1、2022年8月12日星期五房屋分户验收规范讲解房屋分户验收规范讲解前 言 房屋质量愈来愈成为购房者关心的话题。武汉万科从2003年开始，自行组织分户验收工作。在房屋全部完工后，由物业公司组织对闭水、外窗淋水、打压、通球、电气等五个专项；由监理组织对房屋观感等方面进行综合验收。2005年后，武汉万科成立验房组，验房组成员由物业公司组建，经过严格的培训后，对房屋完工交付前进行全方位的验收检查工作，将检查项扩大，全面覆盖了国家规范所验收的项目。2006年1月1日起，北京市所有住宅工程质量验收将以“户”为基本单位进行，从而成为全国第一个强制执行住宅工程质量分户验收的城市。2008年5月11日湖北省建设
2、厅正式发布湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定的通知；2008年6月30日武汉市建委转发规定通知，进一步明确实施细则，全面推进全市房屋分户验收工作。验收工作现状 1/4 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准建筑工程施工质量统一验收标准建筑工程施工质量统一验收标准GB50300-2001GB50300-2001（一）地基与基础（二）主体结构（三）建筑装饰装修（四）建筑屋面（五）建筑给水排水采暖（六）建筑电气（七）智能建筑（八）通风与空调（九）电 梯验收工作现状 2/4 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰装修工程质量验收规范GB502
3、10-2001GB50210-2001（一）抹灰工程（二）门窗工程（三）吊顶工程（四）轻质隔墙工程（五）饰面板（砖）工程（六）幕墙工程（七）涂饰工程（八）裱糊与软包工程（九）细部（窗帘盒、橱柜）工程验收工作现状 3/4 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准屋面工程质量验收规范屋面工程质量验收规范GB50207-2002 GB50207-2002 屋面工程质量验收规范屋面工程质量验收规范GB50207-2002-smGB50207-2002-sm（一）卷材防水（二）涂膜防水（三）刚性防水（六）瓦屋面（七）隔热屋面（八）细部构造建筑地面工程施工质量验收规范建筑地面工程施工质量验收规范G
4、B50209-2002GB50209-2002验收工作现状 4/4 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002 GB50242-2002 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002-SMGB50242-2002-SM建筑电气工程施工质量验收规范建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002-SMGB50303-2002-SM
5、湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定（一）室内空间、构件尺寸；（二）楼地面、墙面和天棚面层质量；（三）门窗安装质量；（四）防水工程质量；（五）建筑节能工程质量；。验收工作现状 1/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准参考标准参考标准/备注备注1、室内空间、构件尺寸室内净高使用激光测距仪或钢卷尺进行测量。偏差为实测值与推算值之差，极差为实测值中最大值与最小值之差。最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mmGB502042002 8.3.1、8.3.2GB502102001 4.2.11室内净开间极差不超过20v
6、mm，且不超过垂直长度的0.5%。构件尺寸室内梁窗台等构件不得出现明显的大小头。现浇楼板厚度使用楼板厚度检测仪进行测量符合施工图设计文件（六）给排水、采暖系统安装质量；（七）室内电气工程安装质量；（八）强制性条文规定的安全防护设施；（九）国家和省有关规定要求检查的其它内容。混凝土结构工程施工质量验收规范混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002GB50204-2002建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001GB50210-2001湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 2/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准建筑
7、地面工程施工质量验收规范建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002 GB50209-2002 建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001GB50210-2001验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准参考标准参考标准/备注备注2、楼地面、墙面、天棚面层楼地面是否空鼓、裂缝、起沙小锤轻击和观察检查空鼓面积不超过400vcm2，不得出现裂缝和起砂GB502092002 5.3.4、5.3.6GB502102001 4.2.5、4.3.5墙面天棚是否空鼓、裂缝、脱层和爆灰无空鼓、脱层；距离检查面1vm处正视无脱层和爆灰。湖北省住
8、宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 3/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准建筑地面工程施工质量验收规范建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002 GB50209-2002 验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准参考标准参考标准/备注备注3、门窗外窗台高度钢尺检查，每个窗台不得少于一处。窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差。GB503522005 6.10.3GB500961999 3.9.1外窗台是否渗漏淋水后观察检查外窗及周边无渗漏建筑法第十六条门窗开启开启和关闭检查，手扳检查开启灵活、关闭严密；分户门等不松动
9、、不晃动GB502102001 5.3.4GB502102001 5.1.11中空玻璃内是否有灰尘和水蒸气，安全玻璃标识观察检查中空玻璃内外洁净，应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃。GB502102001 5.6.8建筑安全玻璃管理规定第六条、施工图设计文件民用建筑设计通则民用建筑设计通则(GB50352GB50352-2005)-2005)湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 4/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准住宅设计规范住宅设计规范GB50096GB50096-1999-1999（20032003版）版）建筑法建筑法建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰
10、装修工程质量验收规范GB50210-2001GB50210-2001湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 5/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准建筑安全玻璃管理规定发改云行建筑安全玻璃管理规定发改云行2003211620032116号号湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 6/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准建筑地面工程施工质量验收规范建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002 GB50209-2002 验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准参考标准参考标准/备注备注4、防水屋面是否渗漏雨
11、后或蓄水试验检查无渗漏、无积水GB502072002 10.0.5卫生间等有防水要求的地面是否渗漏蓄水24小时后防水，最小蓄水深度不得小于20mm无渗漏、排水顺畅GB502092002 4.9.8外墙是否渗漏雨后观察检查无渗漏、滴水线无爬水建筑法第十条屋面工程质量验收规范屋面工程质量验收规范GB50207-2002 GB50207-2002 建筑法建筑法湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 7/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准参考标准参考标准/备注备注5、建筑节能保温墙体节能对照图纸进行检查符合
12、施工图设计文件GB504112007 4.2.14、6.2.1、6.2.4、8.2.6门窗节能观察检查地面节能观察检查建筑节能工程施工质量验收规范建筑节能工程施工质量验收规范 GB50411-2007 GB50411-2007湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 8/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准参考标准参考标准/备注备注5、建筑节能保温墙体节能对照图纸进行检查符合施工图设计文件GB504112007 4.2.14、6.2.1、6.2.4、8.2.6门窗节能观察检查地面节能观察检查建筑节能工程
13、施工质量验收规范建筑节能工程施工质量验收规范 GB50411-2007 GB50411-2007湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 9/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准参考标准参考标准/备注备注6、水暖安装管道是否渗漏试水检查给水、排水、采暖管道、卫生器具、阀门、水表等的接口无渗漏GB502422002管道是否堵塞通球检查给水、排水、采暖管道无堵塞。管道坡度观察检查排水管道坡向、坡度正确。安装固定观察检查给水、排水、采暖管道、卫生器具、阀门、水表等安装固定牢固，支架位置间距符合要求。地漏水封尺
14、量检查地漏水封深度不得小于50mm。建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002 GB50242-2002 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002-SMGB50242-2002-SM建筑给水聚丙烯管道工程技术规范（建筑给水聚丙烯管道工程技术规范（GB/T50349-2005GB/T50349-2005）湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 10/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准参
15、考标准参考标准/备注备注7、电气安装插座相序、接地使用“漏电开关测试仪”逐一检查。“漏电开关测试仪”无接错显示。GB5030320022.1.2、3.1.7户内配电箱观察和开、管触电保护器动作照明配电箱内配线整齐，回路编号整齐，标识正确；箱内开关动作灵活、可靠。GB5030320026.1.9、6.2.8照明试验通电检查照明系统通电试运行正常。GB50303200223.1.1等电位观察检查等电位连接端子齐全，位置正确。GB50303200227.1.1建筑电气工程施工质量验收规范建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002GB50303-2002湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定
16、验收工作现状 11/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准户内配电箱检查湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 12/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准照明试验等 电 位湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收工作现状 13/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准验收项目验收项目验收内容验收内容验收标准验收标准参考标准参考标准/备注备注8、栏杆阳台、走廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆设置，楼梯扶手高度及垂直杆件净距等阳台、临空处栏杆六层及以下不低于1.05m，七层及以上不低于1.1m；栏杆离楼面或屋面0.10vm高度内不宜留空；
17、楼梯扶手高度不应小于0.9m，楼梯栏杆垂直杆件净距不应大于0.11m不得有负偏差。GB5036820055.1.5GB5035220056.6.3GB50210200112.5.9防攀爬措施有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设置防攀爬措施（金属密网及安全玻璃等）GB5035220056.6.3护栏玻璃必须施工钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5m时，必须采用钢化夹层玻璃。GB50210200112.5.7住宅建筑规范住宅建筑规范 GB50368-2005 GB50368-2005验收工作现状 14/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准湖北省住宅工程质量分户
18、验收管理暂行规定民用建筑设计通则民用建筑设计通则(GB50352GB50352-2005)-2005)建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001GB50210-2001验收工作现状 15/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定验收项目验收项目验收内容验收内容检查方法检查方法验收标准验收标准参考标准参考标准/备备注注9、其他烟道设置及附件观察检查止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；上人屋面烟道（包括管道通气孔）高度应超过1.8m。墙面空调孔观察检查无渗漏、反坡，位置正确，与插座位置协调。验收工作现状 1
19、6/16 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定一闭水试验48小时无渗漏验收工作现状 1/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准专项验收项专项验收项二电气测试大于大于0.5兆欧兆欧左零右相左零右相灯亮灯亮回路正确回路正确漏保灵敏漏保灵敏三通球试验四打压测试0.91.2MPA60分钟小于0.05MPA五外窗淋水15分钟无渗漏综合验收项综合验收项验收工作现状 2/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准1房间净空尺寸12木地板地面2入户门13瓷砖石材板地面3户内门14给水管道4窗15电气工程5栏杆16橱柜6涂料天花17玄
20、关柜7石膏板天花18衣帽间/衣柜8扣板天花19镜柜与其他收纳9瓷砖石材墙面20洗手盆与座便器10涂饰墙面21浴缸、淋浴屏、五金龙头11壁纸墙面22厨房电器22大项 180条检查子项验收工作现状 3/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准综合验收项综合验收项验收工作现状 4/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准综合验收项综合验收项验收工作现状 5/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准综合验收项综合验收项验收工作现状 6/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准综合验收项综合验收项验收工作现状 7/11 国国家家标标准准地地方方标标
21、准准万万科科标标准准综合验收项综合验收项验收工作现状 8/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准综合验收项综合验收项验收工作现状 9/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准综合验收项综合验收项验收工作现状 10/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准综合验收项综合验收项验收工作现状 11/11 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准综合验收项综合验收项验收工作现状 1/3 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准小 结 按建筑工程施工质量统一验收标准GB50300-2001执行，按单位工程、分部（子分部）工程、分项工程、检验批逐
22、级划分。主控项目：建筑工程中对安全、卫生、环境保护和公众利益起决定性作用的检验项目。一般项目：除主控项目以外的检验项目（比如实测实量）分了九个分部工程来进行检查，但标准是2001年版，没有针对节能单独作为一个分部，因此近年来的武汉市质检站验收将节能作为单独的验收项。在总包单位质保体系健全的基础下对单位工程的验收进行抽查检查，检验批过于随机和批次过大。验收工作现状 1/3 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准小 结 2008年湖北省推行分户验收的验收方式。将检验批规定到按户为单位，分了九个方面进行验收。要求建设单位组织物业、监理、施工单位进行分户验收，市质检站对验收程序进行检查。所检
23、查项的依据仍然是参照的国家标准规范，只是对分类进行了重新划分。摘录了一些验收重点，开始贴切客户的需求。从分户验收推行的角度讲，是小业主高度关心房屋质量的产物，但政府毕竟精力有限，仅制订了规则，将风险转移到建设单位、监理、物业、施工单位。政府责任转变成社会企业责任。所以，建设单位承担的责任重大，同时，随着社会公信力的下降，验房师的行业也应运而生，验房的规范度也逐步提高，但是否能真正满足小业主的需求，还需斟酌。验收工作现状 2/3 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准小 结 明确了5项专项是必检必需通过的验收项目 综合验收的检查项目很细，在关注细节、关注客户感受方面有很多检查项。（实际
24、操作过程中，其实没有检查全）在关注安全、环保、节能等国家强条方面检查不够全面，存在风险。验收工作现状 3/3 国国家家标标准准地地方方标标准准万万科科标标准准小 结 明确了5项专项是必检必需通过的验收项目 综合验收的检查项目很细，在关注细节、关注客户感受方面有很多检查项。在关注安全、环保、节能等国家强条方面检查不够全面，存在风险。验收整合 p 风险检查：栏杆+玻璃+节能设计+环保材料+空气质量p 功能检查：室内闭水+外窗淋水+电气检测+通球试验+给水打压+空调机位孔洞+排水通畅坡度+卫浴设备盛水试验+烟道排烟+门窗开启p 实测实量：空鼓裂缝+开间+净高+墙地面（涂料、瓷砖）测量指标p 装修观感：涂料+木门+橱洁柜+玄关衣柜+地板+背景墙+镜子+吊顶+龙头五金
