1、昆明主城区商务市场昆明主城区商务市场研究报告研究报告-至祥研究中心至祥研究中心20102010年年1111月月1515日日住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。引言关键词宏观层面：经济、产业、城市、规划微观层面：供给、企业、需求、竞争因此我们的思路昆明城市发展商务市场研判重点项目借鉴我们的目的产品规划判断商务市场供应商务市场需求昆明写字楼专项报告重点强调写字楼的供求关系及去化率分析；侧重于北市区商务环境发展在轨道背景下的发展前景。第一章第一章昆明城市发展分析昆明城市发展分析二、城市发展规划研究二、城市发展规划研究一、宏观经济情
2、况分析一、宏观经济情况分析昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。但随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大。昆明写字楼宏观市场背景 一、宏观经济情况分析 1、经济总量及特征u国民生产总值持续快速增长2005年突破千亿大关；2008年较2005年增长51%。u二三产业齐头并进，比重较大，第一产业增长缓慢，比重较小u固定资产投资增幅显著2009年全市完成1600.66亿元，较2008年的1053亿元增长52%。uGDP2010年上半年昆明实现地区生产
3、总值910.92亿元，同比增长15.4%。其中，第一产业实现增加值38.74亿元，下降1.5%；第二产业实现增加值417.92亿元，增长19.1%；第三产业实现增加值454.26亿元，增长13.6%。u城镇固定资产投资城镇固定资产投资 上半年，全市城镇固定资产投资完成764.90亿元，比去年同期增长36.0%。其中房地产投资完成176.95亿元，增长1.8%。完成工业投资178.21亿元，增长64.1%。u社会消费品零售总额社会消费品零售总额 上半年，实现社会消费品零售总额457.40亿元，同比增长19.9%，扣除物价因素实际增长16.0%。u招商引资招商引资 上半年，全市新批外商投资企业30
4、户；实际利用外资4.40亿美元，增长66.5%。全市实际引进市外到位资金410亿元，同比增长26.1%。2010年上半年2010年昆明宏观经济形式趋稳宏观经济情况分析 2、产业发展特征及趋势目前，云南省已经初步形成了烟草、有色、冶金、磷化工、电力、天然药物、生物化工、绿色保健食品等具有云南特色的产业集群，已形成了包括为产业服务的金融、现代物流、技术研发等体系，第三产业的快速增长为写字楼市场发展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。昆明产业发展4大特点产业结构逐步调整优化，三次产业比例趋于合理；新型工业化得到大力推进，推进城市化水平显著提高；服务型经济持续扩张，成为未来产业发展的方向；现代
5、物流业已初具规模。产业是第一性的，城市是第二性的 u商务部关于确定第二批加工贸易梯度转移重点承接地的决定昆明成为国家认可的加工贸易梯度转移重点承接地，这将成为昆明一笔巨大的无形资产，为昆明招商引资工作增加新的优势条件。u昆曼大通道、新机场和泛亚铁路昆明对东南亚、南亚市场具有较强的辐射力，充分将承接加工贸易梯度转移与建设通往东南亚、南亚的大通道相结合，汲取国内外两种资源，拓展国内外两个市场，使昆明真正发展成为面向东南亚、南亚的国际区域性城市，这对昆明的招商引资形成独特优势，也显得尤为重要。u国家旅游局已确定云南省作为中国旅游产业改革发展的试点省份推进云南旅游产业改革发展，加大招商引资力度。u中缅
6、能源管道及炼化基地 产业发展利好因素内向型经济向外向型经济发展产业发展状况，使得客户结构对昆明甲级写字楼利好产业发展状况，使得客户结构对昆明甲级写字楼利好宏观经济情况分析经济发展与写字楼写字楼的价值来自于城市经济发展水平 作为经济发展的载体，写字楼的发展和城市经济的发展息息相关；写字楼作为国家经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，一国经济变化方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；产业发展状况影响写字楼客户结构；随着城市区域功能地位的加强，以及作为中国东盟区域经济合作的桥头堡，昆明经济将进入下一个转折期。经济的发展
7、带动产业的发展，随之城市的写字楼市场发展将供给与需求结构的转型。二、城市发展规划城市规划与写字楼u“一湖四片”、“一湖四环”；城市“轴心网络”发展模式；单中心向多中心发展，昆明城市整体规划更多的是从城市发展潜力方面吸引更多的区域外大型企业的入驻，从而促进高端写字楼市场发展。u 昆明新机场中国第四空港枢纽。昆明新机场建成后，将成为继北京首都机场、上海浦东机场、广州新白云机场之后中国第四大机场。u 轨道交通，规划6条线路，其中二环以内，将采取地下轨道交通的形式建设，二环以外，将采取高架轨道交通和地面轨道建设。昆明宏观战略规划提升城市竞争力；空港枢纽将直接影响昆明现代物流运输业的发展；轨道交通为写字
8、楼提供了良好的到达性，极大节约了时间成本，但影响效果需要较长时间。人民路人民路东风路东风路金碧路金碧路北京路北京路白塔路白塔路环城东路环城东路盘龙江盘龙江CBD昆明CBD规划范围北至东风路，南至金碧路，西起盘龙江，东至白塔路。由尚义街及北京路划分为四个片区片区将以三道轴线为骨架，形成未来CBD的规划框架，并沿轴线构筑密集、舒朗的城市空间。其中平行于金碧路的轴线，形成一个由密集高楼组成的街道空间，轴线终点在盘龙江对岸。平行于东风路东西向横轴形成对比的城市空间，四周商业裙楼将围合成狭长的绿地广场。城市发展规划CBD发展规划昆明主城建筑高度控制规划方案：建筑高度不受限制的区域有4个。主城主中心区（包
9、括CBD区），区域范围包括北至人民路以北200米、南至金碧路以南200米，东至白塔路以东200米，西至祥云街片区；西市副中心区（次CBD区），区域范围为人民西路以南，海源路的改造片区；北市副中心区（次CBD区），区域范围为金星立交桥以北至霖雨路的北京路两侧区域；南市副中心区（次CBD区），区域范围巫家坝机场片区。人民路东风路金碧路北京路白塔路环城东路盘龙江建筑高度不受限区域以CBD为中心的不限高区域是未来高端写字楼集中区“一轴三带”已经形成的并将不断成熟的写字楼分布形态；CBD+不限高区域规划将极大的加快现有写字楼分布向集约化、聚集式发展；CBD将发挥其聚集式带动效应，带动周边商务服务型办公物
10、业的发展。受轻轨效应的影响，未来沿线将形成类型相对不同的写字楼。以CBD效应为触发点在现有分布形态上的升级人民路东风路金碧路北京路白塔路CBD核心区小结u昆明宏观经济发展对写字楼进入产品转型期利好；u城市竞争力提升，城市规划是昆明写字楼再次起飞的基础；u产业结构优化、产业发展的利好条件将成为昆明写字楼实现跨越的动力；uCBD规划及其在此基础上周边写字楼物业将体现昆明城市整体经济活力。第二章第二章商务市场供应分析商务市场供应分析二、在营在售二、在营在售一、现状分析一、现状分析三、潜在供应三、潜在供应从2010年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时候，昆明市区10层以
11、上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到09年近期已经上升到105个（除酒店），增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中，最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。一、现状分析目前有64个20层以上的写字楼。2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到08年近期已经上升到105个（除酒店），增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中，最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。市场进一步细分：市场进一步细分：健康、绿色、生态概念成为发展潮流；总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。高档写字楼需求旺盛：高档写字楼需求
12、旺盛：昆明中心区高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的甚至达到100%；新推高档写字楼销售情况好。从从20092009年二环内的写字楼普查来看，中高层写字楼个年二环内的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。目前昆明最高的写字楼为地上数增加非常明显。目前昆明最高的写字楼为地上3636层，层，平均楼层数为平均楼层数为19.719.7层。层。档次档次特征描述特征描述租金（元租金（元/平米）平米）代表楼盘代表楼盘高档1、位于城市中心区，如青年路、东风路、北京路；2、纯写字楼；3、公共部分装修豪华；4、电梯等楼宇配置高端；5、以出租为主。50130俊发中心、环球金融中心、顺城、中央商务
13、一号、佳华大厦、华尔顿大厦中高档1、分布区域较广，2、包括纯写字楼和部分高档商住楼，3、楼宇配置中等；4、以销售为主3560汇都国际商务港、银海SOHO、建业商务中心、建工大厦、鸿城广场、华一广场中低档1、大多分布在市中心区以外；2、体量规模较小；3、以商住楼为主；4、以销售为主，5、车位、电梯等楼宇配置较差；2040汇溪大厦、程兴大厦、丹彤现代城、宏兴商务大楼 市场进一步细分：健康、绿色、生态概念成为发展潮流；总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。高档写字楼存在阶段性市场空间：中心区在营高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的达到100%；08年新推高档写字楼销售情况相对较好
14、，但09年市场较差。档次档次特征描述特征描述售价售价（元（元/平米）平米）租金租金（元（元/平米）平米）代表项目代表项目高档1、位于城市中心区，如青年路、东风路、北京路；2、纯写字楼；3、公共部分装修豪华；4、电梯等楼宇配置高端；5、以出租为主。100002200090130世纪中心、南亚风情第壹城、红塔大厦、顺城双塔、俊发中心中高档1、分布区域较广，2、包括纯写字楼和部分高档商住楼，3、楼宇配置中等；4、以销售为主7500100005090环球金融中心、北辰财富中心、华一广场中低档1、大多分布在市中心区以外；2、体量规模较小；3、以商住楼为主；4、以销售为主，5、车位、电梯等楼宇配置较差55
15、0075002050汇溪大厦、程兴大厦、丹彤现代城、宏兴商务大楼 昆明写字楼市场档次及价格 从昆明市写字楼客户数量上分析，以广告、设计、咨询、商贸公司、建筑、房地产及科技等第三产业企业为主，占了62%。昆明整体写字楼客户情况面积趋向面积趋向客户特征客户特征行业行业分割情况分割情况高区20层以上400-1000平米资金实力强，对价格敏感度相对较弱。省内明星企业及国家品牌名企。保险、投资、基金、实业、大型国企、外资集团大多为一分为二。部分分三或分四。中区10-20层200-400平米处于企业发展及成熟期，规模相对较大。是区域行业领跑者。实业、房产、矿业、广告、科技一分为四、一分为六、一分为八低区4
16、-10层90-200平米处于企业的起步期、发展期。资金实力较弱。设计、律师、电子、影视、化妆品等分割较多，没有具体规则综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。第三产业中小企业办公面积需求主要在400平米以下；第二、三产业大型企业、外资集团办公面积需求集中在400-1000平米，整层、多层购买或租用。总体特征随着写字楼的发展，其功能配比发生较大变化，功能间逐渐区分，且配套互利性增强。二、在营在售正在销售项目未售项目只租不售项目昆明写字楼分布图昆明写字楼分布图项目名称项目名称价格（元价格（元/平平米）米）写字楼总体写字楼总体量（万平米）量（万平米）五华山上220000.3百富琪9500
17、1.1鼎易天城8000起3汇都国际二期180003.4世纪中心250007在售项目共5个，写字楼总体量约15万平米，目前销售情况良好，总体剩余销售体量不多。2011年写字楼供应体量预估年写字楼供应体量预估方法一：（过规统计法）方法一：（过规统计法）我们通过对已过规划项目统计整理，根据过规后半年内形成市场供应量的原则，计算未来一年内预计供应体量。未来一年内写字楼供应体量未来一年内写字楼供应体量 =已过规划项目地上建筑面积总和已过规划项目地上建筑面积总和 =224449.09（平方米）（平方米）方法二：（市场调查法）方法二：（市场调查法）根据调查整理出2011年可能供应写字楼的楼盘项目，调查预计供
18、应体量，求和统计出2011年的预计供应体量。未来一年内写字楼供应体量未来一年内写字楼供应体量 =各项目预计供应体量之和各项目预计供应体量之和 =222767.96（平方米）（平方米）根据方法一和方法二统计的结果计算，我们发现对于根据方法一和方法二统计的结果计算，我们发现对于2011年将出现的写字年将出现的写字楼体量约为楼体量约为22万平方米。万平方米。本结果为预估体量，开发商实际开盘销售期无法准确统计。区域区域用地面积用地面积预估建筑面积预估建筑面积预估写字楼面积预估写字楼面积盘龙区城中村改造6 7个村，19182亩，12775212平米63876060平米319280平米（0.5%商务比例）
19、官渡区城中村改造 103个村，3万亩，199800000平米999000000平米999000平米（0.1%商务比例）五华区城中村改造 51个村，9794亩，6522804平米32614020平米650000平米（2%商务配比）西山区城中村改造115个村，2.08万亩，138528000平米554112000平米554112平米（0.01%商务配比）注：根据昆明是政府区域规划容积率及昆明现有城中村容积率，本次预估昆明城中村改造后容积率取均值为5，写字楼配比根据区域商务功能及远景规划取0.01%-2%之间的值。潜在项目未来3-5年时间内，预计写字楼上市面积在250万平米左右，其中中高档写字楼预计
20、推出面积达100-150万平米左右。云南饭店世纪中心南亚之门七彩之门吹箫巷昆钢大厦潘家湾棕树营汇都国际2太乙桥村苏家村欣都龙城南亚风情第一城莲花池综合体西坝项目南窑村赵家堆红庙村菊花村五里多村大厂村确定有写字楼项目预计有写字楼项目顺城俊发中心重点项目百富琪广场金领地中央金座领域时代东方首座顺新时代区域区域项目项目性质性质体量及功能组合体量及功能组合一环内一环内云南饭店旧楼改造项目，临规划CBD写字楼、酒店、商业、酒店公寓世纪中心大厦临CBD，位置佳，全钢结构。总建筑面积约6.46万，共计47层。南亚之门CBD核心区，位置佳，规划档次高。72层，集酒店、公寓、写字楼和商业 七彩之门俊发项目，位于
21、白塔路一环旁较高档次酒店、商务、商业、住宅吹箫巷项目225米高楼，临CBD，档次高商务、商业、公寓昆钢科技大厦全钢结构，高档次办公、酒店、商业、娱 乐金领地旧改项目，纯写字楼预售中潘家湾项目城中村改造，较大可能有写字楼规划中棕树营项目城中村改造，较大可能有写字楼规划中汇都2期城中村改造，规划有写字楼规划中百富琪广场一环边项目，规划有写字楼下半年推出太乙桥村项目城中村改造，较大可能有写字楼规划中苏家村项目城中村改造，有可能有写字楼规划中随着城中村改造的推进和各级政府多个CBD建设项目的启动，近几年内，将有大量写字楼推出。区域区域项目项目性质性质体量及功能组合体量及功能组合一一环环外外项项目目俊发
22、中心北京路中段，档次高写字楼，周边有俊发综合物业欣都龙城北市区高档写字楼商业、写字楼。南亚风情第一城旧改项目，规划有写字楼。商业、酒店、商务、住宅莲花池综合体旧改项目，规划有写字楼商业、住宅、写字楼、酒店中央金座规划有写字楼商业、写字楼、公寓领域时代北市区写字楼酒店、商务、商业、住宅西坝项目旧改，较大可能有写字楼规划中南窑项目旧改，较大可能有写字楼规划中赵家堆项目旧改，可能有写字楼规划中红庙村项目旧改，可能有写字楼规划中菊花村项目旧改，可能有写字楼规划中五里多村项目旧改，可能有写字楼规划中大厂村项目旧改，可能有写字楼规划中一环外写字楼虽然与本项目没有非常激烈的竞争关系，但对客户分流有着较大影响
23、。项目项目体量（建面，）体量（建面，）入市时间入市时间俊发中心俊发中心4.2万2008顺城顺城5.7万2008领域时代领域时代3万多2009小计小计12.9万万*80%=10.4万万欣都龙城欣都龙城近30万2010世纪中心世纪中心5.27万2010南亚之门南亚之门18.5万2011-2012东方首座东方首座8.2万2011-2012吹箫巷项目吹箫巷项目25万2012昆钢科技大厦昆钢科技大厦13.9万2012小计小计100万万*(50%-60%)=50-60万万高档写字楼09年新增量约10.4万方，未来2年供给量约50-60万方（不计旧城改造可能推出写字楼部分）小结1年内高档写字楼预计推出22万
24、平方米；2年内高档写字楼预计推出50-60万平方米；2010年昆明甲级写字楼需求约为12.55万平米；项目所处昆明商业中心、临CBD区域具备发展区域高档写字楼物业优势。中高档写字楼之间将形成激烈竞争，写字楼将进入大量放量后逐渐消化的第二周期。第三章第三章昆明重点商务项目简介昆明重点商务项目简介二、俊发中心二、俊发中心一、顺城双塔一、顺城双塔三、环球金融三、环球金融四、南亚风情第一城四、南亚风情第一城五、世纪中心五、世纪中心六、汇都国际六、汇都国际2 2期期七、东航投资大厦七、东航投资大厦六、金领地六、金领地东塔东塔总建筑面积总建筑面积28400建筑高度建筑高度约100m建筑层数建筑层数地下3层
25、、地上26层商业裙商业裙建筑面积建筑面积4300标准层标准层建筑面积建筑面积1237公摊系数公摊系数27办公室办公室标准层高标准层高3.6 m大堂面积大堂面积约226西塔西塔总建筑面积总建筑面积28600建筑高度建筑高度约100m建筑层数建筑层数地下3层、地上26层商业裙商业裙建筑面积建筑面积4800标准层标准层建筑面积建筑面积1245公摊系数公摊系数27办公室办公室标准层高标准层高3.6 m大堂面积大堂面积约226基本指标基本指标东塔东塔西塔西塔一、顺城双塔4层商业4层商业产品规划产品规划顺城双塔14层为商业部分，1-3层规划招租品牌店，4层为餐厅，526层为写字楼。顺城整体规划2000个车
26、位，购买整层写字楼可购买6个车位，车位价不含在开盘的价格里面，车位可部购买，但不能超额购买，与产权相对应。即如果购买整层写字楼，最多只能购买6个车位，不能购买7个，如果后期有需要，可向物管公司租用。5-26层5-26层顺城总规顺城总规东塔东塔西塔西塔顺城西塔单层面积1244.91，东塔单层面积1237.71。单层可分割为5-6部分，面积大约在200左右。可以整层购买，整层购买产权仍可拿6个。6部电梯（5部客梯1部货梯）位于写字楼中部。顺城双塔平面顺城双塔平面区域区域写字楼大堂写字楼大堂公共走廊公共走廊办公区内部办公区内部公共卫生间公共卫生间电梯厅电梯厅地面高级地砖高低地砖水泥地面高级防滑地砖高
27、级地砖墙壁高档石材磨砂玻璃隔断水泥墙面高级墙地两用砖高级墙砖天花铝合金格栅吊顶外涂氟碳漆石膏板吊顶-石膏板吊顶多孔单铝板吊顶照明高级灯具高级灯具-高级灯具高级灯具其他-高级品牌洁具电梯门套不锈钢顺城双塔写字楼装修标准顺城双塔写字楼装修标准顺城西塔价格及客户顺城西塔价格及客户顺城双塔西塔，在2008年5月2430日期间针对整层购买的客户，31日针对非整层购买客户，价格在1000015000之间，均价为13000元/，在此期间内购买，可优惠1；一次性付款优惠1；有赛伦卡优惠1。最高总体优惠为3。西塔不同的层有不同的价格，但不是明显的楼层差，一定范围内的价格是一定的，比如610层的价格在100001
28、1000元/之间，1013层价格在12000元/左右，1416层价格为13000，顶楼价格在15000元/以上。整体的一个层均价在13000元/。项目名称项目名称俊发中心俊发中心开发商开发商俊发地产地理位置地理位置北京路与白云路交汇处占地面积占地面积15亩建筑面积建筑面积4万多平米标准层面积标准层面积1600楼层数楼层数25停车位停车位350写字楼栋数写字楼栋数1栋绿化率绿化率40%物管公司物管公司第一太平戴维斯电梯数量电梯数量11电梯品牌电梯品牌三菱硬件设施标准硬件设施标准5A软件服务标准软件服务标准6E二、俊发中心俊发中心白天效果图俊发中心白天效果图俊发中心夜晚效果图俊发中心夜晚效果图俊发
29、中心效果图俊发中心效果图硬件设施：硬件设施：1)新加坡SAA Architects担纲建筑设计；2)5A甲级写字楼。5A，即办公自动化（OA）、通信自动化（CA）、楼宇自动化（BA）、消防自动化（FA）和安保自动化（SA）；3)6E写字楼。6E，即Essential business location(重要的商务区)、Elegant building(有品位的建筑)、Excellent facility and service(超一流的硬件设施与服务)、Extraordinary tenant(出众的客户)、Exact place for business(纯商务)、Exception of
30、sale（非卖）；4)立面采用low-e中空玻璃，现代感极强、昆明最漂亮的外立面效果；5)高速进口电梯（三菱）11部，11部电梯只为最40余家企业服务，高峰期等待时间不超过90秒；6)每人每时35立方米的新风系统；7)舒适的商务尺度，让客户随意自由的分隔空间；8)800平方米为最少分割面积，一层只容纳两家企业，纯洁的办公环境，避免中小企业纷杂；9)分层分户中央空调系统，健康、节能、舒适、加湿、消毒，自动调控室内温度，独立计费，全空气，变风量；10)无线上网系统；11)部分单元预留VIP独立卫生间；12)宽带光纤入楼；13)公共区域及各走道安装摄像机，实现全方位监控；13)公共区域及各走道安装摄
31、像机，实现全方位监控；14)配置停车泊位不低于350个；15)全覆盖移动通讯系统；16)大楼门禁系统，多个巡更系统。软件服务：软件服务：1)第一太平戴维斯担纲物业管理顾问；2)提供一流水平的管理平台，服务水准一流、专业；3)裙楼设置商务中心一个，提供快递、打印、复印、票务等服务；4)裙楼设置不同规模会议室及会议系统,并具全数码会议大厅，具同声传输系统、投影显示、视频系统等会议功能；5)裙楼设健身中心一个，包括：健身房、力量室、温水游泳池，提供干蒸、湿蒸房男女各一间及可供多人使用的男女淋浴房各一间；6)裙楼里设商务会所，为客户提供私密交谈空间。俊发中心软硬件配套服务俊发中心软硬件配套服务项目基本
32、信息项目基本信息项目名称项目名称环球金融地理位置地理位置东风西路艺术剧院旁开发商开发商城建股份产品形态产品形态单体19层甲级写字楼（裙楼5层为车库）占地面积占地面积4472.6总建筑面积总建筑面积22050总层数总层数19层建筑高度建筑高度60米容积率容积率4.93整层面积整层面积1010（6层-19层）项目形态组成项目形态组成裙楼部分1-5层主要是停车库、上海浦东发展银行，6-19层为写字楼外部配套外部配套周边政府机构周边政府机构无关系交通情况交通情况单行，只有东风西路从东向西餐饮娱乐情况餐饮娱乐情况餐饮娱乐较集中的区域商业情况商业情况处于小西门商业圈的辐射范围之内三、环球金融建筑特征建筑特
33、征建筑造型建筑造型方正裙楼裙楼建筑面积建筑面积裙楼是地上停车场，停车位72个，建筑面积2960主楼主楼建筑面积建筑面积19190外立面外立面层面积层面积及结构形式及结构形式每层层高每层层高3米裙楼高度裙楼高度20米主楼高度主楼高度62米外立面外立面用材用材采用玻璃、花岗岩和涂料走廊宽度走廊宽度无走廊，1梯1户分割分割面积大小面积大小可自由分割分割方式分割方式一层一间，未分割租售情况租售情况租售比例租售比例全售（整层售）价格情况价格情况开盘售价5500元/现售价7000-9000元/租金75-80元/月付款方式付款方式物管费物管费4.66元/月（城建物管）入住率入住率95%销售率销售率100%客
34、户情况客户情况客户类型客户类型投资、实业和银行为主企业特征企业特征资产和收益相对较高的企业入住企业入住企业1-3层上海浦东发展银行、6层昆明际洲商贸有限公司和用友软件云南分公司、7层云南宏迅泰投资有限公司、8层云南旅游产业城、9层云南文林实业有限公司、10-12层为云南力量生物制品集团、11层为云南盛龙物资贸易有限公司、13层为物流企业和云南外服人力资源有限公司、14层为云南思茅山水铜业有限公司、16层为云南同德投资有限公司、17-19为上海浦东发展银行四、南亚风情第壹国际C座项目名称项目名称南亚风情第壹国际C座项目图示项目图示项目位置项目位置西山区滇池路中段，原南亚风情园项目地开发商开发商昆
35、明南亚风情房地产开发有限公司 项目简介项目简介南亚风情第壹城以Street Mall的先进商业模式，整体规划布局项目内的商业、商务，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，以27.8万平米的零售商业、5万平米的白金五星级酒店、9.6万平米的商务办公、4.3万平米的SOHO公寓、24.6万平米的高档住宅打造现代中央商业特区。总建筑面积总建筑面积96000建筑类型建筑类型高层、多层推出物业类型推出物业类型写字楼C座层数层数17层楼高楼高60米开盘时间开盘时间2010年4月25日开盘推出套数开盘推出套数155套销售率销售率100%面积区间面积区间1
36、07.09-329.69交付标准交付标准毛坯均价均价10300元/开盘优惠开盘优惠持认筹卡客户于开盘当天可享受总房款3%优惠。交通状况交通状况47、73、91、106、112、160路公交线路可顺利通达。周边环境周边环境教育：昆三中、师大附小、福海中学等；体育：五华区体育馆、青少年活动中心等。医院：昆明同仁医院、京州医院、前卫人民医院；餐饮：宴谷美食城、吉兴隆烧鹅美食城等；休闲：金孔雀酒店、嘉丝特酒店、小天鹅、新龙门等。开盘共推开盘共推155155套房源，均价套房源，均价1030010300元元/，所有房源当天售罄。，所有房源当天售罄。南亚风情第一国际C座，开盘推出房源155套，以107平米面
37、积的为主，占54.19%，最低价9700元/平米，最高价11800元/平米，均价10300元/平米，开盘销磬，江浙投资客户比例较高。前255名认筹卡客户可以参加抽奖，三等奖3台iphone,二等奖2个价值1万元Gucii手包，一等奖七彩云南翡翠戒指。面积区段面积区段（）（）推出楼层推出楼层推出套数推出套数（套）（套）占比占比总面积总面积（）（）销售套数销售套数（套）（套）销售总额销售总额（元）（元）107.097、8、9、10、11、12、13、148454.19%8995.468492653238 107.191595.81%964.7199936513 255.491521.29%510.
38、9825263094 257.017、8、9、10、11、12、13、14149.03%3598.141437060842 263.941521.29%527.8825437164 292.11510.65%292.113008630 295.947、8、9、10、11、12、13、14149.03%4143.161442674548 297.941510.65%297.9413068782 299.297、8、9、10、11、12、13、14149.03%4190.061443157618 329.697、8、9、10、11、12、13、14149.03%4615.661447541298
39、合计155100.00%28136.09155289801727南亚第壹城国际C座，建筑面积4.3万平米，位于南亚路中段，金融街之上，楼高60米，17层，与南亚第壹国际B座、南亚第壹商业大道、星河PUB街、星河左岸相连，形成个性鲜明的建筑风尚。项目名称项目名称世纪中心项目图示项目图示项目位置项目位置中心区南屏步行街世纪广场东侧售楼部位置售楼部位置同项目地开发商开发商云南长基房地产开发有限责任公司 昆明盘通屋业有限公司策划代理策划代理至祥置业（香港.深圳）建筑面积建筑面积约6.9万（商业约2万，写字楼约4.9万）层数层数32层开盘开盘物业类型物业类型写字楼车位车位近1000个总套数总套数346套
40、推出推出户型面积区间户型面积区间53.94-312.64平米开盘时间开盘时间2010年8月15日绿化率绿化率开盘均价开盘均价22000元/开盘销售率开盘销售率80%（首批房源）容积率容积率7%（世纪广场）交付标准交付标准毛坯交通状况交通状况未来城市轻轨3号线“南屏街”站点设置在项目旁；拥有 71路、118路、56路、133路、73路、73路红塔专线、84路、10路、10路专线、82路、112路、161路等十多条商务主干线公交线路。周边环境周边环境位于昆明市黄金商圈的威远街片区，矗立于昆明市中心的最繁华的核心地带南屏街。交通方便，四通八达，各种市政、商业配套非常齐全。项目北邻庆云街，东邻晓东街，
41、南邻南屏街，西邻端仕街，是昆明市唯一四面邻街的建筑。客户来源客户来源投资客居多，地州客户意向购买大面积（半层.整层）五、世纪中心开盘共供应开盘共供应130130套房源，截至中午套房源，截至中午1313点，销售点，销售104104套。共推出套。共推出9 9种户型。种户型。购买群体以投资客居多，大户型以地州客为主。购买群体以投资客居多，大户型以地州客为主。户型户型面积（）面积（）总价（万元）总价（万元）供应套数供应套数（套）（套）供应面积供应面积（）（）销售套数销售套数（套）（套）销售面积销售面积（）（）销售率销售率（%）整层1600352014224006960043%A154.32339.50
42、101543.271080.2470%B111.91246.20 101119.191007.1990%C107.87237.31 4431.484431.48100%D53.94118.67 321726.08291564.2691%E301.5663.30 1030156180960%F132.32291.10 101323.291190.8890%G115.83254.83 101158.3101158.3100%H111.65245.63 202233171898.0585%I312.04686.49 103120.472184.2870%总计总计53.94-1600118.67-35
43、20118.67-352013013038069.7638069.7610410421923.6821923.6880%80%开盘优惠：十万级别认筹卡客户一次性付款优惠3%、按揭优惠2%；五千级别认筹卡客户一次性付款优惠2%、按揭优惠1%。世纪中心写字楼平面图世纪中心写字楼平面图A/B户型：户型方正，面积控制合理，空间使用率高，适合处于高速发展阶段的中小型企业，投资自用两相宜。D户型：为投资客量身打造，54平米合理控制总价，打造昆明市中心最具投资价值的写字楼产品。E户型：270度采光采景，L型设计，易于合理划分办公室空间，适合发展成熟的中小型企业。A/B户型：户型方正，面积控制合理，空间使用率
44、高，适合处于高速发展阶段的中小型企业，投资自用两相宜。D户型：为投资客量身打造，54平米合理控制总价，打造昆明市中心最具投资价值的写字楼产品。E户型：270度采光采景，L型设计，易于合理划分办公室空间，适合发展成熟的中小型企业。G/H/F户型：户型方正，面积控制合理，空间使用率高，适合处于高速发展阶段的中小型企业，投资自用两相宜。I户型：270度采光采景，L型设计，易于合理划分办公室空间，适合发展成熟的中小型企业。注：该项目1-5层为商场，6层为避难层，12、27层为设备层。项目名称项目名称金领地项目图示项目图示项目位置项目位置王旗营路与白云路交汇处（盘龙区人民政府行政审批服务中心旁）开发商开
45、发商云南益新房地产开发有限公司策划代理策划代理至祥置业（香港深圳）建筑面积建筑面积 34586.21平米（含地下两层面积）建筑建筑密度密度18.7%层数层数27层物业类型物业类型商业裙楼3层，427层为写字楼车位车位200多土地年限土地年限40年物业公司物业公司金领地物业管理公司项目用地面积项目用地面积7706.71平米绿化率绿化率50.74%整合推广整合推广褐石广告入住时间入住时间2010年10月交通状况交通状况10路、55路、68路、71路、K2、103等20多路公交车均可到达。设备装修设备装修1、国际高端商务配套，“全生态”智能办公空间。2、5大高科技生态水系统，以人为本，打造环保商务空
46、间。3、双层立体景观车库，云南首席内庭院式花园停车场！4、新风系统、二氧化碳监控器，鲜氧源源不绝，彻底告别“污浊办公”！5、9米无中柱超大开间，大尺度、大视野、宽敞办公！6、防臭、节能、高效排气、定时杀菌.全生态盥洗室环保舒适！7、6部国际品牌高速电梯，2.5M/S上下高效，打造一级商务平台。8、空间可分可合，办公灵活自由！9、CBD商务管家式物管服务，品质一流。六、金领地项目名称项目名称汇都国际2期项目图示项目图示项目位置项目位置白塔路131号真庆文化广场旁售楼部位置售楼部位置汇都国际C座（白塔路金格中心旁）一楼 开发商开发商昆明金马源房地产开发（集团）有限公司 层数层数A/B/C有33层，
47、D栋28层策划代理策划代理至祥置业（香港深圳）销售许可证销售许可证预许昆字（2010-046）号开盘时间开盘时间二期商务中心：2010-11-13；商铺：2010-11-21物业类型物业类型住宅（A/B/C）、商务公寓（D）、商业，地下负一层局部以及负二、负三层地下停车场户型面积区间户型面积区间A、B、C三栋，户型面积从50-250平方米不等，D栋为商务写字楼，分为40-100平方米的中小型办公室和200-500平方米的商务空间总建筑面积总建筑面积168451平方米车位车位2800个容积率容积率7.37交付标准交付标准毛坯交通状况交通状况1,5,14,62,63,78,89,105,109,1
48、17,145,162路公交车可达。周边环境周边环境商业配置：商业配置：金格中心、汇都国际、沃尔玛购物广场等一站式购物、休闲、娱乐；商务配置：商务配置：南亚之门、建业商务中心、建工大厦、质检大厦、世博大厦、金泰大厦、绿洲大厦、星耀大厦、集成广场等二十余座写字楼；教育配置教育配置：昆明市第一幼儿园、市政府幼儿园、新迎第一幼儿园、昆明第十二幼儿园、昆明市第十三幼儿园；武成小学、东庄小学、东华二小、拓东一小、拓东二小、盘龙小学、和平小学、明通小学；昆明市十二中、十中、三中、昆明实验中学、云子中学医疗配套：医疗配套：延安医院、昆明市中医院、昆明勘察院门诊、云南心血管病医院，云南中医学院门诊部等十余所医疗
49、结构。金融配置：金融配置：工商银行、建设银行、招商银行、广发银行、交通银行、富滇银行餐饮配置：餐饮配置：雅致小菜馆、绿茵阁、肯德基、建新园、桥香园、肥牛火锅城等酒店配置：酒店配置：昆明饭店、樱花酒店、绿洲大酒店、泰丽国际酒店、如家酒店、云之舍等娱乐配置：娱乐配置：温莎KTV（春城店）、碧海云天（汇都店）、宝利豪健身中心。七、汇都国际2期项目名称项目名称东航投资大厦项目图示项目图示项目位置项目位置官渡区昆明市春城路219号装修状况装修状况 精装修开发商开发商云南东航置业有限公司租金租金均价60元/平米物业公司物业公司上海东方航空物业有限公司建筑面积建筑面积40269平方米 层数层数12层物业类型
50、物业类型写字楼车位车位158个总套数总套数78户推出推出户型面积区间户型面积区间6层以上退台设计，部分户型带露台。占地面积占地面积12180平方米 绿化率绿化率41%建筑设计单位建筑设计单位上海海珠建筑工程设计有限公司景观设计单位景观设计单位英国HWCD Associates建筑事务所容积率容积率3.20 交付标准交付标准精装修交通状况交通状况毗邻轨道交通1、2号线（在建），距二环快速道路系统仅0.8公里。新老昆明国际机场、昆明火车站皆座落在该区域内，拥有成熟完善的基础设施。周边环境周边环境本案紧邻北京路商务办公区，受市政府的规划推动，本板块将成为新兴、充满活力与机遇的新商务核心板块八、东航投
