1、附件附件1:1:创业园专项研究创业园专项研究ContentsContents对本项目的借鉴对本项目的借鉴3类似案例分析类似案例分析2创业园概况介绍创业园概况介绍1u全国分布格局：主要分布在长三全国分布格局：主要分布在长三角等经济发达地区角等经济发达地区北京和上海引进企业近1000家苏州800家深圳，广州500家杭州300家烟台157家，东莞40家等桂林留学生创业园总占地60余亩西安留学人员创业园占地34亩 1 1创业园主要建设在长三角等经济较为发达地区，规模创业园主要建设在长三角等经济较为发达地区，规模从从20-10020-100亩不等，每个创业园的企业数量由几百家到亩不等，每个创业园的企业数
2、量由几百家到10001000家不等家不等u孵化面积：二三线城市孵化面积：二三线城市1.21.2万到万到8 8万平方米；一线城市万平方米；一线城市8 8到到2020万平方万平方米米u发展趋势：由大城市到小地方的，规模变小，发展趋势：由大城市到小地方的，规模变小，需求多样化，尤其是强化和增大居住功能需求多样化，尤其是强化和增大居住功能第一批1997年成立的北京留学生创业园组成（中关村创业大厦、中关村发展大厦、创业园标准厂房和生物医药园）。服务高新企业，门槛高。2006年成立的东莞留学生创业园（创业大厦，公寓）u规模：二三线城市开发规模多在规模：二三线城市开发规模多在2020到到8080亩，亩，一线
3、城市开发规模为一线城市开发规模为100100亩以上，一、二线城亩以上，一、二线城市吸引入驻企业市吸引入驻企业300300家以上；三、四线或以下家以上；三、四线或以下少于少于5050家家2 23 34 4创业园大都属于非盈利机构，创建的主要目的是带创业园大都属于非盈利机构，创建的主要目的是带动周边区域产业的发展动周边区域产业的发展创业园性质创业园性质创业园目的创业园目的创业园成功的四个关键举措创业园成功的四个关键举措u建筑基础建设u优化建筑内部配套u制定优惠政策u提供的商务服务1.市政府实施科教兴市和人才强市战略2.吸引海外留学人员来创业的重要平台 1人民政府设立或是国家教育部、原国家科委、省科
4、委、省人事厅等联合设立2.非盈利机构 资料来源：XX分析、专家访谈、文献检索基础建设部分，已经由单一的提供办公研发场地向满基础建设部分，已经由单一的提供办公研发场地向满足办公与生活复合功能转换足办公与生活复合功能转换水，暖配备 中央空调系统；完善的消防自控系统和保安监控系统；电梯，其他设备 客、货分流的电梯配备 公共复印机电信，电话主体建筑 创业园大厦 发展大厦 生物医药园 可选厂房商务配套会议室(n=10,人数2030人）接待室多功能厅商务中心洽谈室图书资讯学术交流中心 生活配套 员工餐厅 咖啡厅 培训中心 文体活动室 员工宿舍 广场，绿地 公寓（别墅区、高级管理人员公寓区和员工生活区12建
5、筑基础建设建筑基础建设优化建筑内部配套优化建筑内部配套 宽带接入，完整的综合布线系统，每个房间均有多个信息点；预装集团用户电话，保证入驻后，一个工作日内即可接通与外界的联络。红色字体为新增功能。红色字体为新增功能。第一批1997年成立的北京留学生创业园组成（中关村创业大厦、中关村发展大厦、创业园标准厂房和生物医药园）。服务高新企业，门槛高。2006年成立的东莞留学生创业园（创业大厦，公寓）资料来源：XX分析、专家访谈、文献检索关键举措设施配套建设创业园一般会提供各项优惠政策，加强园区吸引创业园一般会提供各项优惠政策，加强园区吸引力，引导企业入驻力，引导企业入驻uFactor 1Factor 1
6、办公和研发生产用房：办公和研发生产用房：可为提供60平方米2年免租金的办公和研究开发场地（或是50平方米免收房租三年以及优惠收费配套商务服务)uFactor 8Factor 8住房：住房：可申请租用2年内园区内周转房，或是租金补贴uFactor 2Factor 2从获利年度起，从获利年度起，企业所得税企业所得税的征收2到3年内有一定的减免。uFactor 3Factor 3对技术转化和技术改造项对技术转化和技术改造项目的进口设备，可免征目的进口设备，可免征关税及进口环关税及进口环节增值税。节增值税。uFactor 4Factor 4其他税收：其他税收：同时可享受国家规定的有关外商投资企业、软件
7、企业、IC设计等高新技术企业的税收优惠政策。优惠政策优惠政策uFactor 7Factor 7家属：家属：留学人员、配偶及未成年子女可免费落户本市，子女入学入托享受本市市民同等待遇。资料来源：XX分析、专家访谈、文献检索关键举措优惠政策帮助企业融资，招聘人才，协助企业管理公司是创业帮助企业融资，招聘人才，协助企业管理公司是创业园创业中心的关键举措园创业中心的关键举措1.入园服务 资格认定 项目评估 入园签约 工商登记 办理税务登记 银行开户海关登记等2.资金申请 协助申请各种资金扶持、基金补助，获得贷款担保等。3.协助融资 协助获得风险投资和进行社会融资3提供的商务服务提供的商务服务4.信息服
8、务组织招商活动，项目洽谈，项目推介，发布产品信息。5.人才服务 协助企业招聘人才6.技术管理 协助企业把研发成果转化为产品的一系列办法组织各种培训和交流7.人事管理 协助办理入户、入学、入托等。8.物业管理 水电、环卫、邮电、通讯、保安、会议场所、生活和办公等后勤配套服务。9.商务秘书 互联网络、传真、打字、复印。想方设法为企业“圈”资金 进驻创业中心的企业大多处于初创阶段，资金是他们发展面临的首要问题。创业中心就帮助企业通过项目申报争取资金。二次开发让企业“联姻”共享客户资源。作为服务企业的平台，及时掌握企业需求，并想方设法为之解决，成为创业中心的重要工作从企业入圆起到整个孵化过程中都要提供
9、的服务。苏州日报关键举措商务服务ContentsContents对本项目的借鉴对本项目的借鉴3创业园概况介绍创业园概况介绍1案例借鉴案例借鉴2我们对类似区域的创业园发展进行了研究，并着重分我们对类似区域的创业园发展进行了研究，并着重分析了其中三个典型案例析了其中三个典型案例初步考虑案例初步考虑案例l台湾新竹科学园区l台湾台南科技工业园区l苏州创业园l深圳蛇口工业园区l北京中关村l厦门留学生创业园l深圳天安数码城选取原则选取原则类似区域背景产业发展阶段开发规模接近资料来源：文献检索、XX分析中国苏州创业园中国苏州创业园Case Study 1Case Study 2厦门留学生创业园厦门留学生创业
10、园Case Study 3深圳天安数码城深圳天安数码城借鉴案例借鉴案例民营产业园成功模式物业比例和特点经营方式客户需求借鉴案例借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求借鉴案例借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求天安数码城位于深圳福田中心区车公庙，是全国知名的促进中天安数码城位于深圳福田中心区车公庙，是全国知名的促进中小企业高速成长的创新型民营科技园区小企业高速成长的创新型民营科技园区福田区福田区总用地面积总用地面积30万平方米（450亩）总建筑面积总建筑面积80万平方米容积率容积率2.66物业形态物业形态商业，高档住宅，公寓，办公楼，厂房资源优势资源优势临近高尔夫，位于
11、城市中心区域项目规模项目规模项目区位：深圳车公庙片区项目区位：深圳车公庙片区案例案例借鉴借鉴深圳天安数码城深圳天安数码城项目物业建成情况及比例项目物业建成情况及比例天安数码时代大厦天安数码时代大厦创新科技广场一期创新科技广场一期创新科技服务中心创新科技服务中心厂区厂区创新科技广场二期创新科技广场二期天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期天安高尔夫花园三期天安管理中心天安管理中心和派出所和派出所天安数码城有限公司是专业的科技园运营商，公司发天安数码城有限公司是专业的科技园运营商，公司发展已经进入全国扩张，模式复制阶段；展已经进入全国扩张，模式复
12、制阶段；深圳天安数码深圳天安数码城是其首个项目城是其首个项目(香港香港)天安中国投资有限公司天安中国投资有限公司 50%50%深圳天安数码深圳天安数码城有限公司城有限公司深圳泰然股份有限公司深圳泰然股份有限公司 50%50%深业泰然是具有国家一级资质的大型房地产企业集团，注册资本2亿元人民币，拥有五家控股企业和二家参股企业，为中国房地产200强企业。天安中国投资有限公司（香港天安集团）于1986年成立，1987年在香港联合交易所上市，被视为香港第一只“中国概念股”。天安集团资本雄厚，在国内的总投资超过60亿港元，主要集中于住宅开发；深圳天安数码城有限公司为其子公司之一深圳深圳天安数码城天安广州
13、广州番禺节能科技园天安龙岗龙岗数码新城天安南海南海数码新城天安东莞东莞数码科技名城天津天津天安数码城常州常州天安数码城武汉武汉天安数码城u天安数码城运营主体：中港合资深圳天安数码城有限公司u公司定位：科技园区开发运营商u主营业务：房地产开发经营，科技园开发运营，创业服务以及投融资服务深圳1989年2001年2005年2006年2006年2006年2007年2007年珠三角中国南中国 资料来源：文献检索、XX分析公司背景公司背景天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统工业园区向民营科技园区的发展成功完成从传统工业园区向民营
14、科技园区的发展19901990年年19991999年年未来未来20032003年年传统产业园 规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业厂房、食堂水电、网络园区定位园区定位城市产业发城市产业发展机遇展机遇企业构成企业构成物业构成物业构成软件设施软件设施高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务模式成熟的全国知名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务起步期全国化模式复制期高速发展期发展历程发展历程资料来源
15、：文献检索、XX分析天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功成功抓天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功成功抓住了深圳高科技产业快速发展的机遇住了深圳高科技产业快速发展的机遇资料来源：深圳统计信息年鉴2002 专家访谈深圳深圳1980-1980-20012001年年GDPGDP周周期指数变化期指数变化成功要素一成功要素一1990年天安工业园成立，主要是传统加工制造企业进入园区厂区建设Opportunity 11990 1999年天安工业园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变定位为中小企业发展加速器孵化器建设Opportunity 21999把握政府核心目标，结合市场需求
16、，将自身定位为民把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器营企业的加速器而不是孵化器成功要素二成功要素二促进区域发展促进区域发展增加税收增加税收哈佛大学教授拉瑞哈佛大学教授拉瑞葛雷納葛雷納(Larry E.Greiner)(Larry E.Greiner)中小企业成长模型中小企业成长模型创业阶段创业阶段集体化阶段集体化阶段规范化阶段规范化阶段精细化阶段精细化阶段合作阶段合作阶段加速器加速器孵化器孵化器工业园工业园发展阶段发展阶段发展载体发展载体 企业需求企业需求政府目标政府目标开始时我们也准备按照政府的要求做孵化器，但孵化器的成功率确实但孵化器的成功率确实太低，连
17、投行都不愿意做，我们是企业，不是政府，赔不起时间和资金太低，连投行都不愿意做，我们是企业，不是政府，赔不起时间和资金，后来我们梳理出政府的真实目标，现在我们年创造税收30多亿，虽然我们没有按照政府的要求去做孵化器，但我们还不是照样得到各种颁奖，反过来说，一旦当时做孵化器做死了，我们去找谁埋单呢 天安数码城有限公司营销总监杨毅杨毅谈企业定位当时深圳市提出产业升级后，规划了高新技术产业带，以高新区为标志，高新区当时招商的对象就是大企业，以土地招商形式为以土地招商形式为主，中小企业无法进入，而我们把握住了这主，中小企业无法进入，而我们把握住了这个机遇个机遇，建造天安数码城弥补城市科技产业的不足 天安
18、数码城有限公司工作人员访谈天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工业园区向综合工作型社区发展业园区向综合工作型社区发展成功要素三成功要素三99年时园区物业主要以办公为主，居住、商业的比例都很少，随着园区发展，居住、商业比例提升适当提高住宅的比例是可以接受的配套比例提高是市场化的发展趋势，是市场的选择，并不是人为刻意的结果。天安数码城物业管理公司 王经理19991999年园区内物业配比年园区内物业配比20062006年园区内物业配比年园区内物业配比单一功能社区向综合社区发展单一功能社区向综合社区发展主要物业：主要物业：厂房主要物业：主要物业：天
19、安数码时代大厦天安创新科技广场一期天安创新科技广场二期天安科技创业园天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期随着天安数码城入住企业逐渐增多，园区影响力加大，开发商由最随着天安数码城入住企业逐渐增多，园区影响力加大，开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项责任转为全市场化模式，初的申请政策、开发房产、代收租金等多项责任转为全市场化模式，开发商只承担开发房产，销售回现的责任开发商只承担开发房产，销售回现的责任企业逐渐聚集园区影响力扩大成功因素四成功因素四在园区软件服务建设中做足细节，提升园区吸引力在园区软件服务建设中做足细节，提升园区吸引力成功要素五成功要素五我们凭借做好水电
20、网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集.-天安数码城营销总监杨毅关键借鉴总结关键借鉴总结开发商角色开发商角色借鉴借鉴 开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任。基础设施基础设施借鉴借鉴 园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础。物业比例物业比例借鉴借鉴 园区由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、商业类物业所占比例随需求变化而有所提升定位借鉴定位借鉴 抓住城市产业升级给予，准确把握政府设立园区的
21、根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢 捕捉机遇捕捉机遇借鉴借鉴石狮服装制造业的瞩目地位和石湖港港口经济的迅速发展使服装贸易类、运输物流类企业具有很好的发展机遇，而石狮目前缺少承担聚集这两类企业功能的园区，这对本项目而言，很可能是一个很好的机遇。我们对类似区域的创业园发展进行了研究，并着重分我们对类似区域的创业园发展进行了研究，并着重分析了其中三个典型案例析了其中三个典型案例初步考虑案例初步考虑案例l台湾新竹科学园区l台湾台南科技工业园区l苏州创业园l深圳蛇口工业园区l北京中关村l厦门留学生创业园l深圳天安数码城选取原则选取原则类似区域背景产业发展阶段开发规模接近资料来源
22、：文献检索、XX分析中国苏州创业园中国苏州创业园Case Study 1Case Study 2厦门留学生创业园厦门留学生创业园Case Study 3深圳天安数码城深圳天安数码城借鉴案例借鉴案例民营产业园成功模式物业比例和特点经营方式客户需求借鉴案例借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求借鉴案例借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求厦门国家留学人员创业园成立于厦门国家留学人员创业园成立于19961996年，建面年，建面8.88.8万万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构构u成立时间成立时间：1996年底u区位区
23、位：位于湖里区火炬高科技园东侧u规模规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积8.8万平方米。u交通交通：紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。u隶属机构隶属机构：厦门火炬高新区管委会 u功能定位功能定位：高科技产业化的服务机构与本项目区位相似性与本项目区位相似性：当前的边缘区域，未来规划的中心区湖里区湖里区留学生创业园留学生创业园火炬创业园火炬创业园厦门国家留学生创业园厦门国家留学生创业园厦门地图厦门地图资料来源：XX分析，专业人士访谈厦门创业园是由火炬高新区管委会投资厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.81.8亿兴建的，在向政府申请亿兴建的，在向政府申请政策
24、支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益的管理并收取租金收益厦门市政府厦门市政府火炬高新区管火炬高新区管委会委会厦门留学生创厦门留学生创业园业园低地价批地，具体价格不详投资1.8亿兴建申请优惠政策上缴税收租金无偿启动基金和税收优惠政策厦门创业园物厦门创业园物管会管会下属国有企业日常物业管理补贴租金厦门创业园盈利模式小厦门创业园盈利模式小结结：火炬高新区管委会火炬高新区管委会：1.资金流出资金流出：向政府以较低价格取地投资兴建创业园2.资金流入资金流入：享有租金收益厦门市政府厦门市政府：1.支出支出：提供
25、无偿启动资金、税收优惠政策租金补贴2.收入：收入：享有税收收益促进区域经济发展，提升区域影响力资料来源：XX分析，专业人士访谈在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200200余家企业成余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的功转产，最终达到促进区域发展的目的政府政府火炬高新区管委会火炬高新区管委会孵化企业孵化企业角色角色：提供优惠政策提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力角色角色：建造
26、创业园提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐为孵化企业享受政府优惠政策提供平台作为孵化企业与外界沟通的窗口。角色角色：携带高成长性项目入园利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业200余家）桥梁和纽带资料来源：XX分析，专业人士访谈入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金的是无偿资助金、房租减免和配套资本金u以其专利、专有技术出资入股的，科技成果以其专利、专有技术出资入股的，科技成果
27、作价占注册资本的比例不受限制作价占注册资本的比例不受限制。留学人员优留学人员优惠政策惠政策u房租减免房租减免：用于研发、生产的厂房，在60150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的50%、80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。u申办有限责任公司申办有限责任公司，注册资本起点为三万元人民币（或等值外币）；注册资本在100万元人民币以上的，可分期出资。u创新基金创新基金：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市、火炬高新区技术创新基金。u留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证，在购房、办理驾驶证以及子女入学、在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本
28、市居民生活待遇入园就读等方面享受本市居民生活待遇。u留学人员及台湾学者在厦门创办企业，可申请购买经济适用房申请购买经济适用房 u无偿资助金无偿资助金：符合条件的每家10万元。u配套资本金配套资本金：符合条件的可申请获得最高达总注册资本49%、100万元以内的配套资本金，允许在三年内按优惠价回购股份在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金、房租减免、配套资本金优惠。-创业园物管会李主任主要通过主要通过政府领导视察政府领导视察和和获取各项专业认证获取各项专业认证的方式来的方式来提升园区知名度和影响力提升园区知名度和影响力领导视察领导视察获取各项专业认证获取各项专业认证提升
29、园区知名提升园区知名度和影响力度和影响力l 2001年4月，市委书记洪永世视察创业园。l 2002年5月，市委书记洪永世视察创业园。2002年5月，江曙霞副市长在创业园召开现场办公会。l 2002年8月，张昌平市长、江曙霞副市长、潘世建副市长在创业园现场办公。l 2002年8月，省人大常委会副主任林强到创业园指导工作。2003年4月，市委书记郑立中、叶重耕副市长、市政协庄威副主席分别视察创业园。l 2005年2月，中共中央政治局常委、国务院副总理黄菊在交通部部长张春贤、国家发展改革委员会副主任张国宝、国务院副秘书长尤权和福建省、厦门市领导卢展工、黄小晶、朱亚衍、郑立中、陈芸、张昌平等有关同志陪
30、同下到厦门创业园视察。l 2001年6月，创业园被科技部、人事部、教育部、国家外专局认定为国家留学人员创业园。l 2003年1月，厦门高新技术创业中心（厦门留学人员创业园）通过ISO9001:2000认证。2003年5月，厦门火炬高新区一次性通过ISO14001环境管理体系认证。作为此次认证的园区之一，厦门留学人员创业园同时通过ISO14001认证 l 2005年4月，创业园被团省委授予“福建省青年创业示范基地”称号。团省委书记陈冬专程来厦为基地授牌。l 2005年4月，创业园获得科技部2005年度科技型中小企业技术创新基金创业项目服务机构资格 留学人员通过领导视察或者专业认证的报道了解到创业
31、园的存在，并成功的申请入园，这两方面对提升园区知名度和影响力起到实效作用 物管处李主任资料来源：XX分析，专业人士访谈办公楼主力户型为办公楼主力户型为140-170140-170平米，多数企业认为平米，多数企业认为200200平米左右面积将更为适合创业型企业平米左右面积将更为适合创业型企业名称名称建筑参数建筑参数出租情况出租情况设施建设设施建设其他费用其他费用创业创业大厦大厦l建筑总面积：9500平方米l单户型面积：80-200平米，其中主力户型140-170平米l层高：3.6米，吊棚后2.7米。l层数：7层l租金价格：26元/平米，留学人员第一年全免，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租
32、金的80%。l空置率：5%l基础设施：结构化综合布线系统，配备有光纤宽带网络、卫星电视、消防监控、安防智能化系统及客货电梯 l服务设施：会议室、信息中心、培训中心、商务中心等 l水费：2.8元/吨l电费：0.97元/吨。l物业管理费2元/平米办公研发楼平时基本上全满办公研发楼平时基本上全满，只是最近有企业成功孵化后搬出去才有了5%的空置率很多企业对150平米左右的办公间感觉偏小希望能有希望能有200-240200-240平米左右平米左右用户一般在租用研发楼的同时也租用厂房（用于研发后的小批量试生产）-创业园物管会李主任创业园创业园综合楼研发楼研发楼厂房创业园物业组成：创业园物业组成：由1栋研发
33、楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%，创业园内含有标准厂房创业园内含有标准厂房3 3栋，每栋栋，每栋6 6层，最受欢迎的户层，最受欢迎的户型是型是500500平米左右平米左右名称名称新业楼昂业楼宏业楼建筑面积建筑面积5400平方米5400平方米8940平方米户型情况户型情况l面积最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米l层高：6层租金情况租金情况l1层租金20-24元/平米l2-6层租金15-18.5元/平米空置率空置率l几乎是全满其他费用其他费用l水费：2.8元/吨l电费：0.97元/吨。l物业管理费2元/平米厂房从来都是供不应求，很少有
34、空下来的时候，厂房的面积一般几百到一千平米，但需求最大的还是500平米左右的厂房。创业园物管会李主任创业园创业园综合楼厂房厂房研发楼厂房综合楼为六层，综合楼为六层，1 1层为生活配套，层为生活配套，2-62-6层为层为129129套单身套单身公寓，空置率为公寓，空置率为6.2%6.2%，入住企业对于高档饮食配套具，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求有强烈的改善性需求名称名称建筑参数建筑参数功能布局功能布局公寓公寓其他费用其他费用轩业楼l栋数：一栋l层数：6层l建筑面积：9400平米l1层为3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，l会议室：2个大的容纳100人，400平左右
35、，小的容纳20-30人左右，100多平。价格1小时80元l2-6层为单身公寓l户型：1房1厅，面积9*3.3=29.7平米l租金：700元/月l空置率：129套空8套l物业费40元/月l水费2.8吨l电费0.572元入住企业对于配套感觉档次不够，尤其是餐饮、娱乐，感觉商务功能较弱，希望有高档次的酒店宴请客户或者考察人员。-创业园物管会李主任创业园创业园厂房综合楼综合楼研发楼创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高
36、档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及关注点分类关注点分类 客户询问频次排名客户询问频次排名第一名第一名第二名第二名第三名第三名第四名第四名优惠政策优惠政策租金优惠首期无偿启动资金税收优惠办公场所办公场所户型面积办公楼物业形态综合配套综合配套公寓户型面积和档次餐饮情况会议室情况休闲配套环境环境绿化安静程度客户咨询过程中主要询问问题客户咨询过程中主要询问问题 l“租金租金有什么优惠呀？”l“首期无偿启动资金无偿启动资金能申请多少呀？”l“有哪些税收优惠税收优惠呀？”l“办公室户型面积有没有200200平米平米左右的？”l“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？”l
37、“吃饭除了食堂有没有高档的酒店高档的酒店呀”l“创业园绿化绿化好不好呀，吵不吵呀”l“创业园有没有会议室会议室呀？我们开会时会用到的”l“要是再有一些商务配套，比如会所会所什么的就好了”-厦门创业园物管会李主任访谈l入园企业行业全部为高科技企业，其中其中IT/IT/光电子、光电子、软件和生物，三者合计超软件和生物，三者合计超过过60%60%。入园企业构成入园企业构成扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品
38、生产，生活配套没有优惠生产，生活配套没有优惠物业类型物业类型第一年租金第一年租金第二年租金第二年租金第三年租金第三年租金办公研发楼（80平米以内）013元20.8元厂房（以18元/平米记）09元/平米14.4元/平米单身公寓700元/月700元/月700元/月u租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠u租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠 创业园物管会张主任租金优惠租金优惠扶持政策扶持政策税收扶持税收扶持基金扶持基金扶持租金扶持租金扶持主要是所得税，增值税和营业税入园无偿启动基金（申请通过率近乎100%）各种组织和机构的基金（申请通过率较低）符合条件的企业享受办
39、公室租金优惠，厂房租金优惠主要扶持政策主要扶持政策厦门创业园静态投资回收期要厦门创业园静态投资回收期要2222年，可见依靠出租方年，可见依靠出租方式回现周期长，与本项目快速回现的目标相违背，故式回现周期长，与本项目快速回现的目标相违背，故本项目盈利模式必须创新本项目盈利模式必须创新u厦门创业园静态投资回收期计算厦门创业园静态投资回收期计算u首期投入金额首期投入金额1.81.8亿亿u办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元u厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元u公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元
40、u静投资回收期静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.721.7年年对本项目启示对本项目启示厦门创业园静态投资回收期需要厦门创业园静态投资回收期需要2222年，这种时间周期是本年，这种时间周期是本项目开发商无法接受的，所以本项目盈利模式必须要创新。项目开发商无法接受的，所以本项目盈利模式必须要创新。厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求，酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求，故本项目可在这些方面借鉴故本项目可在这些方面借鉴不足不足对现状对现状评分评
41、分改善意见改善意见租金优惠租金优惠希望第二年、第三年维持50%的折扣扶持资金扶持资金落实已有基金，扩充资金来源，对企业发展初期至关重要税收优惠税收优惠在允许的情况下，尽量加大优惠力度办公情况办公情况希望办公楼内装修更精致一些，户型宽敞一些，最好200平米左右公寓情况公寓情况要求一定要精装修餐饮餐饮要有较高档次的酒店会议室会议室要设有1-2个会议室，一大一小休闲配套休闲配套建议增加一些满足商务需求的休闲配套，比如建造一个会所绿化绿化建议扩大绿化面积，增加环境舒适度安静程度安静程度希望不要太吵，营造一个较安静的工作、生活环境5 5分分1 1分分借鉴：借鉴：l重视扶持资金的落实，这对企业发展初期至关
42、重要，从而也很大程度上决定了园区的影响力和吸引力l重视办公楼内装修，户型定位200平米左右l落实公寓内的精装修，营造舒适的居住场所l提升餐饮档次，由初级的食堂升级为较高档次酒店l重视会议室的作用，构建大会议室（400平米-500平米）、小会议室（100-200平米）各一个。l增加休闲配套建设，注重商务需求的满足。l增加绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、居住环境厦门创业园张主任访谈既要厦门创业园张主任访谈既要1.企业入园整个流程：项目申请，需时间1-2周，项目审批通过后，安排项目组到园区参观，并协商办公场所，经双方同意，签署入园协议。2.园区内共五栋楼，1栋研发办公楼（7层），3栋厂房（5
43、层），1栋配套3.一般孵化期为三年，三年后企业要移出创业园，如想继续留在创业园，需再次审批，一般来讲（三年能成长起来也就成长起来了，成长不起来也就成长不起来了）4.目前创业园在孵企业300多家，已经毕业企业200多家，成功毕业率40%左右5.5.入驻企业对于配套感觉档次不够，尤其是餐饮、娱乐，感觉商务功能较入驻企业对于配套感觉档次不够，尤其是餐饮、娱乐，感觉商务功能较弱，希望有高档次的酒店和休闲会所弱，希望有高档次的酒店和休闲会所6.优惠政策：房租办公场所26元/平米，对于留学生第一年80平米内免租金，80平米外26元/平米，第二年80平米内13元/平米，80平米外26元/平米，第三年80平米
44、内20.8元/平米，80平米外26元/平米。协助留学生申请得到10万元的创业基金协助申请国家各种扶持基金利用平台，免费介绍在孵企业的项目情况，吸引多方扶持资金协助申请高新技术企业认证，如通过，减税15%。访谈访谈厦门创业园李主任访谈既要厦门创业园李主任访谈既要1.留学生创业园区占地6.2万平方米，建筑面积8.8万平方米，绿化率40%2.园内共有5栋楼，1栋7层的办公楼，3栋厂房，1栋公寓楼3.办公楼层高3.6米，吊棚后2.7米，办公楼的房间面积最小的110平米，最大的300平米，主要是170-180之间，空置率5%，平时基本上是100%，只因为刚有几家做软件的孵化成功搬出去，所以空了几间办公室
45、。办公楼内租金26元/平米，留学人员第一年全面，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%。水费2.8元/吨，电费0.97元/度。4.厂房：共有三栋，每栋6层，面积最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米，厂房的租金1层20-24元/平米，2-6层15-18.5元/平米，公寓109套空置8套。第一年免租金，第二年付50%，第三年付80%。5.配套：有一栋6层的公寓综合楼，1层为3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，无特别高档次的配套。公寓基本上都是1房1厅，面积9*3.3=29.7平米，租金700元/月，物业费40元/月，水费2.8吨，电费0.572元，会议室2个，大
46、的容纳100人，400平左右，小的容纳20-30人左右，100多平。价格1小时80元6.入园企业必须为高科技企业，目前厦门园内主要是电子、光电、计算机软件，合计50%7.优惠政策中咨询最多的还是租金和税收。8.留学人员企业资格认定：留学人员占公司股份30%以上。9.岛外新区也已经建好，11栋，每栋建面3000平米，租金13元/平米。10.留学人员优惠，第一年免租金，第二年付30%，第三年付50%，厂房500平米租金10-11元，第二年付租金50%，第三年80%访谈访谈厦门创业园综合管理处王副处长访谈既要厦门创业园综合管理处王副处长访谈既要创业园未来有几个主要的趋势：创业园未来有几个主要的趋势：
47、区位来讲：区位来讲：创业园一期一般建在中心区的边缘，随着城市的发展，规模的扩张，所谓的边缘被“摊大饼”式的发展模式逐渐中心化，创业园随着自身的发展也有扩容需求，但已变成中心的位置后再扩容已经很难，所以要向新的城市边缘扩容，比如目前厦门创业园容纳能力已经趋于饱和了，管委会考虑向岛外翔安高新区扩张。综合性：综合性：由最初的单一的6-7层的办公楼、厂房、宿舍向高档办公楼，创意型厂房和完善的社区配套发展。物业类型也新增加了独栋、高层，配套中由低档的宿舍向高档的写字楼商务公寓发展，餐饮也有食堂向酒店发展，另外由于商务需求日益强烈，对于休闲娱乐配套需求开始兴起，会所的需求开始产生。例如岛外翔安区已经建造1
48、1栋3层的商务独栋，可能后面还会有高层和综合的生活配套，而且综合配套中会重点关注商务配套，这一块在目前的创业园是缺失的。访谈访谈厦门创业园综合管理处郭副处长访谈既要厦门创业园综合管理处郭副处长访谈既要创建初期的起势问题：创建初期的起势问题：1.2000年9月和2001年4月朱市长两次到创业园视察并询问解决存在的一些问题，这对前期立势起到重要作用，一方面表示政府的重视和大力发展创业园的决心，另一方面配以媒体的报道有利于提升创业园的知名度。2.2001年6月，厦门市财政局落实了第一批孵化企业申请的10万元无偿资助金，使孵化企业得到了实惠，进一步提升创业园的影响力。入园企业最关注的创业园的影响力和自
49、己能够得到的实惠，相对来讲，后者可能更加突出，对于获得社会的政策，他们最关注办公场所的租金，进驻企业首期申请的无偿启动资金，另外他们也会看重配套资本金和税收优惠，但一般而言，税收优惠各个创业园差别不大，所以优势不明显。访谈访谈我们对类似区域的创业园发展进行了研究，并着重我们对类似区域的创业园发展进行了研究，并着重分析了其中三个典型案例分析了其中三个典型案例初步考虑案例初步考虑案例l台湾新竹科学园区l台湾台南科技工业园区l苏州创业园l深圳蛇口工业园区l北京中关村l厦门留学生创业园l深圳天安数码城选取原则选取原则类似区域背景产业发展阶段开发规模接近资料来源：文献检索、XX分析中国苏州创业园中国苏州
50、创业园Case Study 1Case Study 2厦门留学生创业园厦门留学生创业园Case Study 3深圳天安数码城深圳天安数码城借鉴案例借鉴案例民营产业园成功模式物业比例和特点经营方式客户需求借鉴案例借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求借鉴案例借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求苏州创业园位于苏州高新区，靠近政府和银行，利于苏州创业园位于苏州高新区，靠近政府和银行，利于办公、商务；建筑面积累计办公、商务；建筑面积累计8 8万平方米，此外还在建万平方米，此外还在建设设11.811.8万平方米万平方米创业园背景介绍创业园背景介绍区位：苏州高新区、虎丘区位于苏州
