1、武汉万科润园整合推广策略黑弧奥美（深圳）策略是达成目标或者解决问题的方法正向推导、反向测试、关系演变、直观判断再论证润园，不是新盘润园产品已成形期待的万科力作出现了意外情况需要一个解决问题的策略问题：归纳-分析-结论对策：分析-洞察-核心一个反思找到问题点，再由此寻找解决方法的过程反思。营销现状1300来访，销售17套开盘后月销售1套的销售速度近期2个月销售4-5套的销售提速销售出现“苏醒”迹象？反思。营销现状1300来访，销售17套？或许是价格超过预期太多？或许是产品没有别人的好？又或许是我们产品不对路？！隐隐约约感到好象有点忧虑！反思。营销现状1300来访，销售17套？我们产品不对路？！可
2、能是这个市场没有这种产品需求也可能是没有找到它真正的消费者反思。营销现状1300来访，销售17套？来访中不乏要求砸掉绿厅老门者！但其中也有少部分看了即落订者！市场有我们需要的目标消费者，但一开始我们并没有找准、找对！反思。营销现状开盘后月销售1套的销售速度近期2个月销售4-5套的销售提速没找对，为何销售会出现“苏醒”？春节的特殊时段-武汉特殊人群增多春节的特殊时段-特殊人群闲暇增多润园“名声”在外反思。营销现状没找对，为何销售会出现“苏醒”？合适的人群接触润园机会增加反思。营销小结一开始没有找对消费者，造成成交率低，而得益于春节目标消费者接触项目机会增加，促进了项目销售，另一方面亦说明目标消费
3、群的存在，亦成为策略的机会！反思。前期推广一城一宅，一家一院一城一宅，极至中国项目外展场展示产品说明会高尔夫活动正式开盘（楼书、户型单张）反思。前期推广一城一宅，一家一院或极至中国文字上：中国式大宅院画面上：隐约有点文化感前期希望建立高端中国人文大宅形象，整体画面大致传达到，亦与市场其他项目有较鲜明的差异！反思。前期推广一城一宅，一家一院或极至中国吸引一大批追逐大宅的富豪市井、精明，较喜直爽，不精细能否与项目形成志趣相投甚至臭味相投的效果？反思。前期推广一城一宅，一家一院或极至中国富于现代设计感的精致人文建筑一大批追逐大宅的富豪市井、精明，较喜直爽，不精细“冲突”反思。前期推广现场感受不易被一
4、般武汉富豪所能感知，即使解说也难完全理解！大形象无法在现场被感知及证明，成为这部分人群购买障碍！反思。前期推广深宅大院，隐贵所在更露骨地表明项目高贵属性现场的空间限制，很难一下子感受到传统意义的尊贵大气感过程中尝试贴合人群表面的尊贵进行诉求，偏离了项目核心价值！反思。前期推广各种宣传物料及软文软文-规划理念与中国建筑文化城宅院落楼书-中国院落文化及地块印记与产品院落卖点的结合反思。前期推广各种宣传物料及软文中国的院落文化打动了一批人建筑卖点亦少量地从院落谈到这批人或许只知道中国院落是个好东西，至于怎么个好法根本不了解！反思。前期推广各种宣传物料及软文润园建筑的精妙在于现代建筑形式融入中国庭院建
5、筑文化的精髓，这种融合未能完全体现到物料中！这批人并不懂！反思。推广小结建立了高端中国人文大宅形象，只吸引了不能理解项目的市井富豪。辅助工具提炼了传统院落文化，却并未能体现项目融合现代形式与传统院落精髓的核心！反思。结论问题点：找对、找准目标消费者找到问题点，然后带着问题找方法！对策。之分析篇城市是人的载体，有什么样的城市就会产生或容纳怎么样的人！对策。之分析篇-城市武汉华中中心城市不南不北，不东不西，有南有北，亦东亦西。接的是南来北往的客，吃的是天南地北的菜对策。之分析篇-城市武汉一个交错多元汇聚的城市对策。之分析篇-城市武汉火炉北面是水，南面是山，夏天南风吹不进来，冬天北风呼呼地灌对策。之
6、分析篇-城市武汉一个大冷大热的城市对策。之分析篇-城市武汉九省通衢水陆交通便利，引来八方来客“此地从来无土著，九分商贾一分民”曾经兴旺的小商品批发、书市对策。之分析篇-城市武汉一个人流复杂，三教九流、富商巨贾交汇的城市一个百货汇聚、集行成市的城市对策。之分析篇-城市武汉北京是“城”，上海是“滩”，武汉却称“镇”（武昌、汉口、汉阳）？武汉是虽然是少数可以跟北京、上海比大的城市，但难称大气对策。之分析篇-城市武汉大冷大热造就的懒散态度、火爆性格，流行最多不同种类的市骂多元包融、人流交汇、百货汇集的你谀我诈造就谨小细微式精明对策。之分析篇-城市武汉还难登大雅之堂一座市井之城对策。之分析篇这样的城市也
7、就造就了一种武汉人！对策。之分析篇-人武汉人天上九头鸟，地上湖北佬比喻湖北人精明、狡猾、强悍对策。之分析篇-人武汉人亦南亦北既有北方人的直爽，也有南方人的精明既有北方人的粗野，也有南方人的狡诈对策。之分析篇-人武汉人过早热干面、豆皮、面窝蹲着、站着、边走边吃对策。之分析篇-人武汉人市骂武汉人说话就像吵架武汉人也喜欢骂人，骂着骂着也成了习惯对策。之分析篇-人武汉人精明的市井之人对策。之分析篇-人貌似这样的城市，这样的人群，有例外吗？对策。之分析篇-人武汉精英人群方芳、池莉、邓一光著名作家对策。之分析篇-人武汉精英人群李全武著名画家对策。之分析篇-人武汉精英人群这一群虽少而精的人群，可能足迹曾遍及
8、全国大中城市甚至国外大城市，视野开阔，艺术修养及鉴赏水平高！对策。之分析篇在这样的城市里，面对既有市井化的人，又有开阔视野的人，我们和竞争对手都做了什么？对策。之分析篇-产品水岸星城别墅+洋房+高层沙湖边均价7500元65万平米湖滨梦寐境地中央首府，瞰湖首席缔造武汉最美的岸边现代高层，退台双拼对策。之分析篇-产品金都汉宫小高层+高层长江边均价9000元160亩临江大宅两江天下，百年奢华百年奢华寓所现代建筑，富于时代感对策。之分析篇-产品东湖天下别墅+小高层+高层东湖边均价8000元22万平米独享湖光山色领地国际都会首府武汉标准豪宅社区第一品牌现代建筑，追求观景对策。之分析篇-产品楚世家多层东湖
9、边均价7800元5万平米群岛式豪宅院落万顷东湖，一座大宅国宝级东湖，世界级大宅现代坡顶带电梯多层，270度弧型观景大厅对策。之分析篇-产品市场-竞争对手依傍沙湖、东湖、长江叫嚣豪宅、大宅、奢华现代建筑形式，创新不多价格均低于我们对策。之分析篇-产品润园多层+小高层+高层徐东中心均价10000元近9万平米现代中式人文院落建筑一城一宅，一家一院一城一宅，极至中国对策。之分析篇-产品万科润园现代建筑、人文印记、庭院精髓完美的结合体。居于徐东一隅，保留517厂丰富植被及人文景观，形成自然、安静、幽雅的环境，并运用中国庭院建筑精髓文化，结合现代建筑手法打造的现代中式人文建筑。对策。之分析篇-产品竞争挑战
10、我们以高价格挑战一线江湖豪宅对策。之品牌挑战城市-市井、少文化味竞争-一线江湖豪宅产品-现代中式人文建筑消费者-大部分市井，小部分有视野对策。之品牌挑战如果我们用“大宅”和“豪”去争夺市井富豪，我们的机会有多大？如果不用“大宅”和“豪”，有什么是既符合价格高，又符合只有少部分视野开阔的人的需求？竞争激烈生死未卜对策。之品牌挑战艺术品既肯定价格高，又符合只有少部分懂得的人才能鉴赏！产品的精妙性也符合艺术气质把项目打造成一件艺术品，让它具有文化和艺术气质，能让项目吸引精英人群，形成机会！对策。之品牌挑战消费者视野开阔，欣赏独到的产品市场/竞争如果锁定视野开阔的消费者，我们没有竞争对手，如果从价格看
11、，跟一般江湖豪宅有竞争产品有别于市场豪宅的现代中式人文精妙建筑品牌挑战如何把一个精品楼盘塑造成艺术品艺术品对策。之洞察篇在市场/竞争的商业洞察、社会文化的文化洞察及人群的消费者洞察中找到与品牌挑战相关的洞察！对策。之洞察篇-商业市场/竞争的商业洞察艺术品最大的价值在于其附加价值，有时并不在于材料本身一般豪宅只是依傍江湖资源我们很好使用了地块人文与植被，利用现代手法表现传统庭院建筑精髓对策。之洞察篇-商业市场/竞争的商业洞察一般的总会只是依借资源，而我们更懂得合理使用资源。对策。之洞察篇-文化社会文化的文化洞察艺术品鉴赏，依靠的是足够的熏陶与视野，否则只能随大流流行市井，跟随大众做大众一样的事因
12、为没看过更好的，自然不会欣赏更好的事物。对策。之洞察篇-文化社会文化的文化洞察如果没有足够的视野，就没有独到的眼光。对策。之洞察篇-文化人群的消费者洞察艺术品之所以为艺术品，依靠的是能用独到眼光鉴赏它的人井底之蛙永远只会欣赏头顶的云彩足迹曾遍及全国甚至国外的人，视野开阔，能欣赏别人所看不懂的事物！对策。之洞察篇-文化人群的消费者洞察独具慧眼，懂得欣赏对策。之策略核心消费者独具慧眼，懂得欣赏文化没有足够的视野，就没有独到的眼光商业洞察一般的总会只是依借资源，而我们更懂得合理使用资源品牌核心独具慧眼独具慧眼对策。之策略小结消费者视野开阔，欣赏独到的产品市场/竞争如果从价格看，跟一般江湖豪宅有竞争产
13、品有别于市场豪宅的现代中式人文精妙建筑品牌挑战如何把一个精品楼盘塑造成艺术品消费者独具慧眼，懂得欣赏文化没有足够的视野，就没有独到的眼光商业洞察一般的总会只是依借资源，而我们更懂得合理使用资源品牌核心独具慧眼独具慧眼艺术品对策。广告语1贴近策略核心及消费者特征只有少数人懂2产品现代与传统结合的特点写意中国根据策略核心及消费者购买过程引导进行推广节奏安排推广。之购买过程购房过程产生需求决定想要自我了解判断标准信息/比较初选名单深入接触形成偏好再次肯定购买决定推广。购买过程分析产生需求-决定想要目标消费群处于知富阶层，一般属于2次以上置业，购房需求判断较强，知道房产可以增值只要有好房子及喜欢的房子
14、，就会购买。推广。购买过程分析产生需求-决定想要因为此类人群条件充裕，并不需要专门激发需求，只要有好房子就很容易进入第二阶段因此我们并不针对这个阶段推广，而在其容易出现偏离的地方作引导推广。购买过程分析自我了解-形成判断标准自我了解一般是个自问自答的过程-要什么？有什么？这时很容易转向江湖豪宅，需要引导。必须在其自我了解的过程中，将艺术文化味住宅加入其选择标准中。推广。购买过程分析自我了解-形成判断标准这个时候目标客户一般只能通过媒体接收信息，因而报纸、杂志、户外是主要引导途径。同时口碑传播亦能达到目的，因而同时准备礼品配合宣传。推广。购买过程分析自我了解-形成判断标准广告任务：树立艺术文化住
15、宅不一样的气质创意概念：只有少数人懂时间：约1个半月推广。购买过程分析比较-初选单目标客户此时会根据标准收集市场信息，比较后选择需要进一步了解的项目名单。必须通过引导，令项目成为首选了解项目。推广。购买过程分析比较-初选单这时候目标客户会主动通过媒体接收信息，因而报纸是主要引导途径，户外则定点传播。作为可被收集的楼书，此时可以作为销售物料增加宣传效果推广。购买过程分析比较-初选单广告任务：强化艺术文化住宅与一般豪宅的差异创意概念：完全不同的艺术品位时间：约1个半月推广。购买过程分析接触-偏好目标客户此时会根据选单到项目现场进一步了解信息，此时比较容易被项目某些不足或其他项目某些优势左右其判断。
16、必须通过引导偏好，强化精神信念不被动摇。推广。购买过程分析比较-初选单这时候目标客户想法多亲身体验验证感觉，因而公关活动和活动现场是主要引导途径，辅助配合硬广及软文引导情感。推广。购买过程分析比较-初选单广告任务：塑造与艺术品看齐的联想创意概念：视野决定眼光时间：约2个半月推广。购买过程分析再肯定-决定目标客户临决定前往往出于责任压力“怕犯错”，会出现摇摆，需要被鼓励及被认同。必须通过销售激励及各种提示强化信心。推广。购买过程分析再肯定-决定只要前期购买过程引导到位，基本目标客户此时摇摆程度不大，一般只需要销售引导即可，如果需要活动引导，则会加大费用。强化艺术住宅与一般豪宅的差异完全不同的艺术
17、品位塑造与艺术品看齐的联想视野决定眼光树立艺术文化住宅不一样的气质只有少数人懂再肯定买家的品味（销售引导）创造需求（无须强化激发）硬/软广、杂志、物料硬/软文、公关活动、现场硬/软广、杂志、户外传播任务传播信息传播渠道一。报纸系列一。报纸系列一。报纸系列一。杂志一。杂志一。软文一。户外一。户外一。户外一。礼品润园，房子种在树的间隙，树是主角。所以我们建议礼品选用与树相关的东西，表达出“独到眼光发现价值”建议：琥珀、三叶草或者树叶的化石、精装成册的珍稀树叶标。一。礼品封面一。礼品P1一。礼品P2一。礼品P3一。礼品P4一。礼品封底一。礼品效果一。礼品琥珀一。礼品叶子化石二。报纸系列二。报纸系列二
18、。报纸系列二。软文二。软文二。户外二。户外二。楼书现行楼书有两大硬伤：一是形象定位过高，“一城一宅，一家一院”更像独立别墅；二是只是放大了局部的庭院精神，忽视了整体血脉里蕴涵的历史苏醒之后与现代结合的价值。二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书二。楼书三。报纸系列三。报纸系列三。报纸系列三。软文活动。偏好活动建议一、特级干邑品赏活动目的：增加目标客户偏好度活动时间：7月初活动地点：润园销售中心活动方式：联合马爹利V.S.O.P.或XO等进行原酒调兑及品试会，专门邀请法国酒庄著名调酒师现场调兑及宾客品试。活动。偏好活动建议二、国际旗袍设计
19、SHOW活动目的：增加目标客户偏好度活动时间：6月初活动地点：香格里拉大酒店活动方式：邀请国际著名时装设计师谢锋、香港著名时装设计师邓达智、重庆老牌冯氏旗袍大王及上海鸿翔时装公司设计师同台各自展示最新款国际时尚旗袍设计SHOW。现场。现场包装建议一、树木包装思考：现场保留了很多原生大树，每棵大树跟历经岁月的人一样，都有自己的故事，我们需要做到的只是把这些价值散发出来。方式：为主要大树编辑成小故事，制作成大树独有的身份证，与买家取得 心理共鸣现场。包装建议二、导示思考：从两条主干道进入才华街及润园路缺少指示，园区内各功能指示亦不太明确或缺少，都需要补增。方式：友谊大道及和平大道进入才华街路口设置临时指示牌，润园路路口设置临时指示牌，园区内增加销售中心、廊厅、样板房、清水房、绿厅指示等。320。推广TG户型卖点归纳思考：FG户型亲地,SG户型半天半地,TG户型有着无限向上的空间,并与树冠亲密接触,位置最高,楼间距最大所获得的最大私密性。与天最亲密接触的户型TG。户外TG。报广TG。户型册封面TG。户型册封底TG。户型册效果谢谢。
