1、叠墅案例专题分叠墅案例专题分享享2019年年11月月1背景导背景导读读叠墅产品研究背叠墅产品研究背景景集团产品力需要客户需求需要项目溢价需要纵观集团住宅产品上，叠墅产 品较为罕见。在低容积率指标 地块上，纯别墅产品已被特定 规范限制，创新叠墅产品逐渐 引领了市场潮流。有天有地有院落”的居住生活 情怀下，别墅梦客群不断扩充，赠送率高，可变性强，但别墅 面积大总价高，供应少；叠墅 产品如何顺应客户需求。基于低容积率地块指标上，纯 别墅产品溢价能力强，但无法 落位，容积率压力相对较小且 又具备较强溢价能力的叠墅产 品已成主流方向。设计困设计困局局叠墅产品具备高溢价能力及容积率压力相对较小，但同时也将
2、面临以下设计困局：设计设计 困局困局123私密入户私密入户：除了下叠入户之外，上叠、中叠都面临着如何私密入户问题；中叠困局：中叠困局：上叠有阁楼或屋面，下叠有独立花园及地下室，中叠如何增强产品亮点；采光格局：采光格局：叠墅产品在于纵向空间的丰富性，对于朝南开间如何提升采光为重点；案例研究特点形案例研究特点形成成研研究究 特特点点基于品牌产品力发展需要、客户居住情 节、空间需求需要、项目利润溢价目标 需要为背景思考方向，研究创新型院落 式、高赠送叠墅。叠墅研究背叠墅研究背景景以产品赠送面积，独立入户，独立庭院，叠加模式为核心特点进行分析以产品赠送面积，独立入户，独立庭院，叠加模式为核心特点进行分
3、析。叠墅设计困叠墅设计困局局基于叠墅产品市场普遍存在的私密入 户、中叠困局、采光格局三大难点进 行难点探究，以创新型叠墅产品提升 产品力，以此突围市场红海竞争。CO N T E N T S目目录录1案列分案列分析析总结借总结借鉴鉴2ChapterPART 1：案列分案列分析析0102030405保利半岛保利半岛龙湖春江彼岸融信铂悦湾五矿崇文金城金地佘山天镜保利半岛保利半岛项目概项目概况况项目建面约项目建面约19.2万万，容积率，容积率2.0，实现高低配建筑形态，叠墅为岭南建筑风格，现代时尚。实现高低配建筑形态，叠墅为岭南建筑风格，现代时尚。位位置置广州南沙滨水大道左侧总占地面总占地面积积11万
4、建筑面建筑面积积19.2万容积容积率率2.0立面风立面风格格岭南风格物业类物业类别别叠拼、复式洋房、平层洋房叠墅户叠墅户型型132-151的4-5房在规划上，以创新低密度点式排列布局，保证了岛居 的视野，更提高了建筑与空间的私密性，楼栋依岛势 沿河叠落分布，错落有致，加强了专属感与对家的归 属感；点式高层，户户观景，低层组团，分块成组，相得益彰地组成了一个有机空间。叠墅采用岭南风格，外立面现代时尚，空间变化丰富，类度假式风格。运用 了木纹、金属色与砖深浅色的穿插，简洁明快；由古典的比例，现代简约 手法，使用多种材料有机结合，建筑 头部和分段的飘板与侧面的木纹砖的 有机结合增加风情感。保利半岛保
5、利半岛叠墅产品特叠墅产品特色色创新叠墅创新叠墅7+1的自由空间形式，通过创新型户型分割布局实现独门独户的私家空间且赠送率高。的自由空间形式，通过创新型户型分割布局实现独门独户的私家空间且赠送率高。n 产品特色产品特色：创新叠墅7+1的自由空间形式（七层+地下室），通过创新型户型分割布局，让真正的别墅“叠”起来，使得上、中、下叠各个户型 均可享受1F入户花园和-1F赠送空间。如此一来，地下室、入户大花园不再是首层的专享，所有业主都可享受到独门独户的私家空间。且地下室 达到5米层高，顶层户型带有敞开式露台设计，真正做到了“有天、有地、有花园”。保利半岛保利半岛叠墅产品分叠墅产品分析析通过南北向独立
6、花园及电梯入户，实现院落进制礼序彰显尊贵并充分保障私密性。通过南北向独立花园及电梯入户，实现院落进制礼序彰显尊贵并充分保障私密性。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏通过南北向独立花园及电梯保障 入户私密性，实现院落式入户。下下叠叠 上上叠叠中中叠叠共共享享电电梯梯中叠中叠上叠上叠下叠下叠保利半岛保利半岛叠墅产品分叠墅产品分析析利用架空手法实现下叠有院、中叠有台、上叠有天的空间组合，提高赠送率及居住舒适度。利用架空手法实现下叠有院、中叠有台、上叠有天的空间组合，提高赠送率及居住舒适度。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏用架空手法实现下叠有院、中叠有
7、台、上叠有天通过错落相叠的上下空间组合，实现上层空间的亲地功能和下层空间的开敞 功能并与垂直空间等复合功能得到极大的提高，释放了户型上下垂直空间的独立功能。上叠有上叠有天天中叠有中叠有台台下叠有下叠有院院屋顶 天台露台北院架空 空间架空 空间南院保利半岛保利半岛叠墅产品分叠墅产品分析析A1/下叠（园冶墅下叠（园冶墅）通过地下室、花园、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率高达通过地下室、花园、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率高达90%。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏A1/下叠（园冶墅）建筑面积约138的4房2厅3卫，赠送建筑面积约93，花园面积约33。n 超40地下空间，
8、功能实用n 5米层高，可创性强n 双车位配比，出行更加便捷n 超6.6米开间横厅，采光效果好n 前院入户，彰显门第气派n 餐客厅错层设计，更显高贵花园赠送约33露台赠送约16地下室 赠送约41n 4房起居格局，主卧开间4米 n 主卧及衣帽间可改南北双套间 n L型露台，与北向卧室相连挑高搭板 赠送约33阳阳台台赠送约赠送约3A1户型户型（负一层（负一层）A1户型户型（一层（一层）A1户型户型（二层（二层）保利半岛保利半岛叠墅产品分叠墅产品分析析A2/中叠（居雍墅中叠（居雍墅）通过地下室、花园、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率高达通过地下室、花园、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率高达90%。产品
9、分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏A2户型户型（负一层（负一层）A2户型户型（一层（一层）A2户型户型（三层（三层）A2户型户型（四层（四层）n 超30地下空间，5米层高功能实用n 双车位配比，出行 更加便捷n L型花园入户n 架空茶室前厅更显 尊贵n 方正实用，功能性 强，易于改造n 6.7米开间横厅，采 光通风效果俱佳n 独立入户玄关，彰显 气派n 4米开间超大露台n 三室南向开间，采光 效果佳n 主卧连接阳台，居住 舒适度高n 方正实用，功能性强挑高搭板 赠送约35露台 16阳阳台台赠送约赠送约3地下室 赠送约32花园赠送约35架空层 赠送约24A2/中叠（居雍墅）建
10、筑面积约147的4房2厅3卫，赠送建筑面积约110，花园面积约35。保利半岛保利半岛叠墅产品分叠墅产品分析析A3/上叠（云麓墅）上叠（云麓墅）通过地下室、花园、露台、阳台、中空、屋顶赠送面积，赠送率高达通过地下室、花园、露台、阳台、中空、屋顶赠送面积，赠送率高达84%。A3/上叠（云麓墅）建筑面积约154的5房2厅4卫，赠送建筑面积约109，花园面积约20。n 约24地下空间，5n花园连接前庭，彰显n7.1开间横厅，连接景观n保留中空，彰显居家气派n屋顶层设计为主卧，同时米层高功能实用尊贵阳台，整体舒适度高，采n南向卧室，采光效果佳连接南北向两大露台、居n 双车位配比，出行更n方正实用，纵深长
11、，光效果佳n六层仅为休憩区，动静功住舒适度极高加便捷营造归家气派n独立入户玄关，仪式感强能分区合理n整层无打扰，分区合理地下室 赠送约24架空层 赠送约16花园 约20挑高搭板 赠送约28阳阳台台赠送约赠送约3屋顶赠送面积约38A3户型户型（负一层（负一层）A3户型户型（一层（一层）A3户型户型（五层（五层）A3户型户型（六层（六层）A3户型户型（七层（七层）0102030405保利半岛龙湖春江彼岸龙湖春江彼岸融信铂悦湾五矿崇文金城金地佘山天镜龙湖春江彼岸龙湖春江彼岸项目概项目概况况项目建面约项目建面约28.7万万，容积率，容积率2.3，实现高低配建筑形态，叠墅为新古典风格，富有古典韵味。实现
12、高低配建筑形态，叠墅为新古典风格，富有古典韵味。位位置置厦门海沧马銮湾新垵北路海沧中学对岸总占地面总占地面积积12.3万建筑面建筑面积积28.7万容积容积率率2.3立面风立面风格格新古典物业类物业类别别别墅、叠拼、高层叠墅户叠墅户型型115-151的4-5房在规划上，总体平面采用北高南低的地布方式，营造 视觉上的层次美感，为城市增添了丰富的轮廓线，同 时也与周围环境的整体风格相协调。立面整体造型以 现代风格结合新古典风格为基调，追求层次变化、气 势宏大、富于动感的艺术境界和古典韵味。叠拼以白墙与红色坡顶为特色，配合适宜的尺度，围合成舒适愉悦的亲 切感受。通过平面的多朝向的错落布局、单体立面丰富
13、的体量变化形成 起伏多变的群体轮廓天际线。龙湖春江彼岸龙湖春江彼岸叠墅产品特叠墅产品特色色创新型下沉式阳光花园，通风采光效果俱佳且赠送率高。创新型下沉式阳光花园，通风采光效果俱佳且赠送率高。n 产品特色产品特色：龙湖春江彼岸叠墅面积小，赠送率高，实用性及空间灵活性强，创新型下沉式阳光花园，告别地下室阴暗、潮湿等问题，通风采光效 果俱佳，同时能够保证地下室使用功能，提高舒适度。龙湖春江彼岸龙湖春江彼岸叠墅产品分叠墅产品分析析下叠（凤凰台下叠（凤凰台）通过地下室、花园、中空赠送面积，赠送率高达通过地下室、花园、中空赠送面积，赠送率高达240%。下叠（凤凰台）建筑面积约137的4房2厅3卫，赠送面积
14、220，花园赠送110-230。地下地下室室夹夹层层一一层层二二层层n 内部空间无承重墙，可改性强n 2采光井，告别阴暗潮湿n 5米层高，居住空间感强地下地下室室赠送面积约赠送面积约85n L型花园，采光效果佳n 娱乐空间接花园，舒适度高n 方正实用，可搭板改造夹夹层层赠送面积约赠送面积约85花花园园赠送面积约赠送面积约60n 花园入户，彰显尊贵n 6.8米南向开间，进深13.8米n 动静分区合理，卧室不受干扰花花园园赠送约赠送约75n 中空搭板，可利用空间大 n 无阳台，舒适度相对较低 n 动静分区，二层全卧室劣势：南向开间6.8米，进深13.8米，开间进深比为1:2，通风采光影响严重，空间
15、感受弱，居住舒适度低。中空搭中空搭板板 赠送约赠送约40龙湖春江彼岸龙湖春江彼岸叠墅产品分叠墅产品分析析中叠（流云台中叠（流云台）通过露台、花园、中空赠送面积，赠送率约通过露台、花园、中空赠送面积，赠送率约65%。下叠（流云台）建筑面积约120的4房2厅3卫，赠送面积60，花园赠送30-90。三三层层n 南向宽景露台，可改性强n 6.8米南向开间，进深13.2米n 动静分区合理，卧室不受干扰露台露台 约约16中中空空 约约40北向花北向花园园 赠赠送约送约30（端头（端头90）四四层层n 中空搭板，可利用空间大n 无阳台露台，舒适度相对较低n 动静分区合理，卧室不受干扰花花园园花园位于首层，但
16、花 园面积仅30，实用 性弱，端头位为90三三层层二二层层首首层层劣势：南向开间6.8米，进深13.2米，开间进深比为1:2，通风采光影响严重，无地下室，赠送相对较少。龙湖春江彼岸龙湖春江彼岸叠墅产品分叠墅产品分析析上叠（观星台上叠（观星台）通过露台、中空、屋面赠送面积，赠送率高达通过露台、中空、屋面赠送面积，赠送率高达97%。上叠（凤凰台）建筑面积约120的4房2厅3卫，赠送面积56，屋顶赠送60。n 无阳台露台，赠送低，舒适度弱n 6.8米南向开间，进深13.2米n 动静分区合理，卧室不受干扰n 中空搭板，可利用空间大n 10景观露台，可与卧室互通n 动静分区合理，卧室不受干扰60屋面空间
17、，可利用为空中花园，实现有天的居住愿景，且空间大。利 用可改性强劣势：南向开间6.8米，进深13.2米，开间进深比为1:2，通风采光影响严重，五层无阳台或露台，舒适度较弱。五五层层六六层层屋屋面面屋屋面面五五层层六六层层露露台台 约约10中中空空 约约40屋屋面面 约约600102030405保利半岛龙湖春江彼岸融信铂悦湾融信铂悦湾五矿崇文金城金地佘山天镜融信铂悦湾融信铂悦湾项目概项目概况况项目建面约项目建面约18万万，容积率，容积率2.8，以叠墅以叠墅+超高层实现高低配建筑形态，实现项目溢价。超高层实现高低配建筑形态，实现项目溢价。位位置置厦门滨海西大道与滨海七路交汇口总占地面总占地面积积3
18、.9万建筑面建筑面积积18万容积容积率率2.8立面风立面风格格新古典物业类物业类别别叠拼、超高层叠墅户叠墅户型型106-136的4-5房以新海派花园作为整体规划核心理念，在建筑设计和 社区规划布局上，既传承了鼓浪屿老别墅的海派风华，又融入了当代世界各国的现代先进人居理念，革新一 座城的建筑精神。叠拼为维也纳之吻超凡Artdeco建筑体例，将源自古典主义建筑装饰艺 术，完美融入现代建筑美学线条，以精湛工艺筑就典雅的居住结构。融信铂悦湾融信铂悦湾叠墅产品特叠墅产品特色色三层地下室，独门独户，前庭后院设计，舒适度及赠送率高。三层地下室，独门独户，前庭后院设计，舒适度及赠送率高。n 户型特色户型特色：
19、融信铂悦湾叠墅面积小，赠送率高，前庭后院设计，花园赠送面积大，亲地性及利用性强，告别地下室阴暗、潮湿等问题，通风采光 效果俱佳，同时卧室均为套间设计，居住舒适度较高。融信铂悦湾融信铂悦湾叠墅产品分叠墅产品分析析下叠下叠通过地下室、花园、中空赠送面积，赠送率高达通过地下室、花园、中空赠送面积，赠送率高达160%。下叠建筑面积约136的6房2厅5卫，赠送面积180，花园赠送40。花 园花园地下室地下室花园花园中空搭中空搭板板负一层负一层（5.2米挑高米挑高）n 5.2米层高，可进行挑高搭板，赠送面积多n 内部空间承重墙较多，可改性较弱n 前后双花园，通风采光效果佳一一层层n 前后双花园，通风采光效
20、果佳n 花园入户，私密性强n 卧室可连接花园，居住舒适度高一一层层n 三套间设计，舒适度高n 动静分区合理，卧室无干扰n 户型方正，实用性强融信铂悦湾融信铂悦湾叠墅产品分叠墅产品分析析中叠中叠通过地下室、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率高达通过地下室、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率高达114%。中叠（N2）建筑面积约116的5房2厅5卫，赠送面积133。负二负二层层n 内部空间承重墙较多，可改性较弱 n 无花园及采光井，采光通风效果差 n 户型方正，实用性强中中空空赠送面积约赠送面积约33四四层层n 三套间设计，居住舒适度极高 n 动静分区合理，卧室不受干扰 n 过道浪费面积少，实用性强三三
21、层层露露台台赠送面积约赠送面积约15阳台阳台 赠送赠送 2地下地下室室赠送面积约赠送面积约83n 6.8米南向开间，进深12.9米，采光效果差n 动静分区合理，卧室不受干扰n 庭院式空中露台可连接卧室，舒适度高劣势：南向开间6.8米，进深12.9米，开间进深比为1:2，通风采光影响严重，无花园赠送，亮点不足。融信铂悦湾融信铂悦湾叠墅产品分叠墅产品分析析上叠上叠通过露台、阳台、中空、阁楼赠送面积，赠送率高达通过露台、阳台、中空、阁楼赠送面积，赠送率高达90%。上叠（N1）建筑面积约106的5房2厅5卫，赠送面积约95。五五层层n 独立入户前室，可利用为入户前庭n 6.8米南向开间，进深12.9米
22、，采光效果差n 户型方正，实用性强阁阁楼楼n 三套间设计，居住舒适度极高 n 动静分区合理，卧室不受干扰 n 过道浪费面积少，实用性强六六层层n 6.8米南向开间，进深12.9米，采光效果差n 动静分区合理，卧室不受干扰n 庭院式空中露台可连接卧室，舒适度高阳台阳台 赠送赠送 2阳台阳台 赠送赠送 3中中空空赠送面积约赠送面积约40阁阁楼楼赠送面积约赠送面积约32露露台台赠送约赠送约180102030405保利半岛龙湖春江彼岸融信铂悦湾五矿崇文金城五矿崇文金城金地佘山天镜ChapterPART 4：五矿崇文金五矿崇文金城城五矿崇文金城五矿崇文金城项目概项目概况况项目建面约项目建面约20.1万万
23、，容积率，容积率3.5，以叠墅以叠墅+超高层实现项目溢价。超高层实现项目溢价。位位置置佛山禅城区绿景东路总占地面总占地面积积4.3万建筑面建筑面积积20.1万容积容积率率3.5立面风立面风格格新中式物业类物业类别别叠拼、超高层叠墅户叠墅户型型120-160的4-5房经典的新中式风格建筑设计，将现代元素与传统文化 相融合，既有东方文化的表达，也有现代生活的感受。充分考虑地块规划限制条件在限高305米的情况下，叠 墅产品搭配130米超高层的复式洋房，以此进行溢价创 新产品，拔高项目调性、拉高售价。叠墅产品为五矿的“金城系”标准，规划带电梯、私家花园、空中花园 的院墅，经典的新中式风格建筑设计，将现
24、代元素与传统文化相融合，既有东方文化的表达，也有现代生活的感受。五矿崇文金城五矿崇文金城叠墅产品特叠墅产品特色色创新型三面宽墅，专梯专户、各户同享花园及全明地下室，充分诠释私密入户。创新型三面宽墅，专梯专户、各户同享花园及全明地下室，充分诠释私密入户。n 产品特色产品特色：单层面宽超10米，6开间设计，打造三面宽叠墅产品，专梯专户，上、中、下叠各个户型均可享受1F入户花园及全明地下室赠送空间，实用性及空间改造灵活性极强。所有业主都可享受到独门独户的私家空间并且赠送率高。中叠及上叠均带有敞开式露台设计，真正做到了“有天、有地、有花园”。五矿崇文金城五矿崇文金城叠墅产品分叠墅产品分析析通过花园或地
25、下室，专梯专户充分体现入户私密性。通过花园或地下室，专梯专户充分体现入户私密性。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏专梯专户设计，保障入户私密性 问题，同时同享花园及全明地下 室空间。上叠电梯中叠电梯下叠地下室中/下叠地下室上叠下叠中叠下叠为花园入户，中叠及上叠为地下室专梯入户五矿崇文金城五矿崇文金城叠墅产品分叠墅产品分析析三叠均享花园及全明地下室空间，其中下叠赠送多，舒适度高。三叠均享花园及全明地下室空间，其中下叠赠送多，舒适度高。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏三叠均享花园及全明地下室，下 叠独享为南向花园及地下室；中 叠、上叠享北向花园及地
26、下室。6F5F4F3F2F1F上叠/中叠花园空间下叠花园空间层高层高5.1M上叠/中叠 地下室空间下叠地下室空间五矿崇文金城五矿崇文金城叠墅产品分叠墅产品分析析下叠下叠通过地下室、花园、中空赠送面积，赠送率高达通过地下室、花园、中空赠送面积，赠送率高达117%。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏地下地下室室一一层层n 5.1米层高，灵活性强n 内部空间无称重墙，可改性强n 具备采光井，通风采光效果佳n 超10米南向开间，采光 效果俱佳n 超6米客厅，彰显气派二二层层n 双套间设计舒适度高n 三卧室南向采光，功 能分区合理地下室赠送面积约75地下室搭板 赠送面积约75花园
27、赠送面积约52中中空空赠送约赠送约43下叠建筑面积约210的5房2厅5卫，赠送建筑面积193，花园赠送52五矿崇文金城五矿崇文金城叠墅产品分叠墅产品分析析中叠中叠通过地下室、花园、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率约通过地下室、花园、露台、阳台、中空赠送面积，赠送率约50%。中叠建筑面积约220的4房2厅3卫，赠送建筑面积88，花园赠送20地下室 赠送约35花园赠送约20露台露台 8露台露台/阳台阳台 赠送约赠送约15中中空空赠送约赠送约30地下地下室室一一层层三三层层四四层层n 独立入户玄关，仪式感强n 层高为2.4米，空间感较弱n 具备采光井，通风采光效果佳n 独立花园，私享一方静谧n 花园
28、方正，实用性强n 独立玄关，仪式感强n 南北均带露台舒适度高n 超6米南向横厅n 动静分区合理n 书房尺寸小，远离主卧，实用 性不强n 主卧南向4米大开间舒适度高五矿崇文金城五矿崇文金城叠墅产品分叠墅产品分析析上叠上叠通过地下室、花园、中空、屋面赠送面积，赠送率高达通过地下室、花园、中空、屋面赠送面积，赠送率高达84%。上叠建筑面积约162的4房2厅3卫，赠送建筑面积106，花园赠送30地下室 赠送约32花园赠送约30露台赠送约露台赠送约9露台赠送约露台赠送约7屋面露台 赠送约28中中空空赠送约赠送约30地下地下室室一一层层五五层层六六层层屋屋面面n 独立入户玄关，仪式感强 n 层高为2.4米
29、，空间感较弱 n 具备采光井，采光效果佳n 独立花园，私享一 方静谧n 方正，实用性强n 7.5米宽景露台n 7.7米南向横厅设计n 分区合理，卧室不受干扰n 北向露台设计，灵活性强n 主卧南向4米大开间舒适度高n 单套间设计，舒适性有所降低n 28大屋面，内部 空间墙柱较少，方 正实用。0102030405保利半岛龙湖春江彼岸融信铂悦湾五矿崇文金城金地佘山天镜金地佘山天镜金地佘山天镜金地佘山天镜项目概项目概况况项目建面约项目建面约35万万，容积率，容积率1.0，以大平层洋房、叠墅、别墅搭配体现低密度人文大境。以大平层洋房、叠墅、别墅搭配体现低密度人文大境。位位置置上海青浦嘉松中路6888弄总
30、占地面总占地面积积21万建筑面建筑面积积35万容积容积率率1.0立面风立面风格格新古典物业类物业类别别洋房、叠墅、别墅叠墅户叠墅户型型115-142的4-5房建筑设计上避免了一些形而上的繁复装饰，从而寻找 一种宁静、平淡的心境，通过空间、体量、材质和比 例的拿捏，塑造了“建筑和人”之间和谐共生的关系，项目中简明的轮廓，干练的线条，亲和的色调，不失 品质感和尊贵感，也带来了一丝怀旧情怀。以新古典主义为骨架，以现代典雅的设计手法表达建筑由内及外的变化，成就后新古典主义建筑的代表，采用印度进口穆玛丽石材及新疆的波斯 金麻稀有石材混合搭配，干挂工艺还原经久不衰的价值感。金地佘山天镜金地佘山天镜叠墅产品
31、特叠墅产品特色色创新型创新型1单元单元5户，三叠均私密入户，层层有天地，层层带露台。户，三叠均私密入户，层层有天地，层层带露台。n 产品特色产品特色：不惜成本让整个水平面抬高约2.1米，告别地下室阴暗潮湿以及周围建筑遮挡阳光难题，三叠各自私密独立入户，互不干扰，层层有 天地，层层皆带露台，产品实用性及功能灵活性得到充分体现”。金地佘山天镜金地佘山天镜叠墅产品分叠墅产品分析析充分利用南北向双花园及电梯实现独立入户动线，保证住户的私密性。充分利用南北向双花园及电梯实现独立入户动线，保证住户的私密性。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏下叠通过朝南花园入户，中叠通 过朝北向的抬
32、高露台花园入户，上叠则可以从一楼电梯入户。下叠一层花园入户上叠一层电梯入户中叠北向抬高 花园入户4-5F2-3F1F三叠均可从地下室独立入户，中上叠分布两侧，下叠分布南向一侧金地佘山天镜金地佘山天镜叠墅产品分叠墅产品分析析4-5层叠加模式，中上叠为两层一跃，下叠通过大面宽及院落实现升级，增加货量。层叠加模式，中上叠为两层一跃，下叠通过大面宽及院落实现升级，增加货量。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏下叠为一层140+地下室 中叠是二层跃三层+地下室 上叠是四层跃五层+顶层露台上叠产品品质未做降低中叠产品通 过北侧院落独立入户，下叠产品则 大面宽和大院落实现了升级，并且
33、别墅总量有可能增加。上叠 A户上叠 B户5F4F3F2F1F中叠 A户中叠 B户下叠1户金地佘山天镜金地佘山天镜叠墅产品分叠墅产品分析析下叠下叠通过地下室、花园赠送面积，赠送率约通过地下室、花园赠送面积，赠送率约61%。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏上叠 A户上叠 B户5F4F3F2F1F中叠 A户中叠 B户下叠1户下叠建筑面积约142的4房2厅3卫，赠送建筑面积60，花园赠送27地下地下室室一一层层n 地下室内部电梯亦可直接入户n 内部空间墙柱较少，灵活性强n 约14超大采光井，采光效果俱佳n 13.4米南向开间，采光效果佳n 主卧落地窗可连接花园，舒适度高n 动
34、静分区合理，卧室无干扰地下室 赠送约60花园赠送约27金地佘山天镜金地佘山天镜叠墅产品分叠墅产品分析析中叠中叠通过地下室、花园、露台、中空赠送面积，赠送率高达通过地下室、花园、露台、中空赠送面积，赠送率高达90%。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏上叠 A户上叠 B户5F4F3F2F1F中叠 A户中叠 B户下叠1户中叠建筑面积约125的4房2厅3卫，赠送建筑面积92，花园赠送21地下室 赠送约57花园赠送约21露露台台赠送约赠送约11露露台台赠送约赠送约6中中空空赠送约赠送约18地下地下室室n 内部空间墙柱较少，灵活性强n 采光井，采光效果佳二二层层n 北向21入户花园
35、，舒适度高n 露台独立玄关，仪式感强n 1:2开间进深比，采光不足三三层层n 分区合理，卧室不受干扰 n 书房临主卧，实用性强 n 楼体直对主卧，私密性弱金地佘山天镜金地佘山天镜叠墅产品分叠墅产品分析析上叠上叠通过露台、中空、屋面赠送面积，赠送率约通过露台、中空、屋面赠送面积，赠送率约50%。产品分析产品分析壹贰叁私密 入 户空间 组 合户型 鉴 赏上叠 A户上叠 B户5F4F3F2F1F中叠 A户中叠 B户下叠1户上叠建筑面积约120的4房2厅3卫，赠送建筑面积60四四层层n 专属电梯厅入户n 卧室连接露台舒适度高n 厨房餐厅距离远露露台台赠送约赠送约6露露台台赠送约赠送约21露露台台赠送约
36、赠送约15中中空空赠送约赠送约18五五层层屋屋面面n 北向赠送15大露台n 卧室全南设计n 分区合理卧室不受烦扰n 内部承重墙阻隔，仅留一小 口，导致功能改造灵活性不 佳，实用性较弱ChapterPART 2：总结借总结借鉴鉴总结借总结借鉴鉴案例特色总结案例特色总结项目名项目名称称保利半岛保利半岛龙湖春江彼岸龙湖春江彼岸融信铂悦湾融信铂悦湾五矿崇文金城五矿崇文金城金地佘山天镜金地佘山天镜建筑风建筑风格格岭南风格新古典主义风格新古典主义风格新中式风格新古典主义风格户型设户型设计计132-151的4-5房1 1 5-1 5 1 的4-5 房106-136的4-5房120-160的4-5房115-1
37、42的4-5房私密入私密入户户三叠南北向花园入户下叠/中叠花园入户，上叠电梯入户下叠花园入户，中叠/上叠电梯入户下叠为花园入户，中叠/上叠电梯入户下叠/中叠花园入户，上叠电梯入户空间组空间组合合7+1层纵向相叠下叠：地下室+一层+二层中叠：地下室+一层+三层+四层上叠：地下室+一层+五层+六层+七层纵向相叠下叠：地下室+一层+二层 中叠：首层花园+三层+四层 上叠：五层+六层+屋面纵向相叠下叠：地下室+一层+二层 中叠：地下室+三层+四层 上叠：五层+六层+阁楼纵向相叠下叠：地下室+一层+二层中叠：地下室+一层+三层+四层上叠：地下室+一层+五层+六层+屋面纵向相叠（1单元5户）下叠：地下室+
38、一层+二层中叠：地下室+一层+三层+四层上叠：地下室+一层+五层+六层+屋面赠送赠送率率下下叠叠赠送率赠送率90%地下室、花园、露台、阳台、中空赠送率赠送率240%地下室、花园、中空赠送率赠送率160%地下室、花园、中空赠送率赠送率117%地下室、花园、中空赠送率赠送率61%地下室、花园中中叠叠赠送率赠送率90%地下室、花园、露台、阳台、中空赠送率赠送率65%露台、花园、中空赠送率赠送率114%地下室、露台、阳台、中空赠送率赠送率50%地下室、花园、露台、阳台、中空赠送率赠送率90%地下室、花园、露台、中空上上叠叠赠送率赠送率84%地下室、花园、露台、阳台、中空、屋顶赠送率赠送率97%露台、中
39、空、屋面赠送率赠送率90%露台、阳台、中空、阁楼赠送率赠送率84%地下室、花园、中空、屋面赠送率赠送率50%露台、中空、屋面n 私密入户私密入户：均独立私密入户，三叠通过南北向花园入户舒适度最高，且均可赠送花园面积，实现院落式生活。n 空间组合空间组合：以1单元3户的纵向相叠空间组合为主，金地佘山天镜为1单元5户纵向相叠空间组合，一定程度上降低容积率压力。n 赠送率赠送率：下叠以地下室+花园+中空形式赠送，赠送率可达90%-240%，中叠通过地下室、花园、露台、中空形式赠送，赠送率可达50%-114%，上叠通过地下室、花园、露台、中空、屋面形式，赠送率可达84%-97%，赠送率高，使用空间更加灵活，支撑产品溢价价值。总结借总结借鉴鉴随着城市不断发展，核心地段可开发地块趋于饱和，低容积率指标难求。房地产企业集中化，资本市场竞争凸显，土地成本水涨船高，在纯别墅产品 受限制背景下，如何利用叠墅产品力取得溢价已成为市场主流方向。入户户型赠送开间产品力产品力 特征特征01户型：户型：针对城区边缘地段应总价控制，产品面积120-130的3-4房产品02入户：入户：三叠通过南北向花园分配入户，保障入户私密性及尊贵性03赠送：赠送：三叠均赠送地下室+花园空间，各叠可实现院落式生活，提高舒适度04开间：开间：合理通过南向开间与进深关系，避免纵深过长影响采光及功能区灵活性THANKS
