1、开盘总结及7月-12月31日营销思路DASKIN德思勤一、开盘总结一、开盘总结35月26日营销中心开放3月初项目团队组建4月21日启动拓客，蓄客开始7月7日 认筹658组来访974组 3 3月初项目团队开始组建，月初项目团队开始组建，4 4月月2121日开始拓客，日开始拓客，5 5月月2626日营销中心开放，日营销中心开放，7 7月月8 8日盛大开盘日盛大开盘4月初，搬到临时售楼处6月28日，开始认筹7月8日盛大开盘6月27日，意向客户890组，送征信481组遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y开盘部署数据分析项目规划客户召集活动组织推广策略总结
2、已执行费用明细PART.1PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6PART.7PART.8Contents目 录遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y开盘部署PART.1邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y300套3亿遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y开盘卖300套，如何召集客户？2进1需要：认筹客户600 2进1需要：意向客户12002进1需要：到访客户2400目标：开盘去
3、化300套！转化率50%转化率50%转化率50%遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y超级蓄客实施模型150组800组500组200组260组300组100组网络通栏60组线 上（10%、240组）30组线 下（90%、2160组）拓客、派单电转访、CALL客品牌推广、线下拓展圈层活动拓展蓄客、现场接待映前广告、广播电台微信公众号政府/企事业/私企高端客户拓展朋友介绍，老带新遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y开盘即红
4、盘如何创造遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y数据分析PART.2邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y一期货量一 期遇见未见 未来已来营销战绩累计到访：累计到访：2861组组累计来电：累计来电：1281组组认购套数：认购套数：572套套认购面积：认购面积：7.11万方万方销售金额：销售金额：4.93亿亿邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y截止至2018年7月12日已售未售楼栋套数面积金额（万元）套数面积金额（万元）214
5、1795.441349.36 101306.92976.56 3151931.771458.63 91170.47874.95 41122.1699.27 232980.82436.54 62272.76225.19 222829.242309.84 71136.38107.55 232965.622303.40 10172204.381674.76 7897.62675.70 11182312.241772.53 6789.76601.19 125653.43517.84 192448.811924.32 142259.73210.09 425405.834318.13 151135.131
6、08.05 436006.294851.56 17364648.083234.16 81019.44700.54 18334251.72980.57 111416.48978.48 19202545.161848.88 202611.441880.44 22273441.832358.54 131731.171175.43 232272.52223.77 425409.424374.02 24000 446159.785035.86 26293701.752535.47 111473.05999.73 27344351.382984.67 101335.18906.04 28354487.05
7、3055.39 91198.63806.29 29131600.91163.11 314082.82952.98 31293683.322547.08 152002.361371.73 32293668.662534.26 152016.581383.97 33657713.364896.97 3363.98226.59 34394437.183076.00 334128.722843.25 35455352.653704.95 273213.252214.31 36607121.654671.07 4491.33315.83 合计57271100.6149338.14 50065454.97
8、49437.69 首开货量盘点（本数据截止至2018年7月12日）一期总货量：26栋，1072套，13.66万方，9.88亿；首开货量：572套，7.11万方，4.93亿；剩余货量：500套，6.55万方，4.94亿。多层货量分析（本数据截止至2018年7月12日）产品类型楼栋户型编号户型总套数已售套数剩余套数剩余占比(剩余套数/每栋户型总套数)多层2D1121（三室两厅两卫）128433%D2/D3135（四室两厅两卫）126650%3D1121（三室两厅两卫）128433%D2/D3135（四室两厅两卫）127542%4D1121（三室两厅两卫）1211192%D2/D3135（四室两厅两
9、卫）12012100%6D1121（三室两厅两卫）12012100%D2/D3135（四室两厅两卫）1221083%7D1121（三室两厅两卫）12012100%D2/D3135（四室两厅两卫）1211192%10D1121（三室两厅两卫）128433%D2/D3135（四室两厅两卫）129325%11D1121（三室两厅两卫）1210217%D2/D3135（四室两厅两卫）128433%12D1121（三室两厅两卫）1221083%D2/D3135（四室两厅两卫）123975%合计1927311962%一期多层合计192套，已售73套，剩余119套。其中：D1户型：96套，已售37套，剩余5
10、9套，剩余占比62%D2/D3户型：96套，已售36套，剩余60套，剩余占比63%小高层货量分析（本数据截止至2018年7月12日）楼栋户型编号户型总套数已售套数剩余套数剩余占比(剩余套数/每栋户型总套数)14D1121（三室两厅两卫）2212195%D2/D3135（四室两厅两卫）2011995%非标112（三室两厅一卫）202100%15D1135（四室两厅两卫）3313297%D4156（五室两厅两卫）10010100%非标110（三室两厅一卫）101100%17D1121（三室两厅两卫）222029%D2/D3135（四室两厅两卫）2016420%非标112（三室两厅一卫）202100
11、%18D1121（三室两厅两卫）2219314%D2/D3135（四室两厅两卫）2014630%非标112（三室两厅一卫）202100%19D1121（三室两厅两卫）2014630%D2/D3135（四室两厅两卫）1861267%非标113（三室两厅一卫）202100%22D1121（三室两厅两卫）2017315%D2/D3135（四室两厅两卫）20101050%楼栋户型编号户型总套数已售套数剩余套数剩余占比(剩余套数/每栋户型总套数)23D1121（三室两厅两卫）22022100%D2/D3135（四室两厅两卫）2222091%24D1135（四室两厅两卫）33033100%D4156（五室
12、两厅两卫）11011100%26D1121（三室两厅两卫）2018210%D2/D3135（四室两厅两卫）2011945%27D1121（三室两厅两卫）222029%D2/D3135（四室两厅两卫）2214836%28D1121（三室两厅两卫）222029%D2/D3135（四室两厅两卫）2215732%29D1121（三室两厅两卫）2112943%D2/D3135（四室两厅两卫）2212195%非标122（二室两厅两卫）101100%31D1121（三室两厅两卫）2219314%D2/D3135（四室两厅两卫）22101255%32D1121（三室两厅两卫）222029%D2/D3135（四
13、室两厅两卫）2291359%一期小高层合计604套，已售290套，剩余314套。其中：D1户型：323套，已售181套，剩余142套，剩余占比44%D2/D3户型：250套，已售109套，剩余141套，剩余占比56%D4户型：21套，未售非标：10套，未售高层货量分析（本数据截止至2018年7月12日）一期高层合计276套，已售209套，剩余67套。其中：G2型：136套，已售127套，剩余9套，剩余占比7%G1户型：137套，已售82套，剩余55套，剩余占比40%非标：3套，未售产品类型楼栋户型编号户型总套数已售套数剩余套数剩余占比(剩余套数/每栋户型总套数)高层33G2110（三室两厅一卫
14、）333300%G1125（三室两厅两卫）333213%非标110（两室两厅一卫）101100%126（两室两厅两卫）101100%34G2110（三室两厅一卫）3632411%G1125（三室两厅两卫）3672981%35G2110（三室两厅一卫）3631514%G1125（三室两厅两卫）36142261%36G2110（三室两厅一卫）313100%G1125（三室两厅两卫）322939%非标110（二室两厅一卫）101100%合计2762096724%遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y剩余货量分析（本数据截止至2018年7月12日）产品类型
15、剩余套数剩余面积（）剩余金额（万元）套数占比（剩余套数/剩余总套数500）多层11915389.2412102.524%小高层31441868.4531735.263%高层678197.285599.9813%合计50065455 49438 100%多层剩余119套，占比24%；主要集中在4#、6#、12#，其中4#与6#中央景观区，均价8160元/，价格较高；小高层剩余314套，占比63%；主要集中在14#、15#、19#、23#、24#、29#，其中14#、15#、23#、24#是中央景观区，均价8000元/；高层剩余67套，占比13%；主要集中在34#与35#中央景观区，均价6800元
16、/。剩余货量主要集中在中央景观区，是整个一期货量最贵的区域，总价较高，置业压力大，客户接受度低。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y户型销售配比（本数据截止至2018年7月12日）户型编号面积户型总套数已售套数剩余套数未售占比（剩余套数/总套数）D1121三室两厅两卫41921820148%D2/D3135四室两厅两卫34614520158%D4156四室两厅两卫21021100%G1125三室两厅两卫137825540%G2110三室两厅一卫13612797%非标13/13013100%合计1072572500小高层与多层：D1户型121（三室
17、两厅两卫），总套数419套，剩余201套，剩余占比48%。改善型客户接受度高，市场反应较好；其次D2/D3户型135（四室两厅两卫），总套数346套，剩余201套，剩余占比58%。高层：G2户型110（三室两厅一卫），总套数136套，剩余9套，剩余占比7%。总价低，客户容易接受，市场接受度高；其次G1户型125（三室两厅两卫）总套数137套，剩余55套，剩余占比40%。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y来访途径本数据截止至2018年7月12日合计来访2861组，口碑传播最多，占比27%；其次派单占比20%；拓客与老带新也起着非常重要的作用，占比
18、12%、10%。来访途径口碑传播派单拓客老带新电转访广播电梯广告CALL客社区道闸映前广告网络公交车身围挡路过微信公众号其它合计来访数量7685653382781961011019591786865312929282861占比27%20%12%10%7%4%4%3%3%3%2%2%1%1%1%1%100%27%20%12%10%7%4%4%3%3%3%2%2%1%1%1%1%0%5%10%15%20%25%30%口碑传播派单拓客老带新电转访广播电梯广告CALL客社区道闸映前广告网络公交车身围挡路过微信公众号其它遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y
19、成交客户分析途径本数据截止至2018年7月12日 认购客户途径主要属口碑传播最多，占比41%；其次是老带新，占比18%；单页占比11%。途径口碑传播老带新单页拓客来电网络员工CALL客广播微信户外广告合计数量2371056157501811141054572占比41%18%11%10%9%3%2%2%2%1%1%100%口碑传播41%老带新18%单页11%拓客10%来电9%网络3%员工2%CALL客2%广播2%微信1%户外广告1%遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y成交客户分析区域本数据截止至2018年7月12日区域宿豫宿城周边乡镇沭阳睢宁晓店洋
20、河泗洪泗阳外地合计卓圩大兴顺河曹集来龙陆集保安关庙侍岭新庄仰化丁嘴数量43317161512109844422176443110572占比76%3%3%3%2%2%2%1%0.70%0.70%0.70%0.35%0.35%0.17%1%1%0.70%0.70%0.52%0.17%2%100%宿豫76%宿城3%周边乡镇15%沭阳1%睢宁1%晓店1%洋河1%泗洪0.52%泗阳0.17%外地2%认购客户区域分析，主要以宿豫区客户为主，占比76%；其次是宿豫区周边乡镇，占比15%；宿城区占比3%。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y区域地图周边乡镇公交车
21、路线71路84路81路54路83路根据成交区域分析，后期推广可以采取公交车身进行乡镇宣传。宿豫区宿城区本案陆集镇大兴镇丁嘴镇仰化镇关庙镇保安乡侍岭来龙镇曹集乡新庄71路81路54路84路83路顺河镇卓圩遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y成交客户分析年龄本数据截止至2018年7月12日年龄段20岁以下20-30岁30-40岁40-50岁50岁以上合计数量520720112534572占比1%36%35%22%6%100%20岁以下1%20-30岁36%30-40岁35%40-50岁22%50岁以上6%认购客户年龄段主要在20-30岁，30-40岁
22、，40-50岁之间，具有一定购买能力的客户群体。20-30岁，占比36%；30-40岁，占比35%；40-50岁占比22%。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y成交客户分析职业本数据截止至2018年7月12日职业职员公务员个体企业高管教师医生其它合计数量266133993713420572占比47%23%17%6%2%1%3%100%职员47%公务员23%个体17%企业高管6%教师2%医生1%其它4%认购客户职业分析，主要以职员为主，占比47%；其次是公务员，占比23%；个体占比17%，企业高管占比6%。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘
23、总结F U T U R E C I T Y成交客户分析关注点本数据截止至2018年7月12日关注点价格户型项目品质学校配套区位环境合计数量2549781715415572占比44%17%14%12%9%3%100%价格44%户型17%品质14%学区配套12%区位10%环境3%客户置业关注点主要以价格、户型、项目品质为主。其中价格最多，占比44%；其次是户型，占比17%；项目品质占比14%。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y成交客户分析置业目的本数据截止至2018年7月12日 客户置业目的分为自住与投资两种，主要以自住为主。其中自住分为改善和刚需
24、，改善占比80%；刚需占比13%；另外，投资占比7%。刚需户型改善环境改善学校婚房为父母养老首次置业投资239套 42%95套 17%71套 12%23套 4%17套 3%11套 2%73套 13%43套 7%自住投资置业目的改善456套80%73套13%43套7%遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y通过以上数据客户分析小结如下：来访客户认知途径主要以口碑传播为主，同时派单、拓客、老带新、电转访也起着至关重要的作用；认购客户途径主要属口碑传播最多，其次是老带新、单页、拓客等；认购客户区域主要以宿豫区小区为主，其次是宿豫区周边乡镇，宿城区与其它区域
25、占比较少；认购客户年龄段主要在20-30、30-40岁、40-50岁之间，具有一定购买能力的客户群体；认购客户职业主要以公司职员、公务员、个体及企业高管为主，其中公司职员占比最多；认购客户关注点主要以价格、户型、项目品质及学校配套为主，其中客户关注最多的就是价格；认购客户置业目的主要以自住为主。因此下阶段继续发动拓客团队，以宿豫区为主，宿城区为辅，进行拓客、派单以及插车等渗透；在项目周边的商场、老小区通过设置展点、派发渠道礼品等方式进行宣传；同时维护老客户，加大线上线下宣传，扩大宣传面，提高项目知名度。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y项目规划
26、PART.3邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y突 出重 围如何在宿豫外环以外打破距离限制突 破局 限区域接近农村，较为偏僻，城市配套不完善打 破瓶 颈周边无品牌开发商，房价偏低，普遍在5500元/左右遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y项目打造方向1、打造宿豫区最高端楼盘2、打造宿豫区最完善的改善型住宅3、建造智能化科技住宅 营销作战，让好酒遇到好客 遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y借力城
27、市规划，打破距离限制，树立项目美好未来愿景。区位劣势：项目位于宿迁市东部，外环线以东，传统观念认为此区域接近农村，较为偏僻，城市配套不完善；宿豫区没有高品质楼盘，河东优质客户，习惯去新区买房，如恒大、碧桂园等大型品牌房企；解决办法：立足于城市及区域未来的发展方向，为客户描绘未来的美好蓝图，帮客户树立信心。随着万达、南外、筑梦小镇、高铁站、电商产业园等配套的日益完善，项目未来的前景无比光明，案名最终确定为“未来城”，在营销推广上，强化“未来”概念；高铁万达广场邗建未来城高铁东站南外筑梦小镇宿豫文化公园九年一贯制学校遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T
28、Y借力项目规划，提升项目品质，拔高客户心理价格。区域房价偏低：2017年年初，宿豫区房价普遍在5000多元/，均价超过6000元的楼盘只有万达旁帝景豪苑一家，项目北侧新新家园的现房售价5000元/平方米；解决的办法：借力项目规划，提升品质，打造高品质的营销环境，提高客户价格预期；6000元/5000元/邗建未来城遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y项目智能体验馆的建立，拔高客户心理价位。品牌影响力：宿迁烂尾楼较多，购房者对品牌房企认可度较高。如何增强邗建在房地产开发领域的影响力，留住宿豫区高端客户；解决办法：设立品牌展示区，展现邗建集团实力（集团
29、历史、业绩、荣誉、全球业务分布）及项目诸多卖点，增强客户信心；遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y宿迁房地产同期开发量第一；1072套房源同时取得销许，宿迁第一；一次性推盘量，宿迁第一。宿迁的现房销售政策：2018年7月1日之后，宿迁实行现房销售政策，项目面临着巨大的压力；解决办法：依托集团强大的后盾，26栋楼同时施工，并在6月26日取得1072套房源的销许；7月4日，宿迁已暂停办理销许，证明了我们对形势的研判，进一步展现了集团强大的综合实力；在宿迁政府及市民中，继续提升了口碑；遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E
30、 C I T Y户型定位：改善型3+3户型前期摸底，宿豫区有老旧小区50余个，几乎都是在2010年之前规划的老小区，且以两房和小三房为主，这部分客户普遍有改善型需求。邗建未来城盛世家园江山国际花园尚东一号黄山佳园水润天城万豪新城锦华御园文昌花园东城美域都市晨光金外滩国际花园金箔文枢苑宏成都市花园东方花园小香港顺河人家浦东国际花园豫苑别墅香缇河畔人家安泰佳园御景山庄千秋时代新城锦绣江南（一、二期）油坊小区东方逸品星海湾新达公寓陆桥小区钻石公寓名河雅居锦泰花园罗桥小区东城阳光名都九龙花园鼎创新天地荷塘小区阳光100珠江花园御景龙庭兴隆小区中通名仕嘉园（一期）雨露小区锦华名园水润新城众大上海城惠隆花
31、园星河绿洲桃李苑江山一品天一苑遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y户型配比遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y项目户型推陈出新，树立宿豫区产品品质标杆，做到宿豫最好的户型为适应宿豫区客户的购买需求，多次外出考察，收集宿迁市所有热销项目的户型，经过多次日夜的认真研究和严谨论证后，最终研发出满足宿迁客户购买需求的3+3户型，即三房及以上户型，所有户型至少三个开间朝南。同时制定了覆盖多层、小高层、高层等改善型产品的户型策略，满足不同层级客户需求，受到客户热捧，得到市场一致认可。遇见未见 未来已来营销战绩邗
32、建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y客户召集PART.4邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y临时售楼处建立销售团队3月进场，在康桥郦湾集中培训一个月，4月初，搬到临时售楼处，搬迁至临时售楼处的原因：1、距离项目一路之隔，便于提前蓄水；2、就近开展了大规模的派单和拓客，将宿豫区所有的老旧小区，扫荡3遍以上，单页必须插门，插车；3、在千鸟园广场等广场舞集中地点，持续夜拓到 21:30；本项目不是全市推广的项目，也就是说，我们的客户不是来自全市。我们的客户就在宿豫区，就在我们
33、身边，通过地推的形式，就能接触到。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y1、营销中心5月份投入使用：2、目前为止，是宿豫区档次最高的营销中心，体现了项目的品质与档次；3、营销中心外小品展示，内部装修等对项目价格的提升起到了较大的作用；营销中心遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y活动组织PART.5邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y营销中心开放遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U
34、T U R E C I T Y暖场活动遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y开盘活动遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y推广策略PART.6邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y推广策略推广节奏：推广主题充分贴合各阶段推广目的，软硬广告结合，扬长避短，放大主要价值点；与线下活动、渠道拓客形成统一推广说辞，保证各阶段性主题的重点突破；广告频次：微信推文、朋友圈刷屏、H5、小视频等，进行多种形式的组合；
35、与合作媒体单位进行互动，邀请阅览、转发，以期每一个信息的传播量达到最佳；推广内容：为拔高项目调性，广告信息以项目价值点为中心，在广告形式、行文方式上进行创新和发散，努力做出高质量的广告素材。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y线上推广线上推广为辅，主要以电台广播、网络通栏、映前广告、腾讯霸屏（30万人次投放点击量）等，针对各阶段进行宣传渗透，达到更大更广更有效的传播量。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y线下推广线下推广为主，主要以宝龙大屏广告、金鹰高炮、社区道闸、电梯框架、公交车身、乡镇跨街广告等
36、形式，进行项目宣传，扩大传播量，增加项目来电及来访量。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y渠道推广1、主要以小蜜蜂派单为主，针对宿豫区小区进行至少3轮覆盖。同时进行夜拓活动，针对千鸟园、商超、广场舞集中地点进行夜拓活动；2、商超、饭店等区域进行展架、抽纸、海报等物料植入；3、针对企事业单位进行拓展，抽纸、中性笔、高档笔记本、雨伞、玻璃杯等礼品植入。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y总结PART.7邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总
37、结F U T U R E C I T Y我们得到了什么2、正确的营销策略，有效的价格 认筹前，大力蓄客时期释放高层、小高层、多层产品价格区间，有效迎合客户心理预期，增加现场的有效来电来访量；开盘前认筹期间，公示一房一价表等销售信息，有效刺激客户购买欲望，引发广泛关注，有力提升了开盘前来电来访量及预约量；保证客户购买力，确保了较高的成交转化率。1、对市场的正确研判，改善型住宅被证实 我们项目定位是改善型社区，在市场上得到了一致认可，证明了我们对市场的预判；121作为三房的主力户型，受到客户热捧。135四房，虽然总价高，但是分摊到首付里面，缓解了购房者的压力，容易被客户接受；与苏宿园区对比，苏宿园
38、区现已有很多大品牌开发商，周边配套不完善（园区内仅一个外国语学校和大润发），发展基本饱和，后期几乎无处开发；宿豫区随着万达、南外、高铁东站的建立，配套完善，发展空间巨大，对于我们项目是个利好形式，所以升值潜力不言而喻。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y我们得到了什么4、积极线下拓客，线上线下推广紧密配合 开盘前开展“围剿“拓客计划，通过高密度小区派单、插车、截客等方式进行拓客，通过强有力的执行，取得了阶段性的成果，同时案场置业顾问有针对性的call客也取得了一定的效果，线上线下推广紧密配合，相辅相成。5、灵活的策略调整，一切以销售为目的 项目的
39、地势偏，销售任务重，如何在短时间内提高项目知名度和蓄客量始终是项目的重点和难点，项目先后通过营销中心开放和主力价格的释放等销售信息来最大程度吸引市场注意力。3、精准而密集的线上推广，高效的信息传达 开盘前采取精准的线上推广，通过户外、映前广告、宝龙大屏、腾讯霸屏、广播电台、网络通栏等各类优势媒体，有效释放销售信息，创造强有力的视觉冲击力。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y我们得到了什么6、合理的开盘方案，有力的现场执行 此次开盘，我们实行微信线上选房，取得了非常理想的销售业绩，营造了开盘当天火爆的现场氛围。开盘当天，现场动线较为流畅、环节设置合
40、理、人员分工细致、细节有效把握，通过有力的现场执行，整个开盘活动既高效又顺利。7、项目团队的成长，沟通、协调能力和凝聚力增强 项目置业顾问有部分新人，经验不足，抓客能力不强，但是经过4个月的历练与锤洗，个人能力得到了很大的提高；策划团队也在困境中得到成长，团队魅力进一步升华。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y我们的不足在哪里我们121户型还可以再优化户型示意：125平米的3+1户型 整个面宽做到了四开间朝南，而且客厅做到了两开间朝南，整体的面宽非常的舒服 纯正的南北通风的户型，未来户型的整体舒适度极高 面积控制的非常好，125平米的3+1户型，
41、适度可控，几乎没有浪费的地方（平面图）（家配图）遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y已 执 行费用明细PART.8邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y线上线下投放总费用 开盘前推广总费用165.6万；基于对客户的认知，推广策略以线上为辅，线下为主的策略；我们不需要进行全城推广宣传，客户的主要来源就在宿豫区，就在我们身边，通过地推的方式就可以接触的到。渠道费用（万）占比线上16.610%线下14990%合计165.6100%线上10%线下90%
42、遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y线上投放费用明细线上投放明细项目名称项目形式价格（万）占比广播电台101.9交通电台合计45天，15秒，每天15次5.161%105.5音乐电台合计47天，15秒，每天15次5映前广告金鹰1月，15秒1.521%中央商场1月，15秒2腾讯霸屏腾讯霸屏，30万次点击量318%合计16.6100%广播电台61%映前广告21%腾讯霸屏18%线上投放以“广播电台、映前广告、腾讯霸屏”三个渠道为主，合计费用16.6万，其中广播电台投放费用最多，占比61%，其次是映前广告，占比21%。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/
43、开盘总结F U T U R E C I T Y线下投放费用明细 线下费用合计149万，主要以拓客物料、活动费用、户外推广为主，其中拓客物料占比30%，其次是暖场活动与开盘活动，占比13%，12%；社区道闸与拓客，占比11%、9%。线下投放明细项目名称项目形式价格（万）占比拓客物料海报、户型单页、折页、笔记本、玻璃杯、抽纸、扑克牌等4530%暖场活动营销中心开放活动+每周暖场活动19.9513%开盘活动微信线上选房+开盘活动布置18.264812%社区道闸 合计27块（2000元/月/个）1611%拓客拓客派单，企事业单位拓展149%公交车身203路3辆、318路3辆、320路3辆，合计9辆9.
44、97%电梯框架合计68块（600元/块/月）85%房展会五一房展会85%乡镇跨街大牌来龙、侍岭、保安、大兴、仰化、陆集6个乡镇5.44%围挡项目围挡43%合计149 100%拓客物料30%暖场活动14%开盘活动12%社区道闸11%拓客9%公交车身7%电梯框架5%房展会5%乡镇跨街大牌4%围挡3%二、二、7月月-12月月31日营销思路日营销思路遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/开盘总结F U T U R E C I T Y营销目标营销策略推广费用明细活动铺排拓客策略PART.1PART.2PART.3PART.4PART.5Contents目 录总结 PART.6遇见未见 未来已来营销战绩邗
45、建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y营销目标PART.1邗建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y12月31日前营销目标目前剩余500套，5亿目标：春节期间（2019年2月）一期清盘那么，12月31日前销售目标完成剩余货量的80%400套，货值4亿遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y4.5亿销售回款-2.5亿按揭回款-2亿1、开盘目前已回款377套，1.3亿2、剩余货量80%销售目标，400套，1.2亿12月前，按揭目标回款：4
46、00套2亿年度回款目标遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y按揭回款目标明细银行套数占比工行14035%中行10025%农行8020%交行308%苏州308%江苏205%合计400100%35%25%20%7%8%5%工行中行农行交行苏州江苏平均每套按揭的金额50万，合计400套，回款金额2亿。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y以此为目标倒推400套销售任务按照1：5来访转成交至12月31日前来访量需达到2000组左右营销目标因此，我们需要一个周密且可执行的营销排期！遇见未见 未来已来营销战绩邗建未
47、来城/营销思路F U T U R E C I T Y整体营销策略1、开盘后的强销期，广告频率须保持前期客户经过释放之后，后续房源的销售必须依靠重新积累客户。虽然开盘销售火暴，解筹率较高，但是主要是依靠营销策略支撑。因此，后面的强销期推广工作必须加强。要把握时机，一鼓作气，趁宿迁地产的大好形式再次冲刺。2、增加长效媒体根据前期来访及成交客户分析，需增加长效媒体：户外广告、公交车身、电梯框架、网络、映前广告、广播电台等线上线下广告投放量，利用长效媒体以保持客户的持续关注度。3、需轰动性的营销活动，增加项目来访量，提升项目的知名度营销活动是最能提升项目知名度的捷径之一，前期的“营销中心公开活动”以及
48、每周的暖场活动等等都是为了达到这一目的。建议后期每月举办一场大型活动及节点性活动，增加项目美誉度及知名度。遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y整体营销策略4、调整广告宣传主题配合现阶段销售工作以及项目进展状况，广告推广进入产品价值挖掘阶段。同时，经过开盘的总结分析，虽然已成交的客户对本项目户型产品及价格表现得比较有信心。但是，项目的区域价值尚未得到更多客户的充分认同，所以，区域、地段价值是下阶段推广中的重要任务之一。明确推广主题：1、产品价值深度挖掘2、区域地段价值深入（结合高铁东站、紧邻筑梦小镇、京东产业园等做针对性推广）3、学校配套设施价值点
49、输出渗透遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y营销策略PART.2邗建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/营销思路F U T U R E C I T Y区域宿豫周边乡镇宿城外地合计数量8643818155占比55%28%5%12%100%途径口碑传播老带新拓客派单CAll客户外广告微信合计数量68363010542155占比44%23%19%6%3%3%1%100%年龄20-30岁30-40岁40-50岁50-60岁合计数量60483611155占比39%31%23%7%100%55%28%5
50、%12%宿豫宿豫周边乡镇宿城外地39%31%23%7%20-30岁30-40岁40-50岁50-60岁针对中央景观区域及多层客户调研分析关注点品质户型价格区位配套合计数量564134177155占比36%26%22%11%5%100%36%26%22%11%5%品质户型价格区位配套职业职员个体企业高管包工头公务员合计数量5350221713155占比34%32%14%11%8%100%34%32%14%11%9%职员个体企业高管包工头公务员45%23%19%6%3%3%1%口碑传播老带新拓客派单CAll客户外广告微信遇见未见 未来已来营销战绩邗建未来城/营销思路F U T U R E C I
