1、8/9/20221碧桂园房地产广州碧桂园番禺区广州碧桂园番禺区公司介绍公司介绍8/9/20222中国驰名商标企业碧桂园，成立于1992年，2007年在香港连交所主板上市，是一家以房地产为主要业务的国内著名的综合性房地产开发企业。8/9/20223主要内容主要内容l成本分析成本分析l预算预算l市场分析（宏观环境，微观环境，市场分析（宏观环境，微观环境，SWOTSWOT法）法）l房产税的影响房产税的影响l营销策略营销策略l风险管理风险管理8/9/20224例例 子子假设我方公司在广州假设我方公司在广州番禺番禺购买一块占地购买一块占地7070万万的地皮，共用的地皮，共用47.8647.86亿元，平均
2、亿元，平均68376837元元/，建设费用为建设费用为43204320元元/，它的，它的可变成本可变成本为为30.2430.24亿亿(这些数据可在这些数据可在中找到中找到)。根据广。根据广州的经济状况与州的经济状况与房地产的价格房地产的价格，这些楼房的平，这些楼房的平均售价为均售价为1.21.2万万/。若全部售出则收入为。若全部售出则收入为8484亿亿，扣除成本与相关税费，最后剩余扣除成本与相关税费，最后剩余11.14511.145亿亿8/9/20225材料材料水泥水泥50kg/袋 300/袋167万袋玻璃玻璃80/560万块涂料涂料2kg/桶 25/桶250万桶木材木材700/874万大理石
3、大理石1250/1360铝窗铝窗500-600/个16743个(以上信息由建材频道提供）工资工资/月月普通建筑工的平均工资普通建筑工的平均工资2500-3000工头的平均工资工头的平均工资3000-4000主工程师、监工、主工程师、监工、高层管理者高层管理者10000-11000l我们可以从下图可知总费用的情况：l 总费用l l 0 8/9/20226下图是下图是2010年本楼盘五月份的房产价格年本楼盘五月份的房产价格8/9/202278/9/20228 根据初步计算，我们要建成这些商品房的成本要97.14亿元。我们打算用26亿元投资这个项目，其他的款项我们会通过发放债券和银行借款来筹集。销售
4、时间销售时间销售百分比销售百分比存货成本存货成本（百万）（百万）销售收入销售收入（亿）（亿）间接费用间接费用第一年45%19650.4维修、维护商品房，保险，管理问题带来的损失等：387万第二年25%14728第三年15%124.958.96第四年9%81.224.48第五年6%52.973.36市场分析：宏观环境市场分析：宏观环境l政策：l近期政府决定给房价降温，使开发商向银行筹资的利率上升。l限购令l税务局向物业发展商收取土地增值税。8/9/20229对供给者和消费者同时征税对房地产价格的影响短期对供给者征税引起房地产价格变对供给者征税引起房地产价格变动动 8/9/202211长期长期市场
5、分析经济：1.通货膨胀2.汇率问题品牌受到质疑，公关存在风险 1.垄断圈地2.因质量问题退房社会：市场分析：微观环境（客户分析市场分析：微观环境（客户分析）8/9/2022以住房类型分高级洋房城市别墅以客户类型分现有客户潜在客户目标客户定位 企业白领，私营企业主，个体经营者等 拥有一定资本积累，文化品位高，教育程度高，注重物业管理的中高端人士。市场分析：微观环境（竞争分析市场分析：微观环境（竞争分析）8/9/202215竞争对手：万科竞争优势：土地，项目，大规模和一体化经营，客户价值和驰名商标。以下是销售营业增长图以下是销售营业增长图16本信息来自http:/ 周边的一些项目的开展使我们所处的
6、区域周边的一些项目的开展使我们所处的区域价值具有一定的提升作用价值具有一定的提升作用竞争劣势竞争劣势 05年以后，国家出台的政策，不断在打压年以后，国家出台的政策，不断在打压房价，使我们拥有一定的价格操作风险。房价，使我们拥有一定的价格操作风险。机遇机遇：项目所处的区域虽然不是市中心，但项目所处的区域虽然不是市中心，但有一定的地理优势，交通比较方便，具有一有一定的地理优势，交通比较方便，具有一定的升值潜力定的升值潜力营销策略营销策略 为了降低成本和加快房产销售，我们碧桂园为了降低成本和加快房产销售，我们碧桂园推出了营销战略推出了营销战略降低成本降低成本A:稳健融资，利用法人型合作开发方式开稳健
7、融资，利用法人型合作开发方式开进行项目开发，即以土地协议折价入股进行项目开发，即以土地协议折价入股方式构成合作投资比。方式构成合作投资比。B：实现资源共享，提高土地，建材等议：实现资源共享，提高土地，建材等议价能力，从而节约交易成本价能力，从而节约交易成本C:利用银行贷款，发行债券，私募基金等利用银行贷款，发行债券，私募基金等方式进行资金筹集。方式进行资金筹集。D:直接融资到钢材公司，让我们可直接融资到钢材公司，让我们可以对它的价格有重要影响。以对它的价格有重要影响。E：在限定的时期内，将建筑工人：在限定的时期内，将建筑工人分成若干队伍，采取轮班制，并设分成若干队伍，采取轮班制，并设定勤工奖，
8、奖给工作效率最高的队定勤工奖，奖给工作效率最高的队伍。伍。F：进行人性化管理。：进行人性化管理。8/9/202220加快产房销售加快产房销售A：开设房地产展博会，让顾客更加了解碧：开设房地产展博会，让顾客更加了解碧桂园的楼盘，让销售人员在短时间内接触桂园的楼盘，让销售人员在短时间内接触更多的潜在客户更多的潜在客户B：直销广告，为楼盘直销广告，呼应品牌：直销广告，为楼盘直销广告，呼应品牌概念：从现有业主的角度切入，以普通消概念：从现有业主的角度切入，以普通消费者为代言人。或者从明星效应角度切入，费者为代言人。或者从明星效应角度切入，以提高楼盘的知名度。以提高楼盘的知名度。C:安排一个售房优惠月。
9、安排一个售房优惠月。D:尽量消除消费者的购房失调感。尽量消除消费者的购房失调感。E:团购团购风险管理风险管理l经营风险经营风险l 利率风险利率风险l购买力风险购买力风险l变现风险变现风险l 自然灾害风险和意外事故自然灾害风险和意外事故风险风险风险管理措施风险管理措施l首先，高度重视可行性研究，确保投资策略的正确性。首先，高度重视可行性研究，确保投资策略的正确性。l第二，关注政策变动，认准投资方向。第二，关注政策变动，认准投资方向。l第三，健全管理机制，加强员工的交流，加强信息系第三，健全管理机制，加强员工的交流，加强信息系统的建设。统的建设。l开展财务分析，进行及时合理财务分析，有助于投资开展财务分析，进行及时合理财务分析，有助于投资者及时发现风险并采取措施规避风险者及时发现风险并采取措施规避风险8/9/202224
