1、百通百通香溪庭院风情商业街招商策略香溪庭院风情商业街招商策略 风情商业街概况风情商业街概况 风情商业街位于崂山水库北侧，隶属百通香溪庭院项目。背靠观光胜地崂山，北连千亩生态果园，东接北宅千亩樱桃园，是人们旅游、休闲的必经之地。生态景观园林和庭院自然生活，从容呈现。西班牙风情长廊，既对业主服务，也对周边居民及游客开放。水岸商业街营业面积约3000平米，主营高档精品、顶级餐饮、休闲、商业、社区服务等多种综合服务，将引进会所式餐饮酒店、国际名牌咖啡连锁店、银行、精品超市、美容美发、花店、高尔夫精品专卖等。风情商业街形象定位风情商业街形象定位案名：香溪庭院风情步行街案名：香溪庭院风情步行街说明：商业街
2、规模不大，投放市场容量、销售周期相对较小。其作用是，与香溪庭院项目互为补充，商业带动项目销售，项目景观特色提升商业形象。因此建议不采用新的独立案名。步行街定位步行街定位西班牙风情层层内街长廊庭院景观突出观赏性、保障停留时间、强调功能性首创坡地庭院商业首创坡地庭院商业景观商业长廊景观商业长廊西班牙风情西班牙风情目标消费群定位目标消费群定位主力消费群定位：主力消费群定位：香溪庭院业主香溪庭院业主 次级消费群定位：次级消费群定位：旅游性消费者旅游性消费者三级消费群定位：三级消费群定位：夏庄街道周边消费者夏庄街道周边消费者香溪庭院业主约香溪庭院业主约830830户户夏庄街道夏庄街道6.56.5万居民万
3、居民樱桃节每年约樱桃节每年约3030余万游客余万游客招商原则招商原则大商户首先进驻，营造商业氛围，带动商业人气；大商户首先进驻，营造商业氛围，带动商业人气；基本商业功能（宾馆、超市、特色餐饮等）作为首先招商重点；基本商业功能（宾馆、超市、特色餐饮等）作为首先招商重点；租赁兼顾销售，招商工作全面开花；租赁兼顾销售，招商工作全面开花；根据实际招商过程情况，适时调整招商策略。根据实际招商过程情况，适时调整招商策略。步行街步行街经营策略经营策略经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，风情商业街才能获得良好的招商和经营成果。在经营模式
4、的建立方面，建议以下在经营模式的建立方面，建议以下 统一招商统一商业街装饰形象，尽快繁荣商业市场，采用统一招商的原则。招商工作主要以品牌联营和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用多种方式展开，中小商户应以租赁为主。商业街目标商户定位：商业街目标商户定位：大商户定位一类经营商户定位：国外知名品牌二类经营商户定位：全国零售连锁品牌三类经营商户定位：全国有发展潜力的连锁店投资小业主定位主要是本商铺的购买者，主要以青岛近郊、城阳区投资客户为主；市区或城阳高收入阶层，如私人业主、经商者协助经营协助经营 广告支持,吸引消费群体定期活动推介庭院俱乐部轻松经营环境 阶段性媒体（报纸、户外、路旗等）推广 黄金
5、周、樱桃节等制造观光热点 结合商业业态成立钓鱼、GOLF俱乐部专业物业管理由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。部分自营部分自营旅游商品旅游商品2424小时便利店小时便利店公益性项目公益性项目由经营公司先行铺货由经营公司先行铺货阳伞、长椅阳伞、长椅备注：在招商前期，效果欠佳或部分商户不愿进入的品牌进行备注：在招商前期，效果欠佳或部分商户不愿进入的品牌进行自营，采用部分自营或现行垫付货品等措施，带动商户进驻，自营，采用部分自营或现行垫付货品等措施，带动商户进驻，促进市场发展。在自营项目获得发展后，促进市场发展。在自营项目获得发展后，商户可逐步取代。商户可逐步取代。经营方式参照表经营方式
6、参照表经营方式经营方式适用情况适用情况自营开发商具有商铺经营管理能力自营为主，招租为辅开发商具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充自营为辅，招租为主开发商无商场经营管理能力委托管理公司经营管理企业无商场经营管理能力完善经营完善经营政府支持政府支持优惠政策优惠政策管理服务管理服务向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策。根据招商和经营的状况，适时向商户出让免租优惠政策。完善商业物管，强化托管 管理水平。招商对象招商对象马德里大街马德里大街 区域：商业街临街对外营造商业人气，吸引商家。（图中红色勾画部分）品牌建议品牌建议咖啡厅咖啡厅：建议
7、星巴克、上岛、名典、伊梅坊、雪色咖啡、耶士咖啡、尚品咖啡 酒吧酒吧：普拉那、单程票、列侬、2046慢摇吧、海乐迪 2424小时便利店小时便利店：建议友客24小时便利店、喜盈门超市、利群便利店 书吧书吧：贝塔斯曼、学苑书店 移动联通充值店移动联通充值店 化妆品、香水店化妆品、香水店：建议玫琳凯、雅芳、完美、佰草集等连锁店 音像唱片店音像唱片店：青岛海信音像连锁 婚纱影楼婚纱影楼：建议海派、薇薇新娘、台北丽舍、圣瓦伦丁、玛雅摄影、天真影楼、罗马假日 弗拉明戈广场弗拉明戈广场 区域：商业街内侧（图中红色勾画部分）会所式餐饮酒店会所式餐饮酒店：提供商业接待、会议洽谈、旅游住宿等配套服务 风俗特色餐饮风
8、俗特色餐饮：土大力、法尔春天主流餐吧 水吧水吧 茶餐厅茶餐厅：丽港茶餐厅、星期五休闲餐厅 西式面包房西式面包房：好利来、罗密欧、皇家美孚、笑蕾、好世界 高尔夫用品专卖高尔夫用品专卖：为社区及附近高尔夫球场提供配套服务 高级家纺专卖高级家纺专卖：雅芳婷、澳西奴、美国乔德家纺、富安娜家纺 休闲棋牌室休闲棋牌室 花店花店 美容美发美容美发：和臣发型新文化、克丽缇娜美容连锁机构、佐登妮丝国际美容连锁机构、芳子美容、宝资休闲美容美发俱乐部 洗衣店洗衣店：建议洁神连锁洗衣店、福奈特社区诊所、药店社区诊所、药店：康杰、国风银行银行：邮政储蓄 品牌建议品牌建议业态组合优缺点对比 行业行业优点优点缺点缺点其他问
9、题其他问题 银行硬件设施要求简单；租金承受能力强；租赁年限长、较稳定；形象好，信誉佳吸引人流能力较弱；营业时间固定、无助于增强商业氛围必须在一层，又独立出入口餐饮吸引人流，营造商业氛围；租赁年限长，较稳定；租赁面积大，对不规则的格局有些餐饮也可接受硬件设施要求复杂；租金承受能力弱；有可能对项目其他部分（尤其是住宅）的住户构成干扰将对物业进行改造，并投入大量设备设施和装修费用。但如由于经营效果不佳而撤租，将有可能涉及设备和装修的“顶手费”问题的解决服装硬件设施要求简单；租金承受能力强；形象好需具备一定规模，服装行业是“扎堆”的行业，单独一两家服装店无法生存；租赁年限短，不够稳定需开发商严格掌握项
10、目档次、消费者档次的定位。最好将同档次、同价位的服装店铺规划在一起药店硬件设施要求简单；租赁年限长，较稳定；在住宅区受欢迎租金承受能力不强超市据连人流，增强商业氛围；租赁面积大；租赁年限长，较稳定对租赁范围的格局要求较高，主要体现在层高、柱距、单层面积、进深等方面；租金承受能力差；形象较差一般情况下超市要求物业提供卸货区、货梯等，开发商应注意在设计时尽量将超市的货车入口、卸货区、货梯单独预留出来。并严格限定卸货时间各行业店铺面积划分及配套设施基本需求业种业种使用面积（）使用面积（）设施需求设施需求其他其他餐餐饮饮行行业业特色餐饮特色餐饮345.19上下水、电、天然气、排烟、排风、新风、隔油池、
11、广告位营业时间长，充足的停车位茶餐厅、水吧茶餐厅、水吧98.53上下水、电、天然气、排烟、排风、新风、广告位店铺外有环境优雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流咖啡厅咖啡厅 231.4上下水、电、广告位店铺外有环境优雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流酒吧酒吧166.29上下水、电24小时营业服服务务配配套套行行业业美容美发美容美发48.52上下水（冷、热水）、电营业时间到晚10点洗衣店洗衣店48.52上下水、电、房屋进深便利店便利店147.53电小储藏室，24小时营业药店药店49.16电24小时营业花店花店49.97上下水 银行银行149.48电、独立出入口、租卖并举，租赁年限
12、需10年以上 酒店酒店994.31上下水（冷、热水）、电、独立出入口、广告位充足的停车位 展厅展厅影楼影楼60上下水、电精品店精品店GOLFGOLF服饰、化服饰、化妆品等妆品等140.71电注：以上是基本数据，实际情况仍需根据现场而定 商业街招商相关工作商业街招商相关工作 招商流程招商流程 整体招商方案 招商人员准备 招商广告创意、媒体选择与刊登 次信息处理（来电、来函）次信息处理（书面回复）招商会（签约）督促履约 商家入驻 档案移交（招商人员转给协销人员）协销工作开始 招商前期工作招商前期工作成立招商组 招商小组设组长一名，副组长两名，执行主任一名。组长、副组长负责招商小组的管理、工作协调和
13、政策制定，执行主任负责招商工作的具体组织和执行。招商人员培训 统一说辞、谈判技巧培训 资料收集 收集大量的品牌商家信息，按人员分配洽谈业务，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商。主力店招商、次力店选择，重点洽谈 由开发商抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的洽谈小组，负责客户的招商和合作谈判。服务保障服务保障“三统”服务，保障经营！统一定位统一定位：首创坡地庭院商业景观商业长廊西班牙风情 统一包装统一包装：整体外环境风格，包括广告牌、门楣、路旗设计（装饰效果稍后展示）统一管理统一管理：统一设立商家服务中心，统一保安管理，统一开业时间、每日作息时间，公共资源分配等，保障
14、经营顺畅有序 筹备工作筹备工作（具体按照工作计划表实施）项目项目负责单位负责单位/人人招商人员培训百通办理商业街统一营业执照、租赁许可证百通制定管理费、水费、杂费的收费标准百通、置业者柱面、橱窗、路旗等现场包装设计九牛招商手册设计九牛制订煤气、排烟气、排污的处理方案百通、置业者招商细则及招商海报等印刷资料到位百通、九牛招商条款及优惠政策百通招商会百通、九牛确定整体开业时间百通、置业者开业当天现场布置百通、九牛媒体宣传百通、九牛优惠政策建议优惠政策建议 按照商业街户型实际情况，划分优惠级别：大户大户 卖场面积在200平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有特别强的感召力的，可一次性免租两
15、年 品牌户品牌户 卖场面积在140200平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时，免租一年 散户散户 卖场面积在100平米以下，一次性签订租赁合同在两年以上时，免租半年 备注：商户装修期间适当减免物业费，其他优惠策略，视具体情况而定 商户的登记和初选商户的登记和初选制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案 对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域 对经营商户进行初选，进行进一步洽谈 与商户签定合同与商户签定合同 交纳租金和保证 具体租金额度按照统一规定收缴签定正式合同 双方共同协议相关条款开业筹备开业筹备 首次装
16、修标准（初装修），建议由项目部统一装修，一次装修以统一整个商业街风格为主，包括门楣、门牌、路旗等；二次装修（精装修），由商户自己装修，主要是品牌店铺形象；统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托商业气氛；组织和督促商户进货；进行店堂的布置及商品陈列；进行开业活动前期的物品筹备 广告推广策略广告推广策略 广告形式广告形式：以招商手册、招商活动、招商人员的招商工作为主，节点性广告传播为辅，充分告之招商信息，宣传商业街持久发展性、优惠政策等优势。诉求内容诉求内容：以环境和功能优势的诉求为主，配合物业优势的诉求 广告媒体及投放规格广告媒体及投放规格 报纸广告配合信息点投放，以活动营销为主，在大客
17、户招商阶段，配合一定量的户外广告投放；报纸广告规格以1/2版为宜，强势推广期配合活动投放；印刷品广告，建议印制招商手册，规格为16开、16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；印制海报或DM单，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；制作招商政策说明书，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；户外广告，以广告牌、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气氛。促销策略促销策略公关活动公关活动 活动主题活动主题香溪庭院风情商业街招商会活动目标活动目标借招商会，加强
18、与商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；借此，对市场招商政策进行全方位的推广；引起社会广泛关注，提高传播效果；邀请各媒体参与，进行新闻炒作；活动内容活动内容发布招商信息和招商政策公告；展开客户登记和预定；邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；进行自营项目的供应商投标；活动地点活动地点风情街现场活动时间活动时间建议在4月中旬开业庆典活动目标活动目标借庆典传达开业信息，强化市场信心；借庆典提升市场品牌形象；借开业庆典创造购物、消费机会，提升市场人气，增强商户信心；借庆典形成良好的经营势头，促进未完成招商目标的商户进驻；活动内容活动内容在风情商业街举行开业典礼；邀请嘉宾现场参与，并致贺词、剪彩；
19、剪彩完毕后，举办为期7天的优惠活动，以此聚拢人气，活跃现场气氛；开业期间举行购物、消费的促销活动；邀请新闻媒体现场采访报道；活动地点活动地点香溪庭院风情商业街现场 活动时间活动时间预计在2007年4月28日举行，具体时间依据招商成果而定 活动主题活动主题香溪庭院风情商业街开业庆典开业后的促销活动开业后的促销活动 主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间而定。其它建议其它建议合作模式合作模式根据商业街本身优、劣势分析，在招商洽谈过程中，可以采用与商家采取授权、挂牌的合作经营模式。保障大品牌的进驻，完善高定位商业形象，吸引投资群体；商铺功能分布商铺功能分布建议诸如超市等基本消费设
20、施，设立在临街位置，特色餐饮需在临街处设置醒目指示牌，以餐饮、超市消费人流带动整个商业人气。风情商业街装饰效果风情商业街装饰效果西区西区效果一（效果一（186-101/102/103186-101/102/103）：）：正面，铁艺门牌、灯饰、橱窗 西区西区效效果二果二（186-101/102/103186-101/102/103）：）：侧面西区西区效果三（效果三（186-101/102/103186-101/102/103）：）：连廊 西区西区效果四（效果四（186-104/105/106186-104/105/106）：）：西区西区效效果五果五（186-104/105/106186-104/105/106）：）：东区效果一（东区效果一（172-1-1/2/3/4/5172-1-1/2/3/4/5 ）：）：内街广场特色建筑造型东区效东区效果二（果二（162-201/202 162-201/202 ）：）：内街效果东区效东区效果三果三（166-101/102 166-101/102 ）：）：连廊资料展架效果资料展架效果垃圾桶效果一垃圾桶效果一垃圾桶效果二垃圾桶效果二招商手册设计方案招商手册设计方案封面封底封面封底扉页扉页谢谢！谢谢！JOINJOIN深圳九牛创意深圳九牛创意0707年年0202月月0707日日
