1、汉城大厦营运与招商方案汉城大厦营运与招商方案2目录CONTENTS1.市场调研-小结2.项目简介和产品分析3.项目定位和营运策略.（招租与招商方法）-各楼层商户模型4.推广渠道和宣传手法5.盈利分析一.市场调研与小结汉城大厦附近的消费者46%居住地在杨屋，38%居住地在兴华，其他的分布在阳光家园和文苑，可见消费者集中分布在杨屋和兴华。1.消费者构成特征消费者构成特征（1）消费群体居所一.市场调研与小结（2）职业特征汉城大厦附近消费者54%是从事建材行业的，另外从事商贸、服务业、营销、文教所占的比例都是8%，可见建材行业从业人员是消费主体。一.市场调研与小结（3）文化程度54%消费者的文化程度达
2、到高中水平，15%达到大专水平，15%是初中水平，可见多数消费者文化程度中等，高中毕业。一.市场调研与小结（4）收入水平54%消费者月薪2000-3000元，38%消费者月薪为1000-2000元，8%消费者月薪为6000-8000，可见消费者收入水平中等偏低，大部分消费者月薪2000-3000元。24%消费者日常消费占收入的比例高达70%以上，23%的消费者日常消费占收入的比例在50%-70%之间，23%的消费者日常消费占收入的比例在40%-50%之间，消费占收入的比例偏高，大多数消费者的日常消费占收入的一半以上。一.市场调研与小结（5）年龄构成54%消费者年龄在18-25岁之间，46%消费
3、者年龄在26-45岁之间，消费群体趋于年轻化，以18-45岁的青年为主。一.市场调研与小结 2.消费群体需求特征38%消费者最希望增加超市、大卖场，31%消费者最希望增加一站式购物中心，25%消费者最希望增加餐饮店，6%消费者最希望增加健身休闲场所。一.市场调研与小结 3.小结-（1）档次定位：消费者以高中文化水平的年轻人为主，收入水平中等偏低，故定位为中档。（2）业态定位：消费者最希望增加餐饮、健身休闲场所和购物中心，结合附近已有的商业形态，把大厦分为两部分，1至3层做餐饮、银行、健身休闲场所和购物中心等业态的商铺，四至六层做与建材行业相关的写字楼。二、项目简介和产品分析（一）汉城大厦经营环
4、境 1.宏观经济环境：国民经济持续快速增长，2013年广州GDP增长高于11%，花都区市民人均年收入达到32112元。2.商业地产市场潜力释放：广州市房地产市场起步于80年代，但商业地产起步不久，年资10-15年，细分市场空间大。商业物业市场已经得到初步培育，蕴藏的巨大潜力开始得以释放，花都商业物业逐渐进入高速理性的发展时期。二、项目简介和产品分析 3.政府加快产业转型升级：2013年，花都政府着力推进城市副中心开发，编制花都城市中轴线及CBD规划等15项规划，支持商业地产发展。4.居民生活消费转型：花都村民纯收入增长14%，居民收入增长11%，生活水平大幅提高，服务性消费比例增长，对服务业的
5、需求增大。二、项目简介和产品分析 5.商圈特征：花都最大的建材交易聚集地，众多商人来往，人气十足。6.交通：107国道、广清高速附近，建设北与三东大道西交汇处；2k半径范围内有10+公交车站，靠近客运站，四通八达，交通便利。7.市政配套：花都区政府、花都办证大厅直线距离1.5km。二、项目简介和产品分析（二）汉城大厦特点1.毛坯结构，大块面积可进行二次分割，分割成小面积商铺。2.外墙留有大片面积可用以做户外广告。3.外墙有4x6,LED广告位。4.统一招商，可以集中管理，有利于提升商场的档次，保证商场的业态分布合理从而引导客流合理分布，提升商场价值空间。二、项目简介和产品分析区位优势，交通便利
6、，四通八达，建材商贸发达。三、项目定位和营运策略业态定位：商铺+写字楼一至三层：专门市场或多业态综合体四至六层：写字楼三、项目定位和营运策略 方案一：银行、商务、健身休闲综合体一层二层三层四层五层六层写字楼写字楼写字楼露天KAFE SHOP如猫屎咖啡 东侧：商务会议中心健身中心，如力美健、金奥等西侧：银行 东侧：健身中心三、项目定位和营运策略 方案二：教育机构中心一层二层三层四层五层六层写字楼写字楼写字楼教育机构教育机构西侧：银行 东侧：教育机构三、项目定位和营运策略 教育机构中心可行性分析：新华镇有45家以上中小学，目前教辅机构以1050人的私人中小型机构为主，未有大型机构，引进大型辅导机构
7、在品牌名气和规模上有竞争优势。教育机构中心具体品牌建议：引进知名度高但未开拓花都市场的机构，如新东方、卓越、名师、学大教育等。三、项目定位和营运策略教育机构品牌教育机构品牌花都分店情况花都分店情况联系方式联系方式新东方教育无020 87287060卓越教育无020 32410722名师教育无020 87761287学大教育无400 6254008四、项目定位和营运策略 方案三：儿童城一层二层三层四层五层六层写字楼写字楼写字楼儿童乐园、儿童游泳馆、儿童摄影奶粉、玩具、儿童日用品儿童服饰、孕妇装、童鞋三、项目定位和营运策略 方案四：经济型连锁酒店一层二层三层四层五层六层写字楼写字楼写字楼酒店酒店酒
8、店、银行（西侧）三、项目定位和营运策略 方案五：经济型连锁酒店 引进广州知名经济型酒店，尽量选择在花都尚未开拓市场或只有一两家分店的品牌，如文星酒店、岭南佳园、汉庭酒店、九九连锁酒店等。三、项目定位和营运策略三、项目定位和营运策略运营策略：1.针对方案一的招商策略：招主力店先引入广州银行或招商银行，提升品牌名气，再引入健身中心和露天咖啡店，举办隆重的签约仪式，在各大媒体发布软文为四至六层写字楼招商造势。三、营运策略 2.渠道策略：在正式招商前拉长前期宣传周期，增加项目本身的曝光度。建议利用大厦优质地段，增设外立面LED灯字，进行长期有效视觉渗透和感官认知。费用约25万，周期 3个月。3.广告策
9、略：线上线下相结合，以线下为主线上为辅，缩小广告宣传范围，以花都作为花都作为宣传中心辐射到广州，提高广告到达率，同时降低宣传成本。三、营运策略 4.招商节奏：（1）分期招商，先对一至三层的商铺进行招商，借助商铺开业仪式提高知名度，再对四至六层的写字楼进行招商，实现价值最大化。（2）虚张声势：适当公布比实际要好的销售情况，营造供不应求的销售气氛，借助羊群效应，加快招商速度。三、运营策略 5.定价策略：用市场比较法，参考附近飞翔大厦和四季花园首层商铺等竞争项目的价格，不低于市场均价。注：不同楼层不同价格，大面积认购有优惠。6.引导市场市场需求：招商过程中密切关注市场的需求变化，针对市场变化及时调整
10、招商那个策略。三、运营策略 7.视觉包装策略：大厦外观视觉包装与招商业态、档次相吻合，布置喷绘充分展示形象。如，引进健身中心和露天咖啡店则把外观设计得充满时尚感，如做儿童城则外观设计应运用红、黄、绿、蓝、橙等丰富的色彩元素，造型要活动活泼。四、推广渠道和宣传手法广告形广告形式式费用费用具体实施内容具体实施内容文案文案电视广告30万/月花都电视台播放汉城大厦宣传片汉城大厦区位介绍-商圈环境和价值-汉城大厦基本情况-市场分析-招商对象-联系方式公交车车身广告1.5万/月/车以大厦形象为主1.针对方案一商铺：“比邻广州银行、如家酒店、xx健身中心，8000平方米淳熟商圈旺铺虚位以待”“2.针对写字楼
11、：“依托小空间，创作大财富，为创业的你量身打造的潜力平台。”3.“新区政府旁，建设北旺地，升值潜力铺位等你来！”4.“商机只留给懂得把握的人。汉城大厦花都商机新的缔造者”定点单张派发2000元LED灯16万/月电子直邮0推介会0吸引建材、设计和财务方面的公司。签约仪式1万主力店集中签约，举办隆重的仪式并邀请媒体界人士前来参观报道一、活动背景：大厦包装、招商准备工作一切就绪，进入全面招商阶段二、活动目的：1.邀请意向品牌商家代表举行招商推介会，吸引商家眼球，制造人气，为新闻软文提供新闻点。2.吸引商家到现场视察环境，为争取品牌商家签约入驻打好基础。三、与会人员：花都区政府相关部门领导、品牌商家客
12、户代表（餐饮、健身、服装等）、媒体界人士花都新区商业高峰会暨汉城大厦招商推介会招商执行四、活动形式：商界、政界人士分别发表对花都商业发展的看法五、宣传渠道：事先通过电子直邮、传单、电视广告进行推广，会议结束后在电视台做后续报道。六、活动经费：约一万元花都新区商业高峰会暨汉城大厦招商推介会资讯32盈利招商付款方式经济分析资讯 方式一：一次性缴纳三年租金。从第四年租金递增5%，第五年递增6%，第六年递增7%，第七年8%。合同期3-6年。方式二：首期交纳五年租金的30%，签约一年内交纳五年全部租金。租金从第六年每年递增7%，第七年递增8%，第八年递增9%，总体递增比例不超过20%。合同期5-10年。
13、备注：首期交纳全部租金可以获得免交第六年租金的优惠，第七年递增7%，第八年递增8%，总体递增比例不超过20%。付款方式3334经济分析一、保守情况交纳三年租金：(1)均价均价40元元/月，月，三年租金收入共三年租金收入共1507万。万。十年租金共十年租金共6158万。万。(2)均价均价60元元/月，月，三年租金收入共三年租金收入共1620万，万，十年租金共十年租金共6620万。万。优点：十年总租金高优点：十年总租金高缺点：优惠少，吸引力较低，缺点：优惠少，吸引力较低，十年内招商工作量大，十年内招商工作量大，续约风险大。续约风险大。交纳五年租金：(1）均价）均价40元元/月，月，五年租金收入共五
14、年租金收入共1676万。万。十年租金十年租金3739万，万，(2)均价均价均价均价60元元/月，月，三年租金收入共三年租金收入共1864万，万，十年租金共十年租金共4159万。万。优点：优惠多，吸引力强，优点：优惠多，吸引力强，十年内招商工作量小。十年内招商工作量小。缺点：十年总租金较低。缺点：十年总租金较低。楼层楼层均价均价40（月租金）（月租金）均价均价60（月（月租金）租金）六4055五4060四4060三4265二4570一5575建议：无论租金均价40元还是60元，到第十年的租金总收入，交纳三年租金的方式远远高于交纳五年租金的方式。因此建议采用付款方式一。35经济分析租金分析汉城大厦招商汉城大厦招商 感谢聆听！
