1、西南财经大学西南财经大学 财政税务学院投资系 文文 杰杰二二0 0一二年九月一二年九月2u引言引言以房地产开发为例以房地产开发为例u投资项目评价体系与方法投资项目评价体系与方法u投资决策案例评析投资决策案例评析主要内容u导论导论经济评价概述经济评价概述3引言引言以房地产开发为例以房地产开发为例4办理土地使用手续1、签订土地出让合同 2、缴纳土地出让金必须完成事项立项批复提交资料1、资金证明2、项目建议书3、土地相关手续计委规划局选址意见书或定点通知书签发前提条件1、踏勘现场2、确定规划3、设计红线建设用地规划许可证规划局核发前提条件审批总平面图或初步设计方案规划局建设工程规划许可证签发前提条件
2、1、放线、验线2、组织交通、消防、市政、人防等专业部门审核方案3、缴纳报建费办理土地使用证建委建筑工程施工许可证办理必要条件1、建设工程规划许可证2、报建费核定或报建费减免审核表3、报建费交费收据招投标等工作施工0.00或主体封顶房管局核发预售许可证主体封顶银行办理按揭提交相关资料并缴纳异地绿化建设费等费用备案：建筑工程竣工总产权、分户产权5国土局：取得国土局：取得国有土地使用证国有土地使用证，获得土地，获得土地使用权使用权规划局：确定规划设计条件，核发规划局：确定规划设计条件，核发项目选址项目选址意见书意见书、建设用地规划许可证建设用地规划许可证计委：投资项目备案计委：投资项目备案6规划局：
3、建筑方案审批，取得规划局：建筑方案审批，取得方案审查意见方案审查意见通知书通知书、“建筑方案总平面图建筑方案总平面图”。规划放线规划放线建委：建设工程初步设计审查，建委：建设工程初步设计审查，初步设计审查批复初步设计审查批复 施工图设计文件审查，施工图设计文件审查，施工图审查批准书施工图审查批准书 施工招投标监督备案施工招投标监督备案 工程质量安全监督备案工程质量安全监督备案 施工安全监督备案施工安全监督备案7公安局：建筑工程消防设计审核公安局：建筑工程消防设计审核人防办：建设项目人防工程设计审查人防办：建设项目人防工程设计审查规划局：开设机动车入口规划许可规划局：开设机动车入口规划许可 道路
4、及排火工程建设规划许可道路及排火工程建设规划许可 给水燃气、通讯、电力等管线给水燃气、通讯、电力等管线工程建设规划许可工程建设规划许可 交纳建设项目报建费交纳建设项目报建费规划局：规划局：建设工程规划许可证建设工程规划许可证8建委：建委：建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证市政公用局：城市排水接管备案市政公用局：城市排水接管备案环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘 防沙备案防沙备案园林局：草地绿化建设园林局：草地绿化建设供水、供气、供电申请供水、供气、供电申请工程施工工程施工房管局：房管局：商品房预售许可证商品房预售许可证9规划、环保、消防、安全、人防、卫生
5、防疫等规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等部门专项竣工验收登记部门专项竣工验收登记建委：建筑工程竣工验收备案建委：建筑工程竣工验收备案10房管局：办理房屋产权总登记房管局：办理房屋产权总登记房管局：办理分户房屋所有权登记房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证国土局：办理分户国有土地使用证房管局：办理分户房屋所有权登记房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证国土局：办理分户国有土地使用证物业管理物业管理11房地产开发项目论证房地产开发项目论证 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价
6、五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六12是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？金马盈庭金马盈庭大邑安仁大邑安仁13 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六14宏观层面分析宏观层面分析房地产相关政策房地产相关政策国家国家地区经济发展及政策地区经济发展及政策其他重大事项其他重大事项151、房地产的相关政策、房地产的相关政策n1.1 货币政策n1.2 税收政策n1.3 土地政策n1.4 其他政策161.1 1.1 货币政策货币政策
7、1、贷款条件：121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 359号文关于加强商业性房地产信贷 管理的通知2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利率变化3、汇率政策4、存款准备金政策 171.2 1.2 税收政策税收政策1、关于城镇房屋拆迁税收通知 2、关于做好稳定住房价格工作的意见 3、国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 4、关于加强房地产税收管理的通知5、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（31号令）6、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见7、国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 181.3 1.3 土地政策土地政策1、中华人民共
8、和国土地管理法 2、闲置土地处置办法 3、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 4、关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定 5、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 6、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 191.4 1.4 其他政策其他政策1、关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2、“国八条”：2005年4月关于做好稳定住房价格工作的意见 3、“国六条”：关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 4、成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见 5、成都市城市公共住房制度实施方案（试行）20宏观层面分析宏观层面分析房地产相关政策房地产相关政策国家国家
9、地区经济发展及政策地区经济发展及政策其他重大事项其他重大事项212、地区经济发展及政策、地区经济发展及政策分析地区经济发展及政策分析地区经济发展及政策房地产市场的区域性房地产市场的区域性22宏观层面分析宏观层面分析房地产相关政策房地产相关政策国家国家地区经济发展及政策地区经济发展及政策其他重大事项其他重大事项23宏观层面分析宏观层面分析结果结果政策导向政策导向市场环境市场环境未来供给未来供给未来需求未来需求产品定位产品定位24 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六25中观层面分
10、析中观层面分析规划规划区域房地产市场现状区域房地产市场现状区域房地产市场发展趋势区域房地产市场发展趋势261、规划、规划规划规划区位区位 区位区位 区位区位27n利好规划为新都区房地产业带来良好机遇利好规划为新都区房地产业带来良好机遇n新都区的城市发展规划具有很强的系统性，其城市定位、城市布局、产业布局以及交通规划等都对新都区的发展有着利好的影响。新都区新都区“一主两翼、南扩北控一主两翼、南扩北控”示意图示意图 28新都区交通规划新都区交通规划n交通规划是大丰交通规划是大丰板块土地运营的板块土地运营的优势因素优势因素n按照规划，地铁一号线将到达新都区大丰街办，这一规划将对大丰板有较大的影响，让
11、大丰板块与中心城区更好地实现无缝连接。在土地运营中，应充分考虑此因素，深入分析地铁因素对土地的影响。29新都区其他规划新都区其他规划大型项目有助于带动周边土地的进一步运营大型项目有助于带动周边土地的进一步运营n在未来的几年内，新都区规划的多个大型项目将对周边区域产生较大的辐射影响。如保利集团的“保利公园198”项目，将有利于三河板块提升其区域环境，带动周边区域的房产开发，从而影响此板块土地的运营情况。30规划规划内容内容总体规划总体规划交通规划交通规划未来供给未来供给未来需求未来需求产品定位产品定位其他规划其他规划31三、中观层面分析三、中观层面分析规划规划区域房地产市场现状区域房地产市场现状
12、区域房地产市场发展趋势区域房地产市场发展趋势322、区域房地产市场现状、区域房地产市场现状现实供求状况现实供求状况房地产市场现状房地产市场现状332、区域房地产市场现状、区域房地产市场现状未来土地供给状况未来土地供给状况土地市场供给情况未来房地产供给状况未来房地产供给状况342、区域房地产市场现状、区域房地产市场现状未来需求状况未来需求状况消费者需求分析消费者需求分析35区域房地产市场现状区域房地产市场现状主要开发区域分析板块介绍可借鉴性类推法的运用36方法方法对比分析对比分析 板块板块地理位地理位置优势置优势环境优环境优势势配套设配套设施优势施优势品牌楼品牌楼盘优势盘优势宝光桂湖板块新行政中
13、心板块大丰板块三河板块37三、中观层面分析三、中观层面分析规划规划区域房地产市场现状区域房地产市场现状区域房地产市场发展趋势区域房地产市场发展趋势38房地产开发项目论证的思路房地产开发项目论证的思路 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六39四、微观层面分析四、微观层面分析宏观分析宏观分析中观分析中观分析未来供给未来供给未来需求未来需求产品定位产品定位分析方法-、对比分析SWOT40四、微观层面分析四、微观层面分析推广计划推广计划渠道手段渠道手段价格策略价格策略建设方案建设方案开
14、发计划开发计划进度安排进度安排41房地产开发项目论证的思路房地产开发项目论证的思路 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六42投资估算与评价投资估算与评价-费用和收入费用和收入 房地产项目投资估算与评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、资金来源状况的基础上进行。土地费用前期工程费用基础设施建设费开发期税费建筑安装工程费用公共配套设施建设费 销售收入预售收入、首付款、按揭款、一次性付款租金收入营业税及附加、所得税、增值税43投资估算与评价投资估算与评价-相关部分相关部分项目
15、建设内容、规模及地点涉及土地费用、前期费用、建筑安装工程费用等估算设计方案及相关指标涉及土地费用（规定的容积率、覆盖率等将影响土地价值）、前期费用（如设计费、三通一平费）、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施费、开发期税费等估算材料供应及外部配套条件落实情况涉及相关工程费，影响资金使用和资金筹措建设工期和进度安排影响资金使用和资金筹措房地产市场分析涉及销售实现方式、销售实现进度、资金回笼状况44投资估算与评价投资估算与评价-注意事项注意事项1、整个投资估算、收入预测和费用预估均以现金流量为主线；2、评价指标的选择常规指标和非常规指标；3、敏感性分析因素的选择；4、融资模式的选择；5、
16、相关规章制度的收集；6、相关数据的积累；7、其他资料的收集；8、资料清单的罗列。45房地产开发项目论证的思路房地产开发项目论证的思路 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六46投资风险及其形成的原因 1.宏观经济因素 2.市场因素 3.自然因素 4.技术因素 5.其他因素47 1.1.政策方面：政策方面：由于政府政策调整，使项目原定目标难以实现所造成的损失，如税收、金融、环保、产业政策等的调整变化，税率、利率、汇率、通货膨胀率的变化都会对项目经济效益带来影响。2.2.市场分析市场
17、方面：市场分析市场方面：由于市场需求的变化、竞争对手的竞争策略调整，项目产品销路不畅，产品价格低迷等，以至产量和销售收入达不到预期的目标，给项目预期收益带来的损失。3.3.资源方面：资源方面：资源开发与利用的项目，由于矿产资源的储量、品位、可采储量、开拓工程量及采选方式等与原预测结果发生较大偏离，导致项目开采成本增高，产量降低或经济寿命期缩短，造成巨大的经济损失。在水资源短缺地区的投资建设项目，可能受水资源勘察不明、气候不正常等因素的影响。对于农业灌溉项目还可能有水资源分配问题等。49 4.4.技术方面：技术方面：项目采用的技术，特别是引进技术的先进性、可靠性、适用性和经济性与原方案发生重大变
18、化，导致项目不能按期进入正常生产状态，或生产能力利用率降低，达不到设计要求，或生产成本提高，产品质量达不到预期要求等。5.5.工程方面：工程方面：因工程地质和水文地质条件出乎预料的变化，工程设计发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的损失；由于前期准备工作不足，导致项目实施阶段建设方案的变化；工程设计方案不合理，可能带来项目的生产经营带来影响等，造成经济损失等。50 6.6.融资方面：融资方面：项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证；由于工程量预计不足、或设备材料价格上升导致投资增加；由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延；利率、汇率变化导致融资成本升高所造成的损失
19、。7.7.组织管理方面：组织管理方面：由于项目组织结构不当、管理机制不完善或是主要管理者能力不足等，导致项目不能按计划建成投产，投资超出估算；或在项目投产后，未能制定有效的企业竞争策略，在市场竞争中失败。51 8.8.环境与社会方面：环境与社会方面：对于许多项目，外部环境因素包括自然环境和社会环境因素的影响。如项目选址不当，项目对社区的影响、生态环境影响估计不足，或是项目环保措施不当，在项目建成后，可能对社区和生态带来严重影响，导致社区居民和社会的反对，造成直接经济损失。9.9.配套条件方面：配套条件方面：投资项目需要的外部配套设施，如供水排水、供电供汽、公路铁路、港口码头以及上下游配套设施等
20、，在可行性研究中虽都作了考虑，但是，实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有效益，从而带来风险。52 10.10.其他方面：其他方面：对于某些项目，应考虑特有的风险因素。例如，对于合资项目，要考虑合资对象的法人资格和资信问题；对于农业投资项目，要考虑因气候、土壤、水利等条件的变化对收成不利影响的风险因素等；许多无形成本和效益的度量是分析专家个人的主观价值判断，不能量化的外部或间接效果的定性判断完全是主观的。53投资评价体系与方法投资评价体系与方法54投资评价体系项目建设必要性项目建设必要性市场分析市场分析技术方案分析技术方案分析经济方案分析经济方案分析资源条件
21、资源条件场址选择场址选择工艺流程工艺流程投资估算投资估算筹资方案筹资方案财务效益分析财务效益分析国民经济分析国民经济分析投资方案比较投资方案比较项目总评估项目总评估 项目建设必要性项目建设必要性56市场分析市场分析 技术方案分析技术方案分析58投资方案分析投资方案分析59 盈利能力分析盈利能力分析 现金流量分析现金流量分析 静态分析静态分析 偿债能力分析偿债能力分析 财务生存能力分析财务生存能力分析 不确定性分析不确定性分析6061主主 要要 经经 济济 数数 据据 及及 评评 价价 指指 标标 表表序序 号号项项 目目单单 位位数数 据据其其 中中 外外 币币备备 注注I I经经 济济 数数
22、 据据1项 目 总 投 资 万 元6 5 1 3 81 5 8 2其 中：规 模 总 投 资 万 元6 3 8 7 71 5 8 12建 设 投 资 万 元6 1 9 4 71 5 8 13建 设 期 利 息 万 元1 3 8 904流 动 资 金 万 元1 8 0 21其 中：铺 底 流 动 资 金 万 元5 4 005资 金 筹 措 万 元6 5 1 3 80其 中：债 务 资 金 万 元4 4 5 9 80 项 目 资 本 金 万 元2 0 5 4 00 资 本 金 比 例%3 2.1 6%6年 平 均 营 业 收 入 万 元2 8 8 2 37年 平 均 营 业 税 金 及 附 加 万
23、 元3 6 68年 平 均 总 成 本 费 用 万 元2 3 0 2 69年 平 均 利 润 总 额 万 元5 4 3 21 0年 平 均 所 得 税 万 元1 7 9 21 1年 平 均 净 利 润 万 元3 6 3 91 2年 平 均 息 税 前 利 润 万 元6 8 9 81 3年 平 均 增 值 税 万 元3 9 2 4I I I I财财 务务 评评 价价 指指 标标1总 投 资 收 益 率%1 0.5 9%2项 目 资 本 金 净 利 润 率%1 7.7 2%3项 目 投 资 财 务 内 部 收 益 率(所 得 税 前)%1 5.6 3%4项 目 投 资 财 务 净 现 值(所 得
24、税 前)万 元9 2 7 4Ic=1 0%5项 目 投 资 回 收 期（所 得 税 前）年4.4 76项 目 投 资 财 务 内 部 收 益 率(所 得 税 后)%1 0.9 8%7项 目 投 资 财 务 净 现 值(所 得 税 后)万 元4 9 9 7Ic=8%8项 目 投 资 回 收 期（所 得 税 后）年4.8 79项 目 资 本 金 财 务 内 部 收 益 率%1 7.1 9%1 0盈 亏 平 衡 点（生 产 能 力 利 用 率）%7 3.5 9%是指投资项目从建设前期准备工作开始到是指投资项目从建设前期准备工作开始到项目全部建成投产（使用）为止所发生的项目全部建成投产（使用）为止所发
25、生的全部投资费用。全部投资费用。63建设投资建设投资项项目目总总投投资资建设期利息建设期利息流动资金流动资金工程建设工程建设其他费用其他费用预备费用预备费用建筑工程费建筑工程费设备购置费设备购置费安装工程费安装工程费基本预备费基本预备费涨价预备费涨价预备费工程费用工程费用固定资产固定资产无形资产无形资产其他资产其他资产流动资产流动资产64（一）项目总投资（一）项目总投资根据测算，本项目总投资根据测算，本项目总投资3.6063.606亿元人民币，其中：亿元人民币，其中：1 1、土地整理成本、土地整理成本77617761万元万元 （38.738.7万元万元 /亩）亩）（1 1）土地补偿费）土地补偿
26、费903.51903.51万元万元（2 2）二次拆迁总费用二次拆迁总费用2087.42087.4万元万元（3 3）政策性税费）政策性税费1088.731088.73万元万元（4 4）农户搬家费）农户搬家费8.258.25万元万元（5 5）青苗补偿）青苗补偿1717万元；地上附着物、构建筑赔偿万元；地上附着物、构建筑赔偿584584万元万元（6 6）拆迁过渡费）拆迁过渡费49.549.5万元万元（7 7）拆迁奖励）拆迁奖励154154万元万元（8 8）基础设施配套建设费用）基础设施配套建设费用1405.461405.46万元万元（9 9）企业工厂搬迁总费用）企业工厂搬迁总费用516516万元万元
27、（1010）社保补贴）社保补贴570570万元万元（1111）不可预见费用）不可预见费用377377万元万元2 2、修建成本、修建成本28297.528297.5万元万元65总投资使用计划与资金筹措表年份合计财务核算期（年份）项目2008年2009年2010年1总投资总投资 54,983.89 24,288.80 27,901.56 2,793.53 1.1建设投资 24,288.80 24,288.80 -1.2建设期利息1.3流动资金 30,695.09 -27,901.56 2,793.53 2资金筹措资金筹措 54,983.89 24,288.80 27,901.56 2,793.53
28、 2.1项目资本金 24,288.80 24,288.80 -2.1.1用于建设投资 24,288.80 24,288.80 -2.1.2用于流动资金 -2.1.3用于建设期利息2.2债务资金 27,901.56 -27,901.56 -2.2.1用于建设投资2.2.2用于建设期利息2.2.3用于流动资金 27,901.56 -27,901.56 2.3其他未分配利润 2,793.53 2,793.53 66序号序号建设期间建设期间2009年年10月前月前2009年年10-12月月2010年年1月月-2011年年10月月合计合计1投资总额投资总额77613299250003606011建设投资
29、建设投资7761 3299200003606012流动资金流动资金500050002资金筹措资金筹措77613299250003606021自有资金自有资金7761 32991106022银行借款银行借款2500025000分期投资计划与资金筹措表分期投资计划与资金筹措表（单位（单位:万元）万元）67n设定融资方案，应首先确定项目的融资主体设定融资方案，应首先确定项目的融资主体n在此基础上确定融资方式在此基础上确定融资方式68 在初步明确项目的融资主体和资在初步明确项目的融资主体和资金来源的基础上金来源的基础上,对于融资方案资金对于融资方案资金来源的可靠性、资金结构的合理性、来源的可靠性、资金
30、结构的合理性、融资成本高低和融资风险大小，应进融资成本高低和融资风险大小，应进行综合分析，结合融资后财务分析，行综合分析，结合融资后财务分析，比选、确定融资方案。比选、确定融资方案。69式中式中 k kc c 普通股资金成本率；普通股资金成本率；R Rf f 社会无风险投资收益率；社会无风险投资收益率；R Rm m 市场投资组合预期收益率；市场投资组合预期收益率；项目的投资风险系数。项目的投资风险系数。权益资金成本计算权益资金成本计算资本资产定价模型法资本资产定价模型法计算公式为：计算公式为：)(fmfcRRRk 70 式中式中 P P0 0 债券发行额或借款额，即债务的现值；债券发行额或借款
31、额，即债务的现值；F F 债务资金筹资费用率；债务资金筹资费用率；P Pi i 约定的第约定的第i i期末偿还的债务本金；期末偿还的债务本金；I Ii i 约定的第约定的第i i期末支付的债务利息；期末支付的债务利息；T T 所得税率；所得税率；K Kdtdt所得税后债务资金成本；所得税后债务资金成本；n n 债务的期限，通常以年表示。债务的期限，通常以年表示。niidtiiKTIPFP10111税后债务资金成本的计算税后债务资金成本的计算 表达式为：表达式为：71 某废旧资源利用投资项目，建设期一年，投产当年即可某废旧资源利用投资项目，建设期一年，投产当年即可盈利，按有关规定可免征所得税盈利
32、，按有关规定可免征所得税1 1年。从投产第年。从投产第2 2年起，所得年起，所得税税率为税税率为3333。该项目在建设期期初向银行借款。该项目在建设期期初向银行借款1 1000000万元，万元，筹资费用率筹资费用率0.50.5，年利率，年利率6 6，按年付息，期限，按年付息，期限3 3年，到期年，到期一次还清借款。计算该借款的所得税税后资金成本。一次还清借款。计算该借款的所得税税后资金成本。72解：解：由公式可得：由公式可得：100 1000 0（1 10.50.5）1 10000006 6（1 13333）/（1 1K Kdtdt）1 1+1 10000006 6（1 13333）/（1 1
33、K Kdtdt）2 2+(+(1001000+0+1001000 06 6（1 13333）)/（1 1K Kdtdt）3 3由公式可得：由公式可得：100 1000 0（1 10.50.5）1 10000006 6/（1 1K Kdtdt）1 1+1 10000006 6/（1 1K Kdtdt）2 2+(+(1001000+0+1001000 06 6（1 13333）)/（1 1K Kdtdt）3 3用人工试算法计算：用人工试算法计算：i=6%=6%该借款的所得税税后资金成本为该借款的所得税税后资金成本为6 673式中式中 k kw w 综合资金成本；综合资金成本；W Wj j 第第j
34、j种资金占全部资金的比重；种资金占全部资金的比重；k kj j 第第j j种资金的资金成本；种资金的资金成本；n n 筹资方式的种类。筹资方式的种类。njjjwkwk1效益与费用构成效益与费用构成:营业收入营业收入 补贴收入补贴收入 经营成本经营成本 总成本费用总成本费用 相关税费相关税费 更新拓展费用更新拓展费用-维持运营投资维持运营投资75经营成本经营成本经营成本，投资评价为现金流量分析的需要而提出。经营成本，投资评价为现金流量分析的需要而提出。经营成本经营成本=外购原材料、燃料及动力费外购原材料、燃料及动力费+人工工资及福利费人工工资及福利费+外外部提供的劳务及服务费部提供的劳务及服务费
35、+修理费修理费+其他费用其他费用 =总成本费用总成本费用-折旧费折旧费-摊销费摊销费-利息支出利息支出编制总成本费用估算表及基础表格编制总成本费用估算表及基础表格76项目2008年2009年2010年2023年生产负荷0%90%100%100%1外购原、辅材料 -48,673.91 54,082.12 54,082.12 1.1原料红薯 36,450.00 40,500.00 40,500.00 1.2原料饲料 9,112.50 10,125.00 10,125.00 1.3辅料 3,111.41 3,457.12 3,457.12 2外购燃料、动力 12,450.42 13,833.80 1
36、3,833.80 3工资及福利费 1,075.00 1,075.00 1,075.00 4修理费 302.70 302.70 64.19 5折旧费 1,513.50 1,513.50 320.97 6摊销费 913.56 913.56 -7利息支出 -2,292.67 439.74 -8其他费用 3,253.45 3,495.50 3,495.50 8.1其中：销售费用 2,178.45 2,420.50 2,420.50 8.2 管理费用 1,075.00 1,075.00 1,075.00 8.3 新产品开发费用9总成本费用 70,475.21 75,655.92 72,871.58 9.
37、1其中：固定成本 7,172.43 5,319.50 2,535.16 9.2 可变成本 63,302.78 70,336.42 70,336.42 10经营成本 65,755.48 72,789.12 72,550.61 77相关税费相关税费n增值税增值税n营业税营业税n消费税消费税n土地增值税土地增值税n资源税资源税n企业所得税企业所得税n关税关税n城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税和教育费附加编制营业收入和营业税金及附加估算表编制营业收入和营业税金及附加估算表78序号项目单位单价生产负荷0%生产负荷90%生产负荷100%2008年2009年2010年销售量销售收入销售量销售收入销售
38、量销售收入1产品销售收入 -87,138.00 96,820.00 1.1汽油醇元/吨 3,800 -9.00 34,200.00 10.00 38,000.00 1.5饲料元/吨 3,300 12.15 40,095.00 13.50 44,550.00 2增值税 6,040.57 6,711.75 2.1进项税 8,772.89 9,747.65 2.1.2进项税饲料原料17%1,549.13 1,721.25 2.1.3进项税辅料17%528.23 586.92 2.1.4进项税水13%518.50 576.11 3营业税金附加 604.06 671.17 3.1城市建设附加税7%422
39、.84 469.82 3.2教育费附加3%181.22 201.35 3.3其它 -编制利润表，并同时依据总投资与资金筹措计划编制利润表，并同时依据总投资与资金筹措计划表，计算相关指标。表，计算相关指标。投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率全部投资回收期全部投资回收期静态分析静态分析：80年份年份经济效益计算分析期（年）经济效益计算分析期（年）项目项目2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年1营业收入 -87,138.00 96,820.00 96,820.00 96,820.00 96,820.00 96,820.00
40、2营业税金及附加 -604.06 671.17 671.17 671.17 671.17 671.17 3总成本费用 -70,475.21 75,655.92 75,216.18 75,216.18 75,216.18 74,722.62 4营业利润 -16,058.73 20,492.91 20,932.65 20,932.65 20,932.65 21,426.21 5补贴收入 6,300.00 7,000.00 7,000.00 7,000.00 7,000.00 7,000.00 6利润总额 -22,358.73 27,492.91 27,932.65 27,932.65 27,932
41、.65 28,426.21 7所得税 -4,189.90 4,189.90 4,263.93 8税后利润 -22,358.73 27,492.91 27,932.65 23,742.75 23,742.75 24,162.27 9可供分配利润 -22,358.73 27,492.91 27,932.65 23,742.75 23,742.75 24,162.27 10盈余公积 -2,235.87 2,749.29 2,793.26 2,374.27 2,374.27 2,416.23 11累计盈余公积 -2,235.87 4,985.16 7,778.43 10,152.70 12,526.9
42、8 14,943.21 12未分配利润 -20,122.86 24,743.61 25,139.38 21,368.47 21,368.47 21,746.05 13分配给投资股东 7,147.91 7,147.91 7,147.91 7,147.91 14累计未分配利润 -20,122.86 44,866.48 62,857.95 77,078.52 91,299.09 105,897.23 序序号号动态分析（现金流量分析）：动态分析（现金流量分析）：编制不同层次的现金流量表：项目投资现金流量表，项编制不同层次的现金流量表：项目投资现金流量表，项目资本金现金流量表，投资各方现金流量表，计算相
43、关目资本金现金流量表，投资各方现金流量表，计算相关指标指标财务净现值财务净现值财务内部收益率财务内部收益率82年份年份经济效益计经济效益计算分析期算分析期项目项目2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年生产负荷0%90%100%100%100%100%1现金流入现金流入 -93,438.00 103,820.00 103,868.85 103,820.00 103,820.00 1.1营业收入 -87,138.00 96,820.00 96,820.00 96,820.00 96,820.00 1.2补贴收入 -6,300.00 7,000.00 7,000.0
44、0 7,000.00 7,000.00 1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金 48.85 -2现金流出现金流出 24,288.80 94,261.10 76,253.82 73,460.29 77,650.19 77,650.19 2.1建设投资 24,288.80 -2.2流动资金 -27,901.56 2,793.53 2.3经营成本 -65,755.48 72,789.12 72,789.12 72,789.12 72,789.12 2.4营业税金及附加 -604.06 671.17 671.17 671.17 671.17 2.5维持运营投资2.6所得税 -4,189.90 4,1
45、89.90 3所得税后净现金流量（所得税后净现金流量（1-2）-24,288.80 -823.10 27,566.18 30,408.56 26,169.81 26,169.81 4累计所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量-24,288.80 -25,111.90 2,454.28 32,862.84 59,032.64 85,202.45 5所得税前净现金流量（所得税前净现金流量（3+2.6）-24,288.80 -823.10 27,566.18 30,408.56 30,359.71 30,359.71 6累计所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量-24,288.80 -25,11
46、1.90 2,454.28 32,862.84 63,222.54 93,582.25 83年份年份经济效益计算经济效益计算分析期（年）分析期（年）项目项目2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年生产负荷0%90%100%100%100%1现金流入现金流入 -93,438.00 103,820.00 103,868.85 103,820.00 1.1营业收入 -87,138.00 96,820.00 96,820.00 96,820.00 1.2补贴收入 -6,300.00 7,000.00 7,000.00 7,000.00 1.3回收固定资产余值 -1.4回收流动资金
47、-48.85 -2现金流出现金流出 24,288.80 91,202.13 79,251.67 73,460.29 77,650.19 2.1项目资本金 24,288.80 -2.2借款本金偿还 -22,549.92 5,351.64 -2.3借款利息支付 -2,292.67 439.74 -2.4经营成本 -65,755.48 72,789.12 72,789.12 72,789.12 2.5营业税金及附加 -604.06 671.17 671.17 671.17 2.6维持运营投资 -2.7所得税 -4,189.90 3所得税后净现金流量（所得税后净现金流量（1-2）-24,288.80
48、2,235.87 24,568.33 30,408.56 26,169.81 4累计所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量 -24,288.80 -22,052.93 2,515.40 32,923.96 59,093.76 84偿债能力分析可有两个层次偿债能力分析可有两个层次企业资信和财务状况的考察企业资信和财务状况的考察 前前3-53-5年企业财务报表年企业财务报表 改造后企业一定时期改造后企业一定时期内预测的财务报表内预测的财务报表85n借款还本付息计算表的编制借款还本付息计算表的编制 计算指标：偿债备付率和利息备付率计算指标：偿债备付率和利息备付率n资产负债表的编制资产负债表的编制
49、计算指标计算指标:资产负债率资产负债率86EBIT-息税前利润；PI-计入总成本费用的应付利息。PIEBITICR87EBITDA-息税前利润加折旧和摊销；TAX-企业所得税；PD-应还本付息金额。PDTEBITDADSCRAX88年份年份利率利率财务核算期财务核算期（年份）（年份）项目项目2008年年2009年年2010年年2011年年1借款及还本付息借款及还本付息1.1期初借款本息累计8.217%-5,351.64 -1.1.1其中：本金 -5,351.64 -1.1.2 利息1.2本期借款 -27,901.56 -1.3本期应计利息 -2,292.67 439.74 -1.4本期还本 2
50、2,549.92 5,351.64 1.5本期付息 2,292.67 439.74 -1.6本年其他应还款2借款偿还资金来源借款偿还资金来源2.1未分配利润 -20,122.86 44,866.48 62,857.95 2.2折旧费 -1,513.50 1,513.50 1,513.50 2.3摊销费 -913.56 913.56 913.56 还本资金合计还本资金合计 -22,549.92 47,293.54 65,285.01 3还本资金余额-41,941.90 65,285.01 892银行借款（二）银行借款（二）2.1 期初流动资金借款余额当期新增借款400.00 600.00 当期新
