1、课程名称：资产评估第 1 章 资产评估概述2022年8月6日星期六l 理解资产评估的概念l 了解资产评估的目的、评估主体l 理解价值类型的内涵及市场价值概念（重点）l 理解资产评估假设l 理解资产评估、估值与会计计价的区别 学习目标第一节 资产评估的涵义评估：对价值或损失估算的行为。一、资产评估定义资产：包括个人财产、企业资产和企业其他资源，不同于会计中的“资产”概念。非专业的评估数据、模型经验、直觉专业的评估数据、模型经验、直觉第二条本法所称资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
2、第四条 评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。资产评估法，2016 一、资产评估定义 一、资产评估定义l 专业性：由评估专业人员操作，是一项的专业化行为；l 咨询性：是服务行为，没有强制执行的法律效力；l 合法性：执业必须遵守相关法律、法规和评估准则，不能随意进行；l 独立性：资产评估机构及其评估专业人员应当是独立第三方。通胜公司拟收购亿游公司51%的股权，现委托一家资产评估公司对亿游公司的股权价值进行评估。资产评估公司了解到：亿游是一家专门从事手机游戏和网络游戏开发的企业，决定安排资产评估师李伟担任该项目负责人。李伟对游戏行业有专门研究
3、，负责过多家游戏企业并购的资产评估业务，并长期跟踪相关上市公司的市场表现和收购案例。此外，李伟对亿游公司一直关注，比较了解，因为他持有亿游公司5万股股票，并打算长期持有。请问，李伟是否适合担任本次评估的负责人？为什么？课堂讨论不适合。尽管李伟具有执业能力，但是李伟长期持有亿游公司股票，不是独立第三方。二、资产评估目的l 与交易有关的评估：单项资产交易、股权交易等l 与借款有关的评估：抵押借款，融资租赁等l 与纳税有关的评估：资产税、遗产税等l 与诉讼或仲裁有关的评估：财产纠纷、侵权索赔等l 与损失补偿有关的评估：搬迁补偿等l 以财务报告为目的的评估：合并对价分摊、减值测试等 注：以上目的均可分
4、为法定评估和自愿评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的，称为法定评估。三、资产评估对象资产评估的对象仅仅是指物理状态的资产吗？通常我们仅仅把交易看成是物品的交换，而实际上被交易的是物品背后的权利。评估对象通过其物理特征和交易的权利来定义。如果评估对象的物理形态相同，但交易的权利不同，那么其价值不同。三、资产评估对象评估范围（物理意义上的资产）评估对象（法律意义上的资产）机器设备、不动产、机器设备、不动产、无形资产、金融资产无形资产、金融资产.股东权益、机器设备所有权股东权益、机器设备所有权土地使用权、商标专用权土地使用权、商标专用权.专业从事评估的机构和评估专业人员
5、。评估机构：各类评估公司或评估事务所。n 合伙形式的评估机构：两名以上评估师n 公司形式的评估机构：八名以上评估师和两名以上股东 评估专业人员：评估师（资产评估师、土地估价师、房地产估价师等），以及其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。n 评估师：通过评估师资格考试的评估专业人员n 国家根据社会经济发展需要确定评估师专业类别 四、资产评估主体评估人员类型职能管理归口主管部门资产评估专业人员企业产权变动，财报目的等涉及的单项或企业整体资产评估。中国资产评估协会财政部房地产估价专业人员房地产投资、交易、租赁、抵押、纳税、拆迁补偿等经济活动的房地产估价中国房地产估价师与房地产经纪人学会住房和
6、城乡建设部土地估价专业人员土地抵押、转让、司法鉴定等业务中国土地估价师与土地登记代理人协会国土资源部矿业权评估专业人员矿业权定价，企业转让、抵押贷款、法律诉讼、上市融资信息披露等活动中涉及的矿业权价值评估中国矿业权评估师协会保险公估从业人员保险标的的查勘、鉴定、估损以及赔款的理算中国保险行业协会保监会二手车鉴定评估师二手车的交易、纳税、保险、抵押、典当、司法鉴定等活动中涉及的二手车价值评估。中国汽车流通协会商务部 四、资产评估主体第二节 价值类型n 会计成本：获取生产要素的实际支出 会计利润=营业收入-会计成本n 经济成本：会计成本+正常利润 经济利润=营业收入-经济成本 =营业收入-（会计成
7、本+正常利润）=会计利润-正常利润 一、成本、价格与价值（一）成本经济成本是包含投资人合理回报的成本一、成本、价格与价值（一）成本充分竞争的均衡市场状态中：价格=经济成本 非充分竞争市场中：价格=经济成本+经济利润 牧原公司2015年和2016年的简化利润表如下表所示。假设牧原公司的投入资本为10亿，投资人要求的必要投资收益率为10%。请问：公司的会计成本、会计利润、经济成本、经济利润分别是多少？例题 项目2015年度2016年度营业收入500700营业成本300440销售费用和管理费用80100所得税（税率25%）3040净利润90120金额单位：百万元2015年：会计利润为正，经济利润为负
8、，投资人并未获得要求的必要收益率；2016年：会计利润为正，经济利润为正，投资人获得了超过要求的收益率，公司为投资人创造了价值。解答 项目2015年度2016年度会计成本300+80+30=410440+100+40=580会计利润90120正常利润1 00010%=1001 00010%=100经济成本410+100=510580+100=680经济利润90-100=-10或：500-510=-10120-100=20或：700-680=20 棉花价格（棉花的经济成本）对棉农意味着收入，对纺织厂意味着会计成本；布匹价格（布匹的经济成本）对纺织厂意味着收入，对成衣厂意味着会计成本，成衣价格（成
9、衣的经济成本）对成衣厂意味着收入，对零售商则意味着会计成本。从整个供应链视角看，在理想的均衡市场中，价格（即经济成本）对于卖方意味着收入，对于买方则意味着会计成本。成本和价格并没有本质区别。一、成本、价格与价值一、成本、价格与价值l 价格是与市场、交易相关联的概念l 是交易成交的实际金额，是历史事实l 价格的形成取决于诸多因素（二）价格 不是事实，只能估计。估计价值的目的在于：达成交易价格 资产评估的作用：帮助交易双方分析一笔交易的价值，为交易价格谈判提供参考。一、成本、价格与价值（三）价值l 2016年11月30日，艾派克(002180)公告收购利盟国际（Lexmark），交易金额交易金额2
10、7亿美元，合每股$52.32l 利盟国际停牌前股价股价为$40.48l 2015年12月31日，利盟国际股东权益账面价值账面价值为每股$21.67 价值类型：对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式。一、成本、价格与价值（四）价值类型l 不同的价值类型反映出评估结果的不同价值属性l 价值类型可划分为：市场价值、市场价值以外的价值（非市场价值）。一、成本、价格与价值（四）价值类型 价值类型：对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式。市场价值是自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常营销之后达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。国际
11、评估准则 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。我国的评估准则二、市场价值n 估计数额：不是事先确定的价格，也不是实际成交价格n 时点价值：评估基准日价值n 自愿买方与自愿卖方：自愿，无特殊动机n 正常、公平交易：无利益关联，正常营销n 理性行事：信息充分，理性人理解市场价值的要点l 投资价值l 在用价值l 清算价值l 残余价值我国评估准则中列举的非市场价值类型三、市场价值以外的价值类型l 定义：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。l 选择：评估业务针
12、对的是特定投资者或者某一类投资者，并在评估业务执行过程中要充分考虑并使用仅适用于特定投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数。投资价值三、市场价值以外的价值类型l 定义：将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。l 理解：（1）评估对象的存在方式和作用方式：是作为企业或整体资产中的要素资产，而不是独立发挥作用的资产；（2）在用价值量的决定因素：由要素资产按其正在使用的方式和程度及其对企业或整体资产的贡献决定。选择：评估对象是企业或者整体资产中的要素资产，在评估过程中只考虑该要素资产正在使用的方式和对整体资产的贡献，
13、不考虑该资产作为独立资产所具有的效用。在用价值三、市场价值以外的价值类型l 定义：评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。l 选择：评估对象被迫出售、快速变现等的情形。清算价值三、市场价值以外的价值类型l 定义：机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。l 理解：（1）残余价值是针对有形可拆零资产的一种价值类型；（2）残余价值不是资产在完整状态下所具有的价值，而是将其拆成零部件后，按其零部件变现所能实现的价值估计数额。选择：评估对象无法使用或者不宜整体使用，才考虑评估对象的拆零变现后可回收的价值。残余价值三、市场价值以外的价值类型l 不存在优劣之分，
14、在满足各自价值定义成立的条件下，它们都是合理的评估结果；l 差异仅在于合理性成立的条件以及指向的不同。市场价值是在满足公开市场和资产最有效使用假设的前提下，相对于市场主体整体而言的合理价值；非市场价值则是在不完全满足市场价值定义成立条件，但满足各自定义成立条件的前提下，相对于个别市场主体合理的价值。三、市场价值以外的价值类型第三节 价值前提与评估假设 资产的价值类型必须在一定的前提条件下才能进行定义。换句话说，价值类型的定义是在满足一定前提条件下给出的。国际评估准则将价值前提（Premise of value）定义为资产的使用状况（Assumed use），并列举了几种常见的价值前提：最高最佳
15、使用（highest and best use）在用续用（current use/existing use）有序清算（orderly liquidation）强制出售（forced sale）一、价值前提为什么需要评估假设？1、超出评估师的专业知识范围，或评估受限，但对评估结论有重大影响的事项，需要假设（无法得知实际情况，不是评估师的职业判断）。2、有时需要评估与现实情况不符的情形下的价值，因此需要假设。3、未来不确定，因此评估参数需要假设（实际上是评估师的职业判断）。二、评估假设假设的分类基于USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal
16、Practice）EXTRAORDINARY ASSUMPTION（特别假设）（特别假设）:An assumption,directly related to a specific assignment,which,if found to be false,could alter the appraisers opinions or conclusions.与特定评估业务直接相关的假设。如果假设不成立，将改变评估师的判断及评估结论。Comment:Extraordinary assumptions presume as fact otherwise uncertain information
17、about physical,legal,or economic characteristics of the subject property;or about conditions external to the property,such as market conditions or trends;or about the integrity of data used in an analysis.在特别假设中，评估师将标的资产的物理、法律、经济特征、资产的外部环境（例如市场条件或趋势）、数据完整性的不确定信息设定为事实。特别假设，通常是针对超出评估师知识能力范围的事项，或评估受限情形
18、下，特别假设，通常是针对超出评估师知识能力范围的事项，或评估受限情形下，评估师无法验证相关信息的真实性，而这些信息对评估结论至关重要，因此需要作评估师无法验证相关信息的真实性，而这些信息对评估结论至关重要，因此需要作出假设。出假设。假设的分类基于USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）HYPOTHETICAL CONDITION（非真实性条件）（非真实性条件）:that which is contrary to what exists but is supposed for the purpose of analys
19、is.与事实相反，仅为分析目的进行假设。Comment:Hypothetical conditions assume conditions contrary to known facts about physical,legal,or economic characteristics of the subject property;or about conditions external to the property,such as market conditions or trends;or about the integrity of data used in an analysis.在
20、非真实性条件下，评估师将假设与已知事实（关于资产的物理、法律、经济特征、外部环境、数据完整性等）相反的情形。假设的分类基于USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）非真实性条件强调，评估基准日时，资产的状态或外部条件等的实际状况与评非真实性条件强调，评估基准日时，资产的状态或外部条件等的实际状况与评估中假定的数据和信息不符（评估师清楚地知道数据与实际不符）。估中假定的数据和信息不符（评估师清楚地知道数据与实际不符）。例如，客户想了解一项在建工程在完工情况下的当前价值。例如，客户想了解一项在建工程在完工情况下的当前价值。
21、假设的分类基于USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）除了特别假设和非真实性条件之外，除了特别假设和非真实性条件之外，USPAP还提到了其他的假设还提到了其他的假设(assumption)，例如在，例如在DCF方法中，需要对增长率、折现率、融资条件、资本化方法中，需要对增长率、折现率、融资条件、资本化率等参数进行假设。率等参数进行假设。这些假设实际上是评估师对评估参数的职业判断，体现了评估师的执业能力和这些假设实际上是评估师对评估参数的职业判断，体现了评估师的执业能力和执业水平。执业水平。假设的分类基于USPAP（U
22、niform Standards of Professional Appraisal Practice）评估师不仅要清楚如何设定、选择和使用评估假设，同时还必须清楚：在评估报告中充分披露评估假设具有重要意义。充分披露评估假设，既是评估报告撰写的基本要求，也是评估报告使用者正确理解和使用评估结论的必备条件。评估报告中披露假设的意义第四节 资产评估、估值与会计计价一、资产评估与估值 都是对企业价值进行估算的行为 采用的方法基本相同相同之处一、资产评估与估值 遵循的法律、准则不同 业务操作者不同 业务范围不同不同之处区别企业会计计价企业价值评估价值内涵企业单项资产的历史成本或公允价值企业未来的营利能
23、力和风险资产范围被企业控制、带来经济利益、可靠计量被企业控制、带来经济利益计价目的为业绩考核、管理决策等提供依据为交易提供价值参考价值类型历史成本、公允价值、可变现净值等市场价值、投资价值、清算价值、残余价值等计价方法会计核算，主观判断相对较少收益法、市场法、成本法。预测、判断较多 联系1、企业价值评估需要利用大量的会计信息2、评估的结论为调整会计报表信息提供参考二、资产评估与会计计价 评估不是一门精确的科学。它要求做出判断、假设和提出见解。资产的评估结论，可以是一个值，也可以是一个区间。重要的是要记住：一种价值估计只是对价值的一种见解。是由胜任的专业人员以恰当的分析和技巧为基础，得出的一种有根据的见解。但仅仅是见解而已。资产评估的局限性问题：同一项资产，在不同的情况下评估值往往不同。出现这一现象的原因可能有哪些？l 价值类型；l 评估时点；l 评估假设；l 参数估计；l 评估方法；l 理解测试THE END
