1、太和椿樱河畔营销思路【贰、观项目】项目解析，swot分析2 项目解析-区位概况区位概况项目位于民安大道与椿樱大道交口位置，连接太和与阜阳，地理位置优越，为新城区核心区域本案本案阜阳颍泉区阜阳颍泉区本案本案颍泉区颍泉区项目解析-产品概况产品概况项目建筑面积近3万方，涵盖联排别墅、多层、小高层、沿街商业等诸多业态，满足客户多样化需求。项目解析-交通概况交通概况多元化交通 通达性优越项目周边交通配套完善、通达四方，汇聚车流、人流，财富集聚距宁洛高速入口10公里以内，驾车10分钟可达；距太和汽车站5公里；驾车10分钟之内可达；沙颍河紧靠项目，环境优美；通过三桥连接G105直达阜阳，离阜阳城区仅38公里
2、项目周边民安路与椿樱大道为城市主干道，交通便捷。项目位于新城区核心位置，尽享母亲河的独特风景，众揽沙颍河湿地公园3600风光，公园里的城市项目解析-资源环境资源环境解放路小学、民安路小学、太和三中新校区，档案馆、城南派出所（规划）尽在咫尺，项目解析-生活配套生活配套区域现有大量住宅、别墅项目在售或即将入市，其中不乏知名企业，竞争激烈项目解析-片区概况片区概况项目周边在售的有诚华中央城，金泰名都等，还有32万方的同昇玫瑰庄园，即将入市，目前刚开始认筹；国建红郡正在规划之中，预计今年年底或者明年年初即可入市，对于项目冲击很大，本项目应该抓住机遇，快速抢占市场国建红郡国建红郡本案本案项目地处新城核心
3、，是政治、文化、商业中心，交通便捷，人气旺，后续项目入市，前景看好！项目解析-区域小结区域小结区位价值：太和新城区核心位置，旅游之城、生态之城、人居之城；资源价值：自然资源得天独厚，尊享母亲河独特风景，众揽沙颍河国家湿地 公园怡人风光，环拥绝版资源；精英汇集：城市高质客群集中，购买力强劲，具备市场引领效应；交通优越：区域内高速、105国道、城市主干道汇集，拥有多元化交 通网络。核心核心 绝版绝版 领袖领袖项目解析-swot分析分析项目地理位置优越，但周边同类项目较多，后续项目入市，竞争不小；优势优势S 地段优势：位于新城区核心位置，连接颍泉区，车流、人流量大；环境优势：项目尊享拥有沙颍河国家湿
4、地公园旖旎风光，生态宜居；交通优势：项目紧邻城市主干道民安大道、椿樱大道，通过三桥连接阜阳，汽车站环伺周边，交通便捷，带来庞大的客流；配套优势：项目周边民安路小学、解放路小学、三中新校区、城南派出所环绕周边，教育资源雄厚，安居乐业；项目解析-swot分析分析项目地理位置优越，但周边同类项目较多，后续项目入市，竞争不小；劣势劣势W 1）、项目地块较小，不利于项目整体品质的提升；2）、项目紧邻颍泉区，属于太和西南边，周边乡镇数量偏少，客户来源数量少；3）、周边缺乏大型商业卖场、人气不足；项目解析-swot分析分析项目地理位置优越，但周边同类项目较多，后续项目入市，竞争不小；机会机会0 1）、随着沙
5、颍河国家湿地公园的修建完毕，并对外开放，本区域必将成为太和宜居之地；2）、项目的别墅、多层、小高层物业符合太和本地人的置业需求，项目属于快消盘，市场前景看好；3）、太和未来规划重点发展西边区域，给项目带来机遇；威胁威胁T 1）、项目周边大盘项目颇多，即将入市，竞争压力大；2）、宏观政策的不稳定，也影响项目的确定性；项目解析-swot分析分析项目地理位置优越，但周边同类项目较多，后续项目入市，竞争不小；【叁、定位篇】项目定位，客群分析3项目定位-项目总体概念项目总体概念项目致力于打造太和县标杆之作，成为具备复合功能体系和新型城市居住模式的宜居之地v 以联排别墅为驱动力；v 集多层、小高层、沿街商
6、业等诸多功能于一体；v 承接生态宜居、体验消费等的综合性、现代化的沙颍河畔首席滨水华宅项目定位-市场角色定位市场角色定位作为新城区核心区域，本项目定位为中高端，同时也兼具大众消费的需求的功能项目定位-市场角色定位市场角色定位项目建筑面积近3万方，优越的地理位置，紧依沙颍河国家湿地公园，必将成为新城宜居之地本案本案项目定位-目标客群定位目标客群定位客群构成：项目的多元物业形态，需要多层次的阶层，构建客群核心阶层核心阶层主要客户（乡镇）主要客户（乡镇）以县城客户为核以县城客户为核心阶层（以别墅心阶层（以别墅需求为主），项需求为主），项目的最主要客群目的最主要客群还是来自底下乡还是来自底下乡镇，尤其
7、是项目镇，尤其是项目周边的肖口、大周边的肖口、大新、胡口、赵集、新、胡口、赵集、旧城等旧城等项目定位-目标客群定位目标客群定位核心客群：县城范围内中高收入“新都市主义家庭”是本项目的核心客群核心客群：县城范围内，中高收入阶层、追求生活品味的新都市主义家庭核心核心客群客群医生、医生、教师教师个体工个体工商户商户公务员公务员企业企业老总老总返乡返乡客户客户项目定位-目标客群定位目标客群定位周边乡镇客户，是本项目最主要客户，也是解决本案去化速度的核心要素主要主要客户客户肖口肖口赵集赵集大新大新胡口胡口县县城城【肆、谋略篇】营销推广、策略思考4营销推广-案名建议案名建议一个好的案名不仅利于项目的品牌宣
8、传，也有利于项目的宣传推广，便于受众接受1）椿樱河畔2）丽景河畔3)御景湾4)丽景湾营销推广-主题推广语建议主题推广语建议一个好的主题推广语不仅利于项目的品牌宣传，也有利于项目的宣传推广，便于受众接受1）西城核心 大美溪地 2）林语溪岸 艺墅华宅 3)沙颍河畔 名仕领地 4）一座公园 犒赏人生营销推广-总体营销策略一个好的营销策略不仅利于项目的品牌宣传，也有利于项目被受众接受，很好地促进销售策略1企业借助高水平项目开发、树立开发商品牌形象策略2树立区域市场标杆地位，结合项目规模及未来前景，最终达到引领市场的目标策略3“短、平、快”开发策略，首要的目标在于聚集人气，快速抢占市场高点，短期内整合项
9、目核心卖点、集中兵力形成压倒性优势营销推广-拓客策略一个好的营销策略不仅利于项目的品牌宣传，也有利于项目被受众接受，很好地促进销售策略1立足本地：通过对周边企事业单位的拜访面向全太和地区：通过强势推广逐步扩大客群区域策略2本地客户刺激、拉动外围客户，如城北、项目临近乡镇等周边区域的客户策略3强化执行，加强过程控制通过线上线下的营销推广，建立客户平台，再以多种客户联谊等活动形式保持客户维护，并对客户进行及时服务、沟通、梳理、公关。营销推广-服务策略一个好的营销策略不仅利于项目的品牌宣传，也有利于项目被受众接受，很好地促进销售策略1配套先行、服务现有居民第一步：合理规划售楼部内外部区域（结合现有景
10、观建设框架，进一步提升项目外在形象）第二步：合理规划项目周边宣传渠道；第三部：建立项目样板区策略3服务三化标准化：服务人员亲和性、服务过程标准化；差异化：针对大客户（如团购）提供特别人员服务；个性化：针对特别要求客户根据需求尽可能实施解决。策略2管理先行、服务现有居民、建立高标准形象第一步：确定物管公司并办理进驻前的相关手续第二步：准备物业服务收费标准、物业管理手册等资料第三部：利用强强联合，通过体验式营销拉升项目品质，为项目入市价格空间做预热。营销推广-竞争策略一个好的营销策略不仅利于项目的品牌宣传，也有利于项目被受众接受，很好地促进销售产品力引进物联网和智能家居先进理念，奠定项目产品优势，
11、突破现有规划、用材，打造部分太和第一合理配置产品比例，推货节奏控制适当营销力推广：全面覆盖推货：搭配出货，营造产品独特卖点，提升产品附加值价格：平开高走，抢占市场份额品牌力第一步：通过媒体整合操作，联合前期开发项目，塑造一线品牌形象第二步：细分市场，锁定客群第三步：推广风格着重表现区域市场首位形象第四步：持续加固项目区域发言权营销推广-价格策略一个好的营销策略不仅利于项目的品牌宣传，也有利于项目被受众接受，很好地促进销售策略1平开高走、适度进取先期入市，各方面配套、进度不够成熟，应考虑去货为主，实现资金的快速回笼策略2溢价策略市场比准价+品牌溢价+配套溢价+产品溢价+机会溢价根据市场供需、适度
12、溢价，实现均价的攀升策略3产品细分根据不同的产品形态，结合位置、朝向、楼层、景观等因素，合理制定细分价格。以利润主力产品实现最后高利润。具体价格制定应根据当时市场、客户的实际情况并结合企业的战略目标方为合理。营销推广-销售周期销售周期合理的推售进度及销售周期安排，有利于项目的资金回笼和项目的良性运营1、项目于2016年1月30日开盘，半年内去化80%；2、首次开盘去化推售量70%；3、2016年2-3月加推，累计去化50%；4、2016年4-5月加推，累计去化65%；5、2016年6-7月加推，累计去化80%。营销推广-价格建议价格建议销售价格是王道，合理的定价策略有利于项目的市场占位、口碑宣
13、传和销售参考周边竞品的销售价格，建议别墅价格均价9180-10580元/，多层洋房4600-5000元/，小高层4300-4500元/，沿街商业一拖二销售，均价9000-11000元/营销推广-节点安排节点安排节点安排不仅关乎项目的宣传，也有利于项目的市场占位与品牌塑造2016年年1月月30日开售日开售在此之前，需完成售楼部开放，媒体宣传，活动营销等相关工作营销推广-推广时间节点推广时间节点推广时间节点安排不仅关乎项目的宣传，也有利于项目的市场占位与品牌塑造形象出街形象出街认筹信息出街认筹信息出街认筹加强推广认筹加强推广开盘信息出街开盘信息出街活动密集开盘信息，活动密集开盘信息，优惠信息出街优
14、惠信息出街单页广告单页广告户外广告牌户外广告牌墙体广告墙体广告售楼部形象售楼部形象包装包装农班车广告农班车广告跨街广告跨街广告电视游字电视游字道旗道旗 11.29认筹活动认筹活动（售楼部同时开放）（售楼部同时开放）小蜜蜂单页集中轰小蜜蜂单页集中轰炸（人民路、太和炸（人民路、太和大道、长征路等商大道、长征路等商业集中区，如仆人业集中区，如仆人大厦、大润发、华大厦、大润发、华润苏果、周边乡镇润苏果、周边乡镇重点拓客重点拓客），），电话营销电话营销全民经纪人招募全民经纪人招募“椿樱河畔，礼椿樱河畔，礼送全城送全城”主题活主题活动动2016.1.30开开盘活动盘活动 宣传开展到访既宣传开展到访既有礼活
15、动有礼活动 电话、单页、电电话、单页、电视游字等释放产视游字等释放产品信息品信息 样板间开放活动样板间开放活动 更换开盘广告信更换开盘广告信息息 周末暖场活动周末暖场活动 老业主集中攻关，老业主集中攻关，加强老带新加强老带新意见领袖招募意见领袖招募更换活动信息更换活动信息画面画面乡镇巡演乡镇巡演周末暖场周末暖场形象推广期形象推广期认筹期认筹期持续热销期持续热销期开盘强销期开盘强销期营销推广-宣传思路宣传思路正确的宣传思路不仅利于项目的品牌宣传，也有利于项目的宣传推广，便于受众接受媒体形式媒体名称跨街广告横幅、龙门架户外广告楼宇大牌车体广告公交站牌广告/农班车 DM单页自制乡镇墙体旧城、大新、胡
16、口、赵集活动营销定期暖场活动、乡镇巡演行销拓客全民经纪人、商会、企业陌拜等营销推广-活动宣传活动宣传定期的营销活动，不仅提高了项目的知名度，也带来了项目的现场人气，促进了销售 房地产项目，活动营销是一大支撑，根据时间节点及市场需要适时开展营销活动，招揽人气，聚集财富。在此，作为营销公司，建议加强对项目的宣传推广，提升项目的知名度与美誉度，有利于项目的长期发展。营销推广-活动宣传一活动宣传一太和首席滨水华宅强势来袭 椿樱河畔营销中心盛大开放暨认筹启动活动主题：西城核心 大美溪地活动时间：2015年11月（暂定）活动目的：一举奠定项目形象，烘托现场氛围活动形式：售楼部开放精彩文艺演出；现场认筹；来
17、访送礼；嘉宾演讲；互动抽奖。营销推广-活动宣传二活动宣传二椿樱河畔*月*日盛大开盘活动主题：双星联动 心动太和活动时间：2016年1月（暂定）活动目的：再次扩大项目知名度，提升项目形象活动形式：开盘庆典；来访送礼；安徽电视套著名主持人（暂定）；公开选房；互动抽奖；美味的点心、饮料。营销推广-活动宣传三活动宣传三 椿樱河畔乡镇大型巡演活动活动主题：温情回馈 感谢有你活动时间：2016年2月起（暂定）活动目的：扩大项目知名度，提升项目形象，充分挖掘乡镇客户活动形式：文艺演出车体宣传；互动抽奖；单页派发。营销推广-活动宣传四活动宣传四 椿樱河畔杯“首届”最美太和婚纱摄影大赛活动主题：最美太和 醉美生活活动时间：2016年3月（暂定）活动目的：扩大项目知名度，提升项目形象，沟通新老客户感情活动地点：沙颍河国家湿地公园活动形式：婚纱摄影；互动问答；评比颁奖。营销推广-人员架构及培训人员架构及培训专业的团队，是项目成功的基础，我司将派驻精兵强将，负责该项目销售人员架构项目经理：1名置业顾问：4名后台人员：3名团队培训由合纵连横房地产营销策划有限公司负责由椿樱河畔开发公司协助【伍、创意篇】VI及延展、秀稿展示5V Ilogo1logo2秀稿方向一秀稿方向二秀稿方向三现在是沟通时间合肥合纵连横房地产营销策划有限公司合肥合纵连横房地产营销策划有限公司
