1、 居住区规划是项综合性很强的工作，它居住区规划是项综合性很强的工作，它不仅涉及工程技术问题，还广泛涉及社会、不仅涉及工程技术问题，还广泛涉及社会、经济、生态、文化、心理、行为以及美学等经济、生态、文化、心理、行为以及美学等领域。居住区的规划设计关系到千家万户、领域。居住区的规划设计关系到千家万户、男女老幼、子孙后代的生活质量以及城市的男女老幼、子孙后代的生活质量以及城市的经济发展。而且，居住区是城市的主要组成经济发展。而且，居住区是城市的主要组成内容，反映一个城市的形象。内容，反映一个城市的形象。概述：概述：居住区是城市的主要组成内容，反映居住区是城市的主要组成内容，反映一个城市的形象。居住区
2、的规划设计是居住一个城市的形象。居住区的规划设计是居住区建设的先行，是决定居住区建设水平的主区建设的先行，是决定居住区建设水平的主要环节。因此，为了确保居民居住生活质量要环节。因此，为了确保居民居住生活质量以及城市的经济发展，经济、合理、有效地以及城市的经济发展，经济、合理、有效地使用城市的土地和空间，应不断提高居住区使用城市的土地和空间，应不断提高居住区的规划设计质量。的规划设计质量。第五节第五节 居住区规划设计的原则居住区规划设计的原则 与设计要点与设计要点 城市居住生活有着丰富的内涵，不仅有各具特色城市居住生活有着丰富的内涵，不仅有各具特色的家居生活，还有着多样的户外的社会、文化、消费的
3、家居生活，还有着多样的户外的社会、文化、消费和游憩等活动。因此，居住区同时还是一个社会学意和游憩等活动。因此，居住区同时还是一个社会学意义上的社区。它包含了居民相互间的邻里关系、价值义上的社区。它包含了居民相互间的邻里关系、价值观念和道德准则等维系个人发展和社会稳定与繁荣的观念和道德准则等维系个人发展和社会稳定与繁荣的内容。居住区的构成既应该考虑其物质组成的部分，内容。居住区的构成既应该考虑其物质组成的部分，也应充分关注其非物质的内容。居住生活过程是一个也应充分关注其非物质的内容。居住生活过程是一个文化过程，居住生活方式反映了一个地方或民族的文文化过程，居住生活方式反映了一个地方或民族的文明程
4、度与形态。明程度与形态。居住区规划设计应为居民居住区规划设计应为居民“居住环境居住环境”w 必须坚持必须坚持“以人为本以人为本”的原则的原则w 树立人与自然和谐及可持续发展的观念树立人与自然和谐及可持续发展的观念w 遵循社区发展原则遵循社区发展原则w 遵循生态优化原则遵循生态优化原则w 遵循共享社区原则遵循共享社区原则（一）（一）“以人为本以人为本”的原则的原则 居住区的规划设计是为居民营造居住区的规划设计是为居民营造“居住环境居住环境”。必须注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念。必须注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念。由于社会需求的多元化和人们经济收入的差异，由于社会需求的多元化和
5、人们经济收入的差异，以及文化程度、职业等的不同，对住房与环境的选择以及文化程度、职业等的不同，对住房与环境的选择也有所不同，特别是当随着住房制度的改革，人们可也有所不同，特别是当随着住房制度的改革，人们可以更自由地选择自己的居住环境时，对住房与环境的以更自由地选择自己的居住环境时，对住房与环境的要求将更高。因此，要求将更高。因此，居住区的规划设计如何适应与满居住区的规划设计如何适应与满足各种不同层次居民的需求是一个十分现实而又迫切足各种不同层次居民的需求是一个十分现实而又迫切的问题。的问题。（二）社区发展原则（二）社区发展原则 社区发展包含多方面的含义，适应与满足人的社区发展包含多方面的含义，
6、适应与满足人的需求，建设社区文明与发展社区文化，建立完善的需求，建设社区文明与发展社区文化，建立完善的服务与管理机制是住宅区规划设计中需要考虑的主服务与管理机制是住宅区规划设计中需要考虑的主要的内容，而在住宅区规划中充分地考虑要的内容，而在住宅区规划中充分地考虑如何如何适应适应与满足人的需求与满足人的需求是社区发展原则的基本核心内容。是社区发展原则的基本核心内容。需求多元化需求多元化 经济收入差异经济收入差异 文化程度不同文化程度不同 职业不同职业不同居民对住宅、居民对住宅、环境具有自由环境具有自由选择权选择权需求层次理论需求层次理论生理与安全的需要：生理与安全的需要：衣、食、衣、食、住、行及
7、保障、安全、就业等住、行及保障、安全、就业等需要。需要。心理需要：心理需要：社会交往、社会社会交往、社会地位、宗教信仰、文化传统、地位、宗教信仰、文化传统、道德规范等。道德规范等。自我实现的需要：自我实现的需要：生存价值、生存价值、生活意义、自我满足、个人风生活意义、自我满足、个人风格追求等。格追求等。人的需求层次金字塔生理与安全生理与安全的需要的需要心理需要心理需要爱与归属、尊重爱与归属、尊重自我实现自我实现的需要的需要真真 善善 美美发展需要发展需要 适应与满足人的需求是住适应与满足人的需求是住宅区规划设计的基本要求。宅区规划设计的基本要求。适居性适居性环环 境境 卫卫 生生 ：垃圾、污水
8、等收集、转运和处理：垃圾、污水等收集、转运和处理生理健康卫生：日照、通风、采光、噪音空气污染生理健康卫生：日照、通风、采光、噪音空气污染人身安全：交通、防灾、抗灾人身安全：交通、防灾、抗灾治安安全：防盗、防破坏治安安全：防盗、防破坏日常生活便利程度：购物、教育、交往、日常生活便利程度：购物、教育、交往、公共活动、娱乐、出行。公共活动、娱乐、出行。物物 质质 因因 素：居住密度、标准、绿地、设施、质量素：居住密度、标准、绿地、设施、质量非物质因素：人性化空间、私密空间、生理感觉非物质因素：人性化空间、私密空间、生理感觉街道的命名便于寻访、识别街道的命名便于寻访、识别舒适的居住区有利于形成良好的舒
9、适的居住区有利于形成良好的社区氛围和人际关系社区氛围和人际关系识别与归属识别与归属是人对居住环境的社会心理需要，它反映是人对居住环境的社会心理需要，它反映出人对居住环境所体现的自身的社会地位、价值观念的需求。出人对居住环境所体现的自身的社会地位、价值观念的需求。是居住环境具备识别性与归属感的两个重要要是居住环境具备识别性与归属感的两个重要要素。场所指特定的人或事占有的环境的特定部分。素。场所指特定的人或事占有的环境的特定部分。住宅区规划设计应该注重场所的住宅区规划设计应该注重场所的，使居民对自己的居，使居民对自己的居住环境产生认同感，对自己的居住社区产生归属感。住环境产生认同感，对自己的居住社
10、区产生归属感。场所与居住环境的心理归属感具有密切的关系，而特征则场所与居住环境的心理归属感具有密切的关系，而特征则与居住环境的形象识别性、社会归属性有着直接的联系。与居住环境的形象识别性、社会归属性有着直接的联系。场所具有场所具有“固定的固定的”生活活动内容生活活动内容文化与活力文化与活力富有文化与活力的人文环境是营造文明社区的重要条件，富有文化与活力的人文环境是营造文明社区的重要条件，丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容，融合的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容，融合共
11、处的人文环境是社区发展的基础，社区应该肩负起沟通住共处的人文环境是社区发展的基础，社区应该肩负起沟通住户的责任。户的责任。住宅区规划设计应该通过有形的设施、无形的机制建立起住宅区规划设计应该通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的认同、参与和肯定，它包含了邻里关系、社居民对社区的认同、参与和肯定，它包含了邻里关系、社区文化、精神义明和居住氛围等内容区文化、精神义明和居住氛围等内容。（三）生态优化原则（三）生态优化原则通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造当地的生态环境，改善住宅区及其周围的用和营造当地的生态环境，改善住宅区及其周围的
12、小气候，实现住宅区的自然通风与采光，减少机械小气候，实现住宅区的自然通风与采光，减少机械通风与人工照明，综合考虑交通与停车系统、饮水通风与人工照明，综合考虑交通与停车系统、饮水供水系统、供热取暖系统、垃圾收集处理系统的建供水系统、供热取暖系统、垃圾收集处理系统的建立与完善，节约能源、减少污染、营造生态是现代立与完善，节约能源、减少污染、营造生态是现代住宅区规划设计应该考虑的基本要求。住宅区规划设计应该考虑的基本要求。改善了住区的气候和景观环境。改善了住区的气候和景观环境。住宅墙体采用在普通墙体材料中加入一层保住宅墙体采用在普通墙体材料中加入一层保温材料，外窗采用在一般外窗外增加一道平移式遮阳窗
13、。通温材料，外窗采用在一般外窗外增加一道平移式遮阳窗。通过实践证明，不论冬夏，可使室内外温差达过实践证明，不论冬夏，可使室内外温差达1015，从而从而大大降低人们对空调、电、煤气等取暖设施的依赖。大大降低人们对空调、电、煤气等取暖设施的依赖。屋顶屋顶“U”型混凝土板槽型混凝土板槽底部铺设一层砂石过滤层，通过底部铺设一层砂石过滤层，通过“U”型极槽集水及底部过滤型极槽集水及底部过滤层过滤，并通过管道贮存到住宅地下层（室）的蓄水池中，层过滤，并通过管道贮存到住宅地下层（室）的蓄水池中，利用泵把水送到每户，可作为便池、洗涤和卫生清洁用水，利用泵把水送到每户，可作为便池、洗涤和卫生清洁用水，大大节省了
14、清洁自来水。大大节省了清洁自来水。住宅区规划的生态考虑住宅区规划的生态考虑在住宅和住区中建立两套供水管网，一套用在住宅和住区中建立两套供水管网，一套用于饮用，另一套用于清洁卫生。于饮用，另一套用于清洁卫生。利用设在屋顶上的太阳能集热片和贮存器，利用设在屋顶上的太阳能集热片和贮存器，按时或按需为住户供应暖气和热水。按时或按需为住户供应暖气和热水。在住宅之间建一个地下沟槽（系统），在住宅之间建一个地下沟槽（系统），经风道及泵把地下的自然凉气（风）送到住户。经风道及泵把地下的自然凉气（风）送到住户。人行与车行路网交叉布置，一般车行路并不人行与车行路网交叉布置，一般车行路并不直达住宅单元入口（一般距单
15、元入口直达住宅单元入口（一般距单元入口 50米以内），人行路与米以内），人行路与自行车和非交通车辆通行并存，提高了道路的利用率，从而自行车和非交通车辆通行并存，提高了道路的利用率，从而也起到了改善住区环境的作用。也起到了改善住区环境的作用。合理的布局合理的布局建筑与设施的建筑与设施的高科技应用高科技应用完善合理的完善合理的生态绿化与生态绿化与道路系统道路系统（四）共享社区原则（四）共享社区原则住宅区规划设计应该充分考虑全体居民对住宅区规划设计应该充分考虑全体居民对，包括共亨设施、共享服务、共亨景象、公，包括共亨设施、共享服务、共亨景象、公平参与。平参与。共享要求住宅区规划设计应该在设施选择上注
16、意类型、共享要求住宅区规划设计应该在设施选择上注意类型、项目、标准和消费费用的项目、标准和消费费用的大众化大众化，在设施布局上注意均，在设施布局上注意均衡性与选择性，在服务方式与管理机制上注意整体性与衡性与选择性，在服务方式与管理机制上注意整体性与到位程度，以直接面向住宅区自身的居住对象。到位程度，以直接面向住宅区自身的居住对象。共亨共亨公众参与是住宅区全体居民共同参与社区事务的保证机制公众参与是住宅区全体居民共同参与社区事务的保证机制和重要过程。公众参与包括居民参与社区管理、社区发展决和重要过程。公众参与包括居民参与社区管理、社区发展决策、社区后续建设和社区信息交流等社区事务内容，它反映策、
17、社区后续建设和社区信息交流等社区事务内容，它反映了居民应该享有的公平的权益，同时也是使居民热爱社区、了居民应该享有的公平的权益，同时也是使居民热爱社区、爱护社区、关心社区、对社区产生归属感和建设文明社区的爱护社区、关心社区、对社区产生归属感和建设文明社区的一种重要方式。一种重要方式。社区的信息交流是公众参与的重要条件，它包括社区管理社区的信息交流是公众参与的重要条件，它包括社区管理者与居民之间和居民与居民之间的交流。社区应该建立一种者与居民之间和居民与居民之间的交流。社区应该建立一种积极的机制，向住户推出全面的社区信息，其内容不仅限于积极的机制，向住户推出全面的社区信息，其内容不仅限于社区问题
18、与意见征求、住户需求调查和服务意见反馈、服务社区问题与意见征求、住户需求调查和服务意见反馈、服务功能的调整完善，更在于鼓励住户们共同参与、决策社区的功能的调整完善，更在于鼓励住户们共同参与、决策社区的发展以符合绝大多数社区住户的利益。发展以符合绝大多数社区住户的利益。公众参与公众参与（一）居住区规划布局的原则（一）居住区规划布局的原则 1方便居民生活，有利安全防卫和物业管理；方便居民生活，有利安全防卫和物业管理；2组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；方便经营、使用和社会化服务；3合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、合理
19、组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。安静、方便的居住环境。居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整休，并应遵循下列原则：机整休，并应遵循下列原则：（二）居住区的空间与环境设计原则（二）居住区的空间与环境设计原则 1规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调；2合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；3精心设置建筑
20、小品，丰富与美化环境；4注重景观和空间的完整性，市政公用站点等宜与住宅和公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下敷设；5公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。（三）便于寻访、识别和街道命名（三）便于寻访、识别和街道命名 在重点文物保护单位和历史文化保护区保护在重点文物保护单位和历史文化保护区保护规划范围内进行住宅建设，其规划设计必须遵循规划范围内进行住宅建设，其规划设计必须遵循保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位和古树名木必须依法予以保护；在文物保护单位和古树名木必须依法予以保护
21、；在文物保护单位的建设控制地带内的新建建筑和构筑物，不得破的建设控制地带内的新建建筑和构筑物，不得破坏文物保护单位的环境风貌。坏文物保护单位的环境风貌。（四）文物保护单位和历史保护区规划原则（四）文物保护单位和历史保护区规划原则 居住区的规划设计，应充分体现居住区的规划设计，应充分体现居住环境的整体性、功能性、经济性、居住环境的整体性、功能性、经济性、科学性、地方性与时代性、超前性与科学性、地方性与时代性、超前性与灵活性。灵活性。居住区的环境特色和个性主要取决其整体居住区的环境特色和个性主要取决其整体性。轮廓、组合、造型、道路、绿化、色性。轮廓、组合、造型、道路、绿化、色彩等环境设计要素应进行
22、整体构思。彩等环境设计要素应进行整体构思。节地、节能、节材、节省维护费等。节地、节能、节材、节省维护费等。研究和应用研究和应用“四新四新”（新技术、新材料、（新技术、新材料、新工艺和新产品）新工艺和新产品）生态环境建设与改善，生态环境建设与改善，“绿色绿色”建材的应用。建材的应用。反映当地的气候、地理条件、居民的生活反映当地的气候、地理条件、居民的生活习惯、建筑材料和历史文脉等因素；习惯、建筑材料和历史文脉等因素；对传统的继承和发展问题，既要继承，又对传统的继承和发展问题，既要继承，又要创新，研究地方性时必须强调时代性。要创新，研究地方性时必须强调时代性。基本建设是百年大计，规划设计必须有超前
23、基本建设是百年大计，规划设计必须有超前意识，同时又要面对现实，超前性与灵活性意识，同时又要面对现实，超前性与灵活性要结合，规划设计要有弹性，要留有余地。要结合，规划设计要有弹性，要留有余地。第六节第六节 居住区规划设计的基本要求居住区规划设计的基本要求居住区规划设计居住区规划设计的基本要求的基本要求 居住区规划是项综合性很强的工作，它不仅居住区规划是项综合性很强的工作，它不仅涉及工程技术问题，还广泛涉及社会、经济、生涉及工程技术问题，还广泛涉及社会、经济、生态、文化、心理、行为以及美学等领域。一般居态、文化、心理、行为以及美学等领域。一般居住区规划设计应满足以下几方面要求：住区规划设计应满足以
24、下几方面要求：是居住区规划设计最基本的要求。选择合适的住宅类型；合是居住区规划设计最基本的要求。选择合适的住宅类型；合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布方式，合理地组理确定公共服务设施的项目、规模及其分布方式，合理地组织居民室外活动、休息场地、绿地和居住区的内外交通等。织居民室外活动、休息场地、绿地和居住区的内外交通等。使用要求使用要求经济要求经济要求确定住宅的标准、公共建筑的规模、项目等均需考虑当时当确定住宅的标准、公共建筑的规模、项目等均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况。地的建设投资及居民的经济状况。降低居住区建筑的造价和节约城市用地。运用各种规划布局降低居住区建筑的造价和节约
25、城市用地。运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。手法，为居住区修建的经济性创造条件。卫生要求卫生要求 居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰和空气的污染等。的干扰和空气的污染等。前后两排房屋之间为保证后排房屋在规定前后两排房屋之间为保证后排房屋在规定的时日内获得所需的日照量而保持的一定间距。的时日内获得所需的日照量而保持的一定间距。日照时间：建筑在规定时日内受到日照时数。日照时间：建筑在规定时日内受到日照时数。日照质量：单位时间室内地面与墙面阳光日照质量：单位时间室内地面与墙面阳光投射面积累计大小及阳光中紫外线的效用。投射面
26、积累计大小及阳光中紫外线的效用。最不利情况：最不利情况：冬至日或大寒日冬至日或大寒日，视气候区不同而定，视气候区不同而定，采用两级标准，即冬至或大寒日正午前后居室获得的采用两级标准，即冬至或大寒日正午前后居室获得的连续日照时数多少确定。连续日照时数多少确定。LHH1tg=(H-H1)/LL=KH式中：式中：太阳高度角太阳高度角L日照间距日照间距K间距系数间距系数H前栋房屋高度前栋房屋高度 建筑群的自然通风与建筑的间距大小、排列方式及建筑群的自然通风与建筑的间距大小、排列方式及迎风方向有关。为节约用地，一般满足日照要求的情况迎风方向有关。为节约用地，一般满足日照要求的情况下，即可照顾到通风需要。
27、下，即可照顾到通风需要。3060为为最佳入射角最佳入射角 与地理位置、日与地理位置、日照时间、主导风向、照时间、主导风向、地形因素有关。一般地形因素有关。一般应使建筑朝向夏季主应使建筑朝向夏季主导风向，并保证有利导风向，并保证有利的风向入射角。的风向入射角。主导风向与朝向间的关系主路主路次路次路居住区空间组织：居住区空间组织：可将居住区主路设计成主风道，分流到住宅。北方地可将居住区主路设计成主风道，分流到住宅。北方地区可设计成南敞北闭的空间布局，夏季通风、冬季防寒。区可设计成南敞北闭的空间布局，夏季通风、冬季防寒。主导风向主导风向形成开敞空间形成开敞空间防止来自有害工业的污染，从居住区本身来说
28、，主要通过防止来自有害工业的污染，从居住区本身来说，主要通过正确选择居住区用地正确选择居住区用地。在居住区内部可能引起空气污染的有：锅炉房的烟囱、炉在居住区内部可能引起空气污染的有：锅炉房的烟囱、炉灶的煤烟、垃圾及车辆交通引起的噪声和灰尘等。为防止和灶的煤烟、垃圾及车辆交通引起的噪声和灰尘等。为防止和减少这些污染源对居住区的污染，除了在规划设计上采取一减少这些污染源对居住区的污染，除了在规划设计上采取一些必要的措施外，最基本的解决办法是改善采暖方式和改革些必要的措施外，最基本的解决办法是改善采暖方式和改革燃料的品种。在冬季采暖地区，有条件的应尽可能燃料的品种。在冬季采暖地区，有条件的应尽可能采
29、用集中采用集中采暖的方式采暖的方式。安全要求安全要求 必须对各种可能产生的灾害，进行分析，并按照有关规必须对各种可能产生的灾害，进行分析，并按照有关规定，对定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。建筑物之间要保持一定的防火间距。建筑物之间要保持一定的防火间距。居住区的防空建筑是整个城镇防空工程的一部分，它居住区的防空建筑是整个城镇防空工程的一部分，它的规划必须
30、符合防空工程总体规划的要求。的规划必须符合防空工程总体规划的要求。防空建筑应贯防空建筑应贯彻彻“平战结合平战结合”的原则的原则，应与地下工程管网的规划设计密应与地下工程管网的规划设计密切配合，统一考虑。切配合，统一考虑。（1）居住区用地的选择，应尽量避免布置在沼泽地区、不稳）居住区用地的选择，应尽量避免布置在沼泽地区、不稳定的填土堆石地段、地质构造复杂的地区（如断层、风化岩层、定的填土堆石地段、地质构造复杂的地区（如断层、风化岩层、裂缝等）。裂缝等）。（2）应考虑适当的）应考虑适当的，便于居民避难和搭建临时，便于居民避难和搭建临时避震棚屋。安全疏散用地可结合公共绿化用地、学校等公共建避震棚屋。
31、安全疏散用地可结合公共绿化用地、学校等公共建筑的室外场地、城市道路的绿化带等统一考虑。筑的室外场地、城市道路的绿化带等统一考虑。（3）居住区内的道路应平缓畅通，便于疏散，并布置在房屋）居住区内的道路应平缓畅通，便于疏散，并布置在房屋倒坍范围之外。房屋倒坍范围，其最远点与房屋的距离大体上倒坍范围之外。房屋倒坍范围，其最远点与房屋的距离大体上不超过房屋高度的一半。不超过房屋高度的一半。（4）居住区内各类建筑除考虑建筑设防烈度要求外，房屋体）居住区内各类建筑除考虑建筑设防烈度要求外，房屋体型应尽可能简单，同时，还必须采用合理的层数、间距和建筑型应尽可能简单，同时，还必须采用合理的层数、间距和建筑密度
32、。密度。在进行居住区规划时，必须考虑以下几点在进行居住区规划时，必须考虑以下几点h/2h建筑物倒塌与道路间安全距离示意图住宅楼前的安全设计 要为居民创造一个优美的居住环境。居住区是城市中要为居民创造一个优美的居住环境。居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌起建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌起着很大的影响。一个优美的居住环境的形成不仅取决于住着很大的影响。一个优美的居住环境的形成不仅取决于住宅和公共服务设施的设计，更重要的取决于建筑群体的组宅和公共服务设施的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。现代居住区的规划与建设，合，建筑群体与环境
33、的结合。现代居住区的规划与建设，由于建筑工业化的发展，已完全改变了从前那种把住宅孤由于建筑工业化的发展，已完全改变了从前那种把住宅孤立地作为单个的建筑来进行设计和建设的传统观念，立地作为单个的建筑来进行设计和建设的传统观念，而是而是把居住区作为一个有机的整体进行规划设计把居住区作为一个有机的整体进行规划设计。城市的居住。城市的居住区应反映出生动活泼、欣欣向荣的面貌，具有明朗、大方、区应反映出生动活泼、欣欣向荣的面貌，具有明朗、大方、整洁、优美的居住环境，既要有地方特色，又要体现时代整洁、优美的居住环境，既要有地方特色，又要体现时代精神。精神。美观要求美观要求第七节第七节 市场调查市场调查 房地
34、产市场调查就是运用科学的方法和手房地产市场调查就是运用科学的方法和手段，有目的、有计划、全面系统地收集、整理段，有目的、有计划、全面系统地收集、整理和分析相关的房地产市场信息，为房地产企业和分析相关的房地产市场信息，为房地产企业进行市场预测和经营决策、制定战略、编制计进行市场预测和经营决策、制定战略、编制计划等提供科学可靠的依据。划等提供科学可靠的依据。概概 述：述：1市场调查要系统全面地收集、记录、分析和市场调查要系统全面地收集、记录、分析和报告有关居住区规划方面的信息资料，以便认识把报告有关居住区规划方面的信息资料，以便认识把握市场对居住区规划建设的要求；握市场对居住区规划建设的要求；2市
35、场调查必须客观求实，努力提供能反映真市场调查必须客观求实，努力提供能反映真实情况的信息，避免调查者和管理者的主观偏见；实情况的信息，避免调查者和管理者的主观偏见；3市场调查必须采用科学的方法，依据不同的市场调查必须采用科学的方法，依据不同的客观情况，有计划、有目的、有针对性地进行，做客观情况，有计划、有目的、有针对性地进行，做到高效率并能解决实际问题；到高效率并能解决实际问题；4市场调查是进行居住区规划设计及市场预测、市场调查是进行居住区规划设计及市场预测、经营决策的前提。经营决策的前提。市场调查应把握以下几个要点：市场调查应把握以下几个要点：一、市场调查的内容一、市场调查的内容 1.1.市场
36、环境调查市场环境调查 主要包括：人口环境调查；经济环境调查；政治法律主要包括：人口环境调查；经济环境调查；政治法律环境调查；技术和自然环境调查；社会文化环境调查。环境调查；技术和自然环境调查；社会文化环境调查。2.2.房地产市场需求调查房地产市场需求调查主要包括：房地产市场的需求潜量；房地产市场对本主要包括：房地产市场的需求潜量；房地产市场对本企业产品的需求总量；房地产市场对某类房地产的供求企业产品的需求总量；房地产市场对某类房地产的供求状况；房地产市场需求的影响因素。状况；房地产市场需求的影响因素。3.3.竞争者调查竞争者调查主要包括：对竞争企业的调查；对竞争产品的调查。主要包括：对竞争企业
37、的调查；对竞争产品的调查。4.4.市场营销策略的调查市场营销策略的调查主要包括：产品调查；价格调查；销售渠道调查；主要包括：产品调查；价格调查；销售渠道调查；促销调查。促销调查。5.消费者（居民）调查消费者（居民）调查 （居住区规划的主要调查内容）（居住区规划的主要调查内容）主要包括：消费者的数量及地理分布；消费者的主要包括：消费者的数量及地理分布；消费者的构成、收入状况及消费支出模式；消费者的需求构成、收入状况及消费支出模式；消费者的需求状况，包括现实需求和潜在需求；消费者的购买状况，包括现实需求和潜在需求；消费者的购买动机，包括消费者的购买意向、影响消费者购买动机，包括消费者的购买意向、影
38、响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型；消费者的动机的因素，消费者购买动机的类型；消费者的购买行为，包括消费者购买行为类型及其影响因购买行为，包括消费者购买行为类型及其影响因素等。素等。居民调查是住宅区规划设计与研究的基础。居民调查是住宅区规划设计与研究的基础。居民调查的目的居民调查的目的是为了掌握第一手的基础资料，充是为了掌握第一手的基础资料，充分了解分了解居民的需求和规划设计需要解决的问题居民的需求和规划设计需要解决的问题，其，其作用在于作用在于评价评价居民居住的居民居住的居住环境居住环境、分析居民的、分析居民的居居住意愿住意愿，并预测住房市场的，并预测住房市场的发展趋向发展趋向，决
39、策住宅区，决策住宅区规划设计的规划设计的概念、定位与原则概念、定位与原则，直接或间接地指导，直接或间接地指导住宅区的具体规划设计。调查内容、调查方法和统住宅区的具体规划设计。调查内容、调查方法和统计分析是居民调查的核心部分。计分析是居民调查的核心部分。居民调查居民调查q调查内容调查内容 居民基本情况调查居民基本情况调查实况调查实况调查评价调查评价调查意向调查意向调查q调查方调查方法法问卷调查问卷调查访谈调查访谈调查观察调查观察调查q分析、描述和解释分析、描述和解释 q调查内容调查内容 科学合理的调查内容是居民调查结果是否有效和科学合理的调查内容是居民调查结果是否有效和合理的关键。调查内容的确定
40、与调查的目的有直合理的关键。调查内容的确定与调查的目的有直接的关系，除调查的提问问题外，合理地确定调接的关系，除调查的提问问题外，合理地确定调查对象、调查时间和调查地点直接影响着调查的查对象、调查时间和调查地点直接影响着调查的结果是否有效。从调查面来看，结果是否有效。从调查面来看，有普查（或面上有普查（或面上调查）和专项调查（或重点调查）两种调查）和专项调查（或重点调查）两种；从调查；从调查目的来看，目的来看，有实况调查、评价调查和意向调查三有实况调查、评价调查和意向调查三种种。不论哪一种调查形式，居民（或被调查者）。不论哪一种调查形式，居民（或被调查者）的基本情况调查是必不可少的。的基本情况
41、调查是必不可少的。居民基本情况调查是为了分析不同居民（或家庭）居民基本情况调查是为了分析不同居民（或家庭）与调查结果之间的相关关系，可以按不同居民与调查结果之间的相关关系，可以按不同居民（或家庭）的特征对调查信息进行分类分析与评（或家庭）的特征对调查信息进行分类分析与评价，也可以对出现的相同或不相同的调查结果从价，也可以对出现的相同或不相同的调查结果从居民（或家庭）的特征上寻找原因，居民（或家庭）的特征上寻找原因，目的是在调目的是在调查结果与被调查者之间建立一种关系。查结果与被调查者之间建立一种关系。居民基本情况调查居民基本情况调查 居民基本情况调查一般包括被调查者的居民基本情况调查一般包括被
42、调查者的年龄、年龄、性别、职业、受教育的程度、宗教性别、职业、受教育的程度、宗教，被调查者家庭，被调查者家庭的的人口结构、收入、住房状况人口结构、收入、住房状况，被调查者家庭的，被调查者家庭的住住址址等项目。等项目。示例表格示例表格实况调查实况调查实况调查是指对居民当前居住生活状况的调查。实况调查是指对居民当前居住生活状况的调查。调查主要针对居民在自己的住宅区中如何进行日调查主要针对居民在自己的住宅区中如何进行日常生活活动的实际状况，包括各项常生活活动的实际状况，包括各项设施的使用频设施的使用频率、出行的次数、消费的标准和认可的场所率、出行的次数、消费的标准和认可的场所等，等，目的在于了解居民
43、目前的居住目的在于了解居民目前的居住生活状况和规律生活状况和规律。NoImage住宅区公共服务设施实况调查表住宅区公共服务设施实况调查表评价调查是指居民对目前所居住的居住环境满意程度评价调查是指居民对目前所居住的居住环境满意程度的调查。的调查。评价调查一般涉及居民对自己的住房、对住评价调查一般涉及居民对自己的住房、对住宅区各项设施的配置与布局和各项服务的提供是否合宅区各项设施的配置与布局和各项服务的提供是否合理、完善、充分，使用是否方便，设计是否美观，总理、完善、充分，使用是否方便，设计是否美观，总体是否符合和满足居民日常生活的需要等方面。主要体是否符合和满足居民日常生活的需要等方面。主要目的
44、在于了解问题所在。目的在于了解问题所在。评价调查评价调查住宅区公共服务及其设施评价调查表住宅区公共服务及其设施评价调查表NoImage意向性调查是指居民对期望的居住环境的调查。意向性调查是指居民对期望的居住环境的调查。意向性调查涉及的方面可以相当广泛，由于调查意向性调查涉及的方面可以相当广泛，由于调查的具体目的不甚明确，其内容和问题应该具有一的具体目的不甚明确，其内容和问题应该具有一定的启发性，以启发和引导被调查者的思维。意定的启发性，以启发和引导被调查者的思维。意向性调查的目的是为了向性调查的目的是为了了解居民对居住环境发展了解居民对居住环境发展的需要的需要，以指导和改进住宅区的规划设计，以
45、指导和改进住宅区的规划设计，为今为今后住宅区规划设计提供依据后住宅区规划设计提供依据。意向调查意向调查NoImage住宅区公共服务及其设施意向调查表住宅区公共服务及其设施意向调查表调查的手段调查的手段问卷调查问卷调查访谈调查访谈调查观察调查观察调查被调查的对象、调查的内容均可比被调查的对象、调查的内容均可比较广泛，是一般调查常用的方法；较广泛，是一般调查常用的方法；具有比较确定的被调查对象和比较具有比较确定的被调查对象和比较有针对性的询问内容，范围较小，有针对性的询问内容，范围较小，常常作为问卷调查的补充和用在深常常作为问卷调查的补充和用在深入性调查中，内容一般需要访谈者入性调查中，内容一般需
46、要访谈者解释或引导方能被被调查者理解和解释或引导方能被被调查者理解和正确回答；正确回答；调查者对客观事实进行真实的记录调查者对客观事实进行真实的记录与描述，侧重于从调查者的角度去与描述，侧重于从调查者的角度去了解现状。了解现状。二、市场调查方法二、市场调查方法按调查对象划分按调查对象划分 1 1全面普查全面普查 是指对调查对象总体中所包含的个体逐一进行调是指对调查对象总体中所包含的个体逐一进行调查。全面普查可以获得系统全面的数据，准确性高。查。全面普查可以获得系统全面的数据，准确性高。缺点是调查周期长，工作量大，调查费用高。缺点是调查周期长，工作量大，调查费用高。2 2典型调查典型调查 典型调
47、查又叫重点调查，就是在对被调查总体典型调查又叫重点调查，就是在对被调查总体进行分析的基础上，有计划、有目的地选择其中具进行分析的基础上，有计划、有目的地选择其中具有代表性的典型个体进行调查，通过对典型个体进有代表性的典型个体进行调查，通过对典型个体进行调查的结果推出一般结论。行调查的结果推出一般结论。以现代统计学和概率理论为基础的现代抽样理论是十分以现代统计学和概率理论为基础的现代抽样理论是十分准确的，误差一旦出现，它的范围一般都是可以知道的。准确的，误差一旦出现，它的范围一般都是可以知道的。事实上，现在所有的调查都是依靠抽样。事实上，现在所有的调查都是依靠抽样。抽样需要先指定一个所要研究的总
48、体或整体，然后从这抽样需要先指定一个所要研究的总体或整体，然后从这一总体中的某个预定数中选一子集，这个子集应充分代表一总体中的某个预定数中选一子集，这个子集应充分代表整个总体，即该总体中的数据或信息的范围必须反映在该整个总体，即该总体中的数据或信息的范围必须反映在该样本中，以使从该子集中收集来的信息从理想的情况来说样本中，以使从该子集中收集来的信息从理想的情况来说是可以同从整个总体中收集来的数据同样精确。是可以同从整个总体中收集来的数据同样精确。就是从调查的总体中抽取一部分对象作为样本进行就是从调查的总体中抽取一部分对象作为样本进行调查，用样本的调查结果来推断总体情况。调查，用样本的调查结果来
49、推断总体情况。3 3抽样调查抽样调查 在一个随机样本中，全体中的每一个人均有被在一个随机样本中，全体中的每一个人均有被选作样本的同等概率。只要被选的机会在抽样过选作样本的同等概率。只要被选的机会在抽样过程的任一特定阶段中均相同，简单的随机抽样通程的任一特定阶段中均相同，简单的随机抽样通常就被认为是适当的。常就被认为是适当的。n随机抽样随机抽样n分层随机抽样分层随机抽样分层随机抽样是将总体分子分成为不重叠的数分层随机抽样是将总体分子分成为不重叠的数“层层”，然后从每个层中再选一个简单随机样本。，然后从每个层中再选一个简单随机样本。聚类样本不是一个简单样本，而是两个或更多的样本。比如聚类样本不是一
50、个简单样本，而是两个或更多的样本。比如想研究居民对自己的居住环境的看法，可先抽取城市样本如上想研究居民对自己的居住环境的看法，可先抽取城市样本如上海，再抽取住宅区建造年代样本如海，再抽取住宅区建造年代样本如 50年代，再抽取住宅区样本年代，再抽取住宅区样本如同济新村、曹杨新村、天山新村等，最后抽取居民样本。如同济新村、曹杨新村、天山新村等，最后抽取居民样本。n聚类抽样聚类抽样n雪球抽样雪球抽样雪球抽样一般属于非概率抽样。雪球抽样均分阶段进行。第一雪球抽样一般属于非概率抽样。雪球抽样均分阶段进行。第一步，认定和访谈几个具有所需要的特征的人，这些人是用来去步，认定和访谈几个具有所需要的特征的人，这
