1、四步详解土地及房地产投资井购中的核心难点第四课土地取得方式、国资国企合作要点C o n t e n t s目 录0 1房 地 产 投 资 中 项目 开 发 土 地 的 取 得 方 式0 2勾 地 协 议、土 地出 让 金 分 配 抽 屉 协 议 的 效 力 问 题 探 讨0 3国 资 国 企 合 作 方 面 注 意 要 点房地产投资中项目开发土地的取得方式方 式 一、公开拍卖途径口 概念：县级以上地方政府按照公开招标、挂牌或者拍卖方式，拍出储备土地，开发主体或者参与开发者拍得土地；口 最合规的土地取得方式；口 竞拍时的保证金应使用自有资金，且穿透核查；口 合规阳汛 险：股权直投、债权收益权转让
2、、债委贷、明股实债、股债融合”方式二、带方式公开招标、挂牌，、口 法律 法 规依据：招 标投标法和国土部及各地方政府对土地招标投标操作中的实施细则；口 适用情形：一 般规划性质为商业办公、工业产业等 项目的土地（可少量含有一些配套住宅）；口 方式：提前对出 让土地的功能定位、设计方案等重 点进行轮招标；挂牌竞价阶段，筛选出部分优质的参与者。J 4方式三、土地出让设条件挂牌，、口 法规依据：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定【国土部第39号文】；口 方式：对开发者的开发资质、资金实力、开发业绩等综合性条件提出前置要求；口 优势：有利于意愿能适度地定向取得土地的开发者、4方式四、在建工程转让r
3、、口 法规依据：城市房地产管理办法规；定 口 适用情形：在建工程达2到5以上；口 劣势：建筑设计方案无法更改；土 地增值税、企业所得税等税压负力较大；程序繁琐 口 与国资平台合作的限制：根据企业国有资产交监易督 管理办法（国务院32号令）第48条，应在产权交易 机构 公开进行、J4方 式 五、项目 公司股权转让，、口 已经取得土地使用权的公司，进行股权转让是较为 常见的土地取得方式，也是最常见的土地并购方式；口 类型：项 目 公司全部或部分股权转让；项 目 公司境外结构中某一层面的全部或部分股权转 让；项 目 公司股权结构中的国有资本，股权转让须在交 易机构进行公开挂牌转让；、4方式五、项目公
4、司股权转让r、口 两者涉及的税负不同；口 境外交易方式股权转让优、劣势：优 势：保 密性更好；劣 势：不 适 合需要拍地或者勾 地的主体（造成与政府沟通的障碍）；口 前期由若干政府平台公司取得的项目，并 逐步以此定向交易给实施主体的方式，各地国资股权挂牌时 设置条件的门槛不一。、J4方 式 六、增资方式取得项目控制权或影响力，、口 适用情形：项目 土地已经合法方式取得，并 登记在 相应项目公司名下；口 方式：通过与 项目公司股东方式签订投资协议约定控制权与实操权，再以对项目公司增资的方式，实 现对项目的控制；口 限制：企业国 有资产交易监督管理办法（国务 院32号令）第34条至第47条规定了增
5、资行为的具 体合规要求、4方 式 七、代建方式取得对项的目控制权或影响力、口 适用情形：与国资平台企业合作，受国务院32号令 或者国土部各种文件的规制，定向取得土地的难度 较大的情形；口 模式：代建管理委托运营协议控制”的模式；口 操作方式：由取得项目的国企平台 委托市场化参与主体进行整 体建设运营；建设完毕后，再交由市场化企业进行招租运营，用轻资产的方式实现“条龙”服务。丿4方 式 八、使用集体建设用地，、口 适用情形：1.乡镇村公益事业、公共设施用地；2.村民住宅；3.集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土 地使用权入股、联营等形式共同举办企业；4.全国13个试点城市以集体经济组织为
6、主体开发建设公共租赁房，或者以集体建设用地使用权作价出 资入股、联营与其他企业合作开发此类产业。、4方式九、基建控地、口 适用情形：特色 小镇、PPP项目 和产业新城项目；口 土地一级 开发两 方面 的工 作 ：一是征收、补偿、动迁及土地整理、收储等；二是根据控制性详细规划，在征收补偿完毕的净地周边建设市政管线和道路等基础设施，如“七通一平”，即道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整。口”三通一平”:三 通：临 时 用 水、临 时 用 电、临 时 道路；一平：土地 平 整，地 上 已拆 平，无 建 筑 物，土 地 上 的原有产权登记均已灭失或注销。4方 式 九、基 建 控 地
7、，、口 操作方式：根据土地管理相关法规及各地政策规定，达到“三 通一平”的土地即可挂牌拍卖；特色小 镇、PPP项目和产业新城项目 的承接主体，将土地开发至“三通一平”;该地块周边无市政基础设，施当 地政府配合将该地 块公开拍卖。、4方 式 十、使用国有未利用地，、口 法 规 依据：根据土 地管理法实施条例、国有 建设用地审查报批管理办法和部分地方政府的规 章，土地利甩总体规划将土地划分为农用地、建设 用地和未利用地，建设项目可以使用土地利甩总体 规划确定的国有未利用地；口 优势：可 在不进行农转用手续、不修改规划的清况 下，由地方政府直接批准用地；口 劣势：批准 过程较为漫长：征询部门 多；可
8、 行性研究及专家评审。4 4勾地协议、土地出让金分配抽屉协议的 效力问题探讨一、勾 地协议的效力问题国土资发200471号国土资源部关于继续开展经营 性土地使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知2007年国土资源部第39号令招标拍卖挂牌出让国有建设 用地使用权规定国 发(2008)3号国务院关于促进节约集约用 地的通知工业和经营性用地 出让必须以公开招 标拍卖挂牌方式确 定土地使用者和土 地价格一、勾地 协 议的效力问题什么是勾地协议”，、口 提前确定、私下约定、抽屉协议”;“抽屉协议”：如前期投资合作协议、招商 引资协议等；口 定向挂牌，劝退竞争者，屏蔽竞争等。一、勾地 协 议的效力
9、问题案例某地方政府（开发区管委会）就某产业投资项目与特定 社会资本就产业项目使用的地块达成投资合作协议，提前确定该地块，后经公开拍卖程序，但因为其他社会主 体在公开拍卖时竞标，该地块最终并未由该特定社会资本 摘得，以此为违约，提出起诉。问题：1.提前签订投资合作协议或土地出让协议是否有效？2.实际签约的主体为开发区管委，会如果签约主体为市、县、区级 的地方政府，是否有所不同？A一、勾地协议的效力问 题签约主体为开发区管，尸、口行政许可法第二十四条行政机关在其法定职权范围内，依照法律、法规、规章的规定，可以 委托其他行政机关实施行政许可受委托行政机关在委托范围内，以委托行政机关名义实施行政许可。
10、口最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解 释（法释20055号）第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用 权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。、J一、勾地 协 议的效力问题签约主体为区县以上的地方政府，、口中华人民 共和国土地管理法(2004 修正）第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出 建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报
11、本级人民政府批准。口 违反工业用地、经营性用地必须经过招拍挂的程序，承担行政责 任，协议有效。4一、勾地 协 议的效力问题签约主体为区县以上的地方政府，、口 中华人民共和国土地管理法(2004 修正）第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法 律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部 门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。口 违反工业用地、经营性用地必须经过招拍挂的程序，承担行政责 任，协议有效。、4 、管 理 费用 、招 拍 挂 等 费用；、5、财务费用 、贷款利息等。JA二、土地出让金分配抽屉协议的效力问题中央
12、：“收支两条线”r、口国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发(2006)100号）二、将土地出让收支全额纳入预算，实行“收支两条线管理：从2007年1月1日起，土地出 让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行 彻底的“收支两条线。口支出的项目则仅限千以下几类：1 、征 地2 、土 地 收 购、拆 迁 补 偿 支 出；、收 回、置 换 支 出；3、土地前期开发支出；二、土 地 出让 金分配抽屉协议的效力问题91号文、4号文：不得与土地出让收入挂钩,、口财政部等关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知（财综
13、2016 从）第七条项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数 额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名 义融资或者变相融资。口财政部等关千联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范 项目建设的通知（财金201691号）第五条PPP项目 的资金来源与未来 收益及清偿责 任，不 得与土地出 让收 入挂钩。、扁4二、土地出 让金分配抽屉协议的效力问题效力问题，、口 如果是开发区管委会对土地出让金的分配约定，并以管委 会自己的名义对外签订出让金分配或利益分成协议的，则，该协议应当由千具体行政行为越权而无效；口 如果是地方政府自己签署的，则，该约定可以
14、有效，并不因违反法律、法规的禁止性规 定而无效。、4A国资国企合作方面注意要点一、国 资 国 企的 分 类，、1.政府平台类国有企业，如各地城投公、司城建公司、国家级或省级高新技术或者经济技术开发区的开发集团公司；2.功能型、政策性国有企，业如各地的地铁、隧道、机场、港 口等大型公共基础设施的建设公司；3.一、二线城市具有历史资源的国资企，业此类企业历史上往 往是从事生产制造行业的，在二线城市中拥有大量的厂房及土地资源，随着生产项目逐步退出城市中心区。、4A二、与国资 国 企的合作 模 式、1 、股 权转让、在建工程转让口国资国企股权或在建工程转让应进行评；估 口股权须进行挂牌；口在建工程需要
15、按照标的进行气 么。汤 4 二、与 国资 国 企的合作模式r、2、巧妙利用增资方式逐步控股口 法律法规依据：企 业 国有 资 产 交 易监督管理办法第46条第3款，第四十六条以下渭形经国家出资企业审议决策，可以采取非公开协议 方式进行增资：（三）企业原股东增资。口 操作方式：先 将拟合作的项目公司中的极少比例的股权进行 公开挂牌拍卖；再实施“企业原股东增资”。、4二、与 国 资国企 的 合作模式、3、合作成立项目 公司，装入土地口 操作方式：由 合作双方合资成立某项目公司，共同联合摘取土地；或 将 已经 在 国 资 国企手中的土地，变更过户权属，转入双方 共同成立的合资公司。口 实施条件：合作
16、的市场化投资企业必须出资且出 额 资 等千或 者高千对应合作股权比例的土地评估估价；口 劣势：此种方式需要国资委和国土局系 统的支持和批准，实操中多为政府支持的重点建设项目。4 二、与 国 资 国企 的 合作模式、4、代建方式控制项目口 属千合作双方的债权债务关系，井非 产权交易方式；口 优势：绕过32号令的规制；口 劣势：收益率可能 低千股权合作、产权交易 等方式。4二、与国资国企的合作模式、5、定向拍地兜底差额利益补足口 适用条件：土 地挂牌与摘牌的主体是定向的，价格是 锁定的；口 操作方式：例比如，某 开发商A公司与某地方政府私下约定 由A公司摘牌，土地摘牌最高的底线单价为12000元；
17、公开拍 卖 时，若 有 其他 竞 争 企 业参 与 摘 牌，并 将 地 块价格竞 拍至超过12000元，最 仍由A公司通讨竞价方式取得土地；超 出1 2000元的部分，将通 过地方政府承诺某种方式予以差 额利益补足。4 三、市 场化 主 体与国资国 资合作的尺度把控1、土地联合竞拍的规制口 联合体出价需各方在竞买前达成一致，共同 进退；口 原则上不能 接受各方分别授权、分 段退出的模式。2、争取操盘权与井表权口 拥有操盘权的项目，应优先 选择设计、招投标、工程管理、营销专业管理人员，并争取物业管理由市场化主体负责；口 合作方在公司治理满足外部审计机构的要求，确保实 现并表；口 保证操盘权和并表
18、权选其一，不 接受完全无操盘权或并表权的合作条件。4操煮电井表项目应要求合作方配合外部审计机构，并设置股 东会和董事会等公司治理机制，确保并表达 成；且项目公司股东会的表决权和董事会的席位 均应超过 50%。公司 治理操盘不井表项目要从操盘的实际管控角度合理设置公司治理 结构，确保不影响操盘；并应在公司章程中 体现对修改公司章程、融资、担保、出借款项、重大合同签署等重大经营管理事项的决策权。修改公司章程、融资、担保、出借款项等重不操盘不井表项目 大事I郧立 经 过 同 意，必 须 委 派财 务 管 理 人 员并实行财务联签制。三、市场化主体与国资国资合作的尺度把控3、公司治理与控制权安排除注册
19、资本金外，原则上项目具备开发贷款提款条件前的投入全部由股东技报股东贷款比提供股东贷款解决。项目公司后续获得外部融资后，股东方后续提供的股东贷款利率原则上不高于外音B融 资 平 均 成本。垫资安排及自行垫付（争取不垫付）争取各方在正式入股前按最终股比同步出资满 足 项目地 价和开发成本支出；若确实需要先行支付的，应在合作方入股时收取垫付资金成本。合作方垫付资金成本优先争取由合作方垫资，若确实需要在正式入资金安排股前按最终股比同步出资。除银行开发贷款外，原则上不通过基、金信托、资管计划、明股实债等方式进行结构化融资。如项目必须进行结构化融资的，超出自身融资成本部分应由合作方单方担。项 目 公司外部
20、融资原则上以项目自身资产抵押。如需股东 担保，股东 可按股比提供按份不连带责任的保证担保。外部融资风险控制盈分配井表项目应争取盈余资金留存，并优先归还外部银行借款，降低负债水平不井表项目在保证资金安全的情况下，应争取尽快分配，实现现金回笼。与大型国企、国际评级机构投资级评级以上的上市房企合作的项目，在预 留未来1-3 个月营运资金的前提下优先用千归还股 贷 东 款或由股东 调用同时约定后续资金出现缺口时股东再出资义务。三、市 场 化 主 体 与 国资 国 资合作 的 尺度把控4、资金安排约定细节承，A三、市 场化 主 体 与 国资 国 资合作 的 尺 度把控，、5、合作品牌使用费市场化主体的房
21、地产开发品牌的价值一般较高，合作时向国资 国企收取定比例(1%-5%）的品牌使用费，计算方法有两 种：口 1)在销售或运营收入总额基础上收；取口 2)在投资建设总成本基础上收取。三、市 场 化 主 体 与 国资 国 资合作 的 尺度把控、6、合作股权退出安排口 不承诺回购合作方股权，不 承诺给予合作方退出 的固定收益回报；口 对于操盘的项目 中包含持有经营商业地产的合作项目，还 应 明确，合作方不得向该市场化主体以外的其他商业地产开发及运营领域的竞争对手及其关联方转让项目公司股权。、丿A三、市 场化 主 体 与 国资 国 资合作 的 尺 度把控，、7 、出 资违 约 责任 约 定口 未按时履行
22、出资义务的违约方 应向守约方支 付违约金（原则 上与国有企业合作项目不万分之五每日）；口 守约方有权摊薄违约方股权，并 有权按不低于央行同期贷款 基准利率上浮100利率提供紧急贷款，直至完成股权调整 之日；除了公司法规定的对于出资违约的责任外，此种约定会极 大的限制对方的出资违约情形。、4四、灵 活运用公司分立,、口 适用情形：项目 公司拥有数幅地块，并分别拥有土地证等权 利证明；口 操作方式：采 用 公司分立方式，将这个项目 公司分立成数个公司，每个 公司拥有一幅地块；分立之后再与市场化主体进行合作。、4A四、灵 活 运用公司分立r、口 税收减免优势：1.企业所得税分 立 公 司与被分立公司
23、 应争取合理化计 税基础或尽量递延所得税，依据：关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税2009 59号）2.土地增值税财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政 策的通知第3条，按照法 律规定或者 合同约定，企业分 设为 两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土 地增值税。第 5条，上述改制重组有关土地增值税政策不适用千房地产开 发企业、J四、灵 活运用公司分立口 税收减免优势：3.契税公司分立不需缴纳契税，依据：关于进一步支持企业事业单位改制重 组有关契税政策的通知（财税201537号）金 账 簿印花 税、应 税 合4.增值税：公司 分立不需缴纳增值税5.印花税公 司 分立 时，将 涉及 到 的 印花 税 细分为“资 同印花税”等，可就实际情况申请减免；财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通 知（财税2003183号）第1条第2款4感谢聆听
