元产权（个人产权为主）多元产权（个人产权为主）单一产权（国家产权）单一产权（国家产权）2 2 管理模式管理模式 市场经济管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式计划经济管理模式3 3 管理手段管理手段 经济、法律手段经济、法律手段行政手段行政手段4 4 管理实体管理实体 物业管理专业企业物业管理专业企业政府房产管理部门政府房产管理部门5 5 管理性质管理性质 有偿服务有偿服务福利性服务福利性服务6 6 管理行为管理行为 企业行为企业行为政府行为政府行为7 7 管理关系管理关系 服务、被服务的关系服
50、务、被服务的关系管理、被管理的关系管理、被管理的关系8 8 管理形式管理形式 社会化、专业化统一管理社会化、专业化统一管理 分散的单门管理分散的单门管理9 9 管理方针管理方针 以业养业以业养业以租养房以租养房1010 管理内容管理内容 多功能全方位多功能全方位管理修房，内容单一管理修房，内容单一1111 管理费用管理费用 管理服务费为主管理服务费为主低租金和大量财政补贴低租金和大量财政补贴1212 管理理念管理理念 为业主、使用人服务为业主、使用人服务管理住、用户管理住、用户1.2 物业管理的主要内容P241.2.1按提供服务的性质和方式划分1 1常规性的公共服务常规性的公共服务v1 1）房
