1、本次定位规划地块面积：约1000亩UN-大型企业研发中心（基地）大型企业研发中心（基地）虚拟制造中试 科技研发论坛旅游教育一一.定位规划的理想模型定位规划的理想模型核心核心功能功能综合服务会议旅游短期居住人才培训参观实践金融服务法律服务信息服务专业服务辅助辅助功能功能实体功能区实体功能区商服商服配套区配套区展示展示博览区博览区实体功能区实体功能区研发研发办公区办公区研发办公楼综合办公楼中试楼综合性展览馆专业性展览馆企业展览馆实体功能区实体功能区高星级酒店酒店式公寓独立商业平台平台功能功能实体功能区实体功能区会所会所办公区办公区研发大学/学院课题组专业研究机构科学家研究室政府支持的研究机构跨国企
2、业研发部门民营公司研发总部跨国企业产品展示中心民营公司产品展示中心机构/学院成果展示中心展示园区“活体”展示场馆性展示活动性展示总部办公楼总部会所相关服务性企业:如旅行社公关公司教育培训机构金融机构律师楼信息科技公司交易平台认证机制中心价格发布中心产品采购中心信息交流中心国际发展研究中心国际发展研究中心国 际 研 发 成 果 交 流 中 心国 际 研 发 成 果 交 流 中 心国 际 研 发 应 用 示 范 中 心国 际 研 发 应 用 示 范 中 心经济效益经济效益p土地价值p地产价值p税收收益社会效益社会效益p地区繁荣p提升影响力p带动就业p创造和谐社会p实现项目综合效益最大化p拓展地区发
3、展新战略空间p打造区域新的经济增长点p探索国家可持续发展之路综综合服合服务务科普科普教教育育科技旅游科技旅游科技科技论坛论坛生生态态宜居宜居科技科技研发研发研发功能研发功能人才培人才培训训功能模块产品模块高价值地块中价值地块中价值地块低价值地块高价值地块高价值地块:项目开阔沿湖地带，具有广泛的湖景视野,在利用湖景资源上,有最宽阔湖景资源的观湖优势。中价值地块中价值地块:项目地块湖景地区，但湖景视野不是十分开阔,观湖效果略逊，景观资源相对较多。低价值地块低价值地块:项目地块内陆地区,资源上拥有山地资源，无湖景资源，是项目地块中资源相对较差的版块。研发基地区（400亩）博览展示区（100亩）研发会
4、所区（300亩）酒店商业区（200亩）研发办公区研发办公区多层次的绿化和景观，营造办公企业的独享专属花园领地，在静谧、自然的生态办公环境中，企业商务活动的优越性凸显，提升企业品位。研发会所区研发会所区考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点物业占地面积容积率体量配比（）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000酒店主题部分,突出地标性/视觉效果或考虑结合水景处理,从环湖位置都可观赏异国风情,色彩与环境处理建筑标识处理,高耸的局部形态.酒店主体部分营造建议酒店主体部分营造建议建筑标识性的特点,形成视觉冲击建筑风格采用异国风情建筑,区别当地的现代风格建筑形态高星级酒店及商业配套高星
5、级酒店及商业配套SPA餐饮酒吧区特色主题会议包括大型室内外会议高星级酒店及商业配套高星级酒店及商业配套酒店主体部分功能建议展示博览区展示博览区风格与研发办公区保持一致，从立面、功能等多角度体现生态、可持续发展的展示窗口（具体参见后文生态建筑模型）。淳安县淳安县2008年各产业效益比对年各产业效益比对它山之石：案例借鉴成片区域开发项目启动区确定案例分析武汉王家墩CBD启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 武汉王家墩武汉王家墩CBDCBD位于武汉市汉口位于武汉市汉口几何中心的王家墩地区，占地几何中心的王家墩地区，占地2.672.67平方公里，东接青年路平方公里，东接青年路,南临建设南临建设大道，西
6、北与城市交通中环线发展大道，西北与城市交通中环线发展大道和汉西路相连，是进入武汉市大道和汉西路相连，是进入武汉市区的门户和连接武汉城市各功能的区的门户和连接武汉城市各功能的中心枢纽。（开发商：泛海集团）中心枢纽。（开发商：泛海集团）启动区基本指标：启动区基本指标：1 1、占、占 地：地：63.9763.97公顷公顷2 2、建筑总量：、建筑总量：118118万平米万平米3 3、开发周期：、开发周期：5 5年年4 4、物业类型：综合物业、物业类型：综合物业（含会展、（含会展、酒店、商业、住宅酒店、商业、住宅和写字楼）和写字楼）启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 打造启动区，提高其城市吸引力、市场
7、吸引力和市民吸引力，成为代表打造启动区，提高其城市吸引力、市场吸引力和市民吸引力，成为代表武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司40004000亩土地价值同时，形亩土地价值同时，形成公司城市运营能力和盈利模式。成公司城市运营能力和盈利模式。通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒店、商通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒店、商业等物业，形成业等物业，形成“泛海泛海”旗下综合类物业资产的运营平台。旗下综合类物业资产的运营平台。启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略进行综合类物业开发建设和建成后的运进行综合类物业开发建设和
8、建成后的运营管理，形成公司乃至营管理，形成公司乃至“泛海泛海”旗下新旗下新的主营业务和核心竞争力。的主营业务和核心竞争力。经营定位启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 完成综合类物业和项目组团的开发和运完成综合类物业和项目组团的开发和运营，形成具有完整功能体系的城市空间，营，形成具有完整功能体系的城市空间，并以此创建具有差异性的企业和产品品牌。并以此创建具有差异性的企业和产品品牌。产品定位 根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着“尊重启动区的土地现状，同质等量交换，尊重启动区的土地现状，同质等量交换，解决影响启动区土地出让障碍解决影响启动区
9、土地出让障碍”的原则，完成了启动区红线调整预方案。的原则，完成了启动区红线调整预方案。公司多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优势公司多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优势,计划于计划于20072007年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。整体开发的必要性整体开发的必要性物业间协同效应明显物业间协同效应明显综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的用用途途1 12 2
10、3 34 45 5办公楼零售/餐饮住宅会展酒店办办公公楼楼03224办公楼零售/餐饮住宅会展酒店零零售售/餐餐饮饮40422办公楼零售/餐饮住宅会展酒店住住宅宅24000综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的用用途途1 12 23 34 45 5办公楼零售/餐饮住宅会展酒店办办公公楼楼03224办公楼零售/餐饮住宅会展酒店零零售售/餐餐饮饮40422办公楼零售/餐饮住宅会展酒店住住宅宅24000综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用
11、评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的用用途途1 12 23 34 45 5办公楼零售/餐饮住宅会展酒店会会展展24004办公楼零售/餐饮住宅会展酒店酒酒店店42040综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的用用途途1 12 23 34 45 5办公楼零售/餐饮住宅会展酒店会会展展24004办公楼零售/餐饮住宅会展酒店酒酒店店42040上述五种物业类别适应上述五种物业类别适应CBDCBD启动区的职能，启动区的职能，各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备的
12、各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备的物业形态。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。物业形态。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。整体开发的必要性整体开发的必要性物业间协同效应明显物业间协同效应明显经营模式经营模式策划方案策划方案注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。开发建设时序开发建设时序“欧洲之门欧洲之门”会展中心会展中心 07-0907-09年年顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动会展酒店会展酒店 08-1008-10年年服务商务和会展，形成区域标志服务商务和会展，形成区域标志商务贸易
13、区商务贸易区 09-1109-11年年谨慎选择时机，设立商务标杆谨慎选择时机，设立商务标杆SOHOSOHO区区 08-0908-09年年市场准确定位、迅速实现销售市场准确定位、迅速实现销售商业中心商业中心 08-1008-10年年服务更大区域，提升区域人气和活力服务更大区域，提升区域人气和活力居住区居住区 09-1009-10年年快速开发、规模建设、追究利润快速开发、规模建设、追究利润友城广场友城广场 08-0908-09年年作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质开放空间开放空间 08-1008-10年年提升物业价值，配合建设时序，提升物业价值
14、，配合建设时序，会会 展展 项项 目目项目名称：项目名称：”欧洲之门欧洲之门”国际会展中心（暂定）国际会展中心（暂定）项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化管理的专业会议展览中心。项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化管理的专业会议展览中心。建筑规模：建筑规模：5.65.6万平方米万平方米 投资模式：自主开发投资模式：自主开发运营模式：与德国运营模式：与德国GECGEC公司合作运营公司合作运营建设计划：建设计划：20072007年二季度完成设计工作；年二季度完成设计工作；20072007年中后期开工建设，年中后期开工建设，20092009年年中开业。年年中开业。运营工作：运
15、营工作：20072007年三季度完成运营招商，设立年三季度完成运营招商，设立合资运营管理公司。合资运营管理公司。培训工作：培训工作：20072007年三季度完成初步人员到位和年三季度完成初步人员到位和培训。培训。酒酒 店店 项项 目目项目名称：项目名称：凯悦国际酒店、凯悦国际酒店、Four Points Four Points 酒酒店（暂定名）等店（暂定名）等项目定位：项目定位：国际商务会议型、商务型、公寓国际商务会议型、商务型、公寓式酒店式酒店建筑规模：建筑规模：14.814.8万方万方项目名称：凯悦国际酒店（暂定）项目名称：凯悦国际酒店（暂定）项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。
16、项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。建筑规模：约建筑规模：约4 4万平方米万平方米 （600600间客房）间客房）投资模式：合资建设投资模式：合资建设运营模式：与品牌运营商合作运营管理运营模式：与品牌运营商合作运营管理酒店项目酒店项目 1 1 会议型酒店会议型酒店建设计划：建设计划：0606年底完成市场策划；年底完成市场策划；0707年二季度完成投融资结构策划；年二季度完成投融资结构策划；三季度开展运营招商和建筑设计；三季度开展运营招商和建筑设计；四季度进行投资商的招商；四季度进行投资商的招商；0707年底开工建设，预计年底开工建设，预计20102010年建成开业。年建成开业。酒店项
17、目酒店项目 2 2 商务型酒店商务型酒店项目名称：商务酒店项目名称：商务酒店项目定位：符合国际五星级酒店标准，由项目定位：符合国际五星级酒店标准，由 世界一流酒店运营商管理的商世界一流酒店运营商管理的商 务型酒店。务型酒店。建筑规模：建筑规模：5 5万平方米万平方米 投资模式：作为保留项目，后期适时开发投资模式：作为保留项目，后期适时开发酒店项目酒店项目 3 3 公寓式酒店公寓式酒店项目名称：公寓酒店项目名称：公寓酒店项目定位：符合国际五星级公寓式酒店标准，项目定位：符合国际五星级公寓式酒店标准，由世界一流运营商管理的由世界一流运营商管理的“管家管家 式式”公寓酒店。公寓酒店。建筑规模：建筑规
18、模：4 4万平方米万平方米 投资模式：自主开发投资模式：自主开发运营模式：销售运营模式：销售商商 业业 项项 目目项目名称：国际商业中心项目名称：国际商业中心项目定位：具有国际品位，与世界流行元素高项目定位：具有国际品位，与世界流行元素高 度融合的主题式购物休闲商业中心。度融合的主题式购物休闲商业中心。合作方式：与知名零售商以及华纳、派拉蒙合作方式：与知名零售商以及华纳、派拉蒙 等等 娱乐服务商签署租赁或合作协议。娱乐服务商签署租赁或合作协议。建筑规模：建筑规模：18.418.4万平方米万平方米 投资模式：股权合作开发投资模式：股权合作开发运营模式：由商业运营管理公司负责运营管理运营模式：由商
19、业运营管理公司负责运营管理工作安排：工作安排：20072007年上半年开展商业项目的策年上半年开展商业项目的策划工作。下半年开展项目招商。划工作。下半年开展项目招商。建设计划：建设计划：20082008年进行项目建设，用三年时年进行项目建设，用三年时间完成开发。其中间完成开发。其中1212万方集中商业建成后持有，万方集中商业建成后持有，销售销售8.198.19万方配套商业。万方配套商业。商业建设计划商业建设计划项目名称：国际居住区项目名称：国际居住区项目定位：具有国际品质，为商务人士提供的高档府邸。项目定位：具有国际品质，为商务人士提供的高档府邸。建筑规模：建筑规模：6262万平方万平方投资模
20、式：自主开发投资模式：自主开发运营模式：销售运营模式：销售住住 宅宅 项项 目目建设计划：建设计划：充分利用地铁、会展等市场信息的放充分利用地铁、会展等市场信息的放大，建设宜住宜投的高档物业。大，建设宜住宜投的高档物业。从从20082008年起用四年时间完成开发。年起用四年时间完成开发。项目名称：武汉商务区国际交流中心（暂定）项目名称：武汉商务区国际交流中心（暂定）项目定位：具有国际品质，为武汉项目定位：具有国际品质，为武汉CBDCBD提供提供“一站式一站式”服务的服务的4A4A级综合写字楼级综合写字楼建筑规模：建筑规模：1313万平方米万平方米 投资模式：投资模式：6 6万方自主开发，万方自
21、主开发，7 7万方保留项目万方保留项目运营模式：物业公司或委托专业公司管理运营模式：物业公司或委托专业公司管理 写写 字字 楼楼 项项 目目建设计划：建设计划：作为启动区最后完成的功能区，待市作为启动区最后完成的功能区，待市场预热和成熟后建设。首个写字楼物业场预热和成熟后建设。首个写字楼物业6 6万平方米自万平方米自主建设。另外主建设。另外7 7万方写字楼物业根据市场吸纳能力，万方写字楼物业根据市场吸纳能力，保留至保留至20122012年以后开发。年以后开发。开工时间：开工时间：20102010年开工建设，用二年完成年开工建设，用二年完成6 6万方写字楼建设。万方写字楼建设。物业经营：物业经营
22、：出租。出租。公建项目公建项目项目名称：国际友城广场项目名称：国际友城广场项目定位：展示武汉商务区国际化定位。项目定位：展示武汉商务区国际化定位。占地规模：占地规模：1880018800平方米平方米项目进展：项目进展：20062006年底进行项目策划准备工作。年底进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于建设时间：项目计划于20082008年开工。年开工。项目名称：杉树林公园项目名称：杉树林公园项目定位：为启动区提供幽雅怡人的生态环境。项目定位：为启动区提供幽雅怡人的生态环境。占地规模：占地规模：3300033000平方米平方米项目进展：拟进行项目策划准
23、备工作。项目进展：拟进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于建设时间：项目计划于20082008年开工。年开工。公建项目公建项目项目名称：国际学校项目名称：国际学校项目定位：国际化教育中心项目定位：国际化教育中心建筑规模：建筑规模：1.0291.029万平方米万平方米项目进展：与泛海建设进行教育投资洽谈。项目进展：与泛海建设进行教育投资洽谈。建设主体：商务区公司建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于建设时间：项目计划于20092009年开工。年开工。公建项目公建项目项目开发计划汇总表项目开发计划汇总表 总投资成本估算总投资成本估算总总 成成 本本 费
24、费 用用 估估 算算 表（万元）表（万元）现金流分析现金流分析结论：项目投资回收期结论：项目投资回收期6.096.09年，年，20132013年累计现金流平衡。年累计现金流平衡。案例借鉴：启动区开发为项目整体开发方向确定基调启动区开发为项目整体开发树立品牌形象启动区开发为项目整体开发节奏提供基础启动区的开发是项目开发的重中之重淳安科技创意产业园区启动区开发安排第四第四阶阶段段第三第三阶阶段段第二第二阶阶段段 第一第一阶阶段段（启动启动安排）安排）沿湖会所区研发办公开发展示博览区开发商服配套区树立项目形象打造核心竞争力构建平台完善功能启动区开发安排利用沿湖优势构筑产品竞争力体现千岛湖资源的不可复
25、制性作为启动区的亮点对外树立项目形象启动区开发启动区开发研发会所区研发会所区考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点开发商独立开发开发商/政府联建融资建设启动区财务基础及假设财务基础：财务基础：1.本次财务测算针对一期300亩用地总部会所及办公区域；2.地价为25万/亩；3.建安成本、规费及大市政、小市政的费用按照常规管理执行；启动区开发成本v策略一：招商顺序原则策略一：招商顺序原则v核心知名、龙头企业先行，引入知名企业，带动上下游行业及业内追随企业；策略二：核心主力店招商布局原则策略二：核心主力店招商布局原则v引入业内权威机构，如有机食品认定机构、检测机构、生态标准认证中心等等；v策略三：特殊
26、企业招商优惠原则策略三：特殊企业招商优惠原则v特殊商家是指具有较高科技含量、品牌效应的经营商家，引进时给予优惠政策，邀请其先入场，对整个项目起到增强专业氛围、聚集人气作用；v策略四：经营采用放水养鱼的原则。策略四：经营采用放水养鱼的原则。v放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则，在租金设定上先抑后扬。v策略五：统一招商的策略五：统一招商的“管理管理”要充分体现与强调对商家的统一服务。要充分体现与强调对商家的统一服务。v统一服务包含统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到
27、后期的营运管理中。招商原则招商原则招商安排招商安排主要工作主要工作主要成果主要成果对潜在关键驻商进行分对潜在关键驻商进行分析与综合排序析与综合排序制定招商引资方案及沟制定招商引资方案及沟通文件通文件进行初步沟通，谈判并进行初步沟通，谈判并达成协议达成协议列出园区各功能区潜在关键驻商对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的园区的潜在关键驻商的优先顺序名单根据每一潜在关键驻商的特点，明确园区的价值定位制定有关园区的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件园区的市场宣传介绍文件针对每一特定潜在关键驻商的招商文件与部分潜在关键驻
28、商的初步接洽，修改招商引资方案初稿谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商引资方案确定最终协议分阶段地引进各类驻商入驻园区v关键分析内容关键分析内容该驻商在中国的业务发展历史是怎样的？该驻商未来在中国的发展战略是什么？该驻商在同行竞争和市场中的地位如何？该驻商对淳安的发展影响如何？发展战略发展战略分析原则分析原则该驻商的品牌效应如何？该驻商的管理技能/水平如何？该驻商以往的开发、经营成功记录如何？关键技能关键技能该驻商过去若干年的财务状况如何？对该驻商今后几年的税收预测是怎样的？财务状况财务状况该驻商与投资所在地的政府的关系如何？园区及开发总公司/代理机构与其是否有便捷的沟通渠道？沟通渠道沟通
29、渠道通过综合分析，通过综合分析，对潜在关键驻对潜在关键驻商进行综合排商进行综合排序，并根据排序，并根据排序结果，制定序结果，制定招商引资方案，招商引资方案，建立业务发展建立业务发展蓝图蓝图招商筛选标准分析招商筛选标准分析v信息发布形式信息发布形式v项目洽谈会项目洽谈会（招商前准备阶段进行）（招商前准备阶段进行）v项目发布会项目发布会 （进入招商阶段开始进行）（进入招商阶段开始进行）v媒体广告媒体广告 （招商整个进度）（招商整个进度）v联谊酒会联谊酒会 （正式对外经营前）（正式对外经营前）v人脉运做人脉运做 （整个招商进度）（整个招商进度）v通过以上这些活动主要目的：通过以上这些活动主要目的：v
30、提升项目知名度；提升项目知名度；v聚集行业企业入住人气；聚集行业企业入住人气；v尽快达成项目招商率尽快达成项目招商率。招商渠道和形式策略招商渠道和形式策略未来入驻客户模型未来入驻客户模型n三大客户类型三大客户类型n企业规模企业规模未来入驻客户模型未来入驻客户模型未来入驻客户模型未来入驻客户模型龙头企业的引入龙头企业的引入淳安科技创意产业园区战略层面效益分析思路淳安科技创意产业园区战略层面效益分析思路分析层次分析层次分析内容分析内容淳安科技创意产业园区总销售收入预计淳安科技创意产业园区总销售收入预计销售收入销售收入人民币（亿元）百分比目前20122015研发中心区研发基地区展览区配套区销售收入来
31、自于对外服务（如房产开发/销售、研发服务 以及其他服务），不包括对内部分资料来源：中工网研究咨询中心5105102025202540504050淳安科技创意产业园区总投资预计淳安科技创意产业园区总投资预计投资额投资额人民币（亿元）总投资研发基地区展览区可能的资金来源可能的资金来源 政府 企业1.995%研发中心区配套区5.03.62.513.010%90%20%80%45%55%区域经济区域经济/房地产开发项目中参与实体的可能商业模式房地产开发项目中参与实体的可能商业模式当地政府区域经济/房地产项目价值链运营管理营销推广营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项
32、目开发运营管理土地融资商业模式资料来源:中工网研究咨询中心土地经纪商房地产开发商开发代理商运营代理商土地开发七通一平进行宣传及谈判工作吸引开发商或驻商来进行土地开发向土地所有人收购土地把土地出售/转让给房地产开发商或驻商在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商帮助开发商或驻商规划总体或单一项目的建议进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发房产等项目负责日常的运营维修及其他管理融资能力融资能力项目管理项目管理市场营销市场营销/关键驻商关键驻商重要性最高重要性最低商业模式商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商政府关系政府关系区域经济区域经济/房地产开
33、发项目中参与实体的可能商业模式房地产开发项目中参与实体的可能商业模式参考案例一：德国参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司发展公司Wolfsburg市政府大众汽车公司Wolfsburg AG发展公司科研与创业园区供应商园区主题公园与冒险乐园人力资源服务机构50%50%100%100%投入8.5亿德国马克Autostadt特大型品牌中心各类项目$其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商500万德国马克启动资金500万德国马克启动资金其他投资者/关键驻商大众汽车公司 参考案例一：德国参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司发展公司Wolfsburg AG发展公
34、司当地政府德国大众其它私人投资者/开发商N/A相关机构相关机构资料来源:中工网研究咨询中心融资能力融资能力项目管项目管理理市场营销市场营销/关键驻关键驻商商政府关系政府关系最好最差运营管理营销推广营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发运营管理土地融资商业模式资料来源:中工网研究咨询中心土地经纪商房地产开发商开发代理商运营代理商土地开发七通一平Wolfsburg当地政府当地政府创建Wolfsburg AG发展公司征用土地，并进行开发和基础设施改造为汽车城入驻公司、机构等提供廉价土地为汽车城驻商提供优惠的税收及其他政策对某些项目进行直接投资如在科研园区投资
35、1.2亿德国马克，投资5,700万马克用于兴建体育场等德国大众汽车公司德国大众汽车公司与当地政府共同创建W-AG发展公司，是Autostadt项目的全权投资者（共8.5亿德国马克投资），建设多个品牌中心及交易、游乐、服务设施为后续某些单个项目投资，包括为W-AG孵化的一些小型新技术企业提供从5万3百万欧元不等的风险投资其他私人投资者其他私人投资者/开发商开发商为单个项目竞标、投资和开发建设Wolfsburg AG发展公司发展公司总体筹划汽车城四大功能区域（科研与创业园区、供应商园区、主题公园与冒险乐园、人力资源服务机构）数十个项目为每个项目招商引资，包括组织竞标、规划等在汽车城规划、开发和建设
36、过程中协调各方利益Wolfsburg AG发展公司发展公司出租办公大楼Wolfsburg AGWolfsburg AG发展公司发展公司管理汽车城中各功能区，为汽车城中驻商提供人力资源中介服务；孵化小型新技术企业其他私人投资者其他私人投资者/开发商开发商负责日常运营、维修和管理参考案例一：德国参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司发展公司74人力资源中介服务提供每年约1千万欧元的收入（占Wolfsburg AG发展公司每年总收入95%以上），其他少量收入来源于房租、管理费及咨询筹划收费预计从孵化成功的新技术企业中能获得可观利益创造额外的11,000个就业机会，使当地失业率从17%降至1
37、0%以下政府税收增长汽车城带动当地经济发展，环境改善，重新塑造了Wolfsburg市作为德国汽车工业中心的新形象每年约5千万马克的Autostadt门票收入（每年游客超过2百万，除部分是VW客人而免费外，人均票价24马克）跟8.5亿马克的投资及每年运营成本相比，门票收入是微小的更重要的是，汽车城成为大众公司宣扬其品牌和历史，推介其产品，提升企业形象的重要窗口单个项目经济收益成为具有一流水平的汽车城的一部分，有助提高私人投资者/开发商各自的品牌形象资料来源:中工网研究咨询中心参考案例一：德国参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司发展公司参考案例二：上海张江高科技园区开发公司参考案例二：
38、上海张江高科技园区开发公司上海市政府上海市张江高科技园区领导小组及其办公室上海市张江高科技园区开发公司上海市久事公司公众投资者其他投资者其他投资者/关键驻商上海市张江高科技园区开发股份有限公司上海市张江集成电路产业区开发有限公司上海市浦东土地发展（控股）公司上海张江生物医药基地开发有限公司国家863信息安全产业基地公司上海张江高科技园区综合发展公司其他服务公司项目 项目项目 项目项目 项目项目 项目项目项目微电子港有限公司资料来源:中工网研究咨询中心参考案例二：上海张江高科技园区开发公司参考案例二：上海张江高科技园区开发公司张江高科技园区开发公司融资能力融资能力项目管理项目管理市场营销市场营销
39、/关键驻商关键驻商政府关系政府关系各下属开发有限公司服务公司/机构各类关键驻商久事等其他投资者最好最差资料来源:中工网研究咨询中心参考案例二：上海张江高科技园区开发公司参考案例二：上海张江高科技园区开发公司土地经纪商商业模式商业模式房地产开发商开发代理商运营管理商下属开发有下属开发有限公司限公司将园区内成片土地以优惠价格转让给驻商上海市政府按土地差价对开发有限公司进行财政补贴或以土地入股与驻商共同开发成片土地下属开发有限公司下属开发有限公司上海市张江高科技园区开发公司从政府中无偿获得土地使用权上海市张江高科技园区开发公司以土地作为资本与其他投资者共同筹建下属开发有限公司下属开发有限公司以土地使
40、用权为抵押从银行获得贷款下属开发有限公司进行当地居民的拆迁，土地平整和基础设施建设市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资资料来源:中工网研究咨询中心下属开发有限公司下属开发有限公司其他投资者其他投资者/关键驻商关键驻商 对于一些规模较大的独立项目，由驻商或其指定的开发商进行开发、建设 下属开发有限公司也投资开发、建设一批标准厂房和办公楼 区政府以回租厂房等方式给予开发有限公司财政补贴下属开发有限下属开发有限公司公司其他投资者其他投资者/关关键驻商键驻商负责开发公司自身开发项目（如办公楼、标准厂房）
41、租户的吸引由关键驻商负责吸引各自的客户服务公司服务公司/机构机构关键驻商关键驻商服务公司为整个开发区提供整体运营管理服务驻商自己的项目由其自己管理或委托专业管理公司管理(包括开发公司服务公司)园区已建成国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。以及国家火炬创业园、国家留学人员创业园等多模式、多类型的孵化器。到2008年底，经过16年的建设，园区共引进投资项目近500个，项目总投资额超过100亿美元，2008年园
42、区工业销售收入达700亿元人民币到2008年年底，园区共吸引企业逾5000家，产生近10万个工作机会到2008年年底，园区高新技术企业共产生科研项目近1500个，0608年年均增幅超过20%通过高科技园区的成功开发带动了上海市科技产业的产级，使上海市在全国高新产业的地位有了明显提升资料来源:中工网研究咨询中心作为一家上市公司，2008年张江高科技园区开发股份有限公司主营业务（包括房地产开发和多元化投资）收入较2007年增长31%。1999年政府实行优惠政策聚焦张江后，张江高科获得了多年的稳步发展，股份公司2008年获净利润5亿3千万，净资产收益率达到10%。参考案例二：上海张江高科技园区开发公
43、司参考案例二：上海张江高科技园区开发公司淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式无形回报无形回报是否有助于改善与政府的关系及帮助当地社区的发展是否有助于提高在消费者中的声誉是否有助于提高行业地位是否有助于内部技能的培养有形回报有形回报是否有一定的利润是否有较好的现金流是否有一定的投资回报率开发总公司的净现值多大淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式关键假设关键假设土地按招商计划中实际可用于开发的面积(1000亩)及控制范围内用于其他用途的土地分4期开发土地购入价格为25万元/亩土地转让价格分别为30万元/亩实际完成招商面积假设为计划的70%无银行贷款商业模式商业模式土地经纪商
44、房地产开发商开发代理商运营管理商20122012年预计投资年预计投资资本回报率资本回报率0远大于0远大于0%今后今后5 5年未折现年未折现的累计现金流缺的累计现金流缺口口很大很大基本无基本无人民币，亿元淳安开发总公司业淳安开发总公司业务的整体净现值务的整体净现值小于0远大于0大于0远大于0人民币，亿元土地经纪商模土地经纪商模式的有形回报式的有形回报较差较差房地产开发商房地产开发商模式有相对较模式有相对较好的整体净现好的整体净现值，但仍有较值，但仍有较高现金流缺口高现金流缺口开发代理商及开发代理商及运营管理商模运营管理商模式的投资资本式的投资资本回报率较高，回报率较高，无现金流缺口，无现金流缺口
45、，但整体净现值但整体净现值较小较小资料来源:中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式预估总体开发财务要点预估总体开发财务要点项目总投资：10亿元土地开发投资：3亿元总回报率土地开发：1520项目开发：2030风险分析：地产开发公司，高风险高收益土地交易价格差为最敏感参数项目开发属中长期投资，关键驻商使用量对回报影响较大参数变化参数变化 +10%+10%参数参数参数变化参数变化 -10%-10%对项目对项目IRRIRR的影响的影响资料来源:中工网研究咨询中心结
46、合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料地产开发地产开发熟地销售价格础设施投资成本生地转让价格开发运营管理成本项目开发项目开发土地价格游客使用量建造成本/规模淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式履行对政府履行对政府社会的承诺社会的承诺提高消费者提高消费者中的声誉中的声誉提高行提高行业地位业地位培养内培养内部技能部技能商业模式商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商综合评估综合评估成为土地经纪商成为土地经纪商将能履行对政府将能履行对政府和社会的承诺和社会的承诺成为开发商及开成为开发商及开发代理商对无形发代
47、理商对无形资产的回报较为资产的回报较为有利有利成为运营管理商成为运营管理商带来的无形资产带来的无形资产的回报有限的回报有限好差资料来源:中工网研究咨询中心淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式政府区域开发区域开发/房地产项目价值链房地产项目价值链市政基市政基础设施础设施建设七建设七通一平通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资商业模式商业模式房地产房地产开发商开发商开发代开发代理商理商运营管运营管
48、理商理商土地经土地经纪商纪商淳安开发总公司淳安开发总公司淳安开发总公司淳安开发总公司外包资料来源:中工网研究咨询中心采用组合商业模式淳安开发总公司将同时担任土地经纪商、房土地经纪商、房地产开发商和开发代地产开发商和开发代理人理人的角色财务资金的挑战财务资金的挑战根据土地结算方式以及项目开发情况的不同，园区整体开发期年（20092012年）的累计现金流缺口最高可能达到10亿元人民币实施技能的挑战实施技能的挑战需要建立合理的组织架构，获取高素质管理人员，赢得政府的大力支持，以确保招商以及项目开发的成功淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式资料来源:中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开
49、发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料通过融资来解通过融资来解决资金和技术决资金和技术上面临的问题上面临的问题融资融资淳安开发总公司股权招商建议淳安开发总公司股权招商建议审视现有股权结构审视现有股权结构股东1股东2股东2淳安开发总公司扩大股权结构扩大股权结构原股东1原股东2原股东3淳安开发总公司引入政府参引入政府参股股引入其他具成引入其他具成熟园区开发经熟园区开发经验的企业参股验的企业参股融资融资淳安开发总公司新的组织架构淳安开发总公司新的组织架构园区开发公司筹资融资整体规划土地开发房产开发公司项目规划筹资融资房产开发园区营运公司园区推广园区
50、招商房产销售融资融资淳安科技创意产业园区土地开发融资建议淳安科技创意产业园区土地开发融资建议融资融资淳安科技创意产业园区主体项目开发融资建议淳安科技创意产业园区主体项目开发融资建议 融资融资淳安科技创意产业园区项目开发融资建议淳安科技创意产业园区项目开发融资建议 从园区开发公司取得土地总承包人（投资方）建设招投标BT项目建设支付回购价款淳安房产开发公司BT项目移交淳安房产开发公司投资方成立BT项目公司总承包人（投资方）流程图融资融资淳安科技创意产业园区配套项目开发融资建议淳安科技创意产业园区配套项目开发融资建议融资融资淳安科技创意产业园区配套项目开发融资建议淳安科技创意产业园区配套项目开发融资
