1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。日期地点，微软雅黑16号小户型产品研究专题模块绝对保密外部报告精选之2“小”的哲学“小”的借鉴“小”的市场研究3为什么要做“小”户型直接原因对开发商：优越的快速现金流产品对客户：“总价控制”的保值产品4为什么要做“小”户型任何物业都只是一种产品，根本目的是满足使用者的内心需求深层次原因城市价值的集约化分配和高效率利用特定生命阶段的特定需求“融入”与“逃逸”的极端化居住倾向5“小”户型的矛盾低总价 VS 价值感“小”问题：面积局限、大进深、高梯户比、不通透、朝向限
2、制“低”问题：低品质感、住宅文化缺失、低价值感浓缩 VS 舒适6小户型的逻辑小户型并非大户型的缩小版小户型的设计逻辑和大户型之间不只是量的区别，而且是质的区别，是在设计逻辑上质的区别。小户型内部设计所反映的是家庭生活逻辑，对这个逻辑影响最大的就是家庭的人口构成。分割式小户型（经济型）分割、清楚、固定，极致是人数效率。在小面积下满足更多人数的基本居住功能需求或者更小面积下满足1个人的基本居住功能需求。融合式小户型（奢侈型）融合、模糊、变化，极致是功能效率。在小面积下满足12个人更多的居住奢侈功能需求，如家庭影院、PARTY场所、独立衣帽间等。7“小”的哲学“小”的借鉴“小”的市场研究8融合式小户
3、型分割式小户型9日本集合式小户型简介：目前，日本城市住宅的主流形式为NLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接N个卧室。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能。且由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐；日本小户型集合住宅主要为大城市中工薪阶层和青年家庭服务。此类住户的基本家庭结构为23口人的核心家庭模式，因此，三居室为集合住宅的主流户型。为节约土地、争取较高的容积率，在总体布局上，普遍采用大进深、小开间、单面外廊、公用电梯楼梯的布
4、局，还采用日影斜线法精确控制建筑日照间距，建筑层高控制在2.62.8m，以降低建筑总高度，减少建筑间距。帖，也称畳日本房间的面积是用榻榻米的块数来计算的。一张榻榻米的传统尺寸是180cm*90cm*5cm，面积1.62。5.0帖，即8.1卧室此房型为3LDK型即三居室10日本集合式小户型户型特点：日本的集合住宅由于外廊式结构，多从北侧入户，户门往后退2m左右，与公共外走廊中间形成一个“小院子”，水、电、煤气表均设于此，方便查抄；户型平面呈“十字形”，即：户型中间为走廊，入户后是“玄关”，设鞋柜、衣柜；顺道往前，卧室靠近住宅入口玄关附近，沿走廊两侧布置，并不强求南向；住宅中部一般为卫浴空间和厨房
5、(厨房不要求必须对外开窗)；起居室则位于最南端，一般与餐厅相连，共同构成餐起空间；和室作为日本特有的第二起居空间，一般与起居室相邻设置，推拉门可以打开、摘下，其空间可间接采光而不必直接临窗，从而节省了面宽，空间得到高效利用；户内空间结构呈现实用化、人性化、细分化、灵活化的特点：餐厨相连、餐起相通；卫浴空间分区设置；储藏空间灵活分布；外廊过渡“小院”卫浴分区设置储藏空间灵活分布餐厨相连，餐起相通半开敞式的厨房保证了使用上的相对独立，又可以使空间在视觉上连为一体，且便于主妇在做饭的同时照顾到在起居室的家人和在阳台玩耍的儿童11日本集合式小户型无处不在的收纳空间洗面台上的收纳空间三面镜里收纳空间 洗
6、面柜收纳洗面台下的收纳空间无处不在的收纳空间，充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏之用。室内每个功能空间都有自己独立的储物间，这样方便各种用品的收藏，使整个空间显得整洁而不凌乱，同时，设置足够的储藏空间，减少家具，达到了空间的紧凑，不会显得空间紧迫。12日本集合式小户型多功能和室是提高住宅使用性的典范和室，是开放式空间的泛指，是一种多元化的功能设计，可依照主人需求，而设计成喝茶、视听、客房、休闲、书房等空间属性，而架空的地台还是家中一大储物地，可将各式杂物吸纳入“地”，留出一个精简的家。是现代居室中“一室多用”的典范 融合了中国、欧洲等地风格。只要有一个空间比客厅空间高，
7、且有拉门、折叠门或卷帘等，能达到空间的自由开阖效果，就可称为和室。建筑面积：71.12平米和室多功能运用，可设置成书房、收藏室等架空的地台是一个很好的吸纳空间13日本集合式小户型洗浴空间的功能分离可提高使用率传统组合洗浴空间单独设置的洗浴空间N型（79平米）国内传统的洗浴空间是将个人卫生空间组合绑扎在一起而在日本，浴室，洗脸池，马桶都是单独设置。这样看起来有点浪费空间,不过每一种功能空间都独立出来；实际上空间的利用效率应该更高。14日本模式用分割与多功能化的最小面积满足家庭生活逻辑RoomX space和室+减少中小户型实际使用中的凌乱场面，使家具整洁开阔通过卫生间各空间独立，提高使用效率，减
8、少相互干扰，减少第二卫生间设计，节省空间通过多功能的和室设置，可增加客厅或主卧功能，提供了多样丰富的生化体强调收纳应用提高空间效率多功能的和室15融合式小户型分割式小户型16香港张智强模式一种小户型有多种布局方式17张智强的32复合使用空间光影变化中的卧室光影变化中的卧室影音室明亮的起居室香港张智强模式1818入口采光整体空间32公寓总体可变化示意香港张智强模式采光槽共11种功能复合体19隐藏式收纳空间卧室床的平面隐藏位置可扩为双卧室床隐藏位置香港张智强模式20洗衣机隐藏位置可移动墙洗衣机平面隐藏位置书架等储藏空间香港张智强模式隐藏式收纳空间步入式衣柜和洗衣机衣柜位置21餐厅厨房正常情况改造后
9、隐藏式收纳空间餐厅和厨房香港张智强模式22小户型的奢侈空间多功能复合空间“空间”的真正意义总是与“时间”相联系的，或者说“空间”只有使用才有意义，而使用空间的多种活动都是以时间为标尺和计量的。我们城市建设之所以浪费，大而不当，就是不考虑空间的这一时间特征。比如夜晚空无一人的CBD，卧城和公园不公，小区内停车场的堵塞和空置等等问题，其本质不就是在空间与时间问题上的错位吗？张智强先生的这32平米位于香港北角的城市中心区域，这不正是未来城市中心公寓的模型吗？白领能买得起，方便住，兼顾上班和生活，同时占领核心的商业资源，空间趣味和酷！香港张智强模式32平米可以做到什么？20个访客的鸡尾酒餐会 一个像样
10、的家庭影院 2个双人床的卧室 1个步入式衣帽间 带有大浴缸的卫生间 图书馆和 工作室 带大吊床的游戏空间 一个教室23香港模式用时间转换空间，满足了私密生活的相对奢侈逻辑Space 1X space+Space N2功能1功能N功能2=功能空间的压缩整合结合主厅的多样组合多种生活的可能性将生活各功能压缩在厅两侧的0.8M的空间内，功能的高度压缩，确保了厅空间的完整舒适在各功能占地压缩的情况下，结合可移动吊柜和家具，形成了丰富多样的空间组合模式，同时又为各功能提供了较大的空间舒适度，实现了小且舒适的小户型目标虽然部分空间整合，但有多种生活的可能，提供了生活空间的趣味性，增加了空间的丰富性24万科
11、模式25万科全面家居解决方案U5万科全面家居解决方案“毛坯”“装修”万科全面家居解决方案（TOTAL-SOLUTION），是一套涵盖了从低到高不同层面的住宅产品，以及从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务等一系列的标准体系，而不仅仅停留在全装修的层面。万科通过对不同客户行为模式的深入研究，针对从公寓到别墅不同类别的建筑产品特点，将户型设计、建筑设计和室内装修设计同步进行，再进行施工，并进行售后服务保障，最终为客户提供物有所值、物超所值、领先于市场的住宅家居产品，是万科精细化阶段的重要成果。万科模式26万科全面家居解决方案U5万科模式5大流程 1站式购房体验 2年整体质保 3重品质保障
12、4大品控流程 5大空间系统5大空间系统 U1玄关整合系统 U2厨房便捷系统 U3卫浴集成系统 U4卧室收纳系统 U5客厅明亮系统5大品牌 摩恩 西蒙 美标 圣象 方太U1自由收纳玄关U5休闲阳台U4细致衣帽间U3便捷家政间U2多功能厨房青岛万科U5大连溪之谷U5U，即Unit Integration，是单元一体化的解释.U5又称之为Unit Integration of 5。27弱化次要功能，实现空间整合卧室和客厅之间没有墙，而是推拉门间隔，可分可合推开移动门就可以躺在床上看大投影抬高地台可避免灰尘被带进卧室，下留储物空间万科模式28集约化的科技家居一平米！升降干燥机很方便冰箱在厨房的另一侧，
13、不必打开厨房门也可以拿饮料水果出来！万科模式三眼灶+电烤炉+电饭煲+微波炉+碗碟干燥机+超大储物拉篮=129局部空间奢侈化:别墅级配置“衣帽间”当季衣服可以分开二边挂，不混淆，可容纳180件万科模式30用整合式家居压缩次要空间，满足了私密生活的舒适逻辑Room家具组合+万科模式弱化次要功能家具整合布局改善局部空间奢侈化对部分功能空间（厨房餐厅）弱化，将实用面积集中于客厅同时通过内部家具，尤其是收纳空间的设置将功能空间进一步整合，避免零碎空间的出现，保证空间的完整性和开阔感通过局部的合理布局，提供了具有更好生活品质的空间组合模式通过独立衣橱、厅卧室连通，形成局部奢侈型的空间，提高了空间的舒适度与
14、趣味性31小结准确客群定位决定小户型设计方向融合式创造更多的复合功能空间分割式满足更多基本功能空间产品超越LOFT、院馆、SOHO、收纳技术、科技家居等32“小”的哲学“小”的借鉴“小”的市场研究33分割式海航新街口35.94平米两房60.4平米两房海航新街口24平米一房海航新街口47平米两房区位沙坪坝区烈士墓建筑面积63000平米容积率5.4开盘时间2010-01-30开盘单价6300元/平米34融汇国际温泉城B区35.7平米一房A区35.7平米一房A区56平米一房A区64平米两房区位沙坪坝区梨树湾建筑面积1200亩容积率3.78开盘时间2011-04-23开盘单价7300元/平米分割式35
15、元合悠哉悠宅4号楼7#2室2厅1卫1厨51.14分割式区位江北冉家坝南桥寺转盘占地面积27108平米建筑面积135000平米容积率4.98开盘时间2011-04-23开盘单价8000元/平米1号楼3#2室2厅1卫1厨48.9336财信城市国际 TT公寓分割式区位渝北区龙溪路电子校旁占地面积6.3万平米建筑面积30万平米容积率4.79开盘时间2011年-05-16开盘单价10000元/平米37升伟伟清泊客1-9 1室1厅1卫1厨40.523-1 2室2厅1卫1厨54.953-9-8 1室1卫1厨24.40分割式区位渝北区松牌路占地面积16400平米建筑面积90537平米容积率4.5开盘时间201
16、0-09开盘单价9300元/平米38日月光中心广场38分割式05户型 1室2厅1卫1厨54.91 区位渝中较场口民权路88号 占地面积42353平米建筑面积720000平米容积率17开盘时间2011-05开盘单价22000元/平米39创汇首座C户型 1室1卫1厨37H户型 1室1厅46I户型 1室1厅60分割式区位渝中解放碑CBD新华路 建筑面积8.6万平米容积率17.3开盘时间2011-06-03开盘单价19000元/平米40金鹏北城旺角40可变两套房户型 1室2厅1卫1厨 面积：46.59 平方米1室2厅1卫 面积：46.20 平方米2室2厅1卫 面积：65.52 平方米分割式区位江北观音
17、桥步行街占地面积16093平米建筑面积18万平米容积率9.4开盘时间2010-01-01开盘单价9600元/平米41分割式+其他分割式+精装带家电：协信中心14号房 1室2厅1卫1厨54.91 6/7号房 1室2厅1卫1厨44.85 10/11号房 1室2厅1卫1厨35.36 区位江北观音桥步行街占地面积12670平米建筑面积152474平米容积率8.86开盘时间2010-11-25开盘单价23000元/平米42分割式+融合式：大鼎第一时间3号楼 1号房1室1厅 23.303号楼 1室1厅1卫1厨39.42分割式+其他2号楼 2室2厅62.85 区位九龙坡区袁家岗轻轨车站占地面积7805平米建
18、筑面积61066平米容积率8.16开盘时间2011-02-25开盘单价8500元/平米43分割式+收纳技术：万科朗润园甲壳虫甲壳虫升级版 2室1厅1卫 套内54m2 实际使用面积65m2 甲壳虫升级版 3室2厅1卫 套内76m2 实际使用面积82m2 户型亮点：U5精装修；部分户型卫洗分离设计；独立洗衣空间分割式+其他区位万渝北宝圣大道(西南政法大学对面)占地面积4万平米建筑面积22万平米容积率5开盘时间2010-11-10开盘单价7500元/平米44分割式+商务SOHO：亚太商谷亚太商谷 A7栋-A户型 23.04 亚太商谷 1室1厅1卫1厨34.82 6、7、15、16号户型图 1室1厅1
19、卫1厨30.41 亚太商谷 商务公寓平面图大阳台易改造部分卫洗分离分割式+其他区位南岸区 重庆国际会展中心 占地面积13万平米建筑面积73万平米容积率5开盘时间2011-08-09开盘单价9190元/平米45融合式双子星座单身贵族 1室1厅1卫1厨34.92浪漫情人 1室2厅1卫1厨47.54阳光假日 2室2厅1卫1厨66.79区位南岸区鹅公岩大桥南桥头占地面积1.6万平米建筑面积7.6万平米容积率4.75开盘时间2010-06-25开盘单价7000元/平米46LOFT伟岸摩登堡46院馆上空全赠送客厅上空全赠送客厅上空全赠送阳台半赠送1室1厅2卫套内59.55m2 赠送面积：20 m2 赠送比
20、例：约33%1室1厅2卫 套内59.78m2 赠送面积：27 m2 赠送比例：约46%跃层大赠送、一房双卫、独立休闲空间区位渝北区黄泥滂紫荆路市公安局对面占地面积6896平米建筑面积44794.19平米容积率6.5开盘时间2009年-12-26开盘单价7000元/平米47院馆南方东银大城小爱47户型亮点：双阳台，带飘窗；采光良好；可变空间功能清晰区位高新区石桥铺 占地面积3万平米建筑面积15万平米容积率4.5开盘时间2010年-08-05开盘单价6850元/平米48住宅SOHO万达广场区位南岸区南坪步行街占地面积97902平米建筑面积780000平米容积率7.9开盘时间2009-09-28开盘单价6300元/平米49商务SOHO旭阳 朗晴广场区位江北观音桥步行街占地面积11310平米建筑面积130721平米容积率9.46开盘时间2010-04-06开盘单价14000元/平米50商务SOHO上海城区位南岸南坪西路国际会展中心旁占地面积17万平米建筑面积108万平米容积率5.48开盘时间2011-08开盘单价15000元/平米51小结小户型产品力提升的空间较大目前重庆市场的小户型产品主要针对过渡居住、投资公寓、商务公寓三种功能在产品设计上，呈现多元化现象，但市场整体产品创新力不强52
