1、物业法律法规学习第 1 页学习物业管理法规的好处？对自己对公司对业主第 2 页企业风险企业风险战略风险战略风险财务风险财务风险运营风险运营风险市场风险市场风险灾害风险灾害风险法律风险法律风险法律第 3 页物业管理法规学习思路什么是物业管理？什么是物业管理？物业管理物业管理，是指业主业主通过选聘物业服务企业选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物按照物业服务合同业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理可理解为：人人通过对物物的管理实现对人人的有偿有偿 服务服务所有操作运行在所有操
2、作运行在法律轨迹法律轨迹上上法物财人第 4 页人：物业服务参与主体及相互关系 市政府区县政府街道办事处居民委员会房产办事处区县房管局市房管局业主委员会物业公司市物业协会业主与使用人保安公司保洁公司绿化公司其它邮电修缮公司建设规划市政公用电力环卫公 安物价局工商城市管理行业管理物业管理相关行政职能管理部门第 5 页财：物业相关财务p 物业服务费p专项维修资金p代收代缴费用 p特约服务费用p经营收益第 6 页物：物业管理内容房屋建筑：装修/使用/养护/小修/中修/大修/翻修 设施设备：使用/养护/小修/大修/改造/更新 环境管理：保洁，绿化，禁止违章搭建安全管理：公共安全，消防，车辆第 7 页法：
3、物业法律法规文件 宪法宪法 民法通则民法通则1987.1.1/2009.8.271987.1.1/2009.8.27 法律法律 物权法物权法 2007.10.1 2007.10.1 合同法合同法 1999.10.1 1999.10.1 消防法消防法 2009.5.1 2009.5.1 行政法规行政法规 物业管理条例物业管理条例 2003.9.1/2007.10.1 2003.9.1/2007.10.1 特种设备安全检查条例特种设备安全检查条例 2009.5.1 2009.5.1 部委规章部委规章 物业承接查验管理办法物业承接查验管理办法 2011.1.1 2011.1.1 物业服务收费管理办法
4、物业服务收费管理办法 2004.1.1 2004.1.1 物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法 2004.5.1 2004.5.1 住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法2008.2.12008.2.1 业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则2009.12.12009.12.1 地方法规地方法规 江苏省物业管理条例江苏省物业管理条例20201 15 5版版 司法解释司法解释 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释2009.10.12009.10.1 关于审理物业服务纠纷案件
5、具体应用法律若干问题的司法解释关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释2009.10.12009.10.1第 8 页法：物业服务主要法律文件物业（前期）服务合同物业（前期）服务合同管理（临时）规约管理（临时）规约业主大会议事规则业主大会议事规则业主大会决议业主大会决议业主委员会决议业主委员会决议其他物业服务相关协议其他物业服务相关协议第 9 页物业管理纠纷1 1、物业管理纠纷类型、物业管理纠纷类型第 10 页2 2、物业管理纠纷处理方式：、物业管理纠纷处理方式：1 1）、协商）、协商2 2）、调解）、调解3 3）、投诉）、投诉4 4）、诉讼）、诉讼5 5）、仲裁）、仲裁第 11
6、页3 3、物业管理纠纷处理原则、物业管理纠纷处理原则1）、及时原则无论是民事争议还是行政争议，由于物业管理纠纷涉及面广，行政机关和司法机关在处理这一类纠纷时应当及时，不宜让矛盾长期存在，日益激化。2）、合法原则在处理物业管理纠纷时，要注意法律的正确适用，特别是物业管理有关的法律、法规变化较快，处理物业管理纠纷不能与新的法律、法规相悖。3）、公平合理原则在处理物业管理纠纷时，要分清是非和责任，要使责任的承担适当，使责任人心服口服。第 12 页 第二部分 法律法规及案例学习第 13 页物业服务合同物权法（概念及框架、不动产登记制度、建筑物区分所有权、相邻关系、业主及业主大会）物业服务费住宅专项维修
7、资金物业装饰装修管理第 14 页物业服务合同1 1、合同签订、合同签订 前期物业服务合同、物业服务合同（前期物业服务合同、物业服务合同（业主大会的分界线业主大会的分界线）、）、业主大会议事规则、管理规约业主大会议事规则、管理规约 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。应当认定为物业服务合同的组成部分。专有部分的承租人、借用人等物业使用人承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。物权法两个司法解释第 15 页
8、1 1）、不得一并委托给其他单位，统一物业管理区域选用）、不得一并委托给其他单位，统一物业管理区域选用一家物业服务企业；一家物业服务企业；2 2）、物业服务合同采用格式条款，要求权利与义务相对）、物业服务合同采用格式条款，要求权利与义务相对等，不得存在权利义务不对等情况；等，不得存在权利义务不对等情况；3 3）、竣工备案后）、竣工备案后3030日内，物业服务企业办理交接验收手日内，物业服务企业办理交接验收手续，分期开发的分期验收；依据续，分期开发的分期验收；依据承接查验管理办法承接查验管理办法；第 16 页2 2、合同的效力、合同的效力合同的生效合同的生效合同成立、有效、生效合同成立、有效、生
9、效附条件的合同、附期限的合同附条件的合同、附期限的合同合同生效的条件：合同生效的条件：主体合格主体合格内容合法内容合法意思表示真实意思表示真实不违反法律法规和社会公共利益（如形式要件）不违反法律法规和社会公共利益（如形式要件）第 17 页3 3、合同权利义务的终止、合同权利义务的终止第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告物业服务
10、企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。预收费用退还、移交场地、资料预收费用退还、移交场地、资料最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第 18 页1 1、概念及框架、概念及框架物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权 利，包括所有权、用益物权和担保物权。利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权法物物权权所有权所有权他物权他物权动产动产不动产不动产用益用益物权物权1.1.土地使
11、用权土地使用权2.2.国有自然国有自然资源用益权资源用益权3.3.相邻权相邻权担保担保物权物权抵押权抵押权质押权质押权留置权留置权出让土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权划拨土地使用权农田用地农田用地宅基地使用权宅基地使用权城市城市农村农村采矿权采矿权采林权采林权采水权采水权渔业权渔业权第 19 页2 2、不动产登记制度、不动产登记制度 1 1）、主管机关：房地产行政主管部门）、主管机关：房地产行政主管部门2 2）、登记类型：所有权登记（初始登记、所有权转移登记、所有权变）、登记类型：所有权登记（初始登记、所有权转移登记、所有权变更登记、所有权注销登记）、抵押权登记、地役权登记、预告登更登记
12、、所有权注销登记）、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（更正登记、异议登记）记、其他登记（更正登记、异议登记）3 3）、不予登记的情形：房屋权属证书：房屋所有权证（共有房屋，注）、不予登记的情形：房屋权属证书：房屋所有权证（共有房屋，注明明“共有共有”）、房屋他项权证、房屋他项权证物权法物权法第 20 页3 3、业主的建筑物区分所有权、业主的建筑物区分所有权概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（有权（权益：占有、使用、收益和处分的权利，不得以放弃权利不权益：占有、使用、收益和处分的权利，不得以放弃权利不履行义务
13、（除非另有协议）履行义务（除非另有协议），对专有部分以外的共有部分享有共有，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。和共同管理的权利。402的业主的业主 1.402房的专有权房的专有权 2.共有权：外墙共有权：外墙 3.基地权基地权4.社员权社员权第 21 页建筑区划内共有部分包括：建筑区划内共有部分包括：道路、绿地、车位和道路、绿地、车位和车库、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。车库、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。权益：共同使用、管理、维护、修缮，不得以放弃权权益：共同使用、管理、维护、修缮，不得以放弃权利不履行义务（除非另有协议）利不履行义务（除非另有协议）共有部
14、分共有部分第 22 页第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分屋顶等基本结构部分，通道，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权（
15、二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第 23 页 案例案例1 1 全国首例小区车库之争一审落槌：南京鼓楼区法院一审判决：星汉全国首例小区车库之争一审落
16、槌：南京鼓楼区法院一审判决：星汉城市花园小区开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地城市花园小区开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。下停车库的权益。位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有个地下车位，开发商以至少万位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有个地下车位，开发商以至少万元的单价卖掉了个，其余的被物业公司以每月元的租金租了出去。为此，元的单价卖掉了个，其余的被物业公司以每月元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。对。
17、0303年月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。年月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。判决理由：判决理由：1 1、南京市、南京市规划局要求开发商按每户规划局要求开发商按每户0.20.2个车位的标准建车库，这个车位的标准建车库，这就明确了车库作为公配设施就明确了车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。共同使用。（地方性法规）（地方性法规）2.2.小区实有土地使用面积为小区实有土地使用面积为7697.607697.60平方米，公摊面积也是平方米，公摊面积也是7697.607697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全
18、部分摊到全体业主，因此可以认定，平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本，小区的土地使用权车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上车库。有该土地上车库。第 24 页车位、车库车位、车库第七十四条第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主的需要。建筑区划内，规划用于停放
19、汽车的车位、车库的归属，由当事人通建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。共有。收益的归属：由所有权决定收益的归属：由所有权决定物权法物权法 第 25 页1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有；2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有；3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有；4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施（含地下停车 场、会所等）的经营管理权归
20、开发商所有。深圳经济特区房地产转让条例第深圳经济特区房地产转让条例第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。小区共用部小区共用部位，产权到底归谁位，产权到底归谁 南方周末南方周末2004.8.12第 26 页4 4、相邻关系、相邻关系是两个或两个以上是两个或两个以上相互毗邻的不动产相互毗邻的不动产的所有人或使用人，的所有人或使
21、用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。予便利和接受限制而发生的权利义务关系。第 27 页 案例案例2 2 张先生是某住宅四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。张先生是某住宅四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认维修，但管理处
22、却将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业服务公司赔偿损失。的行为，是犯罪行为，张先生要求物业服务公司赔偿损失。理解要点与启示：理解要点与启示：1 1、业主之间的配合义务：、业主之间的配合义务：物权法物权法第第8484条条 2 2、物业公司的义务与责任：从法律意义和理论上来说，物业公司没有去、物业公司的义务与责任：从法律意义和理论上来说，物业公司没有去协调业主关系的义务与责任。协调业主关系的义务与责任。城市异常毗连房屋管理规定城市异常毗连房屋管理规定第第1
23、414条条 3 3、紧急避险原则：、紧急避险原则：侵权责任法侵权责任法第第3131条条第 28 页处理相邻关系的原则处理相邻关系的原则 第第8484条规定：条规定：在处理相邻关系时，应注意如下原则在处理相邻关系时，应注意如下原则:1 1）、依据法律法规和习惯处理相邻关系）、依据法律法规和习惯处理相邻关系2 2）、团结互助、兼顾各方的利益）、团结互助、兼顾各方的利益 3 3）、有利生产、方便生活）、有利生产、方便生活 4 4）、公平合理）、公平合理5 5）、依法给予补偿）、依法给予补偿 物权法物权法第 29 页总结：业主纠纷邻里纠纷或者业主之间的纠纷未得以满意解决邻里纠纷或者业主之间的纠纷未得以
24、满意解决（漏水、违规建筑、营业经商漏水、违规建筑、营业经商）（1）妨害物业管理秩序，损害公共利益行为：业主委员会、有利害关系业主及物业公司业主委员会、有利害关系业主及物业公司均可起诉。均可起诉。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。物权法物权法第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主
25、具有约束力。第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则第 30 页 案例案例3 3、住改商案例：、住改商案例：20072007年年1010月，彭某购置一套百余平方米的商品住宅，并将其房月，彭某购置一套百余平方米的商品住宅，并将其房屋出租给一家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火，几个月屋出租给一家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火，几个月后，除买卖电脑产品外，还办起了网吧、培训班，每天都有大批的客人后，除买卖电脑产品外，还办起了网吧、培训班，每天都有大批的客人来往。来往。20082008年年1010月，几个邻居突
26、然找到彭某说，由于电脑公司用电量大，月，几个邻居突然找到彭某说，由于电脑公司用电量大，造成同楼层的住户电压不稳，空调、冰箱等无法正常使用，还提出开办造成同楼层的住户电压不稳，空调、冰箱等无法正常使用，还提出开办公司还带来车位紧张、电梯拥堵、小区安宁等问题，要求彭某想办法解公司还带来车位紧张、电梯拥堵、小区安宁等问题，要求彭某想办法解决。决。理解要点与启示：理解要点与启示：1 1、住改商的条件：合法、利害关系业主同意。物权法第、住改商的条件：合法、利害关系业主同意。物权法第7777条。条。2 2、对于、对于“利害关系业主的同意利害关系业主的同意”的理解：的理解：（1 1）必须经全体有利害关系的业
27、主一致同意。通俗地说，实行的是）必须经全体有利害关系的业主一致同意。通俗地说，实行的是“一票一票否决制否决制”。（高院司法解释第。（高院司法解释第1010条）条）（2 2）界定什么是）界定什么是“有利害关系的业主有利害关系的业主”：一是本栋建筑物内的其他业主，：一是本栋建筑物内的其他业主，二是本栋建筑物以外的其他业主，但必须能够举证出受到影响。（二是本栋建筑物以外的其他业主，但必须能够举证出受到影响。（高院高院司法解释第司法解释第1111条）条）第 31 页物业服务费1 1、关于物业服务费的构成及定价原则、关于物业服务费的构成及定价原则理解要点与启示：理解要点与启示：（一）物业服务费的概念：（
28、一）物业服务费的概念：物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法第第2 2条；条；（二）物业服务费包含的内容：（二）物业服务费包含的内容：物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法第第1111条；条；某小区的物业服务费是某小区的物业服务费是2.82.8元元/平方米，但不包括公共水电费分摊。平方米，但不包括公共水电费分摊。但业主拒交公共水电分摊，理由是但业主拒交公共水电分摊，理由是前期物业服务合同前期物业服务合同与与前期物前期物业服务协议业服务协议中没有详细说明管理费是否包含公共水电费分摊。中没有详细说明管理费是否包含公共水电费分摊。（三）物业服务费的收费标准是如何确定的？（三）物业服务费的收费标准
29、是如何确定的？第 32 页1 1）、物业服务费的定价原则：公开、合理、服务水平与收费标准相配比）、物业服务费的定价原则：公开、合理、服务水平与收费标准相配比2 2）、物业服务费的定价方式：市场调节价、政府定价、）、物业服务费的定价方式：市场调节价、政府定价、政府指导价政府指导价3）、）、实操：结合物业服务成本的核算结果定价。实操：结合物业服务成本的核算结果定价。企业资质与收费标准的关系企业资质与收费标准的关系第 33 页 案例案例4 4 、物业服务费的诉讼时效问题：、物业服务费的诉讼时效问题：某物业公司状告业主某物业公司状告业主A A，双方签订的，双方签订的物业服务协议物业服务协议中约定服务费
30、的标中约定服务费的标准是准是2.982.98元元/平方米平方米/月。该业主于月。该业主于20022002年年1111月月2828日入伙，从日入伙，从20042004年年8 8月开始至月开始至20062006年年1010月拒不缴纳服务费。期间，经物业公司两次发函催收，但业主仍拒月拒不缴纳服务费。期间，经物业公司两次发函催收，但业主仍拒绝支付。绝支付。业主称，自业主称，自20042004年年8 8月欠费开始，到月欠费开始，到20062006年年8 8月这两年内并没有对自己提月这两年内并没有对自己提起民事诉讼，已经过了诉讼时效。因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求。起民事诉讼，已经过了诉讼时效。因此
31、，请求法院驳回物业公司的诉讼请求。第 34 页理解要点与启示：理解要点与启示：1）、诉讼时效诉讼时效：指权利人在一定时期内不行使请求权，即丧失请求法院保护其权利的权利。2）、现行法律法规在诉讼时效诉讼时效上上的有关规定：3）、案例中：物业公司向法院提交了两份同城速递详情单及交寄邮件收物业公司向法院提交了两份同城速递详情单及交寄邮件收据，证明于据，证明于20052005年年6 6月月2424日、日、20062006年年3 3月月1818日分别向该业主催收了日分别向该业主催收了服务费。业主也进行了签收，因此发生诉讼时效的中断，诉讼时服务费。业主也进行了签收，因此发生诉讼时效的中断，诉讼时效从效从2
32、0062006年年3 3月月1818日日开始重新计算。开始重新计算。4）、有关物业服务费催缴的法律规定：第 35 页第六条第六条 经书面催交经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期催告的合理期限内仍未交纳物业费限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持院不予支持。第 36 页2 2、催收物业费的策略、催收物业费的策略（提高物业服务质量是根本）（提高物业服务质量是根本）1）、讲究良
33、好的沟通方式；真诚、两个满意2）、做出点闪光的事来，宣传物业的贡献：保安抓小偷的报道；3）、了解业主的动态。比如登录网站，作些解答等；4）、作物业管理及房屋买卖方面的法律知识宣传，特别是对那些有房屋质量及法律认识误区的业主。5）、知已知彼（对业主的自然情况有熟悉），尽量收集业主的准确信息。6）、运用外部力量（比如律师介入）7）、示范效应（对于无正当理由拒不交费的应该采取法律手段。8）、可以有条件的进行一下利益交换（比如尽快解决一下业主反映的问题，但不能无原则妥协，对于低降物业费或者打折收取要有理）9）、各个击破，避免抱团。第 37 页 法律规定由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共法律规定由业
34、主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设施设备的保修期满后维修、更新和改造的资金。用设施设施设备的保修期满后维修、更新和改造的资金。购买国债：一级市场，持有到期。购买国债：一级市场，持有到期。管理原则：管理原则：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。督的原则。法律依据：法律依据：住宅专项维修基金管理办法住宅专项维修基金管理办法建设建设部、财政部部、财政部住宅专项维修资金第 38 页1 1、开工前应向物业管理企业申报登记、开工前应向物业管理企业申报登记2 2、签订住宅室内装饰装修管理协议、签订住宅室内装饰装修管理协议3 3、严格遵守规定的装饰
35、装修施工时间，降低施工噪音，减少、严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染环境污染4 4、物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检、物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查查以以住宅室内装饰装修管理服务协议住宅室内装饰装修管理服务协议为准为准 住宅室内装饰装修管理办法物业装饰装修管理第 39 页某小区装修监管不力，导致出现某小区装修监管不力，导致出现“房中房房中房”案例案例55 某小区某小区C6C6栋栋601601房业主于房业主于20082008年年1212月月8 8日申报装修。几天日申报装修。几天后，开始正式装修。在装修巡查中，管理处发现业主将其中一个
36、房后，开始正式装修。在装修巡查中，管理处发现业主将其中一个房间改成了卫生间，属于重大违章情况。管理处随即进行了制止，发间改成了卫生间，属于重大违章情况。管理处随即进行了制止，发出了出了整改通知书整改通知书，但制止的效果甚微，导致业主仍然继续在装，但制止的效果甚微，导致业主仍然继续在装修，并且在修，并且在5 5月底完成了装修活动，月底完成了装修活动，“房中房房中房”已经形成。已经形成。另据了解，另据了解，C6C6栋栋601601、602602房曾在房曾在20092009年年3 3月向管理处提出装修延月向管理处提出装修延期的申请，管理处居然同意其申请，并延期至期的申请，管理处居然同意其申请，并延期
37、至5 5月底。月底。理解要点与启示：理解要点与启示：（1 1）告知义务：）告知义务：物业管理条例物业管理条例第第5353条条（2 2）制止、报告义务：）制止、报告义务：物业管理条例物业管理条例第第4646条条住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第第1717条条（3）如何有效进行装修管理？）如何有效进行装修管理？及时发现、及时制止及时发现、及时制止第 40 页物品损毁被盗（1 1）物业公司与业主之间没有就该物品形成保管合同关系，更不存在有偿保管问题。按）物业公司与业主之间没有就该物品形成保管合同关系，更不存在有偿保管问题。按照合同法的规定：保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭
38、失的，保管人应当照合同法的规定：保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，俣保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔承担损害赔偿责任，俣保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。偿责任。（2 2）物业公司对小区安全负有保安义务，但这种义务只是综合性的，适当的，物业公司）物业公司对小区安全负有保安义务，但这种义务只是综合性的，适当的，物业公司不可能对小区的每个角落都能行使安保。不可能对小区的每个角落都能行使安保。（3 3）业主作为具有完全民事行为人，没有对自己的物品妥善保管，甚至违规乱停乱放，）业主作为具有完全民事行为人，
39、没有对自己的物品妥善保管，甚至违规乱停乱放，本身有过错。本身有过错。（4 4）关于小区收费车辆丢失、毁损的责任问题：可以按照合同的约定主张只收场地使用）关于小区收费车辆丢失、毁损的责任问题：可以按照合同的约定主张只收场地使用费，而不是保管费，但法院在审理案件是，如果认为费用收取的偏高，会认定为保管费费，而不是保管费，但法院在审理案件是，如果认为费用收取的偏高，会认定为保管费用。物业公司对车辆保管要尽量尽到义务，比如安装小区的摄像头等，可适当减轻责任用。物业公司对车辆保管要尽量尽到义务，比如安装小区的摄像头等，可适当减轻责任。第 41 页 案例案例66 2007年9月30日，苏州某办公楼24楼的
40、一块幕墙玻璃坠落，造成楼下两轿车不同程度的损坏。随即车主起诉了开发商与物业公司。法院认为，该栋楼已售出，开发商不再是所有者，要求原告撤销对开发商的起诉。同时认为，物业公司与业委会的物业服务合同中约定由物业公司负责外墙面的维修、维护与管理，而物业公司又没有足够的证据证明自己不存在管理上的过错。最后法院调解，由物业公司承担车主最后法院调解，由物业公司承担车主60006000元的损失，元的损失，其余由车主自行承担其余由车主自行承担。第 42 页 （1 1）物业公司的）物业公司的“制止制止”义务是否到位，决定物业公司是义务是否到位，决定物业公司是否需要承担连带责任。否需要承担连带责任。物业管理条例物业
41、管理条例第第4646条。条。（2 2）类似伤害在法律上的责任依据：）类似伤害在法律上的责任依据：特殊侵权行为，指行为人虽无过错，但根据法律规定强特殊侵权行为，指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。制使其承担民事责任的行为。中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第第126126条。条。理解要点与启示：理解要点与启示：高空抛物与高空坠物的不同人为与非人为的区别高空抛物高空抛物高空坠物高空坠物中华人民共和国侵权责任法中华人民共和国侵权责任法第第8585、8787条条第 43 页总结加强现场管理，提升业务能力加强现场管理，提升业务能力1 1）、）、加强施工现场管理加强施工现
42、场管理。物业管理企业或其聘请的施工人员在维。物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，遵守施工规章制度，设置明示标志或采取其他安全措施修施工时，遵守施工规章制度，设置明示标志或采取其他安全措施，避免业主人身或财产损害。，避免业主人身或财产损害。2 2）、）、加强员工管理加强员工管理。重视员工的服务意识培养，物业管理企业避。重视员工的服务意识培养，物业管理企业避免员工在履行职务中给业主人身或财产造成损害。免员工在履行职务中给业主人身或财产造成损害。3 3）、）、加强公共设施巡查管理加强公共设施巡查管理。尤其物业管理区域内的电梯、消防。尤其物业管理区域内的电梯、消防、娱乐、运动器材等公共设施维修
43、养护。、娱乐、运动器材等公共设施维修养护。4 4）、）、加强应急处突能力加强应急处突能力，物业管理区域内发生火灾、水灾，物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故时，使业主人身或财产损害，各服务中心、物业坍塌等事故时，使业主人身或财产损害，各服务中心应当依照预案积极采取应对措施，并保留尽职证据。应当依照预案积极采取应对措施，并保留尽职证据。5 5）、）、加强外部沟通协调加强外部沟通协调，重视业主亲友邻居、业主委员会，重视业主亲友邻居、业主委员会、居委会、行政主管部门、司法机构在物业管理中的地位和、居委会、行政主管部门、司法机构在物业管理中的地位和作用。作用。6 6）、）、采用循序渐进方式解决物业纠纷采用循序渐进方式解决物业纠纷，要有依法维权的意，要有依法维权的意识。识。7 7）、）、管理者应当有风险意识管理者应当有风险意识，积极提升物业服务质量，提，积极提升物业服务质量，提升专业水平，重视物业服务法律风险防范，提升企业竞争力升专业水平，重视物业服务法律风险防范，提升企业竞争力。精心策划 狠抓落实 办事高效
