1、*市市*项目项目可行性研究报告可行性研究报告完整版完整版1）宏观环境宏观环境：GDP、人口、产业2）板）板块块描描述述：板块处于城市发展方向上，周边规划有重点小学、初中，未来定位为高端居住社区板块，被当地人所认可3）市场容量：）市场容量：17年全市销售面积40万，广义去化周期10个 月，狭义去化周期4个月4）竞争摸排：竞争摸排：旭辉、招商、万科、保利、xxx等12家用地性质用地性质容积率容积率()规划建筑面积规划建筑面积()起始价起始价(万元万元)保证金保证金(万元万元)楼面底价楼面底价(元元/)商住用地住宅1.5 商业1.2212654.7687142440004098土拍要求土拍要求最高限
2、价最高限价130000万元，楼面价万元，楼面价6113元元/，溢价溢价49%；限限价价（限（限总总价）价）+竞自竞自持（竞自持住房、商业或保障房持（竞自持住房、商业或保障房），竞自持住房面积的，须集中设置，不得办 理销售许可，不得分割转让、分割抵押。对自持住房若实施整体转让、整体抵 押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得销售土地款支付土地款支付 要求要求签署土地合同时支付60%；余款 2017年12月5日 内付清（超指导价后11月5日 付清）项目周边土地成交项目周边土地成交2015年12月长沙经开集团竞得经网挂75号地块，总建面113261，楼板价2300元元/m2，高层高层为1365元/，溢价
3、率20%项目周边住宅市场项目周边住宅市场宁基花园二期宁基花园二期：以高高层层、小高小高层层为主；当前均价小小高高层层110800元元/m2增加增加保证保证金金退换退换时时间间（非（非出让出让文文件的件的最最晚晚 时间时间而是而是城城市公市公司司所所 能做能做到的到的退退还时还时间间）项目概况项目概况5）政策环境）政策环境土拍政策：是否设底价、是否有熔断、摇号、现房、竞自持等要求调控政策：限购、限价、限贷、限签等预售条件：形象进度标准等融资环境：前融、并购贷、开发贷的难易程度资金监管：预售资金监管、工程资金监管、保证金等区域政策最新动态（如有）：指标指标地块名称地块名称周边竞品周边竞品Xxx地块
4、（8%对应成交）（企业名称）+项目名称（企业名称）+项目名称（企业名称）+项目 名称基本指标土地面积55121、容积 率2.2、计容建面121266，商业占比20%成交情况2018-7-23、总价15578万元、楼板价2000元/、溢价率12%住宅类销售均价高层精装8000、洋房精装10000商业销售均价1-2F20000车位售价10万/个优劣势6）市场环境）市场环境市场及定位市场及定位产品形态产品形态面积段（平米）面积段（平米）户型户型套数比套数比客户情况客户情况高层88-105紧凑型3房2厅1卫/2卫50%相城区和园区刚需外溢周边厂区普通职员、企业中层、个体私营业主投资客小高层（洋房）10
5、9-135标准型3房2厅2卫40%企业中层本地拆迁为子女购房经济别墅120-150舒适型4房2厅2卫10%本地拆迁户自住改善7）产品线建议：圆梦）产品线建议：圆梦8）面积配比建议）面积配比建议一期一期地上可售建筑面积11.89万方高层9栋952户开工2018年7月25日示范区开放2018年10月1日首批次开盘2018年11月3日第二批次开盘2019年3月31日交付2020年8月30日首开栋号二期二期地上可售建筑面积7.55万方高层5栋570户开工2019年3月25日第三批次开盘2019年9月29日第四批次开盘2020年3月28日交付2021年4月30日首批次开盘首批次开盘首开栋号6、9、12、
6、13栋地上可售建筑面积6.06万方高层4栋480户销售均价9000元/平米首批供货货值5.45亿占一期供货比率51%41237581011691213项目示范区（售楼部+样板房）方案及分期方案及分期利润利润 率率溢价溢价率率（%）总价总价（万万元）元）楼楼板板价价（元元/）非融资状态非融资状态融资状态融资状态IRR（自有（自有 资金）资金）房地房地 比比车 位 货 值车 位 货 值 占 净 利 润占 净 利 润 的比例的比例非住宅类业非住宅类业 态货值占比态货值占比（不不含含车车位）位）名义实际自有资金年 化回报率回正 周期自有资金年 化回报率回正 周期0%8%10%12%12）开发节点）开发
7、节点成交时间成交时间开工时间开工时间样板区开放时间样板区开放时间开盘时间开盘时间项目资金平衡项目资金平衡时时间间（融资）（融资）项目资金平衡项目资金平衡时时间间（非融资）（非融资）时间时间2018-5-102018-5-102018-8-102018-9-102018-11-102018-12-10距拿地的间距拿地的间 隔隔时时间间（天）天）090120180210财务指标财务指标13）资金解决）资金解决方方案案资金来源、时间节点、出资方、出资性质（股、债）、成本等10）成本）成本可售单方（含土地、精装）：总建面单方成本（不含土地、精装）：地上可售建面单方成本（不含土地、精装）：11）财务测算
8、）财务测算指指标：标：全口径货值10.8亿元6宗地价值宗地价值市场环境市场环境Part 1目目录录ContentsContentsPart 2操盘策略操盘策略Part 3Part 4产品定位产品定位财务测算财务测算Part 5Part 1宗地价值宗地价值8位于合肥城市南部，规划为现代化滨湖城市，与位于合肥城市南部，规划为现代化滨湖城市，与老城区距离约老城区距离约15公里公里、与、与南站片区距离约南站片区距离约5公里公里、与、与政务区距离约政务区距离约10公里公里。靠近地铁、城市靠近地铁、城市主干道上，快速通达市中心。主干道上，快速通达市中心。Part1宗地价值宗地价值 宗地区位宗地区位区域、四
9、至区域、四至本地块位于拱墅区，属桥西板块，东至吉祥寺路，南近育苗路，西近通益路，北至红旗河滨河绿化带本地块位于拱墅区，属桥西板块，东至吉祥寺路，南近育苗路，西近通益路，北至红旗河滨河绿化带出让面积（）出让面积（）27630容积率2.8计容建筑面积（）77364用地性质用地性质住宅用地商住比例暂无限高（m）80（黄海标高）建筑密度建筑密度28%绿化率/集中绿化率30%【装配率】暂无住宅套型中小套型住宅套型中小套型 比例比例/经适房、回迁房、保 障房配建要求/全装修住宅比例要求/其他对决策有影响其他对决策有影响 的出让条件的出让条件1200m2幼托用房，代建15066市政绿化出让底价出让底价竞买保
10、证金竞买保证金付款进度付款进度公告公告 发布发布保证金到保证金到 账截止账截止竞买报竞买报 名截止名截止现场现场 竞价竞价交地交地 时间时间10月月21日日2016年年8月月2日日总总价价98330万元万元 楼面价楼面价12710元元/折合折合2372.5万元万元/亩亩10000万元万元12月月8日前付款日前付款50%，2016年年7月月23日前付清日前付清11月月20日日 上午上午11：3011月月20日日 下午下午14：30地块占地面地块占地面积积27630平方米平方米、容积率、容积率2.8、计容建面、计容建面7736411月月20日日 上午上午12：00保证金退保证金退 还时间还时间11
11、月月22日日增加增加保证保证金金退换退换时时间间（非（非出让出让文文件的件的最最晚晚 时间时间而而是是城城市市公公司司所所 能做能做到的到的退退还时还时间间）注明注明上下限上下限Part1宗地价值宗地价值 出让指标出让指标地块地势平整，地上以植被为主，有少量堆土。地块地势平整，地上以植被为主，有少量堆土。周边现有西渡公园、西渡学校等配套，以及众多的临街商业。周边现有西渡公园、西渡学校等配套，以及众多的临街商业。南侧高压线距地块较近，有一定的不利影响。南侧高压线距地块较近，有一定的不利影响。北侧民居北侧民居西侧区间道西侧区间道南侧润元路南侧润元路东南侧地铁站点东南侧地铁站点东侧元和塘东侧元和塘东
12、侧齐门北大街东侧齐门北大街地块内部地块内部西侧高压线西侧高压线Part1宗地价值宗地价值 现状及周边环境（现状及周边环境（必须有必须有从从南往南往北北拍摄拍摄的的航拍航拍图图，地，地块块四周四周都都能看能看到到）项目所处区域交通便利项目所处区域交通便利，双轨交，多主干道环伺，多维立体交通，通达度高，且与项目地块连接紧密双轨交，多主干道环伺，多维立体交通，通达度高，且与项目地块连接紧密主干道：人民路主干道：人民路/齐门北大街齐门北大街/相城大道相城大道/润元路润元路/阳澄湖中路阳澄湖中路轻轨：地铁二号线陆慕站轻轨：地铁二号线陆慕站200米，在建四号线阳澄湖站米，在建四号线阳澄湖站/金民西路站金民
13、西路站1.5公里公里高速：京沪高速出入口距离高速：京沪高速出入口距离1.8公里公里本案本案阳澄湖中路阳澄湖中路齐齐 门门 北北 大大 街街地地 铁铁 二二 号号 线线地铁四号地铁四号 线（预计线（预计2017年年通车）通车）京沪高速京沪高速润元润元路路相相 城城 大大 道道人人 民民 路路常常 台台 高高 速速陆慕站陆慕站Part1宗地价值宗地价值 内外部交通（内外部交通（重点描述通达性及项目展示性重点描述通达性及项目展示性）类型类型序号序号配套名称配套名称商业生活商业生活1繁花中心繁花中心2相城欧相城欧尚尚（预（预计计明年明年开开业）业）3万达广场万达广场4香榭里时光生活广场（在香榭里时光生
14、活广场（在 建）建）5万家邻里生活广场万家邻里生活广场6中翔广场中翔广场文体休闲文体休闲1陆慕公园陆慕公园2香溢园香溢园3虎丘湿地公园虎丘湿地公园教育教育1庙前小学庙前小学2元和小学元和小学3御窑小学御窑小学4陆慕小学陆慕小学5相城实验中学相城实验中学医疗医疗1苏大附一院平江院区苏大附一院平江院区2相城人民医院相城人民医院3苏州平江医院苏州平江医院4元和街道卫生院元和街道卫生院项目周边配套（1-3km内）113361本案本案目前地块周边目前地块周边3公里范围内生活配套基本齐全，公里范围内生活配套基本齐全，1公里范围内配套正逐步兑公里范围内配套正逐步兑现现 周边有周边有xx幼儿园、幼儿园、xx小
15、学、小学、xx初中，学校排名，是否有学区及学位等初中，学校排名，是否有学区及学位等132234524425Part1宗地价值宗地价值 区域配套（区域配套（重点描述幼儿园、小学、初中及项目学区、学位等重点描述幼儿园、小学、初中及项目学区、学位等）结论：结论：重点规划有哪些（例如交通、配套等等）重点规划有哪些（例如交通、配套等等）以及规划落地的时间（突出的自然、人文景观资源，如有）（突出的自然、人文景观资源，如有）地块紧邻湿地，非常稀缺的景观等。其他，如有（不利因素，如有，对不利因素解决措施）（不利因素，如有，对不利因素解决措施）地块紧邻高架、铁道；增加了隔音设施成本等。（示意图等）Part1宗地
16、价值宗地价值 重点价值挖掘重点价值挖掘/不利因素（不利因素（如如有有）相城中心城区，配套基本齐全，交通便利，中高端品质社区相城中心城区，配套基本齐全，交通便利，中高端品质社区地块位于相城区元和街地块位于相城区元和街道道，规，规划划为相为相城城中心中心城城区，区，具具有较有较高高的发的发展展潜力；潜力；地块周边双轨交，多主地块周边双轨交，多主干干道环道环伺伺，多，多维维立体立体交交通，通，通通达度高达度高 地块周边配地块周边配套基本齐全套基本齐全，小学小学、初中初中排排名前三名前三地块周边当前城市面貌地块周边当前城市面貌一一般，般，后后期随期随着着规划规划兑兑现有现有改改善空间善空间地块容积率地
17、块容积率1.6，限高限高35米，米，可可打造打造为为低密低密度度中高中高端端品质品质住住宅社区宅社区Part1宗地价值宗地价值 小结小结Part 2市场环境市场环境16Part2 市场环境市场环境-城市环境（产业城市环境（产业结结构构）名称名称地址地址产业人数产业人数四川省文君酒厂有限公司临邛镇东环路33号200伊利集团（邛崃）工业路2号2000四川金六福酒业有限公司金六福大道6 号1000成都蓉崃通威饲料有限公司（通威集团）临邛工业园区400临邛工业园区工业路50000合计53600产业园区员工单人月收入调查产业园区员工单人月收入调查:工资+补贴+奖金+年终奖，平均月均收入在4000元左右，
18、其中中高层月收入在9000元以上。产业规模：优质白酒及食品饮料、生物医药、日用化工及新型涂料为主导，已达到147家国内外知名企业 进驻；核心工业园区：临邛工业园、中国名酒工业园(成都唯一名优白酒酿造基地）、羊安工业园（成都唯一精细 化工业园）。三大园区带动三大园区带动147家国内外知名企业进驻，催生一定潜在购房客家国内外知名企业进驻，催生一定潜在购房客群群三四线及新进入城市需要三四线及新进入城市需要Part2市场环境市场环境 城市发展方向分析城市发展方向分析（三四（三四线线及新及新进进入城入城市市需要）需要）自贡老城区大安区 老城区贡井区老城区沿滩区老城区汇东新区沿滩新城板块东部新城自贡市自贡
19、市发展轨迹发展轨迹老城区南湖 板块沿滩 新城建成区，基础设施陈旧。无土地、新房供应1991年开始开发的新区，目前已发展成熟政府规划的新兴高端商 务居住区，供应见底东部 新城规划新区，尚未进入规模开发期，成熟时间长汇东 新区承接南湖板块外溢需求，目前重点发展区域自贡向南向东发展，汇东片区已经自贡向南向东发展，汇东片区已经发发展饱展饱和和，土，土地地资源资源稀稀缺缺自贡整个城市向南向东发展，板块轮动由自贡老城汇汇东东新新区区南湖板块沿滩板块东部新城方向发展。汇东片区已经发展饱和，土地资源稀缺。目标地块目标地块宗地位置宗地位置老城区西外 老城区莲花湖马踏洞翠平山杨柳娅张家坝老城区西外 老城区莲花湖宗
20、地位置宗地位置马踏洞杨柳娅张家坝老城区西外 老城区莲花湖宗地位置宗地位置马踏洞翠平山杨柳娅张家坝20002012年，城市发展主要板块在老城区、西外片区、南外片区、翠屏山片区；20122017年，城市发展主要板块在莲花湖片区、张家坝片区、南外片区；2017以后，城市主要发展马踏洞片区、三里坪片区。Part2市场环境市场环境 板块演变板块演变（三四线及新进（三四线及新进入入城市城市需需要）要）Part2市场环境市场环境 政策环境政策环境预售条预售条件件：工程形象进度达到地上一层封顶，政策优于成都。资金监管：资金监管：预售资金监管、工程资金监管、保证金等土拍政土拍政策策：“自由竞价+设有底价”拍卖方
21、式，没有最高限价、熔断、现房、竞自持等政策。贷款政策：贷款政策：前融、并购贷、开发贷的难易程度，客户按揭难易程度和放款周期限价政限价政策策：不限价限购政限购政策策：不限购政策环境宽松，不限购，不限价，政策环境宽松，不限购，不限价，预预售条售条件件（地（地上上1层层）备注：标注建筑面积为计容总建面周边地价水平周边地价水平：，时间最近地块为时间最近地块为：年月年月所所拿拿，楼，楼板板；距离最近地块为距离最近地块为：年年月月所所拿拿，楼，楼板板：地块编号：郑政经开出（2015）036号占地面积：51624，容积率2.5计容建面：XXXX 用地性质：住宅成交时间：2015年12月18日 成交单价：71
22、4万/亩楼面价：4285元/溢价率：98.2%受让方：河南绿地陆港置业有限公 司地块编号：郑政经开出（2016）006号占地面积：100961，容积率2.5 计容建面：XXXX用地性质：住宅成交时间：2016年7月27日 成交单价：1500万/亩楼面价：9005元/溢价率：160.96%受让方：郑州鑫茂房地产开发有限 公司开发楼盘：康桥悦蓉园地块编号：郑政经开出（2015）014号占地面积：37614，容积率2.5计容建面：XXXX 用地性质：住宅成交时间：2015年8月13日 成交单价：585万/亩楼面价：3509元/溢价率：73.68%受让方：北京中金联盛投资有限公 司地块编号：郑政经开出
23、（2016）004号占地面积：72649，容积率2 计容建面：XXXX用地性质：住宅成交时间：2016年6月22日 成交单价：1406万/亩楼面价：10544元/溢价率：160.54%受让方：郑州河海置业有限公司 开发楼盘：海马青风公园土地成交信息中需写明土地成交信息中需写明 溢价率及其他特殊因素溢价率及其他特殊因素（例如熔断、竞房价、（例如熔断、竞房价、无偿移交、自持等）无偿移交、自持等）Part2市场环境市场环境 近两年周边成交土地分析近两年周边成交土地分析本地块销售期内板块内本地块销售期内板块内项项目多目多已已收尾收尾，将主将主要要面临面临新新出让出让地地块的块的竞竞争；争；整整体竞体竞
24、争争并不并不激激烈，烈，月后将开盘，海马青风月后将开盘，海马青风公公园体园体量量稍小稍小紧紧随其随其后后,主力主力面面积段积段为为:目前两目前两个个项目项目近近一年一年实现实现的均价的均价南南湖逸湖逸家家28F高高层层精精装装xxxx万万/平米；保平米；保利利叶语叶语32F高高层毛层毛美林康城（高层美林康城（高层6800）-开发商：欣帝达地产-占地面积：35亩-容积率：3.39-户型区间：高层83-143；洋 房120-140-梯户比：2T6-28F高层精装均价：8000元/，预估精装成本为700元/；月均去化8000；-8F洋房精装均价：11000元/，预估精装成本为1000元/；月均去化8
25、000。-首开时间：2017-10-22-物业形态：高层、洋房恒大都市恒大都市但但需近需近距距离争离争夺夺客户客户。康桥康桥悦悦蓉园蓉园体体量较量较大大数数坯坯XXXX万万/平米平米，11F洋洋房毛房毛坯坯xxxx万万/平米。平米。广场（商住地块）广场（商住地块）-开发商：-占地面积：-容积率：3.3-建筑面积：35万-户型区间：-梯户比：-当前均价：前期已售罄，预期下 批次25F高层公寓毛坯均价 8500 元/；-去化速度：前期月均去化5000-首开时间：2017-02-26-物业形态：高层公寓住宅住宅项目项目需需写明写明1 1、物业物业形形态（态（须须写明写明层层数及数及梯梯户户 比）比）
26、2 2、精装精装成成本（本（若若无明无明确确了解了解可可估估计）计）3 3、价格价格需需标注标注清清楚是楚是“当前均当前均 价价”、还、还是是“前前期期售罄售罄均均价价”、还是还是“*下下期期开盘开盘预预期均期均价价”4 4、月均月均流流量量Part2市场环境市场环境 竞品（在建在售项目竞争竞品（在建在售项目竞争分分析）析）当前项目存量大，当前项目存量大，约约90万；按照板块消化速度，需万；按照板块消化速度，需3年时间消化完成年时间消化完成，可见南桥新城板块未来竞争压力将比较大。但是由于本案位于西渡本案位于西渡，在南桥新城以北7公里，区位、交通、市场都有一定差别，因此与南桥新城的楼盘没有直接与
27、南桥新城的楼盘没有直接 竞争关竞争关系系。存量状 态项目名称竞品类型（直接或间接）总建面已推面积已售面积已推未售量总存量推售节奏在售在售秋月朗庭秋月朗庭123,980123,980115,8458,13520,047绿地玉湖庭绿地玉湖庭149,05393,34663,03830,30886,015合景万景峰合景万景峰260,00076,25363,04313,210248,125金辉天鹅湾金辉天鹅湾99,06060,01648,03111,98551,029汤臣臻园汤臣臻园190,00080,90039,86241,038153,504万科南桥传奇万科南桥传奇134,62261,84223,3
28、5938,483111,263苏宁荣悦苏宁荣悦58,57958,57958,57946,722东原郦湾东原郦湾75,42535,94712,20823,73963,217待售待售中粮南桥半岛三期中粮南桥半岛三期125,616125,616万科金域南桥万科金域南桥134,621134,621中南南桥项目中南南桥项目38,50838,508近期土堆出让计划近期土堆出让计划合计合计166,898892,834Part2市场环境市场环境 存量竞品存量盘点（板块存量竞品存量盘点（板块级级）城市基本面好，政策比较宽松，市场容量大，竞争环境好城市基本面好，政策比较宽松，市场容量大，竞争环境好Part2 市场
29、环境市场环境 小结小结城市面：城市面：惠州2017年GDP总量为3140亿元，产业主要以白酒及食品饮料、生物医药、日用化工及 新型涂料为主导，2017户籍人口总数为476万规划规划：整个城市向南向东发展，2017年以后城市重点发展的板块是马踏洞片区、三里坪片区，地 块处于城市的主要发展方向上，区位被当地主流客户认可政策政策：不限购，不限价，预售条件为出地面0-3层，前融/并购贷、开发贷、客户按揭办理可 能性高市场市场：17年供应商品住宅246.99万方，成交359.24万方，成交均价5243元/平方米竞争度竞争度：狭义去化周期为5个月，广义去化周期为10个月，目前碧桂园、万科、保利已进驻。Pa
30、rt 3产品定位产品定位25Part3 产品定位产品定位-客户分析（客户客户分析（客户来来源）源）1、乡乡镇镇板块板块首首置型置型客客户户，追求更好区追求更好区域域配套配套 2 、乡、乡镇改善镇改善型型需需求客求客户户1、元元和和街街道道地地缘缘性性改改善善客客户户2、地缘性首、地缘性首改改客户客户主力客源主力客源重要客源重要客源姑苏区、工业园区价格挤姑苏区、工业园区价格挤 压型客户、首置以及刚性压型客户、首置以及刚性 改善需求改善需求50%30%15%补充客源补充客源5%其他区域客户其他区域客户 及少量投资客及少量投资客 户户偶得客源偶得客源未来一段时间内，元 和本地客户仍将是项目 的主要客
31、户来源，具有 较高的改善属性；项目位于相城中心城 区，配套正逐步完善，并凭借与姑苏区、园区的地缘关系吸收两地的价格挤压型客户；相城周边乡镇客群为 项目有效补充客源目标客户：目标客户：外溢普通阶层外溢普通阶层顶级财顶级财富富阶层阶层财富阶层财富阶层公司CEO、豪宅别墅、花“土豪土豪”园别墅800万以上300-500万企事业单位花园洋房经济中 高 层 领 导、型别墅、舒适私私 营营 业业 主主型三、四室10万人、小白领新区资源导向资源导向，自然资自然资源源、城市核心地地地 段段、环环段境、品质境、品质环境导向环境导向，“圈子圈子”、传统富人区、环环 境境、品品南部、东部质、地段质、地段、育育、交交
32、 通通、两 室、市场主流刚三室需、非城市品品 牌牌、规规核心地段、划划总价承受区间总价承受区间 客户标签客户标签意向物业类型意向物业类型意向区域意向区域置业关注点置业关注点“财 富 阶 级财 富 阶 级”奥体洋房客户洋房客户150-泛公务员泛公务员、花园洋房经济城市配城市配套套生活配生活配套套中产阶级中产阶级300万企业中层型别墅、或舒适导向导向，城市总总 价价、教教小小/中高层客户中高层客户三室主流品质刚育、环境育、环境需及改善区域高层客户高层客户100-产业工紧 凑价 格 导价 格 导 向向，总价、总价、教教目标客户Part3 产品定位产品定位-客户分析（客户客户分析（客户阶阶层）层）Pa
33、rt3 产品定位产品定位-客户分析（偏好客户分析（偏好分分析）析）高层高层洋房洋房叠拼叠拼联排联排潜在供应量潜在供应量：377万方万方去化周期：去化周期：3.02年年潜在供应量潜在供应量：84万方万方去化周期去化周期：2.8年年潜在供应量潜在供应量：29万方万方去化周期去化周期：5.4年年潜在供应量：潜在供应量：23万方万方去化周期去化周期：5.3年年主力产品主力产品控总价控总价 控体量控体量 控风险控风险市场接受度低市场接受度低 放弃放弃Part3 产品定位产品定位-客户分析（价值客户分析（价值排排序）序）住宅市场启示住宅市场启示板块竞争启示：板块竞争启示：高层及洋房市场风险较小，叠拼市场竞
34、争相对激烈，但存在溢价机 会。在产品选型上以高层/洋房产品为主力产品，适当布置叠拼实现溢价，竞争压力 大，控制叠拼体量；放弃联排产品控制市场风险Part3 产产品品定位定位-产产品品选选择（产择（产品品线线选选择）择）整体定位整体定位：品质型首置首改社区品质型首置首改社区圆梦产品线圆梦产品线 产品定位：产品定位：产品线产品线物业类型物业类型主力面积主力面积价格价格（元（元/平方米）平方米）定位说明定位说明去化速度去化速度圆梦圆梦电梯高层80-110平三房15000（含2000精装，报价4000）兼顾刚需和改善需求，设置紧凑型和舒适型两 种产品线，故给的面积段比较大；本案作为新盘入市，可参考万科
35、翡翠公寓和德 商御府天骄项目，精装定价1.5万/平米。待项目 入市时，双流区域项目余量不多，竞争分流影 响不大；天府新区有供应但是强限购，影响亦 不大；为提升项目溢价能力，建议精装交付；并在社 区打造上增加其他卖点。10000/月110-140平四房叠墅/联排（两叠）120-160平18200（毛坯）叠墅体量最大化排布；在排布允许的情况下，亦可考虑设置少量联排，提升项目档次；叠墅与高层住宅的价差在20%-40%左右，考虑 到叠墅的稀缺性，取40%；参考德商叠墅项目定价，可到1.8万/平。1500/月沿街商铺（两层）50-90平36000（一层）21600（二层）以销售型住宅底商为主；从周边在售
36、底商来看，价格相对比较稳定，溢 价率高，但是走量比较慢；本案商业定价不考虑价格涨幅。500/月地下车库/12万/个目前中海左岸右岸一期车库10万/个，保利叶语12.6万/个，目 前市场水平亦差不多。建议本案车库12万/个。Part3 产品定位产品定位-产品选择（户型产品选择（户型配配比）比）地块产品线建议：地块产品线建议：自身属性自身属性：根据地块自身的容积率等指标；市场情况市场情况：根据区域市场和竞争市场中个案产品成交与存量的主流产品线；客户属性客户属性：根据区域客户属性和客户需求，以及竞争个案的客户情况；建议项目的产品线面积配比为：建议项目的产品线面积配比为：产品形态产品形态面积段（平米）
37、面积段（平米）户型户型套数比套数比客户情况客户情况高层88-105紧凑型3房2厅1卫/2卫50%相城区和园区刚需外溢 周边厂区普通职员企业中层个体私营业主投资客小高层（洋房）109-135标准型3房2厅2卫40%企业中层本地拆迁为子女购房经济别墅120-150舒适型4房2厅2卫10%本地拆迁户自住改善Part3 产品定位产品定位-产品选择（设计产品选择（设计任任务书）务书）前策标准化设计任务书（三四线城市0346项目适用）地块及指 标地块信息地块名称城市公司上会时间地块位置（四至）土地属性老城核心区（A1）老城核心外延区（A2）新城核心区（B1）新城核心外延区（B2）产业新城/经济开 发区（C
38、）乡镇（D）投资评级级级规划条件建筑面积（平米）容积率建筑密度绿化率车位配比限高/限低配建要求其他要求及限制条件客户定位乡镇进城返乡置业新婚分巢棚改拆迁子女教育富足改善逐利投资其他，请注明：%产品线及 价值体系建筑风格/产品线乐居-乐居圆梦尊享主命名备选名主命名备选名主命名备选名标准化案名大都会悦隽萃隽汇隽璟隽尚隽朗隽誉隽天隽傲隽现代明昱和昱云昱盛昱品昱星昱天昱瀚昱臻昱新中式金樾和樾琅樾玺樾胤樾珅樾璞樾礼樾价值体系物业配比物业品类住宅商业商务指标百分比建筑面积（）百分比建筑面积（）百分比建筑面积（）数据%Part3 产品定位产品定位-产品选择（户型产品选择（户型竞竞品对品对比比）本案洋房本案洋
39、房109109户型户型入户花园使用舒适入户花园使用舒适俪珠华庭俪珠华庭115115户型户型主卧套设衣帽主卧套设衣帽 间及四件套，间及四件套，舒适感更佳舒适感更佳中海珑湾中海珑湾112112户型户型等面宽餐客通厅等面宽餐客通厅 效果更好效果更好Part3 产品定位产品定位-产品选择（方案产品选择（方案比比选）选）概念规概念规划方划方案案比选比选高层275665.52洋房124410.01其中 商业面积9971.8幼儿园5000.0经济技术指标方案一方案二方案三备注总用地面积209521.53209521.53209521.53计容建筑面积419047.3419047.3419047.365745
40、.3265745.3规划方案比选需结规划方案比选需结合合政策市场预判政策市场预判结结论论、目目标标分挖掘分挖掘客客 户户基本基本研研判判及及地地块价块价值值充充39410.0139410.09890.09890.00.00.0配套4000.04002.04002.0地下车库面积135450.0140005.0140005.0建筑密度28.7%29.6%30.0%货值测算419000425000435000现有方案与政府沟通情况现有方案与政府沟通情况一、从总体货值、溢价达成及去化一、从总体货值、溢价达成及去化难难度等度等方方面综面综合合考虑考虑商商业排业排布布。济南新济南新世纪酒店商办项目商铺方
41、案：世纪酒店商办项目商铺方案：1、方案一（内街模式）中，总商业面积：2971，其中沿经十路外街面积为975，内街面积为964，沿淄博路商业1032；2、方案二（商业广场模式）中，总商业面积：2994，其中沿经十路外街面积为1443，沿淄博路商业1551；3、方案三（纯沿街模式）中，；结论：结论：按照商铺货值测算，方5335万元，方案三（总商业面积3003，其中沿经十路外街面积为1971，沿淄博路商业1032案一（内街模式）中货值为4914万元，方案二（商业广场模式）中货值为纯沿街模式）中货值为5875万元。最终结合规划局沟通确定。注意：细化注意：细化商业商业规规划与划与位位置排置排布布方案方案
42、，需与需与人人流密流密度度相匹配相匹配二、强化商业主题性展示，验证节二、强化商业主题性展示，验证节点点式广式广场场、主、主题题街区街区的的可能可能性性。在三四线城市配套不成熟、住宅售在三四线城市配套不成熟、住宅售价价“瓶瓶颈颈”明明显显、商、商住住价差价差显显著区著区域域：在商业规划体量宽松的情况下，需验证打打造造“区区域域商业商业中中心心”，实现实现“自我自我”配套配套，提升项目甚至板块价值的可能性，参考案例泰泰兴兴吾悦吾悦广广场场三、细化商铺品类，在控面积、控三、细化商铺品类，在控面积、控总总价的价的同同时明时明确确商铺商铺面面宽与宽与进进深关深关系系。商业形态规划总面积层数分层面积单铺主
43、力面积面宽进深均价沿街 底商50001层350050-808m5-10m150002层150050-1508-10m 5-10m9000结合过往操盘经验来看，结合过往操盘经验来看，三四线城市商业售价远高于住宅三四线城市商业售价远高于住宅，但去化流量不匹配，但去化流量不匹配 “0346”要求；车位一般为滞销产品。需要针对两者做专项定位与确认要求；车位一般为滞销产品。需要针对两者做专项定位与确认。Part3 产产品品定位定位-产产品品选选择（商择（商业业、车车位专项）位专项）Part3 产品定位产品定位-产品选择（示范产品选择（示范区区选址）选址）结合地块结合地块周周边道边道路路情况情况，为提为提
44、高高昭示昭示性性，将，将售售楼处楼处设设置在置在项项目地目地块块中部中部西西侧侧初步定位基本原则：展示性好，参观动线优。后期大区施工影响性小。错开学校入口和道路交叉口实验实验 学校学校金色金色理想理想天华苑天华苑川泽川泽 宁湖宁湖 华府华府 左岸左岸规划道路规划道路景兴路景兴路宁宁 湖湖 东东 路路大屯路大屯路珍泉路珍泉路江东天然居江东天然居大大 屯屯西西 路路售楼部选址售楼部选址公交车站公交车站项目地块选址区域选址区域项目地块学校入口学校入口售楼处售楼处样板区选装建议：地块内部（西侧紧邻大屯西路及学校），临干道昭示 性好，进入性强，可设置售楼处及景观展示区。（临近 售楼处设置，便于展示及参观
45、动线设定）Part 4操盘策略操盘策略37Part4 操盘策略操盘策略-价格（价格逻辑）价格（价格逻辑）星星 湖湖 街街高高速速中环中环内环内环高层门高层门槛槛200万万联排联排550万起万起高层门槛高层门槛100万万 洋房门槛洋房门槛140万万 联排门槛联排门槛260万万高层门槛高层门槛150万万洋房洋房240万万，叠加叠加310万万高层门槛高层门槛110万万 洋房门槛洋房门槛170万万客户需要经过三次封锁才能外溢至本项目第一道封锁：青剑湖 单价：20000-22000总价门槛：200万第二道封锁：高铁新城 单价：16000-18000总价门槛：150万第三道封锁：渭塘，太平 单价：1200
46、0-14000总价门槛：110万本项目合理总价门槛：100-110万Part4 操盘策略操盘策略-价格（各类型产价格（各类型产品品价格）价格）参考项目参考项目对比因素对比因素权重系数权重系数本案本案淄博碧桂淄博碧桂 园园碧桂园翡碧桂园翡 丽公馆丽公馆外部因素区域交通6%评分545区域环境15%评分101315区域配套12%评分101112社区属性社区规模2%评分121社区景观12%评分111111建筑外观5%评分444户型设计19%评分181618社区配套6%评分456服务品质施工质量3%评分333交付时间1%评分0.510.5物业管理6%评分566营销力度4%评分444现场表现5%评分444
47、开发商品 牌3%评分233其他因素去化速度1%评分0.511合计系数累加100%828893.5参考项目售价1000013000参考权重80%20%项目价格*权重*系数比值74552280本案参考价格9735住宅住宅区域区域项目名项目名称称车位销车位销售模式售模式销售价销售价格格车位配车位配比比去化率去化率经开 区淄 博 碧 桂 园销售8万/个1:180%张 店 新 城 区花漾 城销售12万/个1:150%本案本案销售销售10万万/个个1.1-1.319年年4月入月入 市市车位车位车位总结：车位总结：经开区车位售价较低，去化经开区车位售价较低，去化率一般率一般本案规划条件要求车位本案规划条件要
48、求车位按按1.1-1.3配比配比，按，按100%销售，考虑入市销售时间，销售，考虑入市销售时间，建建议本案议本案 车位车位首期入市首期入市10万万/个个，保证高去化率；，保证高去化率；后期视后期视客客户接户接受受度情况度情况，进行进行适适当提价当提价销销售。售。Part4 操盘策略操盘策略-价格（备案价突价格（备案价突破破措施措施）（如如有有）突破突破备案价可行性备案价可行性突破措施突破措施1 12 23 3Part4 操盘策略操盘策略-流量流量产品产品入市价格入市价格区域月均跑量区域月均跑量本案月均跑量本案月均跑量备注备注高层产品96中间户1250050-1006088边套12500104边
49、套1250011812500小高产品竞品主流为高层低总价产品，小高层总价相 对较高，适当保守估计1101300020-302013513000考虑未来周边联排产品竞争激烈，同时本案 无湖景资源，流量下调。120181014921000联排产品19000说明：1.入市价格：目前市场下苏州大户型溢价能力稍强，同时高层边户产品价格明显高于中间户，预计本案2016年 年底入市时仍将持续当前现状，因此，入市定价上大户型定价略贵。2.未来价格：从未来中长期看，未来板块及项目的整体价格优势仍将凸显，客户需求基本无明显变化，本案整 体大小价格差预计延续当前情况。Part4 操盘策略操盘策略-分期分期一期一期地
50、上可售建筑面积11.89万方高层9栋952户开工2018年7月25日示范区开放2018年10月1日首批次开盘2018年11月3日第二批次开盘2019年3月31日交付2020年8月30日项目分期首开栋号二期二期地上可售建筑面积7.55万方高层5栋570户开工2019年3月25日第三批次开盘2019年9月29日第四批次开盘2020年3月28日交付2021年4月30日首批次开盘首批次开盘首开栋号6、9、12、13栋地上可售建筑面积6.06万方高层4栋480户销售均价9000元/平米首批供货货值5.45亿占一期供货比率51%12437581011691213项目示范区（售楼部+样板房）Part4 操盘
