1、 物业共用部位、设施设备物业共用部位、设施设备管理与维护管理与维护物业共用部位、设施设备管理与维护物业共用部位、设施设备管理与维护一、物业共用部一、物业共用部位、设备设施管位、设备设施管理概论理概论四、供配电系统四、供配电系统管理与维护管理与维护三、共用部位管三、共用部位管理与维护理与维护五、消防系统五、消防系统设施设备的设施设备的管理与维护管理与维护二、基础管理二、基础管理六、电梯系统六、电梯系统设施设备管设施设备管理与维护理与维护九、物业共用九、物业共用部位、设施设部位、设施设备常用法规备常用法规及规范及规范八、安全防范系八、安全防范系统设施设备统设施设备管理与维护管理与维护七、建筑给排水
2、七、建筑给排水系统的管理系统的管理与维护与维护 一、物业共用部位、设施设备管理概论一、物业共用部位、设施设备管理概论1 1、物业共用部位、设施设备管理与维修的意义与作用物业共用部位、设施设备管理与维修的意义与作用2 2、物业、物业共用部位、共用部位、设施设备的分类与特征设施设备的分类与特征3 3、物业、物业共用部位、共用部位、设施设备管理与维修的基本内容设施设备管理与维修的基本内容 一、物业共用部位、设施设备管理概论一、物业共用部位、设施设备管理概论 共用部位：共用部位：是房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备：共
3、用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅区，建设费用已分摊进入住房销售价格且属于购房人共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、公共照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车库车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。一、物业共用部位、设施设备管理概论一、物业共用部位、设施设备管理概论 1 1、物业共用部位、设施设备管理与维修的意义与作用物业共用部位、设施设备管理与维修的意义与作用 物业管理条例：物业管理是业主通过选聘物业管理企业，物业管理条例：物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套由业主和物业管理企业按照物业
4、服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。内的环境卫生和秩序的活动。物业设施设备是物业业主的财产，良好的物业设施设备维物业设施设备是物业业主的财产，良好的物业设施设备维护管理，能够使房屋及配套的设施设备最大程度的减少有形磨护管理，能够使房屋及配套的设施设备最大程度的减少有形磨损和无形磨损，减少设施设备功能上的折旧，从而使房屋及设损和无形磨损，减少设施设备功能上的折旧，从而使房屋及设施设备达到施设备达到保值保值的目的。同时，物业房屋及配套的设施设备的目的。同时，物业房屋及配套的设
5、施设备性能的保持和提高，加上环境、公共秩序的维护，能促使业主性能的保持和提高，加上环境、公共秩序的维护，能促使业主物业的物业的增值增值。一、物业共用部位、设施设备管理概论一、物业共用部位、设施设备管理概论2 2、物业设施设备的分类与特征、物业设施设备的分类与特征设施设备的分类：设施设备的分类：供配电：变压器、高低压配电柜、发电机组、公共照明及线供配电：变压器、高低压配电柜、发电机组、公共照明及线路等；路等；消防：消防控制中心、报警系统、喷淋系统、自动气体灭火消防：消防控制中心、报警系统、喷淋系统、自动气体灭火系统、防排烟系统、消防水泵、消火栓等；系统、防排烟系统、消防水泵、消火栓等；空调：中央
6、空调、局部空调、新风机组、盘管风机、冷却塔空调：中央空调、局部空调、新风机组、盘管风机、冷却塔等；等；采暖：热水供暖、热风供暖、蒸汽供暖等；采暖：热水供暖、热风供暖、蒸汽供暖等；给排水：水泵、水箱水池、阀门管道、沉砂井、化粪池等；给排水：水泵、水箱水池、阀门管道、沉砂井、化粪池等；电梯：直升式电梯、扶梯、电动人行通道、杂物梯等；电梯：直升式电梯、扶梯、电动人行通道、杂物梯等；电信和智能化系统：停车场管理系统、对讲可视系统、周界电信和智能化系统：停车场管理系统、对讲可视系统、周界报警系统、巡更系统、公共信息系统、信息网络系统、广播系报警系统、巡更系统、公共信息系统、信息网络系统、广播系统、室内报
7、警系统等。统、室内报警系统等。一、物业共用部位、设施设备管理概论一、物业共用部位、设施设备管理概论特征：特征：需要管理与维修；需要管理与维修；维修费用大；维修费用大；维修技术要求精湛，需配备专业技术人员；维修技术要求精湛，需配备专业技术人员；需要有良好的使用环境；需要有良好的使用环境；有故障的突发性，且需制定故障突发应急预案；有故障的突发性，且需制定故障突发应急预案；部分设备需由具备专业资质的企业进行专业性维修、保养；部分设备需由具备专业资质的企业进行专业性维修、保养；维修工作需要技术资料支持；维修工作需要技术资料支持；与对业主和使用人服务品质的提供密切相关。与对业主和使用人服务品质的提供密切
8、相关。一、共用部位、设施设备管理概论一、共用部位、设施设备管理概论3 3、物业共有部位、设施设备管理与维修的基、物业共有部位、设施设备管理与维修的基本内容本内容 物业设施设备管理的主要内容可依据实物业设施设备管理的主要内容可依据实施物业管理不同阶段，即：施物业管理不同阶段，即：早期介入阶段早期介入阶段、前期物业管理服务阶段前期物业管理服务阶段和和常规期物业管理服常规期物业管理服务阶段务阶段实施不同形式和内容的管理。实施不同形式和内容的管理。本节完本节完二、基础管理二、基础管理、物业设施设备管理中的计划管理、物业设施设备管理中的计划管理、物业设施设备管理中的档案管理、物业设施设备管理中的档案管理
9、、物业设施设备管理的备品、配件、材、物业设施设备管理的备品、配件、材料、工具管理料、工具管理二、基础管理二、基础管理、物业设施设备管理中的计划管理、物业设施设备管理中的计划管理 概念概念计划是某项工作或行动前预先拟定的具体内容、目计划是某项工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等，物业设的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等，物业设施设备管理计划是物业管理计划中的重要组成部分。施设备管理计划是物业管理计划中的重要组成部分。用途用途物业设施设备管理计划，是用来指导、组织、实施、物业设施设备管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业管理服务过程的文件，是处
10、理和预测物协调和控制物业管理服务过程的文件，是处理和预测物业设施设备管理过程中若干不确定因素的工具，还是控业设施设备管理过程中若干不确定因素的工具，还是控制物业管理服务成本、提高物业管理企业经济效益的有制物业管理服务成本、提高物业管理企业经济效益的有效手段。效手段。二、基础管理二、基础管理、物业共用部位、设施设备管理中的档案管理、物业共用部位、设施设备管理中的档案管理物业共用部位、设施设备管理中的档案管物业共用部位、设施设备管理中的档案管理是物业管理的一项基础工作，是物业管理中理是物业管理的一项基础工作，是物业管理中档案管理工作的一个子工作。齐全、完整、方档案管理工作的一个子工作。齐全、完整、
11、方便使用查阅是做好物业管理服务工作的一项必便使用查阅是做好物业管理服务工作的一项必要条件。对促进设施设备管理的科学、规范、要条件。对促进设施设备管理的科学、规范、合理、经济具有十分重要的意义。合理、经济具有十分重要的意义。二、基础管理二、基础管理、物业共用部位、设施设备管理中的备品、物业共用部位、设施设备管理中的备品、配件、材料、工具管理：配件、材料、工具管理：物业共用部位、设施设备的备品、配件、材料及工具的科学、经济、良好管理是支撑物业设施设备管理维修的重要手段，一般要求应做到：计划管理、合理储备、节约开支、计划管理、合理储备、节约开支、管理规范管理规范。四、供配电系统管理与维护四、供配电系
12、统管理与维护1、供配电系统概述、供配电系统概述2、高压电气系统设备管理与维护、高压电气系统设备管理与维护3、低压电气系统设备管理与维护、低压电气系统设备管理与维护4、电力变压器的管理与维护、电力变压器的管理与维护5、建筑电气照明设备、建筑电气照明设备6、电气安全技术、电气安全技术四、供配电系统管理与维护四、供配电系统管理与维护1、供配电系统概述、供配电系统概述 建筑物供配电系统组成建筑物供配电系统组成 建筑供配电系统总受电端（进户）电压等级一般有10KV、0.4KV，电压等级选择主要取决于其用电负荷大小。用电负荷较大的建筑一般总进线电压等级采用10KV等级，有的建筑内设有10KV高压开关站对电
13、能进行分配，10KV出线回路至变压器高压端经降压为0.4KV低压，再经低压配电总柜及出线柜（380/220V）对动力、照明、安保、消防等用户供电，如例图所示。四、供配电系统管理与维护四、供配电系统管理与维护2、高压电气系统设备管理与维护、高压电气系统设备管理与维护 、高压电气（力）设备预防性试验高压电气（力）设备预防性试验 在实际物业管理中，曾出现由于在实际物业管理中，曾出现由于不按相关规程试验，不按相关规程试验，出现过如物业区域故障设备短路出现过如物业区域故障设备短路，主保护不动作，导致主保护不动作，导致上一级开关越级跳闸市网局部停电上一级开关越级跳闸市网局部停电，物业公司将承担相，物业公司
14、将承担相应的经济赔偿责任。由于应的经济赔偿责任。由于未及时作电缆检验，绝缘老化未及时作电缆检验，绝缘老化未及时发现维修，导致电缆爆炸未及时发现维修，导致电缆爆炸；由于避雷器未作定期由于避雷器未作定期检验导致雷电击坏高压配电设备检验导致雷电击坏高压配电设备给公司带来重大损失。给公司带来重大损失。为保证高压电（力）气设备安全可靠运行，必须按电力为保证高压电（力）气设备安全可靠运行，必须按电力工业部工业部DL/T596-1996DL/T596-1996电力设备预防性试验规程电力设备预防性试验规程对电对电力设备进行预防性试验，其主要包括内容：力设备进行预防性试验，其主要包括内容：电气安全用具试验电气安
15、全用具试验序号名 称电压等级（千伏）周期交流耐压（千伏）时间（分）泄漏电流（毫安）附注1绝缘棒610每年一次44535154三倍线电压220三倍相电压2绝缘挡板610每年一次305（2044）8053绝缘罩35（2044）每年一次8054绝缘夹钳35及以下每年一次三倍线电压51102602204005验电笔610每六个月一次40520351056绝缘手套高 压每六个月一次819低 压2.52.57椽胶绝缘靴高 压每六个月一次1527.58核相器电阻管6每六个月一次61.72.410101.41.79绝缘绳高 压每六个月一次105/0.5米5四、供配电系统管理与维护四、供配电系统管理与维护 2、
16、高压电气系统设备管理与维护、高压电气系统设备管理与维护 、运行管理维护要求运行管理维护要求 严格值班安全管理制度，建立严格值班安全管理制度，建立2424小时运行值班制度，交接班制度。按小时运行值班制度，交接班制度。按电气安全作业规程电气安全作业规程DL408-91DL408-91相关规定相关规定2424小时连续值班，做好巡视检查小时连续值班，做好巡视检查工作并做好记录。工作并做好记录。总电压及分路电压，运行电流监测。母线和各接触点是否有过热现象，示温腊片是否熔化。电气运行值班维护人员须经电力部门及劳动部相关部门培训考试合格持证上岗，且身体状况符合要求。开关柜中各电气元件在运行中有无异常气味和声
17、响。继电器及直流设备运行是否正常。接地和接零装置的连接线有无松脱和断线。高低压配电室的通风，照明及安全放水装置是否正常。当高压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m以内，室外不得接近故障点8m以内。进入上述范围人员必须穿绝缘靴，接触设备的外壳和架构时，应戴绝缘手套。巡视高压配电装置，进出高压室，必须随手将门锁好。四、供配电系统管理与维护四、供配电系统管理与维护 3、低压电气系统设备管理与维护、低压电气系统设备管理与维护 低压供配电系统设备管理维护要点：低压供配电系统设备管理维护要点：注意定期监控三相总电三相电流平衡，及每个回路三相电流平衡度。注意监控三相电压偏移情况，在高负荷，低负荷下，5范围
18、类，出现偏移过大，则调节变压器分接头档位，确保供电质量。另在大负荷是时段检测工作零线I0值，若偏大及时查明原因，调查三相负荷。检查零母线各连接点是否可靠，发热变色。做好低压电缆定期（每年）绝缘检查。做好配电值班运行记录，包括各路回路负荷记录，功率因素，总电流，绘制的（月、年）负荷曲线。检查配电室成套配电柜内开关情况有无异味、发热，联接部分变色，等情况。各配电柜内粉尘定期除尘，防护良好。四、供配电系统管理与维护四、供配电系统管理与维护对计量仪表、测量仪表(电压、电流、功率用表等)按周期定期检验。定期检查低压总开关与主要分路开关，保护时限整定是否变化，确保故障时有选择性动作，避免越级跳闸。对低压配
19、电室防小动物，防鼠措施到位。绝缘工具定期检验，警示标志完善。配电室足够通风照明，保证其温、湿度、照度。按电气灭火规范，配置必要的灭火器具。制定安全运行制度，倒送闸制度，工作票制度，交接班制度，应急处理制度，发电机送配电制度，柴油发电机保养制度，配电设备工具定期检验制度，等制度规程。严格安全管理，执行电业安全工作规程DL408-91。四、供配电系统管理与维护四、供配电系统管理与维护 4、电力变压器的管理与维护（干式变压器）、电力变压器的管理与维护（干式变压器）(1)(1)巡视检查要点巡视检查要点 在通常情况下，干式变压器无需维护。但在多尘或有害物场所，检查时应特别在通常情况下，干式变压器无需维护
20、。但在多尘或有害物场所，检查时应特别注意绝缘子、绕组的底部和端部有无积尘。可用不超过注意绝缘子、绕组的底部和端部有无积尘。可用不超过2 2个大气压的压缩空气器吹净个大气压的压缩空气器吹净通风道和表面的灰尘。平时运行巡视检查中禁止触摸，注视观察应注意紧固部件有通风道和表面的灰尘。平时运行巡视检查中禁止触摸，注视观察应注意紧固部件有无松动发热，绕组绝缘表面有无龟裂、爬电和碳化痕迹，声音是否正常。无松动发热，绕组绝缘表面有无龟裂、爬电和碳化痕迹，声音是否正常。(2)(2)负荷监视负荷监视 干式变压器有较强的过载能力，可容许短时间过载。干式变压器有较强的过载能力，可容许短时间过载。按照按照IEC905
21、IEC905干式电力变压器负载导则干式电力变压器负载导则，指导变压器过负荷运行。不同的环，指导变压器过负荷运行。不同的环境温度境温度(R)(R)和起始负载和起始负载(PV)(PV)，干式变压器过负荷，干式变压器过负荷(P/PV)(P/PV)能力是不同的。能力是不同的。干式变压器一般采用自然空气冷却干式变压器一般采用自然空气冷却(AN)(AN)，连续输出，连续输出100%100%容量。如配置风冷系统，容量。如配置风冷系统，采用强迫空气冷却采用强迫空气冷却(AF)(AF)，输出容量可提高，输出容量可提高40%40%。温控系统通过温控箱和安装在低压绕组中的温控系统通过温控箱和安装在低压绕组中的PTC
22、PTC测温元件，实现对变压器的温度测温元件，实现对变压器的温度检测与控制。自冷式变压主配置温控箱，变压器绕组温度超过安全值，温控箱会发检测与控制。自冷式变压主配置温控箱，变压器绕组温度超过安全值，温控箱会发出信号。强迫风冷配置温控箱应能停启冷却风机，并发出超温报警信号和超温跳闸出信号。强迫风冷配置温控箱应能停启冷却风机，并发出超温报警信号和超温跳闸信号。信号。干式变压器的绕组、铁心最高温度不得超过干式变压器的绕组、铁心最高温度不得超过155155。在超负荷运行中应密切注意。在超负荷运行中应密切注意变化，变化，切忌因温升过高而损坏绝缘，无法恢复运行切忌因温升过高而损坏绝缘，无法恢复运行。(3)(
23、3)干式变压器的定期试验周期一般干式变压器的定期试验周期一般3 35 5年年 四、供配电系统管理与维护四、供配电系统管理与维护 6 6、电气安全技术、电气安全技术 电气作业的安全组织措施电气作业的安全组织措施 在电气设备或线路上工作，保证人身安全的组织措施主要有：电气值班和巡视检盘制度、工作操作票制度、工作许可制度、工作监护制度、工作间断和转移制度、工作终结和恢复送电制度。四、供配电系统管理与维护四、供配电系统管理与维护 6 6、电气安全管理、电气安全管理 电气作业的安全技术措施电气作业的安全技术措施 、停电作业安全技术措施、停电作业安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备或线路上工作，必
24、须完成停电；验电：装设接地线；悬挂标示牌和装设遮栏等保证安全的技术措施。、不停电检修安全技术措施不停电检修安全技术措施 不停电检修工作在工业企业主要是在带电设备附近或外壳上进行的工作。不停电检修工作必须严格执行监护制度；必须保证足够的安全距离，而且带电部分只能位于检修人员的一则；不停电检修时间不宜太长，以免检修人员注意力分散而发生事故；不停电检修使用的工具应经过检查和试验；检修人员应经过严格训练，能熟练掌握不停电检修的技术。五、消防系统设施设备的管理与维护五、消防系统设施设备的管理与维护 1 1、消防系统概述、消防系统概述 2 2、消防系统的管理与维护、消防系统的管理与维护3 3、灭火器具的种
25、类及配置、灭火器具的种类及配置 、防火卷闸门与防火分区、防火卷闸门与防火分区 五、消防系统设施设备的管理与维护五、消防系统设施设备的管理与维护 1 1、消防系统概述、消防系统概述 、火灾报警系统火灾报警系统 火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统，火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材组成。、消防控制中心消防控制中心 消防控制中心由集中报警器、电气联动控制柜，消防电梯控制器、电梯紧急迫降控制、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成。当火警发生后，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动并直接控制消防水泵、送排风机、消防电梯等设施、设备。、消火栓系统消火
26、栓系统 消火栓系统由消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防泵接合器等组成,是应用最为普遍的灭火装置。、自动喷洒灭火系统自动喷洒灭火系统 自动喷洒灭火系统由喷洒泵、供水管道、喷头等组成。当火灾使环境温度达到一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火是一种被非常有效的灭火系统，其应用也越来越广泛。五、消防系统设施设备的管理与维护五、消防系统设施设备的管理与维护 、防、排烟系统防、排烟系统 防排烟系统由防烟、防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排 烟风机抽走含烟气体，用正压风机强制送入新鲜空气,使保护区域当中的人员免受毒烟伤害及窒息死亡。、安全疏散和防火隔离系统安全疏散和防火隔离系统 安全
27、疏散和防火隔离系统由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成，它对疏散人员指示方向，对火和烟进行隔离，便于火灾发生后人员的疏散和人员与火和烟气的隔离。、手提式灭火器手提式灭火器 手提式灭火器是使用最为普遍的一种最为方便的灭火器具，携带使用方便，对范围不大的初期火灾灭火效果好，常见的有泡沫灭火器、干粉灭火器、二氧化碳气体灭火器等。、其他灭火系统其他灭火系统 其他灭火系统和气体自动灭火系统，主要用于电气信息控制房、计算机房、变压器房、配电房,发电机房和等不宜用水进行灭火的特殊灭火场合。五、消防系统设施设备的管理与维护五、消防系统设施设备的管理与维护 2 2、消防系统的管理与维护消防系统的管理
28、与维护 管理工作主要内容 、配备消防设施设备主管工程技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要时消防知识，有较强的工作责任心。、建立严格的消防设施设备及操作运行管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的必须安排全天候24小时值班。、建立消防设施、设备技术档案，包括消防设施、设备的分布、结构性能、技术指标和图纸、使用说明书、各种测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数 据，更换和改造、维修记录等。、建立消防设备巡视、检查、测试巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。五、消防系统设施设备的管理与维护五、消防系统设施设备的管理与
29、维护 、灭火器具的种类及配置灭火器具的种类及配置 灭火器的种类很多，按其移动方式可分为:手提式和推车式手提式和推车式；按驱动灭火剂动力来源可分为：储气瓶式、储压式储气瓶式、储压式、化学反应式；、化学反应式；按所充装的灭火剂则又可分为：泡沫、泡沫、干粉干粉、卤代烷、二氧化碳卤代烷、二氧化碳、酸碱、清水等。、酸碱、清水等。五、消防系统设施设备的管理与维护五、消防系统设施设备的管理与维护 （）二氧化碳灭火器 二氧化碳灭火器维护保养二氧化碳灭火器维护保养:a、二氧化碳灭火器应悬挂在明显、取用方便的地方，不可放在采暖或加热设备附近和阳光强烈照射的地方,存放温度不要过55。b、定期检查灭火器钢瓶内二氧化碳
30、的存量，如重量减少十分之一时，应及时补充罐装。c、在搬运过程中，应轻拿轻放，防止撞击。在寒冷季节使用二氧化碳灭火器时，阀门(开关)开启后，不及时启时闭，以防阀门冻结。d、灭火器每隔5年送请专业机构进行一次水压试验，并打上试验日期的钢印。五、消防系统设施设备的管理与维护五、消防系统设施设备的管理与维护 （2）干粉灭火器 干粉灭火器干粉灭火器维护保养和检查维护保养和检查:a、平时应悬挂在干燥通风的地方，防止干粉受潮变质；还要避免日光曝晒和强辐射热，以防失效。b、存放环境温度在一10C-550C之间。c、进行定期检查，如发现干粉结块或气量不足，应及更换灭火剂或充气。d、经打开启用，不论是否用完。都必
31、须进行再充装，充装时不得变换品种。e、灭火器每隔五年或每次再充装前，应进行水压试验，以保证耐压强度，检验合格后方继续使用。五、消防系统设施设备的管理与维护五、消防系统设施设备的管理与维护、防火卷闸门与防火分区防火卷闸门与防火分区 比较可靠的防火分区应包括楼板的水平防火分区和垂直分区两部分，所谓水平防火分区，就是用防火墙或防火门、防火卷帘等将各楼层在水平方向分隔为两个或几个防火分区,所谓垂直防火分区，就是将具有1.5h或1.0h耐火极限的楼板和窗间墙(两上、下窗之间的距离不小于1.2m)将上下层隔开。高层建筑内设有上下层相连通的走廊、敞开楼梯、自动扶梯、传送带等开口部位时，应将上下连通的各层作为
32、一个防火分区考虑，其允许最大建筑面积之和不应超过以的规定。当上下开口部位设有耐火极限大于3.00h的防火卷帘或水幕等分隔设施时，其面积可不叠加计算。防火分区的作用在于发生火灾时，可将火势、有毒烟气控制在一定范围内，以有利于消防扑救、减少火灾损失。每个防火分区的允许最大建筑面积每个防火分区的允许最大建筑面积:一类建筑1000 m2；二类建筑1500 m2；地下室500 m2；设在疏散走道上设在疏散走道上的防火卷帘应在卷帘的两侧设置启闭装置，并应具有自动、手动和机械控的防火卷帘应在卷帘的两侧设置启闭装置，并应具有自动、手动和机械控制的功能，并且要制的功能，并且要每半月进行手动和机械升降调试一次每半
33、月进行手动和机械升降调试一次。本节完本节完六、电梯系统设施设备的管理与维护六、电梯系统设施设备的管理与维护 1-减速箱；2-曳引轮；3-曳引机底座；4-导向轮；5-限速器；6-机座；7-导轨支架；8-曳引钢丝绳；9-开关碰铁；10-紧急终端开关；11-导靴；12-轿架；13-轿门；14-安全钳；15-导轨；16-绳头组合；17-对重，18-补偿链；19-补偿链导轮；20-张紧装置；21-缓冲器；22-底坑；23-层门；24-呼梯盒；25-层楼指示灯；26-随行电缆；27-轿壁；28-轿内操纵箱；29-开门机；30-井道传感器；31-电源开关；32-控制柜；33-曳引电机；34-制动器六、电梯系
34、统设施设备的管理与维护六、电梯系统设施设备的管理与维护 曳引机：曳引机：在日常运行中应随时观察机箱体内润滑油油位线，根据维护要求添加相应的润滑油。每半年（或按照厂家维护说明书）进行一次清洗油箱工作，并更换新油。箱盖、窥视孔、轴承盖等与箱体接合处不应有渗油现象。蜗杆伸出端如为盘根密封，不应把端盖螺母压得过紧，以免发生蜗杆抱轴故障，滴油频率一般为3-5分钟一滴。如蜗杆伸出端为机械密封结构，则发现漏油应即时更换，蜗轮轴上的滚动轴承每月应注入3-5g钙基润滑脂，以保证充满轴承室空间的2/3。减速箱的温升应不高于600C，最高油温不超过800C。当滚动轴承产生不均匀的噪声、敲击声或温度太高时，应即时检修
35、或更换。经常检查减速机联轴器处螺栓，应无松动现象。六、电梯系统设施设备的管理与维护六、电梯系统设施设备的管理与维护 机械制动器：机械制动器：要经常检查弹性联轴器的弹性圈磨损及老化情况。如发现前述情况，则应及时更换，以避免出现运转时的撞击声、轿箱振动和噪声。制动器动作应灵活可靠，电磁衔铁在导向铜套内应滑动自如。如有动作延迟的现象，则应及时检修，去除铜套内的油污，可加入少许滑石粉作为润滑剂。凡是销轴处，应经常注入机油润滑。当发现有油垢堆积时，应拆下清洗干净。保持制动性能可靠，应经常去除溅落在制动轮上的油污，保持其清洁。制动器线圈的温升一般不应高于600C，最高温度不超过1050C。经常检查线圈接线
36、端有无松动，并保持绝缘良好。制动器在工作时，闸瓦应紧密均匀地贴合于制动轮的工作表面，松闸时闸瓦沿制动轮工作面的间隙应在0.5-0.7mm之间，且两闸瓦动作应保持一致。如该间隙过大，将会导致制动减速度增大，影响舒适感，因此应经常检查该间隙，尤其运行一段时间后，闸瓦、制动轮的工作表面磨擦得更为光滑，此时可以在松闸后，将该间隙高速至互不磨擦的最小间隙，将会改善乘坐的舒适感。当固定制动带的铆钉头露出时，应及时更换，避免它与制动轮磨擦。当发现制动力减弱时，可调整弹簧的螺母来增加制动力。如发现闸瓦与制动轮同心度较差，则应及时调整制动器底座底部的垫片。六、电梯系统设施设备的管理与维护六、电梯系统设施设备的管
37、理与维护 曳引电动机：曳引电动机：埋入电动机定子内的温度传感器控制着电动机的强迫通风风机。当电动机内部温度升高到550C时，风机开始工作，温度下降到450C时停止。应随时检查在曳引机电动机温度升高时，风机工作情况有无异常，以避免因温升过高导致电机损坏。此外，还应检查滑动轴承的润滑情况及蜗杆轴与电机轴的同心度。曳引轮：曳引轮：应经常检查曳引轮槽和钢丝绳的磨损情况，当曳引轮绳槽磨损不一致时，或呈凹凸不平麻花状而影响使用时，可将曳引绳取下，用特制的绳槽工装刀具与减速机固定，以检修速度运转来修车绳槽。同时，应调整曳引绳的绳头组合锥套，使各绳之间的张力相同。因磨损严重而无法修理的曳引轮，应及时更换。六、
38、电梯系统设施设备的管理与维护六、电梯系统设施设备的管理与维护 （一）电梯电气控制系统的日常管理和维护（一）电梯电气控制系统的日常管理和维护 （）机房进线电源箱的保养包括下列内容:1)经常对电源箱进行清洁工作，使其无灰尘杂物覆盖，以免影响其散热。2)保持开关转动部位灵活，闸刀的夹座应有足够的夹持力，且三相夹持力应一致。3)三相保险应选用一致的保险管/熔丝，不得用多股熔丝或不同材质的熔丝替代。4)开关的接线应将电源进线接到保护闸盖下面，即拉掉闸刀后，保险的两端不应有带电体。5)总开关的接线装置应起作用，即在开闸断开电源打开箱盖后送不上电，合闸后箱盖打不开。6)经常检查压线螺帽、保险夹座有无松动或发
39、热变色之处;对兼做极限开关的总开关要保持其转动部位灵活，并保证其不误动作。7)对用自动空气开关做电源总开关的开关线路进行维护保养时，应先断开空气开关，将进线端的隔离保险拉下方可进行维护工作。8)应经常监视装有电压表、电流表的电源箱，观察电压和电流不应大于额定值。否则，应切断电源，查明原因。六、电梯系统设施设备的管理与维护六、电梯系统设施设备的管理与维护 （）控制柜的维护 接触器：接触器：是一种频繁接通和断开主电路，且容量较大的电气元件。接触器的基本参数有触点、额定电流、允许切断电流、触点数、线圈电压、动作时间、操作频率、机械和电气寿命等。电梯用接触器在负荷情况下，除受机械冲击外，还承受电弧的烧
40、蚀，因此应在平时进行良好的维护保养，包括及时清扫尘灰(可在停电后用毛刷、皮老虎清扫);保证压接导线牢靠无松动，转动部位灵活无阻碍，三个触点压力均匀;铁芯上不应有油污脏物;辅助触点不应断裂、扭歪或阻滞，以妨碍动静磁铁的吸合动作。继电器：继电器：电梯所选用的继电器比较典型的有JY-16型和DZ-41型，线圈电压一般多用11OV直流电源。前者有两只常开触点和两副转换触点，触点电流为5A;后者一般有8只触点。对它们的检查处理与接触器相同。六、电梯系统设施设备的管理与维护六、电梯系统设施设备的管理与维护 （）控制柜的维护 PCPC与调速器：与调速器：ACVV(交流变压变频)调速机与调速器组成逻辑集选电路
41、与调速线路，使电梯的运行性能有了进一步提高，简化了电梯的外部接线。但这种电梯对环境条件要求很严，如机房温度过高会使电梯电机加剧发热以至烧毁。因此良好的使用环境和及时认真的维护保养，可使交流调速电梯故障率大大降低。有条件时，可以选用精密电路板专用清洗剂，定期对控制板进行清洗。在对电路板进行清洁或维护时，应在断电后进行，并要注意释放工具和人体上的静电，以避免带来不必要的损失。变频变压装置与微机：变频变压装置与微机：用微机取代全部继电器和选层器，用变频装置取代电抗电阻与调速装置，不仅使电梯性能大大改观，同时使控制柜的电气设备大为简化。电梯的位置信号和减速信号由微机选层器产生，微机简化了电梯线路，省略
42、了电梯元器件，还可以完成复杂的控制任务。同时它还具有故障自检查、自排除等功能，使故障大大降低，直至无故障运行。但微机的使用更需要对电梯控制柜进行维护保养，干净通风的环境对微机的正常运行非常重要。六、电梯系统设施设备的管理与维护六、电梯系统设施设备的管理与维护 电梯的日常管理与安全运行电梯的日常管理与安全运行 电梯设备管理主要包括：电梯设备的安全管理、电梯运行管理、维修管理三个方面的工作。电梯设备的安全管理主要包括：电梯使用安全教育、安全措施，电梯困人的援救管理等。电梯的运行管理主要包括：规范电梯的日常管理工作，以保证电梯设备的正常运行。电梯设备的维修管理：是规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性
43、能指标达标，消除电梯的故障隐患，以减少运行费用。本节完本节完七、建筑给水、排水系统的管理与维护七、建筑给水、排水系统的管理与维护 、建筑给水、排水系统概述、建筑给水、排水系统概述 、建筑室内给水系统、建筑室内给水系统 、建筑排水系统建筑排水系统、建筑内消火拴给水系统组成、组件及、建筑内消火拴给水系统组成、组件及类型类型 、建筑给、排水设备的运行管理、建筑给、排水设备的运行管理 七、建筑给水、排水系统的管理与维护七、建筑给水、排水系统的管理与维护 、建筑给水、排水系统概述、建筑给水、排水系统概述 （1 1）室内给水工程分为三大类：）室内给水工程分为三大类：、生活给水、生活给水满足水量、水压和水质
44、或水温等方满足水量、水压和水质或水温等方面的要求。面的要求。国家现行的国家现行的生活饮用水标准生活饮用水标准控制指标主要有四类：控制指标主要有四类：感官性指标、化学指标、毒理性指标和细菌学指标。感官性指标、化学指标、毒理性指标和细菌学指标。B B、生产给水、生产给水 满足水量、水压二方面的要求。满足水量、水压二方面的要求。C C、消防给水、消防给水满足水量、水压二方面的要求。满足水量、水压二方面的要求。（）室内排水工程（）室内排水工程主要包括三类：生活排水、生产排水和屋面雨排水主要包括三类：生活排水、生产排水和屋面雨排水七、建筑给水、排水系统的管理与维护七、建筑给水、排水系统的管理与维护 水泵
45、防震：水泵防震：噪噪 声声 源源选低噪音水泵选低噪音水泵基础基础固体传震主要通道：橡胶减震垫固体传震主要通道：橡胶减震垫管道管道固体传震第二通道：吸、压水管设可固体传震第二通道：吸、压水管设可 曲挠接头曲挠接头支吊架支吊架固体传震第三通道：弹性支吊架隔震固体传震第三通道：弹性支吊架隔震 为主，吸声为辅，在建筑上采取隔声、为主，吸声为辅，在建筑上采取隔声、吸音措施，如双层门窗、墙面，顶棚吸音措施，如双层门窗、墙面，顶棚 设多孔吸音板设多孔吸音板七、建筑给水、排水系统的管理与维护七、建筑给水、排水系统的管理与维护 、建筑排水系统、建筑排水系统 （）（）建筑内排水系统组成：建筑内排水系统组成：、卫生
46、器具或生产设备受水口、卫生器具或生产设备受水口、排水管系、排水管系、卫生器具排水管：横支管，立管，总干管，出户、卫生器具排水管：横支管，立管，总干管，出户管管、通气管系、通气管系、清通设备、清通设备 、强排系统、强排系统、室外排水管道：室外第一个检查井至城市下水道、室外排水管道：室外第一个检查井至城市下水道之间的管道。之间的管道。、污水局部处理构筑物。、污水局部处理构筑物。七、建筑给水、排水系统的管理与维护七、建筑给水、排水系统的管理与维护 （）建筑雨水排水系统（）建筑雨水排水系统：、檐沟外排水、檐沟外排水(水落管外排水水落管外排水)雨水雨水屋面屋面檐沟檐沟水落管水落管散水坡散水坡地面地面檐沟
47、檐沟铅铅皮、预制砼皮、预制砼 、天沟外排水。利用屋面构造上所形成的天沟本身容、天沟外排水。利用屋面构造上所形成的天沟本身容量和坡度排泄雨水量和坡度排泄雨水(大型屋面大型屋面)雨水雨水屋面屋面天沟天沟立管立管地面或管道地面或管道 、内排水。建筑立面要求高，大屋面面积，屋面上有、内排水。建筑立面要求高，大屋面面积，屋面上有天窗，多跨，锯齿形建筑屋面。天窗，多跨，锯齿形建筑屋面。雨水雨水屋面屋面雨水斗雨水斗悬吊管悬吊管立管立管埋地管埋地管出户管出户管室外管道排水系统室外管道排水系统 。七、建筑给水、排水系统的管理与维护七、建筑给水、排水系统的管理与维护 、建筑内消火拴给水系统组成、组件及类型、建筑内
48、消火拴给水系统组成、组件及类型 （）组成及组件（）组成及组件水枪、水带、消火拴、消防水喉、消防通道、水箱、消防水泵接合水枪、水带、消火拴、消防水喉、消防通道、水箱、消防水泵接合器、增压设备和水源。器、增压设备和水源。（）类型（）类型、不设消防水箱及水泵的消火拴给水系统、不设消防水箱及水泵的消火拴给水系统室外管网的压力及水量在任何时候均可满足室内消防要求室外管网的压力及水量在任何时候均可满足室内消防要求、仅设水箱、仅设水箱只保证火灾初期只保证火灾初期1010分钟供水分钟供水(室外水量及压力不足室外水量及压力不足)、设消防贮水箱、消火拴泵的消火拴系统、设消防贮水箱、消火拴泵的消火拴系统火灾延续时间
49、内由室内保证消防用水量及水压火灾延续时间内由室内保证消防用水量及水压分区供水的室内消火拴系统分区供水的室内消火拴系统(高层高层)分区原因：从便于灭火和系统安全考虑分区原因：从便于灭火和系统安全考虑分区依据：最低处消火拴最大静水压力超过分区依据：最低处消火拴最大静水压力超过80mH80mH2 2O O时时分区方式：串联分区，并联分区分区方式：串联分区，并联分区 七、建筑给水、排水系统的管理与维护七、建筑给水、排水系统的管理与维护 、建筑给、排水设备的运行管理建筑给、排水设备的运行管理（）建筑给、排水系统的主要管理措施主要有：（）建筑给、排水系统的主要管理措施主要有：、建立设备管理帐册和重要设备的
50、技术档案；、建立设备管理帐册和重要设备的技术档案；、建立设备卡片；、建立设备卡片；、建立定期检查、维修、保养的制度；、建立定期检查、维修、保养的制度；、建立给排水设备大、中修工程的验收制度，积累有关技、建立给排水设备大、中修工程的验收制度，积累有关技术资料；术资料；、建立给排水设备的更新、调拨、增添、改造、报废等方、建立给排水设备的更新、调拨、增添、改造、报废等方面的规划和审批制度；面的规划和审批制度；、建立住户保管给排水设备的责任制度；、建立住户保管给排水设备的责任制度；、建立每年年末对建筑给排水设备进行清查、核对和使用、建立每年年末对建筑给排水设备进行清查、核对和使用的鉴定制度；的鉴定制度
