1、2013年年本次定位规划地块面积：约1000亩UN-大型企业研发中心（基地）大型企业研发中心（基地）虚拟制造中试 科技研发论坛旅游教育一一. 定位规划的理想模型定位规划的理想模型核心核心功能功能综合服务会议旅游短期居住人才培训参观实践金融服务法律服务信息服务专业服务辅助辅助功能功能实体功能区实体功能区商服商服配套区配套区展示展示博览区博览区实体功能区实体功能区研发研发办公区办公区研发办公楼综合办公楼中试楼综合性展览馆专业性展览馆企业展览馆实体功能区实体功能区高星级酒店酒店式公寓独立商业平台平台功能功能实体功能区实体功能区会所会所办公区办公区研发大学/学院课题组专业研究机构科学家研究室政府支持的
2、研究机构跨国企业研发部门民营公司研发总部跨国企业产品展示中心民营公司产品展示中心机构/学院成果展示中心展示园区“活体”展示场馆性展示活动性展示总部办公楼总部会所相关服务性企业:如旅行社公关公司教育培训机构金融机构律师楼信息科技公司交易平台认证机制中心价格发布中心产品采购中心信息交流中心国际发展研究中心国际发展研究中心国 际 研 发 成 果 交 流 中 心国 际 研 发 成 果 交 流 中 心国 际 研 发 应 用 示 范 中 心国 际 研 发 应 用 示 范 中 心经济效益经济效益p土地价值p地产价值p税收收益社会效益社会效益p地区繁荣p提升影响力p带动就业p创造和谐社会p实现项目综合效益最大
3、化p拓展地区发展新战略空间p打造区域新的经济增长点p探索国家可持续发展之路综综合服合服务务科普科普教教育育科技旅游科技旅游科技科技论坛论坛生生态态宜居宜居科技科技研发研发研发功能研发功能人才培人才培训训功能模块产品模块研发功能研发功能引入国际国内最高级别的实验室、科技人才到园区进行日常性、阶段性的研发设计和科技攻关，打造浓厚的学术氛围，成为全球专业人事的“麦加”。在园区内，科技人员可进行虚拟制造，同时园区开辟专门的区域可供科技成果实验，实现 “研发设计-虚拟制造-中试”的高端产业链。展示功能展示功能定期举办高水准的专业论坛，成为生态科技、环境保护及其相关领域论坛举办的首选地。旅游功能旅游功能项
4、目的生态科技与原生态的岛屿景观有机整合，成为“科技旅游”的最佳景点，在园区内游客能够“看到、听到、闻到、吃到”生态科技和环境保护所的成果，全身心的科技感受是不可复制的。交易平台交易平台通过企业的聚集，定期的交易博览会，使项目成为绿色产品的价格形成基地及信息传导中心。科普功能科普功能最先进的生态科技园区将成为全国性的科普基地，提高生态科技、环境保护在全国乃至全世界人民中的关注度、从而激发全人类去维护生态环境。综合服务功能综合服务功能金融、法律、商业、知识产权保护等机构共同保障和维护园区的日常及专业运作。生态宜居生态宜居生态环境及生态科技共同打造的宜居生活体验区。高价值地块中价值地块中价值地块低价
5、值地块高价值地块高价值地块: :项目开阔沿湖地带，具有广泛的湖景视野,在利用湖景资源上,有最宽阔湖景资源的观湖优势。中价值地块中价值地块: :项目地块湖景地区，但湖景视野不是十分开阔,观湖效果略逊，景观资源相对较多。低价值地块低价值地块: :项目地块内陆地区,资源上拥有山地资源，无湖景资源，是项目地块中资源相对较差的版块。研发基地区（400亩）博览展示区（100亩）研发会所区（300亩）酒店商业区（200亩）物业占地面积容积率单套面积（ ）体量配比（）研发办公200亩0.320030040000研发办公200亩0.360080040000总计400亩80000研发办公区研发办公区多层次的绿化和
6、景观，营造办公企业的独享专属花园领地，在静谧、自然的生态办公环境中，企业商务活动的优越性凸显，提升企业品位。物业占地面积容积率单套面积（）体量配比（）配套会所300亩50070060000总计300亩60000研发会所区研发会所区考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点物业占地面积容积率体量配比（）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000酒店主题部分,突出地标性/视觉效果或考虑结合水景处理,从环湖位置都可观赏异国风情, 色彩与环境处理建筑标识处理,高耸的局部形态.酒店主体部分营造建议酒店主体部分营造建议建筑标识性的特点,形成视觉冲击建筑风格采用异国风情建筑,区别当地的现代风格
7、建筑形态高星级酒店及商业配套高星级酒店及商业配套SPA餐饮酒吧区特色主题会议包括大型室内外会议物业占地面积容积率体量配比（）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000高星级酒店及商业配套高星级酒店及商业配套酒店主体部分功能建议物业占地面积容积率体量配比（）展览中心100亩0.320000总计100亩20000展示博览区展示博览区风格与研发办公区保持一致，从立面、功能等多角度体现生态、可持续发展的展示窗口（具体参见后文生态建筑模型）。组团组团面积产权产权经营模式经营模式展览区综合性展馆100亩整栋产权持有，租赁运营专业性展馆整栋产权持有自主经营，部分常年展示中心出租经营企业展馆
8、整栋全部销售/定制开发研发区研发办公楼400亩整栋/整层定制开发、销售、租赁综合办公楼分割单元销售、租赁中试楼整栋/整层定制开发、销售、租赁会所区总部办公300亩整栋销售总部会所整栋销售配套区酒店200亩整栋与商业经营管理公司合作经营酒店式公寓单元销售后由酒店管理公司经营商业（滨江商业）整栋产权持有，合作经营千岛湖的产业/商业开发现状旅游业农渔业地产开发对生态或土地资源的直接利用或简单开发买卖交易平台未来方向新商业模式（传统行业、新兴产业、现代营销概念整合）授人以鱼，不如授人以渔产业产业农业农业旅游业开发旅游业开发房地产投资房地产投资产业链开发产业链开发产值26.1亿元30.7亿元15.2亿元
9、？（详见下文商业模式研究）年增长率12.8%22.3%29.5%淳安县淳安县2008年各产业效益比对年各产业效益比对它山之石：案例借鉴成片区域开发项目启动区确定案例分析武汉王家墩CBD启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 武汉王家墩武汉王家墩CBDCBD位于武汉市汉口位于武汉市汉口几何中心的王家墩地区，占地几何中心的王家墩地区，占地2.672.67平方公里，东接青年路平方公里，东接青年路, ,南临建设南临建设大道，西北与城市交通中环线发展大道，西北与城市交通中环线发展大道和汉西路相连，是进入武汉市大道和汉西路相连，是进入武汉市区的门户和连接武汉城市各功能的区的门户和连接武汉城市各功能的中心枢纽
10、。（开发商：泛海集团）中心枢纽。（开发商：泛海集团）启动区基本指标：启动区基本指标：1 1、占、占 地：地：63.9763.97公顷公顷2 2、建筑总量：、建筑总量：118118万平米万平米3 3、开发周期：、开发周期：5 5年年4 4、物业类型：综合物业、物业类型：综合物业（含会展、（含会展、 酒店、商业、住宅酒店、商业、住宅和写字楼）和写字楼） 启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 打造启动区，提高其城市吸引力、市场吸引力和市民吸引力，成为打造启动区，提高其城市吸引力、市场吸引力和市民吸引力，成为代表武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司代表武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司400
11、04000亩土地价值同亩土地价值同时，形成公司城市运营能力和盈利模式。时，形成公司城市运营能力和盈利模式。 通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒店、通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒店、商业等物业，形成商业等物业，形成“泛海泛海”旗下综合类物业资产的运营平台。旗下综合类物业资产的运营平台。 启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略进行综合类物业开发建设和建成后的进行综合类物业开发建设和建成后的运营管理，形成公司乃至运营管理，形成公司乃至“泛海泛海”旗旗下新的主营业务和核心竞争力。下新的主营业务和核心竞争力。经营定位启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 完成
12、综合类物业和项目组团的开发和完成综合类物业和项目组团的开发和运营，形成具有完整功能体系的城市空运营，形成具有完整功能体系的城市空间，并以此创建具有差异性的企业和产间，并以此创建具有差异性的企业和产品品牌。品品牌。产品定位 根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着“尊重启动区的土地现状，同质等量交尊重启动区的土地现状，同质等量交换，解决影响启动区土地出让障碍换，解决影响启动区土地出让障碍”的原则，完成了启动区红线调整预方案。的原则，完成了启动区红线调整预方案。 公司多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优公司
13、多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优势势, ,计划于计划于20072007年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。整体开发的必要性整体开发的必要性物业间协同效应明显物业间协同效应明显综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的用用途途1 12 23 34 45 5办公楼零售/餐饮住宅会展酒店办办公公楼楼03224办公楼零售/餐饮住宅会展酒店零零售售/ /餐餐饮饮40422办公楼零售/餐饮住宅会展酒店住住宅宅2
14、4000综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的用用途途1 12 23 34 45 5办公楼零售/餐饮住宅会展酒店办办公公楼楼03224办公楼零售/餐饮住宅会展酒店零零售售/ /餐餐饮饮40422办公楼零售/餐饮住宅会展酒店住住宅宅24000综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的用用途途1 12 23 34 45 5办公楼零售/餐饮住宅会展酒店会会展展24004办公楼零售
15、/餐饮住宅会展酒店酒酒店店42040综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的用用途途1 12 23 34 45 5办公楼零售/餐饮住宅会展酒店会会展展24004办公楼零售/餐饮住宅会展酒店酒酒店店42040上述五种物业类别适应上述五种物业类别适应CBDCBD启动区的职能，启动区的职能， 各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备的物业形态。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。的物业形态。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。整体开发的必
16、要性整体开发的必要性物业间协同效应明显物业间协同效应明显经营模式经营模式策划方案策划方案项目组团项目组团地块编号地块编号经营模式建议经营模式建议建筑规模建筑规模（万方）（万方）开发时间开发时间启启动动区区项项目目组组团团会展酒店项目会展酒店项目JH03A0101JH03A0101会展：自主投资会展：自主投资酒店：股权合作并持有物酒店：股权合作并持有物 业，与专业品牌运营业，与专业品牌运营 管理公司合作运营。管理公司合作运营。20.420.42007200720092009JH03B0101JH03B0101JH03B0104JH03B0104商业、住宅项目商业、住宅项目JH03B0101JH0
17、3B0101住宅、公寓：自主投资住宅、公寓：自主投资商业：股权合作开发并持有商业：股权合作开发并持有 物业，收购上市公司物业，收购上市公司 运营商业物业。运营商业物业。42.442.42008200820102010JH03B0102JH03B0102JH03B0103JH03B0103商住项目商住项目JH03B0104JH03B0104商住：自主建设为主辅以合商住：自主建设为主辅以合 作开发作开发41412008200820102010JH03B0105JH03B0105JH03B0106JH03B0106写字楼写字楼JH03B0101JH03B0101写字楼：土地销售写字楼：土地销售131
18、320082008JH03B0104JH03B0104注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。开发建设时序开发建设时序“欧洲之门欧洲之门”会展中心会展中心 07-0907-09年年顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动会展酒店会展酒店 08-1008-10年年服务商务和会展，形成区域标志服务商务和会展，形成区域标志商务贸易区商务贸易区 09-1109-11年年谨慎选择时机，设立商务标杆谨慎选择时机，设立商务标杆SOHOSOHO区区 08-0908-09年年市场准确定位、迅速实现销售市场准确定位、迅速实现销售商
19、业中心商业中心 08-1008-10年年服务更大区域，提升区域人气和活力服务更大区域，提升区域人气和活力居住区居住区 09-1009-10年年快速开发、规模建设、追究利润快速开发、规模建设、追究利润友城广场友城广场 08-0908-09年年作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质开放空间开放空间 08-1008-10年年提升物业价值，配合建设时序，提升物业价值，配合建设时序，会会 展展 项项 目目项目名称：项目名称：”欧洲之门欧洲之门”国际会展中心（暂定）国际会展中心（暂定）项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化管理的专业会议展览中心。
20、项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化管理的专业会议展览中心。建筑规模：建筑规模：5.65.6万平方米万平方米 投资模式：自主开发投资模式：自主开发运营模式：与德国运营模式：与德国GECGEC公司合作运营公司合作运营建设计划：建设计划： 20072007年二季度完成设计工作；年二季度完成设计工作； 20072007年中后期开工建设，年中后期开工建设，20092009年年中开业。年年中开业。运营工作：运营工作： 20072007年三季度完成运营招商，设立年三季度完成运营招商，设立合资运营管理公司。合资运营管理公司。培训工作：培训工作： 20072007年三季度完成初步人员到位和年三季度
21、完成初步人员到位和培训。培训。酒酒 店店 项项 目目项目名称：项目名称： 凯悦国际酒店、凯悦国际酒店、Four Points Four Points 酒酒店（暂定名）等店（暂定名）等项目定位：项目定位： 国际商务会议型、商务型、公寓国际商务会议型、商务型、公寓式酒店式酒店建筑规模：建筑规模：14.814.8万方万方项目名称：凯悦国际酒店（暂定）项目名称：凯悦国际酒店（暂定）项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。建筑规模：约建筑规模：约4 4万平方米万平方米 （600600间客房）间客房） 投资模式：合资建设投资模式：合资建设运营模式：与品牌
22、运营商合作运营管理运营模式：与品牌运营商合作运营管理酒店项目酒店项目 1 1 会议型酒店会议型酒店建设计划：建设计划： 0606年底完成市场策划；年底完成市场策划； 0707年二季度完成投融资结构策划；年二季度完成投融资结构策划； 三季度开展运营招商和建筑设计；三季度开展运营招商和建筑设计； 四季度进行投资商的招商；四季度进行投资商的招商； 0707年底开工建设，预计年底开工建设，预计20102010年建成开业。年建成开业。酒店项目酒店项目 2 2 商务型酒店商务型酒店项目名称：商务酒店项目名称：商务酒店项目定位：符合国际五星级酒店标准，由项目定位：符合国际五星级酒店标准，由 世界一流酒店运营
23、商管理的商世界一流酒店运营商管理的商 务型酒店。务型酒店。建筑规模：建筑规模：5 5万平方米万平方米 投资模式：作为保留项目，后期适时开发投资模式：作为保留项目，后期适时开发地块编号地块编号JH03B0101JH03B0101地块用途地块用途综合用地综合用地地块面积地块面积4.014.01公顷公顷容积率容积率5.05.0布置物业布置物业酒店、办公、商业酒店、办公、商业建筑面积建筑面积酒店：酒店：5 5万方万方地块开发时间地块开发时间暂保留，适时开发暂保留，适时开发酒店项目酒店项目 3 3 公寓式酒店公寓式酒店项目名称：公寓酒店项目名称：公寓酒店项目定位：符合国际五星级公寓式酒店标准，项目定位：
24、符合国际五星级公寓式酒店标准， 由世界一流运营商管理的由世界一流运营商管理的“管家管家 式式” 公寓酒店。公寓酒店。建筑规模：建筑规模：4 4万平方米万平方米 投资模式：自主开发投资模式：自主开发运营模式：销售运营模式：销售地块编号地块编号JH03B0104JH03B0104地块用途地块用途综合用地综合用地地块面积地块面积3.983.98公顷公顷容积率容积率4.74.7布置物业布置物业酒店、商业、办公、酒店、商业、办公、公寓公寓建筑面积建筑面积酒店：酒店：4 4万方万方开发时间开发时间20092009年开发，销售年开发，销售商商 业业 项项 目目项目名称：国际商业中心项目名称：国际商业中心项目
25、定位：具有国际品位，与世界流行元素高项目定位：具有国际品位，与世界流行元素高 度融合的主题式购物休闲商业中心。度融合的主题式购物休闲商业中心。合作方式：与知名零售商以及华纳、派拉蒙合作方式：与知名零售商以及华纳、派拉蒙 等等 娱乐服务商签署租赁或合作协议。娱乐服务商签署租赁或合作协议。建筑规模：建筑规模：18.418.4万平方米万平方米 投资模式：股权合作开发投资模式：股权合作开发运营模式：由商业运营管理公司负责运营管理运营模式：由商业运营管理公司负责运营管理工作安排：工作安排： 20072007年上半年开展商业项目的策年上半年开展商业项目的策划工作。下半年开展项目招商。划工作。下半年开展项目
26、招商。建设计划：建设计划： 20082008年进行项目建设，用三年时年进行项目建设，用三年时间完成开发。其中间完成开发。其中1212万方集中商业建成后持有，万方集中商业建成后持有，销售销售8.198.19万方配套商业。万方配套商业。项目项目总量总量（万方）（万方）年开发量（万方）年开发量（万方）2007200720082008200920092010201020112011持有持有12.0512.054 44 44.054.05销售销售8.198.193.53.53.893.890.80.8合计合计20.2420.247.57.57.897.894.854.85商业建设计划商业建设计划项目名称
27、：国际居住区项目名称：国际居住区项目定位：具有国际品质，为商务人士提供的高档府邸。项目定位：具有国际品质，为商务人士提供的高档府邸。建筑规模：建筑规模：6262万平方万平方投资模式：自主开发投资模式：自主开发运营模式：销售运营模式：销售住住 宅宅 项项 目目建设计划：建设计划： 充分利用地铁、会展等市场信息的放充分利用地铁、会展等市场信息的放大，建设宜住宜投的高档物业。大，建设宜住宜投的高档物业。 从从20082008年起用四年时间完成开发。年起用四年时间完成开发。物业总量物业总量（万方）（万方）年开发量（万方）年开发量（万方）200720072008200820092009201020102
28、011201156.3456.3411.4511.4518.5618.5617.5517.558.788.78项目名称：武汉商务区国际交流中心（暂定）项目名称：武汉商务区国际交流中心（暂定）项目定位：具有国际品质，为武汉项目定位：具有国际品质，为武汉CBDCBD提供提供“一站式一站式”服务的服务的4A4A级综合写字楼级综合写字楼建筑规模：建筑规模：1313万平方米万平方米 投资模式：投资模式：6 6万方自主开发，万方自主开发，7 7万方保留项目万方保留项目运营模式：物业公司或委托专业公司管理运营模式：物业公司或委托专业公司管理 写写 字字 楼楼 项项 目目建设计划：建设计划： 作为启动区最后完
29、成的功能区，待市作为启动区最后完成的功能区，待市场预热和成熟后建设。首个写字楼物业场预热和成熟后建设。首个写字楼物业6 6万平方米自万平方米自主建设。另外主建设。另外7 7万方写字楼物业根据市场吸纳能力，万方写字楼物业根据市场吸纳能力，保留至保留至20122012年以后开发。年以后开发。开工时间：开工时间： 20102010年开工建设，用二年完成年开工建设，用二年完成6 6万方写字楼建设。万方写字楼建设。物业经营：物业经营： 出租。出租。公建项目公建项目项目名称：国际友城广场项目名称：国际友城广场项目定位：展示武汉商务区国际化定位。项目定位：展示武汉商务区国际化定位。占地规模：占地规模：188
30、0018800平方米平方米项目进展：项目进展：20062006年底进行项目策划准备工作。年底进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于建设时间：项目计划于20082008年开工。年开工。项目名称：杉树林公园项目名称：杉树林公园项目定位：为启动区提供幽雅怡人的生态环境。项目定位：为启动区提供幽雅怡人的生态环境。占地规模：占地规模：3300033000平方米平方米项目进展：拟进行项目策划准备工作。项目进展：拟进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于建设时间：项目计划于20082008年开工。年开工。公建项目公建项目项
31、目名称：国际学校项目名称：国际学校项目定位：国际化教育中心项目定位：国际化教育中心建筑规模：建筑规模：1.0291.029万平方米万平方米项目进展：与泛海建设进行教育投资洽谈。项目进展：与泛海建设进行教育投资洽谈。建设主体：商务区公司建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于建设时间：项目计划于20092009年开工。年开工。公建项目公建项目项目开发计划汇总表项目开发计划汇总表项项 目目 开开 发发 计计 划划 表表( (万平方米万平方米) ) 项项 目目20072007200820082009200920102010201120112012201220132013201420142015201
32、520162016合计合计1 居居 住住11.4511.4518.5618.5617.5517.558.788.7856.3456.342 商商 业业 7.507.507.897.894.854.8520.2420.243公寓式酒店公寓式酒店2.002.002.002.004.004.004 办办 公公3.003.003.003.007.007.0013.0013.005 会会 展展 1.501.502.202.201.701.705.405.406 酒酒 店店0.50.52.002.001.501.506.806.8010.8010.80合合 计计23.5523.5532.9532.9527
33、.4027.4011.7811.780.000.000.000.000.000.000.000.0013.8013.80109.98109.98 总投资成本估算总投资成本估算总总 成成 本本 费费 用用 估估 算算 表（万元）表（万元）项项 目目2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 合计合计1 1 土地成本土地成本0 0 51909 51909 72629 72629 60396 60396 25966 25966 210900 21
34、0900 2 2 建安成本建安成本1731617316103104103104119998 119998 84684 84684 33419 33419 358521 358521 3 3 管理费用管理费用0 0 0 0 3776 3776 6739 6739 6230 6230 3238 3238 929 929 976 976 1025 1025 1076 1076 23988 23988 4 4 销售费用销售费用0 0 0 0 6293 6293 11231 11231 10383 10383 5397 5397 1549 1549 1626 1626 1708 1708 1793 17
35、93 39980 39980 5 5 财务费用财务费用112811285646 5646 11560 11560 11026 11026 4699 4699 298 298 33940 33940 6 6 总成本总成本1844418444162572162572211925211925174076 174076 80697 80697 8933 8933 2478 2478 2602 2602 2732 2732 2869 2869 667328 667328 现金流分析现金流分析项项 目目2007200720082008200920092010201020112011201220122013
36、2013201420142015201520162016201720172018201820192019合计合计一现金流入现金流入66000 186630 192192 225833 209428 112026 36437 38946 40769 43226 45681 48240 50903 1296312 1经营现金流入0 0 125850 224626 207663 107942 30976 32525 34151 35859 37652 39534 41511 918290 2会展项目收入0 0 (824)(568)(2244)(1309)(425)358 373 935 1404 1
37、882 2380 1962 3酒店项目收入0 0 (204)1775 4009 5393 5886 6063 6245 6432 6625 6824 7012 56060 4筹资性资金流入6700018530068000320300二现金流出现金流出65044 186463 189895 228089 210176 45731 4213 11756 20479 21403 22336 23314 24335 1053234 1经营现金流入17316 103104 119998 84684 33419 0 0 0 0 0 0 0 0 358521 2外围土地成本46600 75800 39000
38、 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161400 3经营成本0 0 10068 17970 16613 8635 2478 2602 2732 2869 3012 3163 3321 73463 4税金及附加0 0 7286 45533 34672 16412 1735 1821 1912 2008 2109 2214 2325 118027 5所得税0 0 0 0 0 0 0 7332 15835 16526 17215 17937 18690 93536 6借款本金偿还0 0 0 68000 120000 20000 208000 7借款利息支付1129 7558 13543 119
39、02 5472 684 40288 三净现金流量净现金流量956 167 2297 (2257)(747)66294 32225 27190 20290 21823 23345 24927 26568 243078 四累计净现金流累计净现金流956 1123 3421 1164 416 66711 98935 126125 146415 168238 191583 216510 243078 结论：项目投资回收期结论：项目投资回收期6.096.09年，年，20132013年累计现金流平衡。年累计现金流平衡。案例借鉴：启动区开发为项目整体开发方向确定基调启动区开发为项目整体开发树立品牌形象启动区
40、开发为项目整体开发节奏提供基础启动区的开发是项目开发的重中之重Click to edit Master title styleSIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安科技创意产业园区启动区开发安排Click to edit Master title styleSIAT/010929/SH-PR(2000GB)第四第四阶阶段段第三第三阶阶段段第二第二阶阶段段 第一第一阶阶段段（启动启动安排）安排）沿湖会所区研发办公开发展示博览区开发商服配套区树立项目形象打造核心竞争力构建平台完善功能启动区开发安排利用沿湖优势构筑产品竞争力体现千岛湖资源的不可复制性作为启动区的亮点对外树立项目形象C
41、lick to edit Master title styleSIAT/010929/SH-PR(2000GB)物业占地面积容积率单套面积（）体量配比（）配套会所300亩50070060000总计300亩60000启动区开发启动区开发研发会所区研发会所区考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点开发商独立开发开发商/政府联建融资建设启动区财务基础及假设财务基础：财务基础：1.本次财务测算针对一期300亩用地总部会所及办公区域；2.地价为25万/亩；3.建安成本、规费及大市政、小市政的费用按照常规管理执行；启动区开发成本策略一：招商顺序原则策略一：招商顺序原则核心知名、龙头企业先行，引入知名企业，带
42、动上下游行业及业内追随企业；策略二：核心主力店招商布局原则策略二：核心主力店招商布局原则引入业内权威机构，如有机食品认定机构、检测机构、生态标准认证中心等等；策略三：特殊企业招商优惠原则策略三：特殊企业招商优惠原则特殊商家是指具有较高科技含量、品牌效应的经营商家，引进时给予优惠政策，邀请其先入场，对整个项目起到增强专业氛围、聚集人气作用；策略四：经营采用放水养鱼的原则。策略四：经营采用放水养鱼的原则。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则，在租金设定上先抑后扬。策略五：统一招商的策略五：统一招商的“管理管理”要充分体现与强调对商家的统一服务。要充分体现与强调对商家的统一服务。统一
43、服务包含统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营运管理中。招商原则招商原则SIAT/010929/SH-PR(2000GB)招商安排招商安排主要工作主要工作主要成果主要成果对潜在关键驻商进行分对潜在关键驻商进行分析与综合排序析与综合排序制定招商引资方案及制定招商引资方案及沟通文件沟通文件进行初步沟通，谈判进行初步沟通，谈判并达成协议并达成协议列出园区各功能区潜在关键驻商对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的园区的潜在关键驻商的优先
44、顺序名单根据每一潜在关键驻商的特点，明确园区的价值定位制定有关园区的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件园区的市场宣传介绍文件针对每一特定潜在关键驻商的招商文件与部分潜在关键驻商的初步接洽，修改招商引资方案初稿谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商引资方案确定最终协议分阶段地引进各类驻商入驻园区SIAT/010929/SH-PR(2000GB)关键分析内容关键分析内容该驻商在中国的业务发展历史是怎样的？该驻商未来在中国的发展战略是什么？该驻商在同行竞争和市场中的地位如何？该驻商对淳安的发展影响如何？发展战略发展战略分析原则分析原则该驻商的品牌效应如何？该驻商
45、的管理技能/水平如何？该驻商以往的开发、经营成功记录如何？关键技能关键技能该驻商过去若干年的财务状况如何？对该驻商今后几年的税收预测是怎样的？财务状况财务状况该驻商与投资所在地的政府的关系如何？园区及开发总公司/代理机构与其是否有便捷的沟通渠道？沟通渠道沟通渠道通过综合分析，通过综合分析，对潜在关键驻对潜在关键驻商进行综合排商进行综合排序，并根据排序，并根据排序结果，制定序结果，制定招商引资方案，招商引资方案，建立业务发展建立业务发展蓝图蓝图招商筛选标准分析招商筛选标准分析信息发布形式信息发布形式项目洽谈会项目洽谈会（招商前准备阶段进行）（招商前准备阶段进行）项目发布会项目发布会 （进入招商阶
46、段开始进行）（进入招商阶段开始进行）媒体广告媒体广告 （招商整个进度）（招商整个进度）联谊酒会联谊酒会 （正式对外经营前）（正式对外经营前）人脉运做人脉运做 （整个招商进度）（整个招商进度）通过以上这些活动主要目的：通过以上这些活动主要目的：提升项目知名度；提升项目知名度；聚集行业企业入住人气；聚集行业企业入住人气；尽快达成项目招商率尽快达成项目招商率。 招商渠道和形式策略招商渠道和形式策略未来入驻客户模型未来入驻客户模型分类客户类型第一类：知名企业职能中心型跨国企业设计研发部门民营企业研发总部、营销总部、会展总部第二类：科研型大学/学院课题组专业研究机构科学家研究室政府支持的科研机构第三类：
47、服务型相关服务业企业1、专业服务型：生态产业研究相关供应商公司2、综合服务型：金融、法律、信息等现代服务业企业n三大客户类型三大客户类型客户类型客户类型平均面积需求（平均面积需求（M2M2）需求面积比例需求面积比例平均员工数平均员工数第一类：跨国企业地区研发中心2000500010%100500第二类：民营企业/上市公司总部/研发中心300100070%20100第三类：金融、结算、服务等配套现代服务企业10050020%1030n企业规模企业规模未来入驻客户模型未来入驻客户模型序号序号企业名称企业名称行业地位行业地位0707年销售额年销售额（亿元）（亿元）前期拟使用前期拟使用面积（面积（M2
48、M2）前期拟注前期拟注册资金册资金（亿元）（亿元）建成后第一年年产建成后第一年年产值（亿元）值（亿元）预计集团预计集团总税收额总税收额（亿元）（亿元）用途用途1 1上海快鹿投资集团上海快鹿投资集团全球华商500强，上海私营企业综合实力“百强”第25位1010500050001 15 50.50.5高科技研发基地研发基地，中国研发总部2 2安徽丰园集团安徽丰园集团有限公司有限公司新能源，新材料及生物医药行业领军企业。丰原药业（股票代码：000153）、ST泰格（股票代码：000409）8 83000-50003000-50001 13 30.40.4生态能源研发中心研发中心，食品研研发，企业会所
49、发，企业会所3 3江森自控有限公司江森自控有限公司世界500强著名企业，汽车配件产品龙头2020（中国区）（中国区）2000-30002000-30000.50.55 51 1产品研发展示中心，商务会研发展示中心，商务会所所4 4实耐宝公司实耐宝公司实耐宝公司(NYSE: SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界500强1818（中国区）（中国区）1500-30001500-30000.50.53 31 1高级研发中心研发中心，高级职员商商务会所务会所5 5上海实业（集团）上海实业（集团）有限公司有限公司上海市政府直属企业，香港蓝筹公司200200150015001 17 71010生物医药研
50、发中心研发中心，企业会企业会所。所。意向合作开发6 6上海高榕集团上海高榕集团中国出口蔬菜行业最大的企业。“农业产业化国家重点龙头企业”， “中国土畜食品进出口商会蔬菜分会”理事长单位，“上海市蔬菜协会”会长单位。3 31000-20001000-20000.50.51 10.150.15有机生态农产品深度开发中开发中心心，产品展示及商务中心，企业会所企业会所7 7意大利维龙意大利维龙意大利最大的工业房地产开发商。在米兰证券交易所（Mercato Expandi RLT.MI）上市公司3 3（中国区）（中国区）/ / / /0.150.15企业会所企业会所。意向投资开发8 8香港快威科技香港快
