1、 第一节 土地制度与土地产权 第二节土地权属 第二节 土地的划分与编号 第三节 土地权属调查第二章第二章 土地权属调查土地权属调查第1页，共22页。第一节土地制度与土地产权第一节土地制度与土地产权一、土地制度 土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。反映因利用土地而发生的人与人，人与地之间的社会经济关系。土地制度的主要内容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的国家管理制度。1土地所有制土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。它表明了土地作为生产资料的分配问题。是
2、土地制度的核心，是土地关系的基础。第2页，共22页。2土地使用制土地使用制度是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益。其核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。两者的关系 1所有制是使用制的前提 2使用制是所有制的反映和体现，是实现和巩固所有制的形式和手段 3所有制为使用制服务 4使用制具有相对独立性第3页，共22页。二、土地产权土地产权是有关土地财产的一切权利的总和。特性：排他性；产权客体的可占用性和价值性；需经登记得到法律承认和保护；相对性。第4页，共22页。一一.土地权属的含义土地权属的含义
3、 土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。1.1.土地所有权土地所有权 土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。第二节第二节 土地权属土地权属第5页，共22页。2.2.土地使用权土地使用权 土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。3.3.土地权属主土地权属主 土地权属主简称权属主，也可以称作权利人，是指具有土地所有权的单位和土地使用权的
4、单位或个人。二、土地权属的确认方式二、土地权属的确认方式 1 文件确认 2 惯用确认 3 协商确认 4 仲裁确认 第6页，共22页。三、土地权属的确认三、土地权属的确认 1.1.农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认 一般应将依据文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。2.2.城市土地使用权的确认城市土地使用权的确认 城市土地所有权是国家所有，因此，城市各权属主只有土地使用权而无土地所有权（郊区集体土地除外）。城市土地使用权主要按下列文件确认：单位用地红线图。房地产使用证。土地使用合同书。征（拨）地
5、批准书和合同书。有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书。城市住宅用地确权文件。第7页，共22页。一、土地的划分一、土地的划分 概念：概念：土地划分是指为了满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。根据我国国情，考虑到便于管理，划分的空间层次应与行政管理系统相一致。1.1.城镇地区土地划分：城镇地区土地划分：省市区街道街坊宗地 2.2.农村地区土地划分：农村地区土地划分：省县（县级市）乡（镇）行政村宗地地块（图斑）3.3.地籍区和地籍子区地籍区和地籍子区 这两个名词是根据地籍工作的需要而设立的，在我国地籍管理的基层单位为县、区级土地管理部门。实际工作中，地籍区相当于街道或乡镇
6、，地籍子区相当于街坊或行政村。第二节第二节 土地的划分与编号土地的划分与编号第8页，共22页。二、地块与宗地的定义二、地块与宗地的定义 定义定义 特征特征 地地块块 地块是指一个连续的区域，并可辨认出同类属性的最小的土地空间区域。（例如：宗地或丘、图斑、均质地域、基本农田保护区等等）（1）地块是一个“最小的土地空间区域”，表明了地块在空间上的连续。（2）地块的位置是固定的，边界是明确的。（3）地块的“同类属性”既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合。宗宗地地 宗地是指由权属界限封闭的独立权属地段，它具有固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的利用类别、质量和时态等土地基本要素。（
7、1）宗地是一个“地块”，表明了宗地在空间上的连续（2）宗地的空间位置是固定的，边界是明确的（3）应同时把土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素组成一个集合作为“同类属性”来标识宗地的空间位置 第9页，共22页。三、宗地的划分三、宗地的划分 1 1、基本原则、基本原则：由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地；如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为组合宗。对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或
8、存在建成区与未建成区(如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。第10页，共22页。2.2.农村和城市郊区的宗地划分农村和城市郊区的宗地划分 依据宗地划分的基本原则划分3.3.集体土地所有权宗地的划分集体土地所有权宗地的划分 共有宗的概念：一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗。共有宗不存在国家和集体共同所有的情况。其划分可依据宗地划分的基本原则划分4.4.城镇以外国有土地使用权宗地的划分城镇以外国有土地使用权宗地的划分 依据宗地划分的基本原则划分第11页，共22页。5.5.争议地、间隙地、飞地的宗地划分争议地
9、、间隙地、飞地的宗地划分 争议地：争议地：有争议的地块，即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地：间隙地：指无土地使用权属主的空置土地。飞地：飞地：镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。单独分宗单独分宗争议地争议地间隙地间隙地飞地飞地第12页，共22页。四、土地编号四、土地编号 1.1.城镇地区土地编号城镇地区土地编号 通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号，如果街道下划分有街坊（地籍子区）就采用街道、街坊、和宗地三级编号。如：03-05-012，表示省市区第3街道，第5街坊，第12宗地。2.2.农村地区地籍编号农村地区地籍编号 农村
10、应以乡（镇）、宗地和地块三级组成编号。其原则同上，如：02-04-005表示省县（县级市）乡（镇）第2行政村，第4宗地，第五地块（图斑）第13页，共22页。五、边界类型和边界系统五、边界类型和边界系统 1.1.边界类型：边界类型：行政边界 地籍区或地籍子区边界 宗地边界 地块边界 2.2.边界系统边界系统 边界系统边界系统:人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般包括普通边界和法律边界。普通边界普通边界:主要依靠自然或人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有 边界数据但又没有法律手续固定下来的边界。法律边界法律边界:对人造的或自然的边界要素进行精确的测量
11、，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并 在实地以法律的形式固定下来的边界。第14页，共22页。六、土地权属界址的含义六、土地权属界址的含义 土地权属界址包括界址线、界址点和界标。界址线界址线相邻宗地之间的分界线，或宗地的边界线。界址点界址点界址线或边界线的空间或属性的转折点。界标界标在界址点上设置的标志。第15页，共22页。一、调查内容 (1)土地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。(2)土地的位置，包括土地的座落、界址、四至关系等。(3)土地的行政区划界线，包括行政村界线(相应级界线)、村民小组界线(相应级界线)、乡(镇)界线、区界
12、线以及相关的地理名称等。(4)土地的利用状况和土地级别。土地权属调查是指以宗地为单位，对宗地的权利、位置等属性的调查和确认（土地登记前具有法律意义的初步确认）。第三节第三节 土地权属调查土地权属调查第16页，共22页。二、调查的基本程序拟订调查计划拟订调查计划 物质方面准备物质方面准备 调查底图的选择调查底图的选择 资料整理资料整理 街道和街坊的划分街道和街坊的划分 发放通知书发放通知书 土地权属资料的收土地权属资料的收集、分析和处理集、分析和处理 实地调查实地调查 第17页，共22页。三、权源调查 土地权属来源土地权属来源(简称权源权源)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。1.集体
13、土地所有权来源调查 2.城镇土地使用权来源调查3.集体土地使用权调查4.土地权属来源调查的注意事项 第18页，共22页。四、其他要素的调查1 权属主名称2 取得土地的时间3 土地位置4 土地所有权性质第19页，共22页。五、界址调查五、界址调查 1.1.界址调查的指界界址调查的指界 概念概念：界址调查的指界是指确认被调查宗地的界址范围及其界址点线的具体位置。现场指界必须由本宗地和相邻宗地指界人亲自到现场共同指界。当由单位法人代表指界，则出示法人代表证明。当法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并出示委托书和身份证明。由多个土地所有者或使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出示
14、委托书和身份证明。第20页，共22页。对于违约缺席指界的，根据不同情况按下述方法办理：对于违约缺席指界的，根据不同情况按下述方法办理：如一方违约缺席，其界址线以另一方指定的界址线为准确定；如双方违约缺席，其界址线由调查员依据有关图件和文件，结合实地现状决定。确定界址线后的结果以书面形式送达违约缺席的业主，并在用地现场公告，如有异议的，必须在结果送达之日起15日内提出重新确界的申请，并负责重新确界的费用，逾期不申请，确界自动生效。2.2.权属主不明确的土地界线调查权属主不明确的土地界线调查3.3.乡镇行政境界调查乡镇行政境界调查4.4.界标的设置界标的设置第21页，共22页。六、土地权属界址的审核与调处六、土地权属界址的审核与调处外业调查后，要对其结果进行审核和调查处理。七、界址的标注和调查表的填写七、界址的标注和调查表的填写八、宗地草图的绘制八、宗地草图的绘制1.宗地草图的记录的内容2.宗地草图的特征3.宗地草图的作用4.绘制宗地草图的基本要求 第22页，共22页。
