1、富盈（商业）集团商业中心富盈（商业）集团商业中心2012.032012.03报告核心报告核心解决目的解决目的解决本项目的租与售问题？解决本项目的租与售问题？1解决主力店的大与小问题？解决主力店的大与小问题？234解决项目短期资金回笼问题？解决项目短期资金回笼问题？解决本项目招商的突围问题？解决本项目招商的突围问题？第二部分第二部分租售建议租售建议第三部分第三部分销售策略销售策略1.物业定位物业定位2.主题定位主题定位3.形象定位形象定位4.业态定位业态定位1.价格预估价格预估2.盈利模式盈利模式3.租售建议租售建议4.投资分析投资分析1.销售总控销售总控2.销售策略销售策略3.销售方式销售方式
2、4.销售部署销售部署第四部分第四部分招商部署招商部署1.招商思路招商思路2.招商策略招商策略3.招商政策招商政策4.招商部署招商部署第一部分第一部分商业定位商业定位一、物业定位一、物业定位五星级酒店、商场、公寓三维一体，人流消费相互带动，以“高、新、特”构筑全新都市生活综合体。二、主题定位二、主题定位三、形象定位三、形象定位定义商业新标准，开启大朗中高档商业新时代，见证一个时代的来临定义商业新标准，开启大朗中高档商业新时代，见证一个时代的来临四、业态定位四、业态定位本项目总商业建筑面积本项目总商业建筑面积2011220112，其中，其中-1F3112-1F3112，1F1F、2F2F均为均为8
3、5008500，从商业形，从商业形式及体量来看，本项目不大不小，而单层面积亦不是很大，而且是卖场形式设计。式及体量来看，本项目不大不小，而单层面积亦不是很大，而且是卖场形式设计。主力店对于本项目而言，商业体量尤为尴尬。本项目业态细化规划取决于是否引主力店对于本项目而言，商业体量尤为尴尬。本项目业态细化规划取决于是否引进主力店。进主力店。1如引进主力店，剩余面积不多，总体收益低。如引进主力店，剩余面积不多，总体收益低。2如不引进主力店，招商及经营双重难度巨大。如不引进主力店，招商及经营双重难度巨大。面临两大尴尬：面临两大尴尬：1要不要引进主力店的问题？要不要引进主力店的问题？2到底要引进多大的主
4、力店？到底要引进多大的主力店？解决两大问题：解决两大问题：为此，下面将以三种业态规划方案从操作上、收益上、经营上、风险上为此，下面将以三种业态规划方案从操作上、收益上、经营上、风险上等进行多维度分析，选择出最优业态组合方案。等进行多维度分析，选择出最优业态组合方案。四、业态定位四、业态定位p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2F-1-2F三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店）-1F：主力店+KTV1F：主力店+餐饮+品牌零售+银行2F：主力店+餐饮业态规划：业态规划：面积规划：面积规划：总商业面积：20112主力店面积：11250 其中-1F：3112 1F：3438 2F
5、：4700 1F商铺面积：5062四、业态定位四、业态定位p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2F-1-2F三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店）-1F-1F业态规划示意图业态规划示意图主力店主力店KTVKTV酒店酒店四、业态定位四、业态定位p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2F-1-2F三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店）1F1F业态规划示意图业态规划示意图主力店主力店四、业态定位四、业态定位p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2F-1-2F三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店）2F2F业态规划示意图业态规划示意图主力店餐饮床上
6、用品母婴用品美发美容院四、业态定位四、业态定位p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1F1F部分、部分、2F2F整层规划主力店）整层规划主力店）面积规划：面积规划：总商业面积：20112主力店面积：11938 其中1F：3438 2F：8500 潮流前线面积：31121F商铺面积：5062-1F：潮流前线+KTV1F：主力店+餐饮+品牌零售+银行2F：主力店业态规划：业态规划：四、业态定位四、业态定位潮流前线潮流前线KTVKTV酒店酒店-1F-1F业态规划示意图业态规划示意图p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1F1F部分、部分、2F2F整层规划主力店）整层规划主力店）主力店1F1F业态
7、规划示意图业态规划示意图餐饮服饰品牌鞋店社区服务护肤美容珠宝四、业态定位四、业态定位主力店主力店银行p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1F1F部分、部分、2F2F整层规划主力店）整层规划主力店）2F2F业态规划示意图业态规划示意图主力店（二楼整层）主力店（二楼整层）p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1F1F部分、部分、2F2F整层规划主力店）整层规划主力店）四、业态定位四、业态定位p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+餐饮餐饮+零售品牌零售品牌+综合配套）综合配套）-1F：女人世界+KTV1F：百货+餐饮+品牌零售+银行2F：百货+餐饮+美容院+美发业态规划：业态规划：
8、面积规划：面积规划：总商业面积：20112 百货商场面积：11250 其中-1F：3112 1F：3438 2F：4700 1F商铺面积：5062 2F商铺面积：3800女人世界女人世界KTVKTV四、业态定位四、业态定位-1F-1F业态规划示意图业态规划示意图p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+餐饮餐饮+零售品牌零售品牌+综合配套）综合配套）1F1F业态规划示意图业态规划示意图面积为994社区配套品牌服饰银行品牌餐饮品牌鞋店护肤美容品牌鞋店休闲餐饮休闲餐饮社区配套珠宝、化妆品名表、精品、品牌鞋店品牌零售品牌餐饮、珠宝四、业态定位四、业态定位p业态组合方案业态组合方案3 3：（百
9、货：（百货+餐饮餐饮+零售品牌零售品牌+综合配套）综合配套）2F2F业态规划示意图业态规划示意图童装童玩运动休闲男装美容美发餐饮母婴用品餐饮床上用品美容院四、业态定位四、业态定位p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+餐饮餐饮+零售品牌零售品牌+综合配套）综合配套）那么，本项目到底采用哪种业态组合方案才是最优选择，既能保证收益最大化，那么，本项目到底采用哪种业态组合方案才是最优选择，既能保证收益最大化，又能保证项目的风险最低呢？又能保证项目的风险最低呢？下面就上述三个方案从项目需求、可操作性、借鉴案例、收益分析、风险分析下面就上述三个方案从项目需求、可操作性、借鉴案例、收益分析、风险
10、分析全方位综合分析全方位综合分析p从项目需求分析从项目需求分析1、现状：、现状：本项目目前商业气氛淡薄，人气不足，前期培育市场需要较长时间；2、档次：、档次：本项目定位中高端酒店+公寓+商业城市综合体，商业档次及品牌形象提出较高需求；3、难点：、难点：综合判断，解决招商及经营问题是本项目商业最大的根本难点所在。引进主力店本项目快速突围引进主力店本项目快速突围招商及持续经营的核心法宝。招商及持续经营的核心法宝。项目本身需求层面：项目本身需求层面：1 1、已有竞争：、已有竞争：大朗已形成金朗、大朗市场、长盛三大较为成熟的商圈，大润发、岁宝、天和百货、嘉荣以及其它零售商家已进驻，本项目属于新的商圈，
11、产品档次及业态需形成差异化；2 2、潜在竞争：、潜在竞争：远大地产项目，商业面积39534.56，业态规划为超市+电器/数码产品、饰品+品牌零售；合众创展项目，商业面积30442，业态规划为百货商超+品牌零售+社区配套，此两个项目商业体量比本项目有优势，存在最大的竞争，我们需加快速度引进主力店，一方面提高本项目竞争力，另一方面抢占招商先机；市场竞争局势层面：市场竞争局势层面：p从客户需求分析从客户需求分析商家名称商家名称商家反馈意见商家反馈意见家乐福该区域不成熟，暂不考虑进驻乐购经营面积至少15000且改区域商业氛围淡薄，暂不考虑进驻吉之岛要1楼主力店区域面积2层整层面积，正在洽谈沟通中百佳超
12、市区域商业氛围差，暂不考虑进驻海雅百货经营面积至少要20000，本物业提供不了那么大的体量天虹商场经营面积至少要20000，本物业提供不了那么大的体量华润万家大朗已开分店，且该区域现商业氛围较差，还需守2-3年，暂不考虑进驻认为本区域不成熟的商家有11家，约占31%，在大朗无开店计划的商家有14家约占41%，认为主力店面积达不到要求的商家有7家，约占20%，仅有3家商家在洽谈中，约占8%。分析与结论：对于实力较强的主力店，需求面积都在分析与结论：对于实力较强的主力店，需求面积都在1000010000以上，单层面至少以上，单层面至少80008000以上，如要引进实力较强，知名度较大的主力店，方案
13、以上，如要引进实力较强，知名度较大的主力店，方案2 2更适合引进实力更适合引进实力较强的主力店，否则降低主力店档次。较强的主力店，否则降低主力店档次。p从客户需求分析从客户需求分析引进主力店本项目快速突围引进主力店本项目快速突围招商及持续经营的核心法宝。招商及持续经营的核心法宝。商家名称商家名称商家反馈意见商家反馈意见麦当劳要在广场上单独建一个三禾回转寿司需求面积300，有需要再联系鹤留山需求面积200，等主力店定了再联系伯顿西餐厅需求面800，大朗位置好的才考虑，本项目现不考虑进驻美食集团需求面积300，要商业街的位置资生堂需求面积50100，等主力店定了再联系鼎泰丰需求面积200，在镇区要
14、位置好才考虑，项目位置太偏，现不考虑进驻分析与结论：从前期洽谈分析与结论：从前期洽谈398398个中小型商家，仅有个中小型商家，仅有2525家有初步意向，占家有初步意向，占7%.7%.。其中有初步。其中有初步意向的中小型商家中有意向的中小型商家中有1515家是依赖主力店的，占家是依赖主力店的，占60%60%；可以看出本项目的招商难度是非常；可以看出本项目的招商难度是非常大的，所以引进主力店还是有必要的。大的，所以引进主力店还是有必要的。p从经济收益分析从经济收益分析p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2F-1-2F三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店）楼层业态规划租金均价预
15、测（元/月）平均售价预测（元/）租售模式返租模式-1F主力店20/租赁/1F街铺餐饮+品牌零售9022000直接销售/1F内铺品牌零售6016000返租销售5年年回报率6%主力店20/租赁/2F主力店20/租赁/餐饮409000返租销售5年年回报率8%说明：因按此方案规划，主力店单层面积4000左右，难以引进品牌实力较强的主力店，故租金及售价方面适当低一些，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。p从经济收益分析从经济收益分析p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2F-1-2F三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店）方案方案1 1：如实现：如实现100%100%销售，短期内销售
16、收入约销售，短期内销售收入约1.361.36亿元，前亿元，前1010年纯收益约年纯收益约1.581.58亿元，并持亿元，并持有有-1F-1F、1F1F、2F2F部分共部分共1125011250商业长期经营收益。商业长期经营收益。备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。本项目租售收益分析楼层规划业态建筑面积 租金预估（元/月）首年租金收益（万元）前5年租金收益（万元）前10年租金收益（万元）售价预估（元/）销售总收益（万元）返租总金额（万元）前10年纯收益（万元）-1F主力店31122075 373 766 766 1F街铺品牌零售353
17、590382 1967 4409 220007777/7777 1F内铺品牌零售152760110 566 1270 160002443 733 2277 1F内铺主力店34382083 413 846 846 2F主力店470020113 564 1156 1156 品牌零售380040182 940 2107 90003420 1368 2992 合计20112944 4823 10554 13640 15814 p从经济收益分析从经济收益分析楼层业态规划租金均价预测（元/月）平均售价预测（元/）租售模式-1F潮流前线50/租赁1F街铺餐饮+品牌零售10025000直接销售1F内铺品牌零售
18、7018000直接销售主力店20/租赁2F主力店20/租赁说明：因按此方案规划，主力店总体及单层面积都较大，可引进品牌实力较强的主力店，对项目总体价值有所拉高，所以租金及售价适当拉高，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1F1F部分、部分、2F2F整层规划主力店）整层规划主力店）p从经济收益分析从经济收益分析p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1F1F部分、部分、2F2F整层规划主力店）整层规划主力店）方案方案2 2：如实现：如实现100%100%销售，短期内销售收入约销售，短期内销售收入约1.161.16亿元，前亿元，前1010年纯收益约年纯收
19、益约1.671.67亿元，并持亿元，并持有有-1F-1F、1F1F部分、部分、2F2F整层共整层共1505015050商业长期经营收益。商业长期经营收益。备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。本项目租售收益分析楼层规划业态建筑面积 租金预估（元/月）首年租金收益（万元）前5年租金收益（万元）前10年租金收益（万元）售价预估（元/）销售总收益（万元）返租总金额（万元）前10年纯收益（万元）-1F潮流前线311250187 962 2156 2156 1F街铺品牌零售3535100424 2186 4899 250008838/8838
20、1F内铺品牌零售152770128 661 1481 180002749/2749 1F内铺主力店34382083 413 846 846 2F主力店850020204 1020 2092 2092 合计201121026 5241 11474 11586 16680 p从经济收益分析从经济收益分析楼层业态规划租金均价预测（元/月）平均售价预测（元/）租售模式返租模式-1F女人世界40/租赁/1F街铺餐饮+品牌零售8022000直接销售/1F内铺百货+品牌零售6016000返租销售5年年回报率6%2F百货+餐饮+美容408000返租销售5年年回报率8%说明：因按此方案规划，主力店单层面积400
21、0左右，难以引进品牌实力较强的主力店，故租金及售价方面适当低一些，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+餐饮餐饮+零售品牌零售品牌+综合配套）综合配套）p从经济收益分析从经济收益分析p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+餐饮餐饮+零售品牌零售品牌+综合配套）综合配套）方案方案3 3：如实现：如实现100%100%销售，短期内销售收入约销售，短期内销售收入约1.911.91亿元，前亿元，前1010年纯收益约年纯收益约2.032.03亿元，但仅亿元，但仅持有持有-1F-1F共共31123112商业长期经营收益。商业长期经营收益。备注：
22、商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。本项目租售收益分析楼层规划业态建筑面积 租金预估（元/月）首年租金收益（万元）前5年租金收益（万元）前10年租金收益（万元）售价预估（元/）销售总收益（万元）返租总金额（万元）前10年纯收益（万元）-1F女人世界311240149 756 1725 1725 1F街铺品牌零售353580339 1749 3919 180006363/6363 1F内铺百货+品牌零售496560357 1842 4129 120005958 1787 6013 2F百货+品牌零售850040408 2102 4712 8
23、0006800 2720 6182 合计201121254 6449 14485 19121 20283 p从操作难度分析从操作难度分析方案方案业态规划业态规划操作可行性操作可行性难度指数难度指数方案1-1F：主力店1F：主力店+餐饮+品牌零售2F：主力店+餐饮1、主力店单层面积过小，只有4000多，不利于一线品牌进驻；2、如主力店的经营实力不强，抗风险程度不高，对后期的运营管理难度增大；3、如主力店档次不高，影响力不足，可能会被竞争对手抢走客源，陷入困境；方案2-1F：潮流前线1F：主力店+餐饮+品牌零售2F：主力店1、主力店总面积及单层面积都较大，适合品牌实力强的主力店；2、若主力店进驻，
24、1F剩余5000散铺（约50家），而大部分为街铺，招商显然无压力，招商难度在于-1F；3、进驻主力店必定带来消费人流，人气，本项目经营根本没有压力与风险。方案3-1F：女人世界1F：百货+餐饮+品牌零售2F：百货+餐饮1、-1F面积3112，规划女人世界，近100家商家，如没有主力店带动，招商难度极大；2、1-2F两层17000，全部零散招商，若平均80/家，近200家商户，相对商业气氛淡薄，地段不成熟的本项目来说，招商难度较大；3、零散中小型商家市场抗性很差，通常如超过半年没钱赚便撤离。如零散招商项目未来将面临调商及经营的巨大压力与经营不起来的风险。p从商业案例分析从商业案例分析盛和广场 现
25、状对比：现状对比：厚街盛和广场、富民商业街同一地段，一路之隔，经营情况却有着厚街盛和广场、富民商业街同一地段，一路之隔，经营情况却有着“生与生与死死”的区别，进驻大润发主力店的盛和广场经营红火，没有进驻主力店的富民商业街，经的区别，进驻大润发主力店的盛和广场经营红火，没有进驻主力店的富民商业街，经营情况一片惨淡。营情况一片惨淡。p富民商业街富民商业街占地面积：40000总商业面积：120000建筑形态：8栋5层高的 商业裙楼及5条步行街商铺数量：700多间p盛和广场盛和广场占地面积：29000商业面积：40000大润发超市：21000鳌峰百货：3000润昇百货：2000 商铺面积：11000业
26、态对比：业态对比：富民商业街由于建筑形态及独栋单层面积过小，无法引进大型主力店，引进规模较富民商业街由于建筑形态及独栋单层面积过小，无法引进大型主力店，引进规模较大的金逸电影院和柴火酒家，其它都是中小型商家。而盛和广场引进大润发，一楼大的金逸电影院和柴火酒家，其它都是中小型商家。而盛和广场引进大润发，一楼50005000,二楼二楼16000 16000，共，共2100021000，占总商业面积，占总商业面积50%50%以上，由大润发超市引进了肯德基、真功夫、以纯、耐克、以上，由大润发超市引进了肯德基、真功夫、以纯、耐克、班尼路等品牌专卖，并进入鳌峰百货、润昇百货，剩下独立零散商铺面积占总面积班
27、尼路等品牌专卖，并进入鳌峰百货、润昇百货，剩下独立零散商铺面积占总面积30%30%。p富民商业街业态规划富民商业街业态规划1-3F街铺：品牌服饰、国际名鞋、流行饰品、化妆品、精品、小商品、手机通讯、黄金珠宝、医药连锁、床上用品、家居饰品等零售 4-5F：酒店、酒楼酒家、连锁餐饮、美容美发、水疗馆、沐足休闲、游戏厅、运动健身、动感影城、网吧、等 p盛和广场业态规划盛和广场业态规划1F街铺：品牌餐饮、品牌零售1F内铺：大润发品牌专卖街区、女装区、男装区、鳌峰百货；2F内铺：大润发超市、润昇百货。p从商业案例分析从商业案例分析经营对比：经营对比：从今天经营现状来看，盛和广场持续经营起来，而富民商业街
28、即经营陷入从今天经营现状来看，盛和广场持续经营起来，而富民商业街即经营陷入困境，商家集体声讨，大部分中小型服饰、鞋帽、箱包商家已撤出，后期调整为库存鞋市困境，商家集体声讨，大部分中小型服饰、鞋帽、箱包商家已撤出，后期调整为库存鞋市场，依然是不成功。可见，主力店决定项目场，依然是不成功。可见，主力店决定项目“生与死生与死”的问题，对项目经营的重要法宝。的问题，对项目经营的重要法宝。p从商业案例分析从商业案例分析p分析与结论分析与结论方案运作模式租售方式优势劣势销售收益（元）10年纯收益（元）运营管理难度招商可操作性风险分析综合方案一引进主力店，租赁+1F街铺直接销售+1-2F内铺返租销售销售：8
29、862持有：11250 1、引进主力店，有效促进招商及经营；2、短期销售回笼较大资金；1、主力店单层面积过小，难引进品牌主力店；2、升值潜力有限3、主力店抗风险能力较低，可能不能将整个项目盘活1.36亿1.58亿普通、档次较低的商家实力有限，管理难度一般普通、档次较低的商家招商难度一般，一线品牌商家招商难度较大普通商家的影响力有限，可能会被竞争者超越方案二引进主力店，租赁+1F商铺直接销售：5062 持有：15050 1、引进品牌实力强主力店，确保招商及经营成功；2、持有3/4的物业长久收益，远期收益大；3、品牌主力店将能够拉升项目整体的价值1、短期回笼资金少1.16亿1.67亿一线品牌主力店
30、所占面积超整个项目商业面积一半，管理难度较小普通、档次较低的商家招商容易、一线品牌商家招商难度一般利于一线品牌主力店进驻，抗风险能力、经营实力等较强，风险较小方案三不引进主力店，租赁+1F街铺直接销售+1-2F内铺返租销售销售：17000 持有：3112 1、短期最大限度回笼资金；1、持有物业太少，远期收益小；2、招商及经营难度巨大；3、1-2F内铺返租压力较大；4、二层内铺销售存在一定压力；1.91亿2.03亿整个项目由开发商运营管理推广，运营管理难度较大无主力店的聚人流效应，招商工作加大，招商难度巨大目前尚无运营经验，而且整个项目的运营营成本都由开发商投入，风险较大；前期招商及返租销售就存
31、在较大风险；结论：综合以上种种分析，兼顾本项目短中长利益，同时保证项目可操作性最强，风险最结论：综合以上种种分析，兼顾本项目短中长利益，同时保证项目可操作性最强，风险最低，建议采用业态组合规划方案二。低，建议采用业态组合规划方案二。第一部分第一部分商业定位商业定位第三部分第三部分销售策略销售策略1.物业定位物业定位2.主题定位主题定位3.形象定位形象定位4.业态定位业态定位1.价格预估价格预估2.盈利模式盈利模式3.租售建议租售建议4.投资分析投资分析1.销售总控销售总控2.销售策略销售策略3.销售方式销售方式4.销售部署销售部署第四部分第四部分招商部署招商部署1.招商思路招商思路2.招商策略
32、招商策略3.招商政策招商政策4.招商部署招商部署第二部分第二部分租售建议租售建议城果商铺（裙楼商业）平均售价：1.6万元/租金：50-90元/月东方银座（一层底商）售价：1.4-1.9万元/美景路富华中路长盛南路金朗中路银朗南路长富路（由东至西）金朗中路富康路金莎商铺（裙楼商业）平均售价：2.5万元/租金：120-180元/月大朗目前在售商铺较少，项目周边均为裙楼商业，总体首层商铺售价约大朗目前在售商铺较少，项目周边均为裙楼商业，总体首层商铺售价约0.73.50.73.5万元万元/之间，其中长盛广场商铺因之间，其中长盛广场商铺因大润发进驻，拉升商业售价，售价高达大润发进驻，拉升商业售价，售价高
33、达3.53.5万万/，而距离本项目最近的东方银座一层底商售价，而距离本项目最近的东方银座一层底商售价1.4-1.91.4-1.9万万/之间。之间。富民中路新世纪长盛广场大润发所在区域：租金 150260元/月，售价35000元；青年活动中心所在区域：租金8090元/月，售价1500024000元/；美食区：租金4070元/月，售价700010000元/；一、价格预估一、价格预估p市场对比市场对比新世纪添一居（裙楼商业）售价：7000-8000元/租金：30-50元/月本项目价格初步建议区域租金预估（元/月）售价预估（元/）负一层（潮流前线）40-60只租不售一层外街铺80-12022000-2
34、8000内铺60-8015000-200001-2层主力店20-30只租不售投资回报率测算分析区域保守预估乐观预估售价租金年回报率售价租金年回报率一楼街铺22000804.36%280001205.14%一楼内铺15000604.80%20000804.8%以上年投资回报率在4-5.14%之间，2012年中国通货膨胀率预测为3.5-6%之间运行，结合商业物业升值及保值考虑，相对而言，本项目投资回报率为8-10%之间，保守估计投资者12年内回本，还不考虑租金增长情况，此初步定价相对合理。一、价格预估一、价格预估根据大朗在售裙楼商铺分析，新世纪长盛广场和金莎商铺地处中心区，商业氛围浓厚，城果商铺区
35、域商业氛围一般。本项目周边商业氛围与东方银座一样，但从项目本身规模及档次来看，与新世纪长盛广场相近似，本项目售价判断介于东方银座与新世纪长盛广场之间，结合业态组合规划方案，本项目价格初步预估如下：p价格预测价格预测不考虑商业自营获取盈利，本项目商业部分的盈利主要有销售与租赁两种方式，结合业态组合规划方案考虑，本项目各楼层的利模式分析如下：二、盈利模式二、盈利模式项目盈利模式分析组合方案楼层业态规划盈利模式分析建议方案二-1F潮流前线租赁及出售经营权-1F没有产权，前期出售经营权难度很大，建议只租不售。1F街铺：品牌零售租赁及自然销售独立街铺，商业价值高，可租可售。内铺：品牌零售租赁及自然销售独
36、立商铺，相对价值较高，可租可售，内铺面积小，如有主力店情况下，可选自然销售。内铺：主力店租赁及分割小产权出售主力店租赁时间长，租金低，如分割小产权出售返租压力巨大，建议只租不售。持有物业获取升值或资产包上市带来的巨大收益。2F主力店租赁及分割小产权出售根据以上业态组合方案以及盈利模式分析，本项目的租售模式主要有如下三种：三、租售建议三、租售建议p租售模式租售模式1 1：全租赁：全租赁p租售模式租售模式2 2：-1F-1F租赁租赁+主力店租赁主力店租赁+1F+1F街铺自然销售街铺自然销售+1F+1F内铺租赁内铺租赁p租售模式租售模式3 3：-1F-1F租赁租赁+主力店租赁主力店租赁+1F+1F独
37、立商铺自然销售独立商铺自然销售下面将通过收益测算分析，综合平衡本项目短中长利益，最终确定本项目的租售模式。p租售模式租售模式1 1：全租赁：全租赁采用全部租赁模式，保守预测首年租金收益采用全部租赁模式，保守预测首年租金收益885885万，前万，前1010年租金总收益年租金总收益98529852万，乐观预测首万，乐观预测首年租金收益年租金收益13091309万，前万，前1010年租金总收益约年租金总收益约1.461.46亿元，并持有全部物业亿元，并持有全部物业2011220112长期经营收益。长期经营收益。备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递
38、增5%。三、租售建议三、租售建议本项目租售收益分析楼层规划业态建筑面积 保守预测乐观预测租金预估（元/月）首年租金收益（万元）前5年租金收益（万元）前10年租金收益（万元）租金预估（元/月）首年租金收益（万元）前5年租金收益（万元）前10年租金收益（万元）-1F潮流前线311240149 770 1725 60224 1154 2588 1F街铺品牌零售353580339 1749 3919 120509 2623 5879 1F内铺品牌零售152760110 566 1270 80147 755 1693 1F内铺主力店34382083 413 846 30124 619 1269 2F主力
39、店850020204 1020 2092 30306 1530 3137 合计20112885 4517 9852 1309 6681 14566 采用采用-1F-1F租赁租赁+主力店租赁主力店租赁+1F+1F街铺自然销售街铺自然销售+1F+1F内铺租赁模式，保守预测短期内如内铺租赁模式，保守预测短期内如100%100%销售可销售可回笼资金回笼资金77777777万元，前万元，前1010年总收益约年总收益约1.371.37亿元，仅出售面积亿元，仅出售面积35353535平方米，持有平方米，持有1657716577物业物业长期经营收益。长期经营收益。p租售模式租售模式2 2：-1F-1F租赁租赁
40、+主力店租赁主力店租赁+1F+1F街铺自然销售街铺自然销售+1F+1F内铺租赁内铺租赁三、租售建议三、租售建议本项目租售收益分析楼层规划业态建筑面积 保守预测租金预估（元/月）首年租金收益（万元）前5年租金收益（万元）前10年租金收益（万元）售价预估（元/）销售总收益（万元）返租总金额（万元）前10年纯收益（万元）-1F潮流前线311240149 770 1725 1725 1F街铺品牌零售353580339 1749 3919 220007777/7777 1F内铺品牌零售152760110 566 1270 1270 1F内铺主力店34382083 413 846 846 2F主力店850
41、020204 1020 2092 2092 合计20112885 4517 9852 7777 13709 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。采用采用-1F-1F租赁租赁+主力店租赁主力店租赁+1F+1F街铺自然销售街铺自然销售+1F+1F内铺租赁模式，乐观预测短期内如内铺租赁模式，乐观预测短期内如100%100%销售可销售可回笼资金回笼资金98989898万元，前万元，前1010年总收益约年总收益约1.861.86亿元，仅出售面积亿元，仅出售面积35353535平方米，持有平方米，持有1657716577物业物业长期经营收益。长
42、期经营收益。p租售模式租售模式2 2：-1F-1F租赁租赁+主力店租赁主力店租赁+1F+1F街铺自然销售街铺自然销售+1F+1F内铺租赁内铺租赁三、租售建议三、租售建议本项目租售收益分析楼层规划业态建筑面积 乐观预测租金预估（元/月）首年租金收益（万元）前5年租金收益（万元）前10年租金收益（万元）售价预估（元/）销售总收益（万元）返租总金额（万元）前10年纯收益（万元）-1F潮流前线311260224 1154 2588 2588 1F街铺品牌零售3535120509 2623 5879 280009898/9898 1F内铺品牌零售152780147 755 1693 1693 1F内铺主
43、力店343830124 619 1269 1269 2F主力店850030306 1530 3137 3137 合计201121309 6681 14566 9898 18585 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。p租售模式租售模式3 3：-1F-1F租赁租赁+主力店租赁主力店租赁+1F+1F独立商铺自然销售独立商铺自然销售采用采用-1F-1F与主力店租赁与主力店租赁+1F+1F商铺自然出售的模式，保守预测短期商铺自然出售的模式，保守预测短期100%100%销售回笼资金约销售回笼资金约1 1亿元，亿元，前前1010年纯收益约年纯收
44、益约1.471.47亿元，出售面积亿元，出售面积50625062平方米，持有平方米，持有-1F-1F及主力店及主力店1505015050的商业长久收益。的商业长久收益。三、租售建议三、租售建议备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。本项目租售收益分析楼层规划业态建筑面积 保守预测租金预估（元/月）首年租金收益（万元）前5年租金收益（万元）前10年租金收益（万元）售价预估（元/）销售总收益（万元）返租总金额（万元）前10年纯收益（万元）-1F潮流前线311240149 770 1725 1725 1F街铺品牌零售353580339 174
45、9 3919 220007777/7777 1F内铺品牌零售152760110 566 1270 150002291/2291 1F内铺主力店34382083 413 846 846 2F主力店850020204 1020 2092 2092 合计20112885 4517 9852 10068 14730 p租售模式租售模式3 3：-1F-1F租赁租赁+主力店租赁主力店租赁+1F+1F独立商铺自然销售独立商铺自然销售采用采用-1F-1F与主力店租赁与主力店租赁+1F+1F商铺自然出售的模式，保守预测短期商铺自然出售的模式，保守预测短期100%100%销售回笼资金约销售回笼资金约1.31.3亿
46、元，亿元，前前1010年纯收益约年纯收益约2 2亿元，出售面积亿元，出售面积50625062平方米，持有平方米，持有-1F-1F及主力店及主力店1505015050的商业长久收益。的商业长久收益。三、租售建议三、租售建议备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。本项目租售收益分析楼层规划业态建筑面积 乐观预测租金预估（元/月）首年租金收益（万元）前3年租金收益（万元）前10年租金收益（万元）售价预估（元/）销售总收益（万元）返租总金额（万元）前10年纯收益（万元）-1F潮流前线311260224 1154 2588 2588 1F街铺品牌
47、零售3535120509 2623 5879 280009898/9898 1F内铺品牌零售152780147 755 1693 200003054/3054 1F内铺主力店343830124 619 1269 1269 2F主力店850030306 1530 3137 3137 合计201121309 6681 14566 12952 19946 三、租售建议三、租售建议综合以上三种租售模式收益分析，模式1短期无法回笼资金，项目开发建设资金压力过大，模式2多持有少量1527平方米内铺长久经营，对长期收益意义不大，考虑到本项目既充分保证短期资金回笼，又保证长远总体收益，租售比建议采用模式3，即
48、为楼层楼层业态规划业态规划租售模式租售模式租售比例租售比例备注备注-1F潮流前线租赁销售占比：34%，约占1/3；租赁占比：66%，约占2/3；持有物业抵押银行融资或资产包上市1F街铺品牌零售+餐饮+银行自然出售1F内铺品牌零售自然出售1F主力店租赁持有物业抵押银行融资或资产包上市2F主力店租赁四、投资分析四、投资分析项目开发成本费用表项目开发成本费用表开发项目开发项目单价（元单价（元/）面积面积开发成本（元）开发成本（元）商业部分（20112）总开发成本总开发成本6007600720112120,812,784其中：土地费用6472011213,012,464前期工程380201127,64
49、2,560建安工程35712011271,819,952配套设施294201125,912,928开发间接费用196201123,941,952不可预见费用（建安成本的5%）179201123,600,048营销费用（收入4.5%）267201125,369,904管理费用（收入3%）119201122,393,328p项目开发成本测算项目开发成本测算本项目商业部分平均单方成本本项目商业部分平均单方成本6007元，总开发成本测算约元，总开发成本测算约1.21亿元。亿元。说明：以上财务部提供的成本预算。四、投资分析四、投资分析p项目总收入测算项目总收入测算按本方案建议租售模式即-1F租赁+主力店
50、租赁+1F独立商铺自然销售来测算，本项目租售收益如下：本项目出售面积本项目出售面积50625062平方米，持有平方米，持有-1F-1F及主力店及主力店1505015050的商业长久收益的情况下，保守测算前期销的商业长久收益的情况下，保守测算前期销售收入比开发成本少售收入比开发成本少20132013万元，前万元，前1010年总收益净利润年总收益净利润26492649万，乐观预测前期销售收入比开发成本多万，乐观预测前期销售收入比开发成本多871871万元，前万元，前1010年总收益净利润年总收益净利润78657865万。万。本项目租售收益测算楼层规划业态建筑面积 保守预测乐观预测前10年租金收益（
