1、物业公共设备设施管理与养护金碧物业有限公司南昌分公司金碧物业有限公司南昌分公司 监制监制 主讲人：吕传真2 一、设备设施简介二、设备设施运行管理（巡检方式、内容、要点、异常情况的处理）三、设备设施维修养护（管理要求、目标、各系统保养的注意事项）四、突发事件应急处理五、总结语目 录物业公共设施设备管理与养护课程编号：GC-06开发时间：2014.04.16管控单位：南昌物业公司培训管理部适用范围：南昌物业公司内训供配电公区设施空调及通风给排水系统电梯系统消防系统弱电系统一、物业公共设备设施简介七 大 类器官法1.巡检方法仪器测量二、设备设施运行管理望（眼）：异常变化闻（耳、鼻）：异常气味问（嘴）
2、：异常声响切（手）：触摸，温点温抢：检测接点、设备表面温度万用表：电器电压电流，电气回路短路摇表摇表：回路绝缘，漏电情况 运行是否正常、安全，有无隐患与异常安全用具（高压验电棒）是否齐全有效标识、运行记录是否完整、符合要求，有无代签、提前签名二、设备设施运行管理二、设备设施运行管理3.设备房的巡查要点1、墙、地面有无渗漏水，排水设施2、门口、窗户有无挡鼠板（网），墙面地面有无损坏3、必要的制度（安全操作规程等）是否上墙，安全标识4、通风，照明，环境温度5、灭火器等消防设施齐全、有效6、指示灯、标识显示正常2022-8-8二、设备设施运行管理2022-8-8二、设备设施运行管理2022-8-8制
3、度上墙二、设备设施运行管理2022-8-8二、设备设施运行管理2022-8-8二、设备设施运行管理2022-8-8二、设备设施运行管理2022-8-8二、设备设施运行管理4.交接班管理（三问）何时接班？提前 30 分钟接班交接什么？工作内容、物品、工具，签名等哪四种情况不得交接班？交接不清、接班人未到、卫生未打扫、事故处理中2022-8-8二、设备设施运行管理5.异常情况处理触电 镇静，脱离电源，抢救就医停电、跳闸 找原因（过载、短路）排查故障，恢复机房着火 按火灾、火警应急处理程序处理2022-8-8 二、设备设施运行管理浸水 断电-关水-排水-除湿、烘干-检查设备-恢复供水制冷剂泄露 关主
4、机、相关阀门-通风或喷水淋浇-穿防毒衣、戴防毒面具-二人一组进现场排查，恢复运行-伤者就医水管爆裂 关闭阀门，停泵-组织抢修，试压检查-恢复供水5.异常情况处理2022-8-8 困人困人电梯故障停梯电梯故障停梯停电停电是否有人是否有人盘车盘车救人救人修复修复N联系、稳定情绪联系、稳定情绪Y三人同时进行，切断电源三人同时进行，切断电源二、设备设施运行管理电梯困人救援流程2022-8-8切断油路：油门开关至停机，或拆掉油泵油管切断气路：包住滤清器或拆下，塞住进气口（压力，注意安全）减少或去掉负载 查找原因，排除故障，试运行二、设备设施运行管理柴油发电机“飞车”2022-8-81、门口贴有“机房重地
5、 闲人免入”牌配电房应有警示标志2、无关人员（非当班运行人员）未经批准不得进入3、严禁存入易燃、易爆、危险物品；禁止吸烟，消防设施齐全、有效4、定期清扫，清洁设备设施，要求地面、天花板、门窗、设备设施表面无积尘无蜘蛛、无油渍、无锈蚀、无污 物、油漆完好，整洁光亮二、设备设施运行管理6.设备房管理2022-8-8 5、通风良好，光线充足，门窗开启灵活，防小动物设施完好6、随时上锁，专人保管，使用有登记 7、设备编号，设备卡、完好率统计分析 二、设备设施运行管理2022-8-8（一）管理要求：以养护为主，维修为辅，重点在定期养护（二）管理目标：正常、安全运行，无安全隐患，维护保养一般性工作 三、设
6、施设备维护保养2022-8-8 1、计划编制 年度计划：年底制订，维修主管编制，部门经理核准，中心负责人批准 月度计划：月底制定，审批同上 大中修、更新计划：依据设备设施运行使用情况、使用年限制订2、计划制订原则 使用频度、年限 运行状况（故障隐患）时间合理（避开节假日，特殊活动日）三、设施设备维护保养（三）维护保养计划2022-8-8 3、计划应包括内容 保养项目及内容：润滑、紧固测试、调整、清洁 审批手续 物品、备件、工具 具体实施保养时间 必要的安全防护措施（含安全技术交底、注意事项）预计费用三、设施设备维护保养2022-8-8三、设施设备维护保养（四）各系统保养的注意事项1）倒闸操作须
7、有操作票，须有审批手续，且严格执行，应先现场模拟操作（尤其是第一次保养），如有变更，重新制定和审批2）倒闸操作，持证上岗，须有二人配合，一人验票一人操作，严禁中途换人3）保养过程，统一指挥，协作配合断电后，每次操作须验电，防止感应和“串电”，以免发生事故 4）与带电区域隔离，挂“有人操作严禁合闸”警示牌5）清点工具，数量须前后一致，防止短路事故供配电机备用发电机组2022-8-8三、设施设备维护保养6）完工后，详细检查，尤其零线和接地线，避免漏接、虚接，造成由220?变成380?，烧毁电视机、电脑等7）蓄电池组：严禁用打火机看；检修老化电池；漏出的电解液处理，连接端子涂凡士林；充放电；充放电解
8、液，注意比重、液面2022-8-8 2、二次供水系统 1）水箱清洗人员须“健康证”、“培训证”2）提前发出计划停水通知，预留一定的意外事故处理时间 3）根据用水情况，控制水池蓄水量 4）安全防患措施，36V照明、鼓风（蜡烛试验），身体不适及时送医 5）水样取水位置三、设施设备维护保养2022-8-8 3、电梯系统 1）首层（基站层）放置“检修停用”提示牌 2）层门打开时，设置安全围挡，悬挂“危险切勿靠近”4、中央空调系统 1）开机：冷却泵 冷却风机 冷冻泵 压缩机 观察各运行参数 2）关机：与开机相反三、设施设备维护保养2022-8-8 5、消防系统 1）日常巡视，定时、全面 2）点动与盘车、
9、手动模拟 3）二次回路测试 4）现场设备须在自动位置，消防中心须随时切换，且方便 5）消火栓、喷淋压力开关可直接启动泵三、设施设备维护保养2022-8-8常见突发事故：触电、停电、爆主管、冷媒泄漏、浸水（台风、地震）突发事故突发事故按相关流程处置按相关流程处置通知相关部门通知相关部门业主解释业主解释主管、部门经理主管、部门经理分析检查，处理分析检查，处理总结、上报公司总结、上报公司咨询市政部门咨询市政部门四、突发事故应急处理2022-8-8目的：避免和减少事故对顾客损失、造成人员伤亡和经济损失，高应急处理能力原则：快速报警 快速反应 通讯畅通 统一指挥 服从命令 坚决执行 紧密配合 团结协作
10、保护生命财产 减少损失和影响必要器材：对讲机 手电筒 救护箱 应急灯四、突发事故应急处理2022-8-8其他应急流程：、盗窃、凶杀；醉酒滋事；高空抛物；强人带风暴；食物中毒；地震；客户受伤；顾客过激投诉；打架斗殴；中毒（煤气、食物）；交通意外等2022-8-8 常用电话：供电95598，119，120 制定：专项突发事故处理流程 定期演练：定期，全员参加，相关部门 培训：现场设备设施分布，设备操作流程，“五会（原理、构造、性能、使用、维护）四不放过”（事故原因不清、责任 不清、整改措施未有、责任人未处理）完善：应急处理预案2022-8-8五、总结语 总之，设备设施管理应定责定人，责任到人，维护保养要定期、到位 尊重设备设施本身的运行规律，切不可长期超负荷、“带病”运行 设备设施维护管理是一项长期的、经常性、细致的技术活动，对工程技术人员提出一定的要求，不但要掌握它，更要懂它，按它特有要求去使用和维护，并且提供必要的使用环境，希望各位同仁严格遵照各设备原理、使用说明等技术资料要求去养护，当亲人一样去呵护它，这样才能让它寿命更长、使用更安全、成本更经济、效益更好。谢谢大家！
