1、分时度假和产权式酒店第1页，共34页。“分时度假”按字面翻译是“时间分割”，它的基本内涵是将房屋按时间而不是按面积切割，成为可以供多户人家拥有的使用权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者。第2页，共34页。“产权酒店”虽然销售给购买者的是酒店客房的产权，但是购买者通常只拥有部分时段的使用权，购买者将个人使用时段以外的时间委托酒店管理公司经营管理，酒店管理公司向产权人提供不同形式的回报。“产权酒店”过去在专业领域被看作是“分时度假”的一种，当然两者之间有很大的不同。第3页，共34页。“分时度假”是一套全新的销售理念与服务体系 分割销售：交换使用：专业服务：第4页，共34页。分割销售
2、：把一个住宅区或若干幢物业按一年52个星期切分，向购买者出售最多51个星期的使用权而不是产权。购买者购买房房屋使用权的年限可以是5年、10年，也可以更长。购买后有权利每年来居住使用，行使其使用权。它类似高尔夫会员，来住宿时不用再交房租费用。第5页，共34页。交换使用：由于居住者的需要，他的房屋使用权可以通过交换服务机构，交换到同一网络内的其他酒店、度假村居住；这种灵活居住的交换功能很受欢迎，所以交换范围不断被扩大，形成了跨住宅区、跨城市甚至跨国家的使用交换。这驱使大批房地产开发企业纷纷加入分时度假交换网络公司，使他们的房子拥有更好的卖点，也推动分时度假交换服务机构的发展。目前在世界上有60多家
3、分时度假交换机构，形成了巨大的交换网络。5400个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的1000多万个家庭购买了度假权。分时度假已发展为年营业额150亿美元的全球性产业。第6页，共34页。专业服务：由于“分时度假”的特殊需要，它要求有酒店式的物业管理，而且需要有适宜居住者需要的旅游服务和交通服务。现在已形成了适应这种需求的一整套物业管理与服务。如果购买者不去居住，管理公司可以统一安排出租。第7页，共34页。“分时度假”是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。在房屋的销售中，一个极端是房地产产品，销售者将房产的所有权和使用权一次性地销售给购买者；另一个极端是酒店产品，它将
4、房屋的使用权切零到按天计算，居住者购买的是按天计算的使用权。“分时度假”介于两者之间，它与房地产产品相比没有那么完整，与酒店产品相比没有那么零碎，一般是将房屋使用权切割成以星期为单位销售给购买者。第8页，共34页。“产权酒店”是酒店销售方式的一个创新 现在已延伸到其他商品房的销售与经营。从“完全产权销售”到“分时度假”销售之间出现的方式是“产权酒店”，从独立成套的“产权酒店”到分时度假之间有“产权式分时度假”销售模式，而从“分时度假”到零租的酒店之间还出现了“点数俱乐部”。第9页，共34页。“产权酒店”是酒店销售方式的一个创新“产权酒店”所以被人作为“分时度假”的一种，是因为它不是将房产所有权
5、和使用权都销售给购买者，而是将其分开销售；购买者虽然拥有客房的产权，但在使用上购买者只使用部分时段的使用权，一般是每年一至六周时间。购买者将其他使用时间委托酒店管理公司管理，由后者去出租经营。这些产权人得到的回报多数是通过由酒店管理公司负责交纳按揭余款来实现的，这样购买者一般只需要付出购买房屋的首付款，按揭款和物业费等就由酒店管理公司负责了。有的管理公司还承诺另外再给产权人一定的经营收益，甚至承诺每年再给固定回报。第10页，共34页。由于这两种方式具有互补性，国内外都有企业把房屋进行“产权酒店”和“分时度假”的两次销售，即先把房屋或饭店房间按“产权酒店”方式卖一次，再把产权人委托出租的使用时间
6、拿来卖“分时度假”。这样就不是完全靠出租房间收取租金，可以增加固定客源和房屋使用率。当然这时卖“分时度假”的收入主要是为“产权酒店”购买者偿还抵押贷款，经营得好公司还会有自身赢利。第11页，共34页。产权式酒店产权式酒店 就是由个人投资者买断酒店客房的产权，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该
7、物给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。的一定期限的免费入住权。第12页，共34页。产权式酒店产权式酒店 其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。目的
8、是获得房地产增值和经营收益。第13页，共34页。产权式酒店是旅游房产的重要产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是一类，其实质就是“分时度假分时度假+房产投资房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约大约
9、1520年后取得产权。年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。二居所或企事业单位的度假基地。第14页，共34页。产权式酒店的类型产权式酒店的类型大致有三种类型：大致有三种类型：时权酒店时权酒店、养老型酒店养老型酒店、有限自用投资有限自用投资型酒店。型酒店。第15页，共34页。1、时权酒店、时权酒店 时权酒店是将酒店的每个单位分为一定时权酒店是
10、将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年的时间份（如：一年52周），出售每一周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；（或一周）的居住权；第16页，共34页。2、养老型酒店、养老型酒店 养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。第17页，共34页。3、有限自用投资型酒店、有限自用投资型
11、酒店 是指将酒店的每一个单位分别出售给投是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回分时度假网络管理，获取一定的投资回报。报。第18页，共34页。迅速发展迅速发展 产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球已有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。第1
12、9页，共34页。中国式产权式酒店中国式产权式酒店 中国物业产权最高年限为70年，商业40-50年，与国外情况相比较，在运营成本计算、分红比例、回报年限上就更需要精确计算。全国第一家中国式产权酒店全国第一家中国式产权酒店雅兰酒店雅兰酒店，由明泰酒店投资管理有限公司创始人孙泽君先生带领酒店管理团队联合地产业界精英、国际会计师团队，经过一年多反复演算，终于得出一套准确、明析的产权式酒店运作体质，为产权式酒店在中国落户打下基石。第20页，共34页。最先引进最先引进 国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了
13、房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。第21页，共34页。休闲观念逐步成熟 随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假假旅游需求旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在此，我国在35年内，可望形成具有一定规模的旅游年内，可望形成具有一定规模的旅游度
14、假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。创造出旺盛的需求。产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情况下业主都不能用完，那么在不同地区的产权式酒店况下业主都不能用完，那么在不同地区的产权式酒店的业主就可以将自己的免费自住房额拿出来与别人交的业主就可以将自己的免费自住房额拿出来与别人交换，以达成度假交换的目的。换，以达成度假交换的目的。第22页，共34页。兴盛的两个原因兴盛的两个原因其一，委托经营，省去麻烦。其一，委托经营，省去麻烦。产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒
15、店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。其二，提供包租，收益稳定。其二，提供包租，收益稳定。不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，1030天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。第23页，共34页。第24页，共34页。第25页，共34页。第26页，共34页。第27页，共34页。第28页，共34页。第29页，共34页。第30页，共34页。第31页，共34页。第32页，共34页。第33页，共34页。第34页，共34页。
