1、长白岛区域河景项目长白岛区域河景项目综合调研报告综合调研报告服务前期调研服务前期调研2009.11.162009.11.16调查时间：调查时间：2009年11月14日调查目的：调查目的：了解长白岛区域与中海国际社区形成竞品关系的河景项目情况，为之后接手的中海地产项目做准备工作。调查对象：调查对象：与本品在区域上接近，产品形态相似；与本品形成竞争的项目 在此之前，先让我们来了解下长白岛区域在此之前，先让我们来了解下长白岛区域的发展历程及现状。的发展历程及现状。前前 言言2003年之前，长白在沈阳还是个默默无闻的地理名词，互联网上甚至网罗不到半点关于旧长白的“光辉形象”。沈阳本地人知道长白，只是因
2、为长白狗肉。旧长白隶属于东陵区。2004年，经省政府批准正式划归为和平区；其后市政府的“南拓”计划，加速的长白的发展进程。2005年，“长白岛”概念出台。2008年，通过2005-2008年间的一系列动工建设。5月8日长白岛取水开闸，浑河水流入内河，人工岛形成。长白基本完成了华丽变身。2008年11月28日长白岛被中国住交会授予“中国最具潜力岛屿”称号。长白岛发展历程长白岛发展历程 沈阳长白岛，位于沈阳浑河南岸，规划总面积10.87平方公里，是中国北方最大的一座人造生态岛屿。长白岛现状长白岛现状 现有常住人口5万人，规划人口17万人。她碧水环抱，水域面积350万平方米；沿河绿化带150万平方米
3、，拥有42万平方米森林公园和74万平方米国际标准18洞高尔夫球场，全岛综合绿化率超过40%；基础设施完备，路网四通八达。她以“和谐岛城”为基本规划理念，明确并严格坚守“人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游”六大功能定位和“自然、生态、和谐、现代”四大开发主题。目前岛城开发建设正全面进行并已初具规模，被誉为“浑河明珠、钻石宝地”，是沈阳最适宜人居的区域，是沈阳沿河经济的“领头羊”和未来沈阳现代服务业的制高点。长白岛现状长白岛现状 经过几年的招商建设，长白岛已是名企和明盘荟萃，万科、远洋、中海、深航、格林豪森、新加坡兄弟等房地产巨头相继登陆，六大地产龙头相继集结于长白岛，协议总投资已达400亿元，规
4、划建设面积610万平方米，已竣工建筑面积100余万平方米，四百余座风格各异的楼宇拔地而起，全部竣工后可居住人口15万人以上；加上多所市区优质幼儿园、一流的中小学已陆续竣工。长白岛现状长白岛现状 长白岛凭借优良的生态环境、完备的基础配套设施、强有力的开发建设和政府精细化的管理，已成为备受关注的我国北方内陆城市第一生态岛屿。加之此前获得的“中国最具发展潜力岛城”大奖更成功地把长白岛推向了全国，标志着“沈阳长白岛”开始在全国的范围内得到深入认可，成长空间得到了极大放大，必将赢得更多的发展机遇。那么，了解了长白岛的现状后，接下来我们看看区域项目的情况。小小 结结 本次调研除中海国际社区外，还针对性的选
5、择了6个竞品项目，分别是“万科城峰汇”、“远洋天地”、“新加坡城”、“深航翡翠城”、“格林生活坊”和“丽湾国际”；调研内容主要为竞品项目的基础信息和市场动态信息，包括产品情况、销售情况、以及推广情况等。市场调研市场调研表格一表格一项目名称项目名称中海国际社中海国际社区区万科城万科城峰汇峰汇远洋天地远洋天地新加坡城新加坡城深航翡翠深航翡翠城城格林生活坊格林生活坊丽湾国际丽湾国际占地面积占地面积47万35万45万50万22万20万2.8万建筑面积建筑面积150万100万100万100万60万50万19万建筑风格建筑风格新装饰主义美式现代新现代主义新加坡风情新古典主义现代中式现代建筑规划建筑规划高层
6、小高、高层小高、高层多层、小高、高层高层、别墅小高、高层高层、超高层容积率容积率32.782.372.192.52.56.68绿化率绿化率3040374049.64540交房时间交房时间2010.8月末现房、期房2009.12现房 小高2009.5高层2009.101.1现房2009.05.311.2 2009.12.31准现小高2009.092009.12部分2009.12.31部分2010年底2009.12 市场调研市场调研 市场调研市场调研表格二表格二项目名称项目名称中海国际社中海国际社区区万科城万科城峰汇峰汇远洋天地远洋天地新加坡城新加坡城深航翡翠城深航翡翠城格林生活坊格林生活坊丽湾国
7、际丽湾国际面积区间面积区间89-337145-25286-26960-26069-330现期60-7049-155园区配套园区配套长白岛水景、内河水景、大型市政公园；高尔夫；小哈津幼儿园、126中学；长白医院长白岛水景；1000m商业内街、盛京银行；铁路五小、南宁小学长白岛水景；长白市场；自带18000会所、酒吧一条街长白岛水景；陆军总院分院；134中学、铁路五小长白岛水景；滩地公园；高尔夫；商业内街；医大二院长白岛水景；滩地公园长白岛水景；4万风情商业街；长白市场；长白医院；高尔夫销售均价销售均价5500元/精装9500元/清水5200元/小高7500元/高层6000元/多层6800元/高层
8、4600元/高层5300元/叠院7000元/别墅15800元/多层9000元/小高6691元/高层5400元/C座均价6400元/推广主题推广主题生活 在这里峰汇：世居和平俯望河山上流天地间杰座组图：长白岛别墅区全明小户三期才郡：小寓所大露台8090岛居驿站长白湾区 珍宝生活促销政策促销政策老带新经理签字1-1.5个点的优惠老带新总房款上优惠1万元当前销售当前销售量量（所推出（所推出产品的百分产品的百分比）比）无具体数据，可选房源较多无具体数据,之前所推产品剩余不多无具体数据959250 市场调研市场调研表格三表格三项目名称项目名称中海国际社区中海国际社区万科城万科城峰汇峰汇远洋天地远洋天地新
9、加新加坡城坡城深航翡翠城深航翡翠城格林生活坊格林生活坊丽湾国际丽湾国际到访量到访量2-3组3组6组以上2组无无售楼处布售楼处布置置室外临街处无明显指示标志，室内较好，色调统一；别墅介绍区放置音响音乐应放高雅些的音乐。室外导视清晰明了，售楼处一楼装修美观室外门脸处围挡醒目，室内布置美观与格林联合的售楼处锁门无销售人员，布置一般；主售楼处导视不明确，经询问才可找到，但进入主庭佛朗明哥装修风格异常强烈，凸显项目特色。布置一般，无中式特色可言。一层网点式售楼处，稍有布置。销售道具销售道具齐全户型图不足齐全较齐全户型图不足较齐全销售人员销售人员热情，除主动介绍项目外，有关集团和周边配套及与竞品的优势未主
10、动提及，在客户询问下能做以回答。看房过程中对客户照顾有加。礼貌范围内，出简单介绍项目及河景特点外，其他未作介绍；带来客户看房中，表现较冷淡。客户进门时，左右保安从里侧开门敬礼，吧台出在座的销售人员全体站立鞠躬起喊：欢迎回家。销售人员在讲解过程中和善、认真。销售人员冷淡，简单介绍楼盘后，客户询问一句回复一句，客户未离场前，销售人员已经先行离开。销售人员不热情，简单介绍楼盘后，客户询问一句回复一句。礼貌范围内，直接询问看什么户型介绍此面积户型位于楼的几层。其他其他部分部分地处长白岛东，周边楼盘不密集；最早入住为明年8月，无成熟园区氛围可言；拥有品牌物业；一、二期现已入住，能够呈现出成熟园区的生活氛
11、围，但2期峰汇高层临近胜利桥，噪音较大三好郡12月开盘。西侧紧临工农桥浑南大街，南侧有三好桥长白西路，貌似交通便利，实则噪音较大。但园区内体现出成熟的生活氛围，而且园区内人车分流，保证安全。新品多美歌11月22日公开发售55-113 4300元/（交一万抵两万）由于资金问题，出让50与格林“合作”；紧邻远洋和万科，相比各方面不是其对手。现已完成今年销售任务，年底前属自然销售阶段明年开春推新品；本土开发商几个竞品中唯一没有上市的。从户型来看，整体舒适度较低。丽湾没有自己的园区，高楼耸立于三好桥北侧，三好桥已成长白进入和平沈河市区主要通道，车流量越来越大，临桥噪音与污染同样不可避免，但小户型低总价
12、是他的优势项目项目名称名称中海国际社区中海国际社区万科城万科城峰汇峰汇远洋天地远洋天地新加坡新加坡城城深航翡翠城深航翡翠城格林生活坊格林生活坊丽湾国际丽湾国际表格四表格四 市场调研市场调研 小小 结结结合上述结合上述,我们挑几个竞品的重点项来与中海简单做个归类分析：我们挑几个竞品的重点项来与中海简单做个归类分析：锁定主要竞品锁定主要竞品：从项目的产品上来看，能与中海的品牌优势、建筑体量、建筑规划形成正面竞争的，只有万科、远洋、新加坡城。区域配套区域配套：由于长白岛范围较小，在产品的区域配套上几家优势较均衡，无太大优势可言。景观特色景观特色：都以河景房为宣传重点，中海区别与其他项目的优势在于双河
13、景，而且紧邻园区有市政规划的市政公园。小小 结结结合上述结合上述,我们挑几个竞品的重点项来与中海简单做个归类分析：我们挑几个竞品的重点项来与中海简单做个归类分析：销售环节：也许是由几个项目此前所推项目剩余不多已不愁买，或是已经完成本年度销售任务，所以在接待上无过多热情可言；相对来说，中海售楼员还是较热情的；建议在介绍项目的同时，着重中海品牌实力的宣传，物业的宣传，以及双河的景观优势。价格上，近期长白岛各大项目在销售均价上都有一定程度的涨幅，中海在其中价格算中等，稍有优势；再加上目前可选房源较多，预计在年底前的销售应该较为平稳。小小 结结结合上述结合上述,我们挑几个竞品的重点项来与中海简单做个归
14、类分析：我们挑几个竞品的重点项来与中海简单做个归类分析：促销活动：由于现在处于销售淡季，之前长白岛地区各盘销售量一直较好，有些项目已完成本年销售任务；近期除新加坡城外，其他项目无新品推出；年前基本属于自然销售阶段；所以无促销活动。竞品突出劣势：万科所推当期峰汇临近胜利桥，噪音较大；远洋西侧紧临工农桥，南侧有三好桥，噪音较大。总总 结结 通过以上数据的搜集我们不难发现，本次调查的竞品楼通过以上数据的搜集我们不难发现，本次调查的竞品楼盘大都是高端项目，虽然各个项目都实力非凡，但纵观比较各盘大都是高端项目，虽然各个项目都实力非凡，但纵观比较各有其软肋；我们本着有其软肋；我们本着“知己知彼知己知彼”的精神进行考察，尽量深入的精神进行考察，尽量深入到了每一个细节，希望有所参考，从而发挥我们项目的优势，到了每一个细节，希望有所参考，从而发挥我们项目的优势，带动销量的提升。带动销量的提升。完！敬请指教
