1、 物业管理法律关系物业管理法律关系【案例导入】某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。业法人。某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求物业公司对该住户采取剩余房款付清。开发商为此要求物业公司对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。停水、停电、停气的措施，以迫使该
2、住户及早交款。该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该业主的强烈不满。生活，导致该业主的强烈不满。问：物业服务公司有权因业主未缴清购房费而问：物业服务公司有权因业主未缴清购房费而停水电吗？停水电吗？案例分析 法律主体：业主、开发商、物业服务公司、供水供电公司。法律关系：不同主体之间通过“合同或协议”构成彼此之间形成法律关系。不同法律关系之间互相独立。不同法律关系之间互相独立。该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖关系中该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开
3、发商可以按按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。求解除合同等。物业服务公司根据开发商要求，用停水、电的方式迫使业主按时物业服务公司根据开发商要求，用停水、电的方式迫使业主按时交购房款，实质是混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系，这显然是交购房款，实质是混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系，这显然是对业主合法权益的侵害。对业主合法权益的侵害。此外，物业服务公司只是替供水供电公司代收水电费，无权停水此外，物业服务公司只是替供水供电公司代收水电费，无
4、权停水停电，即不能干涉业主与供水供电公司之间的法律关系。停电，即不能干涉业主与供水供电公司之间的法律关系。模块一模块一 物业管理法律关系的概念物业管理法律关系的概念与构成要素与构成要素 一、物业管理法律关系的概念 二、物业管理法律关系的构成要素 三、物业管理法律关系的分类 一、物业管理法律关系的概念一、物业管理法律关系的概念法律关系是指法律在调整人们行为的过程中形成的权利、义务关系。物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务关系。物业管理法律关系是法律关系的一种，它包括以下几层含义：（1）物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的社会关系；（2）物业
5、管理法律关系是以确定的权利和义务为内容的社会关系；（3）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果。二、物业管理法律关系的构成要素二、物业管理法律关系的构成要素物业管理法律关系的三要素：主体 客体 内容（一）（一）物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系主体是指依照物业管理法规规定，参与物业管理法律关系，并享有相应权利、承担相应义务的当事人。1、业主 2、非业主使用人 3、开发商 4、物业服务企业 5、行政管理部门 6、物业管理行业协会 7、其它相关机构1 1、业主、业主房屋房屋所有权人所有权人通过业主大会和业主委员会实施自治管理;业主大会：最高决策机构；业
6、主委员会：业主大会的执行机构。2 2、非业主使用人、非业主使用人不是所有者，不参加业主大会、业主委员会其权利义务源于租赁合同违反管理规约，有关业主负连带责任3 3、开发商、开发商物业销售前是唯一的业主对房屋有保修义务有第一次选择物业管理企业的权利4 4、物业服务企业、物业服务企业服务合同的受托方，向业主提供服务担任部分城市管理职能，如保安保洁等法人资格，公司形式5 5、行政管理部门、行政管理部门物业管理主管部门政府行政机关如公安、消防、保险、环保机关等6 6、物业管理行业协会、物业管理行业协会宣传法规政策，协助制定行业管理标准协助主管部门进行物管企业定级、评优开展行业调研，搜集整理相关市场信息
7、组织业内学术交流、开展培训等协助解决物管公司与业主间矛盾7 7、其他相关机构、其他相关机构 物业服务公司委托的保安公司、环卫机构、电梯公司等（二）物业管理法律关系的客体（二）物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是物业管理法律关系主体所享有的权利、承担的义务共同指向的对象。1、物 物是指物业，是指纳入物业管理范畴的各类建筑主体及其附属设施、共用设备和相关场地。这是主要的、基本的客体.案例讨论某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。但该单位认为负责小区物业管理的物业服务公司物业住。但该单位认为负责小区物业管理的物业服务公司物
8、业管理费比较高，物业管理服务质量也较差，所以想把自己管理费比较高，物业管理服务质量也较差，所以想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业服务公司来管理。该想法一经提出，开发位委托其他物业服务公司来管理。该想法一经提出，开发商、物业服务公司立即明确告知该单位，绝不能由其单独商、物业服务公司立即明确告知该单位，绝不能由其单独进行物业管理。可该单位员工认为，既然业主有权选聘物进行物业管理。可该单位员工认为，既然业主有权选聘物业服务公司，开发商、物业服务公司就没有任何权力对此业服务公司，开发商、物业服务公司就没有任何权力对
9、此进行干涉。双方为此争论不休。进行干涉。双方为此争论不休。问：这栋楼能单独进行物业管理吗？问：这栋楼能单独进行物业管理吗？案例分析物业管理条例物业管理条例第三十四条一个物业管理区域由第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。一个物业服务企业实施物业管理。物业管理条例物业管理条例第九条物业管理区域的划分应当第九条物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。2、行为 行为是指物业管理法律关系主体各方行使权力和履行义务的活动，包括作为和
10、不作为。作为是指主体积极实施的某种行为；不作为是指主体消极不实施的某种行为。不作为是相对于作为而言的，指行为人负有实施某种积极行为的特定的法律义务，并且能够实行而不实行的行为。案例讨论6岁的小明和另外三个小朋友9岁的小杰、10岁的小红、11岁的小勇在某花园小区的一栋住宅楼后面玩耍,从一间堆放杂物的临时搭建的小房子里,孩子们发现了几个放天那水的小铁桶。孩子们用木棒点燃天那水玩,其中小杰将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸,小明因离得最近而被严重烧伤。事故发生后,小明的父母赶紧把孩子送入医院抢救,但治疗一个多月后，终因大面积烧伤致败血症而死亡。后来,小明的父母把该花园小区的物业管理公司和另3个肇事
11、孩子告上法庭,要求赔偿损失。问：谁应该承担赔偿责任？问：谁应该承担赔偿责任？法院判决：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，均需承担责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15的责任，由其自负；被告物业公司承担45的责任；另一孩子小杰由于直接引起爆炸承担25责任；其他两个男孩各承担7.5的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。3、非物质财富 非物质财富是指物业管理中产生的荣誉、发明专利等精神文化财富。如小区、大厦的荣誉称号及管理方案、规划设计等。（三）物业管理法律关系的内容（三）物业管
12、理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务。主要指：业主的权利义务 物业服务企业的权利义务 业主的权利 1财产权：占有权、使用权、收益权、处分权 2提议权、建议权、监督权3决策权、表决权 业主的义务 物业管理公司的权利：（1 1）有权采取完成委托任务所必须的行为；）有权采取完成委托任务所必须的行为；（2 2）有权获得劳动报酬；）有权获得劳动报酬；（3 3）有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为。）有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为。（4 4）法律和合同赋予的其他权利。）法律和合同赋予的其他权利。物业管理公司的义务 最大义务：遵法
13、守规最大义务：遵法守规 应尽义务：依约尽责应尽义务：依约尽责 三、物业管理法律关系的分类 物业管理民事法律关系 物业管理行政法律关系 物业管理经济法律关系 物业管理刑事法律关系 （1）物业管理民事法律关系平等民事主体之间发生的有关房地产的社会关系。包括：业主、非业主使用人之间的物业共用及相邻关系；业主与非业主使用人之间关于物业使用的租赁及其他关系；业主和开发商之间因销售合同而产生的物业保修等民事关系；开发商与物业管理企业因前期物业管理合同而产生的委托关系；业主与物业管理企业因物业服务合同而产生的委托关系；物业管理企业与其他服务机构就相关服务合同产生的承包关系。物业管理民事法律关系的特点：（1）
14、民事法律关系的参与者法律地位是平等的；（2）民事法律关系大多是由当事人自愿成立的；（3）民事法律关系中的当事人的权利义务一般是对等的。（2）物业管理行政法律关系是指物业管理活动中相关政府机构与有关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、监督与被监督的关系，包括：（1）行政机关对开发商及物业管理企业的管理关系；（2）行政机关对物业业主、非业主使用人相关行为的管理关系.行政主管部门“四法宝”：立法、资质、招标、考评。（3）物业管理经济法律关系是指国家及各级政府职能部门能在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业服务企业及其他单位（开发商）和社会组织（物业管理行业协会）之间依经济法
15、形成的经济权利义务关系。（4）物业管理刑事法律关系 刑事法律关系一般不在物业管理规范性法律文件中直接作出规定，只是指出物业管理行为涉及犯罪的按刑法相应规定处理。模块二模块二 物业管理法律关系物业管理法律关系 的产生、变更和终止的产生、变更和终止一、定义一、定义物业管理法律关系的产生是指物业管理法律关系主体之间依法形成了一定的物业管理权利和义务关系。物业管理法律关系的变更是指业已形成的物业管理法律关系中的要素发生部分或全部变化，而形成新的法律关系。物业管理法律关系的终止是指物业管理法律关系主体间已经形成的权利义务消灭。二、物业管理法律事实二、物业管理法律事实1、定义 物业管理法律事实是指物业管理
16、法规所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象或原因条件。2 2、分类 根据法律事实与物业管理法律关系主体的意志是否有关，分为自然事实与行为两大类。（1 1）自然事实）自然事实 自然事实是指与物业管理法律关系主体的意志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。事件：是指偶发的客观现象。分为不可抗力和社会意外两种情况。状态：是指某种客观情况的持续。下列事件是否属于不可抗力？案例一、一天下午，王先生将一辆轿车停在小区的住宅楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。王先生找到物业管理公司，物业公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与他们无关。王先生找到屋主，屋主说花
17、盆是台风吹下来的，属不可抗力，并非他故意扔下来的，所以他不应赔偿。无奈之下，王先生诉之法庭。(1)(1)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？(2)(2)本案依法应由谁来承担赔偿责任？本案依法应由谁来承担赔偿责任？分析：1、不可抗力是指人力所不可抗拒的力量。“三不”即“不可预见、不可避免、不可克服”。事实上，台风吹来，完全可以根据天气预报或该地区的生活预见，而且只要采取措施，如把阳台上的花盆拿到室内，就可以避免坠落，因此，屋主提出的不可抗力的免责理由是经不住推敲的。2 2、规定规定:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物发建筑物或者其他设施以及建筑物上
18、的搁置物发生倒塌、坠落、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承生倒塌、坠落、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。担民事责任。本案中，业主必须证明对建筑物上的搁置物、悬挂物采取了足够的安本案中，业主必须证明对建筑物上的搁置物、悬挂物采取了足够的安全措施，同时对预见的在大雨、暴风天气情况下建筑物上的搁置物、全措施，同时对预见的在大雨、暴风天气情况下建筑物上的搁置物、悬挂物有可能的坠落、脱落进行了足够的安全防护。物业管理公司并悬挂物有可能的坠落、脱落进行了足够的安全防护。物业管理公司并不是该花盆或所放位置设施的管理人（阳台属业主专属部位），但必不是该花盆或所放位置设施的
19、管理人（阳台属业主专属部位），但必须证明对于可能危害公共安全的建筑物上的搁置物、悬挂物，是否对须证明对于可能危害公共安全的建筑物上的搁置物、悬挂物，是否对业主提出了整改要求。如物业管理公司证明不了自己无过错的，则推业主提出了整改要求。如物业管理公司证明不了自己无过错的，则推定有过错，从而也要承担赔偿责任。定有过错，从而也要承担赔偿责任。案例二、只因突降暴雨，物业管理企业措手不及，案例二、只因突降暴雨，物业管理企业措手不及，以致车库进水，致使业主停在里面的一部新款奔以致车库进水，致使业主停在里面的一部新款奔驰跑车被泡水损坏。驰跑车被泡水损坏。问：问：1 1、这种情况是否属于不可抗力？为什么？、这
20、种情况是否属于不可抗力？为什么？2 2、哪一方需承担责任？理由是什么？、哪一方需承担责任？理由是什么？（2 2）行为）行为 行为是指以物业管理法律关系主体的意志为转移，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，分为当事人行为：是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系产生、变更和终止的行为。他人行为：是指由非当事人实施的而能使当事人之间发生一定法律关系产生、变更和终止的行为。根据行为事实依其合法性可分为合法行为违法行为（包括违约行为、侵权行为等）。案例讨论案例讨论业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办业主去办理入住手续的时候，被告知要找物
21、业管理公司办理。物业管理公司先让业主填表、签订物业管理规约、交理。物业管理公司先让业主填表、签订物业管理规约、交物业管理费、给钥匙。在这种情况下，一旦出现纠纷，有物业管理费、给钥匙。在这种情况下，一旦出现纠纷，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。问：问：1 1、案例中出现哪些法律主体？、案例中出现哪些法律主体？1 1 2 2、有哪些法律关系？因何产生法律关系？、有哪些法律关系？因何产生法律关系？2 2 3 3、交房时发生矛盾，物业公司能否扣押业主家钥匙？、交房时发生矛盾，物业公司能否扣押业主家钥匙？为什么？为什么？4 4 4 4、应该如何处理？、应该如
22、何处理？2 2案例分析：案例分析：业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照房屋买卖合同最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的
23、购房款，开发商就应该履行其向的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。交付房屋就是给业主办理入住手续，给业主交付房屋的义务。交付房屋就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得他们能够占有、使用该房屋。业主钥匙，使得他们能够占有、使用该房屋。开发商可以委托物管公司代理办理入住手续。作为代理人的开发商可以委托物管公司代理办理入住手续。作为代理人的物管公司不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房物管公司不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。屋。只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能
24、增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。权利内容，增加业主的责任义务。从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖
25、法律关系无关。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付关。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合合同法合同法等法律规定的。等法律规定的。案例讨论案例讨论 业主在购房时开发商承诺物业管理费为业主在购房时开发商承诺物业管理费为0.60.6元每平方米元每平方米,有有管道煤气、管道煤气、2424小时热水等配套服务，且写进了购房合同，小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住但入住1 1年后发现非但管道煤气、年后发现非但管道煤气、2424小时热水等没有落实，小时热水
26、等没有落实，物业管理费反而涨到物业管理费反而涨到0.80.8元每平方米。物业管理公司回答说：元每平方米。物业管理公司回答说：“开发商说的不算数开发商说的不算数”，收费是依据有关标准确定的，而，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。问：问：问：问：1 1、案例中出现哪些法律主体？、案例中出现哪些法律主体？2 2、有哪些法律关系？因何产生法律关系？、有哪些法律关系？因何产生法律关系？3 3、物业费应该按那个标准收？为什么？、物业费应该按那个标准收？为什么？第四节 相邻关系一、定义一、定义相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所
27、有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利、义务关系。二处理相邻关系的原则1 1、有利生产、方便生活、团结互助、有利生产、方便生活、团结互助2 2、依法处理、兼顾习惯的原则、依法处理、兼顾习惯的原则 “不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。失
28、的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”三、相邻关系在物业管理实践中的应用三、相邻关系在物业管理实践中的应用1 1、关于用水、排水相邻关系的处理、关于用水、排水相邻关系的处理“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”“相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。”“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”2 2、关于利用相邻关系土地、建筑物、关于利用相邻关系土地、建筑物“不动产权利
29、人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”3 3、关于通风、采光和日照等相邻关系、关于通风、采光和日照等相邻关系“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和
30、日照。”日照的相关规定：日照的相关规定：中华人民共和国国家标准住宅设计规范中关于住宅建筑日照标准的规定:每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个时,其中应有二个获得日照(注:居住空间指卧室、起居室、客厅和餐厅的使用空间)。获得日照要求的居住空间,其日照标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范:“大城市住宅日照标准为大寒日2小时，冬至日1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”4 4、关于维护相邻不动产的安全、关于维护相邻不动产的安全“相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。”“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”本章要点：房屋买卖关系与物业服务关系是相互独立的两个法律关系。行为包括作为与不作为。不可抗力的构成要件。
