1、超高层住宅设计研究目录定义特点结论户型设计户型亮点核心筒类型避难层设计结构形式消防弱电系统设计节能环保设计定义 超过100米 民用建筑设计通则（JG37-87）40层以上 联合国1972年决议 15层以上 超高层 日本规定特点 视线好、不易潮湿、远离汽车尾气、通风好、受干扰小、土地利用率高 体型大、功能复杂、投资高 建设及维护费用高 设计、施工、管理维护和普通住宅有很大差异结论100米高度带来本质的变化 户型舒适性差异形房间面积阳台门窗 安全性电梯安全系统可燃材料人员疏散 物业管理便于统一管理日常运行能耗高后期维护费用高 实用率公摊较高消防楼梯增加50米设避难层实用率70%成本成本比高层高出1
2、5%-18%对抗风、抗震的要求变化带来成本增加 其他开发周期长智能化技术使用水系统、配电消 防 要求的变化从客户感知角度：高度：景观：户型：超高层与高层没有大的变化，只 是形态上的差异能够接受20多层的高度，也能够接受40层左右的高度。人 视角度对20多层与40多层感知差别不大。同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的景观环境好于高层超高层与高层面临的户型问题类似，空间感觉类似从销售角度：看不到景观的楼层：价格与高层相差无几 可看到优势景观资源的超高层楼层：产品户型设计可能导致楼层不同，价格相比高层也会出现一个级差无强势景观支撑的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可实现溢价。超
3、高层价格可以明显地分成两部分：户型设计 一个交通核一般是 三户三梯 三户四梯 五户四梯 舒适性高户型亮点 功能房间景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看 一线景观 舒适性高，如双主卧、生活区主仆分离等 入户花园、挑高露台等大面积赠送比 避难层处理：超高层避难层可做空中花园，基于成本考虑，超高层可争取减少建避难层核心筒类型 中央型外围型 能得到有高度灵活性的大房间，适用于各层功能不同、层高不 同的复合结构 核心筒占标准层总面积的比例 通常情况下为 25%左右当核心筒所占比例达到28%以上时，有效使用面积降低，其结果是不经济的 解决方法电核系统提高电梯的运行速度，加大载重量采用双轿厢系统，减
4、少井道空间采用区中区系统疏散系统 消防电梯与疏散楼梯合用一个前室，可减少4 避难层设计原则起始高度为0.00层，第一个避难层距室外地面亦在50m左右相隔楼层层数宜为15层结合电梯进行分区避难空间形式上的选择避难面积的计算，净面积按5人/平方米应设置消防电梯出口“体验住在云端的快感”案例东海港丽豪园香港嘉亨湾擎天华庭香港名门世茂天城电梯数量的计算方法电梯分区布置方式：即：传统分区方式、双层轿厢方式、快速梯与分区梯结合式、立体电梯厅方式 单区10层以下高、中、低三区，40层以下 高、中高、中、低四区，40-60层 五区系统60层以上 奇偶层高低两区功能不同结构形式1.结构体系 2.特殊结构体系 框
5、架结构 型钢混凝土结构（SRC）剪力墙结构 钢管混凝土结构（CFS）框架-剪力墙结构 全钢结构（S或SS）框架-筒结构体系 筒中筒结构体系 束筒结构体系 由于超高层建筑结构的特殊性，建筑内部的梁柱将会不可避免的存在，在结构设计中一方面考虑异形柱的使用，另一方面在户型设计中要充分全面考虑梁柱的影响、规避及利用。消防弱电系统设计1.火灾探测器的布置标准较高 一般超高层建筑中除顶层外，各层屋顶为平顶，层高不超过6米。在此条件下，一般建筑的烟感探测器保护面积为60，保护半径为5.8米。但对于超高层建筑，消防部门往往要求提高标准，例如要求保护面积为4050，保护半径从严掌握，依据探测点布置形成的矩形长宽
6、比确定。显然，探测器的布置以接近正方形布置较为经济。感温探测器设于地下室、厨房及允许吸烟的场所，在平顶条件下，保护面积为20，保护半径为3.6米。需注意，问题往往出在建筑的边角处，探测器的保护半径达不到审核要求。此类一般建筑中可通融的问题在超高层建筑中是应严格执行规定的。另外，在变配电室、发电机房、皮带输送机及电缆桥架上，除了设气体变火装置（一般在土建后由业主自建）外，还应考虑设置缆式烟感器。消防弱电系统设计2.报警手段 除了烟感器、温感器、手报按钮、消火栓按钮等，超高层建筑中的车库、厨房应增设可燃气体探测器等。在各重要机房（有人值班），特别是一层的消防控制室中，应设119专用消防电话，与市话
7、局119交换设备直通，至于报警层灯一般全设。而报警电铃或蜂鸣器，因其制造人为恐慌与混乱，哎有紧急广播的条件下多不采用。消防弱电系统设计3.报警探测器安装场所 超高层中凡超过5的房间均应设探测器，即使卫生间也不例外。此外，楼梯间是火灾逃生通道，应设探测器。电气竖井不论大小，因其火灾发生可能性大，作用重要而必须通层设置。手报的设置半径为步行距离30米，一般设于楼梯间及出口灯逃生通道附近，以便人员在逃离火灾时方便报警。消防弱电系统设计4.避难层的消防设计 通常在保证人员躲避火灾需要的前提下，设置部分设备机房，如防烟正压风机、排烟风机、空调机组、新风机组等。并且要求避难层的正压进风系统独立设置，送风量
8、不小于每小时30m。避难层的排烟风机和正压风机在火灾时用同时工作区段。排烟口和进风口不应贴邻布置。避难层的烟感器布置条件也是保护半径不大于5.8米（如设置温感探测器，保护面积不大于20）。手动报警按钮也是设于入口近旁，每个防火分区至少设置一个手报。每个手报的负责范围半径不大于30米，一般在距地1.4米左右墙上安装。超高层大多为塔楼形状，每层至少一个防火分区，但通常每层大多一个防火分区。消防弱电系统设计5.挡烟垂壁的设置 超高层消防从严把握的一个体现是消防措施齐全，手段多样，互为补充。根据火灾的一般规律，初始阶段产生大量烟雾，烟雾先上升至天花板，然后沿天花板横向蔓延。针对这一规律，在地下各层及裙
9、房各层（这些地方一般易燃品多）设置挡烟垂壁。当火灾发生时，挡烟垂壁下垂（一般1.5米），使产生的烟雾在短时间内限制在预先设定的区域，争取人员逃离、救火的宝贵时间，延缓火灾危害扩强的速度。显然，在超高层建筑中设置挡烟垂壁，并与消防控制室的联动控制柜相连是十分必要的。消防弱电系统设计6.电动防火卷帘门的设置 电动防火卷帘门主要起隔离作用。其设置位置一般在底下汽车库、裙房商业区及自动扶梯周围。按建筑的防火分区界线安排。一般的电动防火卷帘门内外两侧各设一对烟感器、温感器，除了控制箱（一个）可设在内侧或外侧外，内外侧还应各设一个手动启动按钮，距地1.4米左右明装。而位于自动扶梯周围的电动防火卷帘门，其烟
10、感器、温感器只设在外侧（本层工作区一侧）。节能环保设计超高层建筑要比同等面积的多层建筑消耗更多的资源、人力和财力。超高层住宅建筑为保持正常的运作，在电梯、空调、供水、供暖、管理等方面要多消耗大量的能源。超高层住宅建筑如遇地震、火灾等灾害，易造成更大的伤害和损失。超高层住宅建筑体量巨大，在城市空间、日照、电磁辐射、光环境和景观等方面都容易对城市环境及周围建筑产生不利影响。超高层住宅将大量人员聚集在一起，势必给城市交通带来极大的压力。超高层住宅建筑使人远离地面和自然环境，容易形成对人类健康不利的室内环境，诱发高层综合症。结论 超高层住宅建筑后期维护费用较高，在设计过程中优先考虑后期维护的节省原则；前期投入一次到位，采用高品质优良材料，延长使用年限，便利后期维护；节能材料、节能工艺、节能设备广泛利用；采用优化建筑位置及朝向设计，优化维护结构墙体设计等方式来降低能耗的效果。
