1、大家好大家好2014年02月龙岗区城市更新项目实施龙岗区城市更新项目实施方案方案 实施方案导图实施方案导图31、项目前期进场筹备、项目前期进场筹备2、测绘确权阶段、测绘确权阶段3、意愿征集及摸底阶段、意愿征集及摸底阶段 6 6、收房及拆除、收房及拆除4、信息统计、信息统计5、拆迁谈判、拆迁谈判1、办公室设置、办公室设置2、组织架构及人员配置、组织架构及人员配置3、前期关系维护、前期关系维护（1）村委股份公司主要领导成员及工作人员的维护；（2）街道旧改办领导及片区负责人的关系维护；（3）街道查违办领导及片区负责人的关系维护。一、项目前期进场筹备一、项目前期进场筹备 项目范围确定项目范围确定1、拆
2、迁范围线、拆迁范围线2、更新范围线、更新范围线3、村界、村界二、测绘确权二、测绘确权1、项目组人员：、项目组人员：（1）跟进测绘进度，每天汇报测绘工作；（2）与业主沟通，了解业主的基本信息；（3）了解建筑物的产权信息，并做好登记；（4）每日更新业主信息及建筑物信息CAD图。测绘协助人员：村委主任2-3名，熟悉村里情况，协助理顺村里关系及业主信息、产权信息的收集。2、查违工作开展、查违工作开展:（1）项目组人员每日对项目拆迁范围内的所有建筑物进行巡查，发现违法建筑及时上报；（2）加强与执法队的关系维护，与执法队、村委等建立查违的联动机制。（3）建筑物、构筑物、每户业主数据汇总；测绘过程中完成的事
3、项测绘过程中完成的事项1、业主信息、业主信息CAD图图2、业主信息表（电话、地址、身份）、业主信息表（电话、地址、身份）3、建筑物、附属物、每户业主数据汇总、建筑物、附属物、每户业主数据汇总4、占地、户数、栋数、占地、户数、栋数5、建筑物拍照（显示日期）、建筑物拍照（显示日期）u备注：对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。三、意愿征集及背景调查三、意愿征集及背景调查业主改造意愿的强烈程度及可能对回迁安置的态度业主改造意愿的强烈
4、程度及可能对回迁安置的态度业主对改造的预期希望值业主对改造的预期希望值业主的直接诉求业主的直接诉求业主的配合度业主的配合度业主的顾虑业主的顾虑建立业主档案，包括业主家庭结构；成员工作单位、联系方式；拆迁安置补偿诉求等；避谈具体补偿诉求，仅对改造后的好处进行宣传，通过意避谈具体补偿诉求，仅对改造后的好处进行宣传，通过意愿征集可对业主进行分类，确定后期谈判的顺序。愿征集可对业主进行分类，确定后期谈判的顺序。准备立项资料准备立项资料1、建筑物信息图、建筑物信息图2、现状权属图、现状权属图3、更新单元范围图、更新单元范围图4、更新意愿统计表、更新意愿统计表5、其他材料、其他材料备注：五类用地指标要达政
5、府规定标准。备注：五类用地指标要达政府规定标准。四、信息统计四、信息统计业主信息及背景业主信息及背景本村村民：本村村民：a、村委、社区、街道等单位的工作人、村委、社区、街道等单位的工作人b、村委、社区领导班子的亲属、村委、社区领导班子的亲属c、本村有一定影响力的大业主、本村有一定影响力的大业主d、普通村民、普通村民外地人：外地人：a、外地人中具有一定影响力的业主、外地人中具有一定影响力的业主 b、在外地经商的，很少回来、在外地经商的，很少回来 c、产权不清晰或者有争议、产权不清晰或者有争议香港人：香港人：a、香港居住生活为主，较少回本村、香港居住生活为主，较少回本村 b、村里居住生活为主，较少
6、回香港、村里居住生活为主，较少回香港 物业类型物业类型集体物业私人物业a、村委、社区及街道工作人员的物业b、本村村民及大业主物业c、香港人物业d、外地人1、市场调研、市场调研a、周边旧改项目的拆赔比；b、本村的住宅、厂房、商业的租金标准；c、经济测算五、拆迁谈判五、拆迁谈判2、拆赔方案及合同拟定、拆赔方案及合同拟定3、项目宣传工作、项目宣传工作a、宣传手册的制定b、宣传条幅c、沙盘的制定d、组织项目参观及村民大会 谈判思路谈判思路策略：策略：“抓大放小，先易后难，以点带面，逐个击破抓大放小，先易后难，以点带面，逐个击破”1、村委集体物业谈判、村委集体物业谈判2、本村村民的谈判重点、本村村民的谈
7、判重点a、村委领导班子及村委工作人员b、村委股东及党员代表c、村委工作人员亲属、朋友、关系户d、注意事项：通过村委领导帮助及初步谈判，确定难、中、易对在拆迁范围标准内的进行小范围签约，前期坚守标准 谈判思路谈判思路3、香港人谈判、香港人谈判a、财产分配及继承存在问题b、需要资金周转c、物业外包，租金收益低d、注意事项：香港人与本村联系较少，应注意减少与本村接触，主要在香港谈判为主4、外地人谈判、外地人谈判a、产权不清晰或者存在产权争议b、需要资金周转c、物业外包，租金收益低d、通过村委介绍买地建房，跟村委关系密切通过一段时间的内部签约，判断在一期范围内符合规划道路的重点突破片区，在短期内交出一块净地，实行重点突破。确定确定 更新范围线分期更新范围线分期六、收房及拆除六、收房及拆除1、收房前期准备、收房前期准备a、按签约进度申请收房b、收房相关资料整理及房产证注销委托公证c、收房公示d、要求业主水、电注销，清理租户，房屋腾空2、启动收房、启动收房a、收回业主房屋钥匙及物业b、业主交房验收单签名、备份c、交接物业公司拍照存档d、由物业公司对已收房屋进行安全维护
