1、 洛阳天明，带着目标前行！洛阳天明，带着目标前行！汇报人：侯利妠2015年2月26日共计43页，预计50分钟 第1页，共44页。2015.1.082015.1.06思维轨迹2015.1.142015.1.152015.1.262015.1.302015.2.052015.2.06第2页，共44页。目标目标是什么？2015,洛阳天明如何实现目标？第3页，共44页。目标一切工作的出发点、根本点、归宿点工作的路标工作的行动指南目标是第4页，共44页。实现目标的6大步骤第5页，共44页。有目标的人，在奔跑第6页，共44页。2015，洛阳天明，带着目标前行，拼搏在路上第7页，共44页。目录洛阳天明工作总
2、结团队建设2014年总结2015年计划项目销售思路工程总结及计划第8页，共44页。PART.1团队建设第9页，共44页。团队建设总结计划 团队建设作为企业发展的基石和推动力，越来越被企业决策层重视，并纳入企业战略决策的核心组成部分。团队是指一组个体成员为了实现一个共同的目标，按照一定的分工和程序协同工作而组成的有机整体，不仅强调个人的工作成果，更强调团队的整体业绩。第10页，共44页。团队建设总结计划 洛阳天明设有“综合部 财务部 营销部 工程部 ”四个部门，现有人员共计25人，2014年上半年团队趋于稳定，下半年因减员增效，团队人数相对减少，为公司节约了人力成本。2015年，为更好的贯彻姜总
3、的指导方针，洛阳天明团队将会从各部门深入挖掘可用之人，摒弃每日滥竽充数之人，利用节后招聘时机，做好洛阳团队的选人工作，进而做好用人 育人 留人工作，为实现目标奠定团队基础。第11页，共44页。团队建设目标NO.1通过制度建设，为员工创造一个公平公正、诚实守信的竞争氛围。NO.2进一步建立和谐有效的部门协作。NO.3进一步加强执行能力的提升。NO.4进一步完善培训体系和加强学习能力。第12页，共44页。相信通过团队建设打造一支凝聚力强、自信心强、业务能力优秀，有极强责任感和贵善感的员工队伍，为完成2015年目标做好准备。第13页，共44页。洛阳天明实现目标1.6亿 三段四生u 拼搏前行u 一刻不
4、停u 落实执行u 超额完成第14页，共44页。PART.22014年总结第15页，共44页。不足与问题分析 在过去的一年，洛阳天明项目以周周开盘为节点进行销售，有新楼栋的加推，商铺的盛大开盘并超额目标，9月、10月单月销售近百套并完成任务的业绩，有美丽的外表但是也隐藏着一些不足，总结如下：u置业顾问销售技巧及逼客能力还需再加强并提高；u同事之间的凝聚力及执行力不够，有待加强；u各岗位成员本职工作不够到位；u各个板块的管理不够严谨。第16页，共44页。销售总结 在过去的2014，洛阳天明项目全体员工共同努力，经历了完成目标任务的喜悦，也经历了未达成目标的沮丧，过程中遇到了种种的困难，但天明人没有
5、放弃，没有逃避，迎难而上，现将2014年销售部您度总结报告及项目截止2014年12月31日销售具体情况分析如下：1、置业顾问工作分配及案场目标分解制定2、客户来访、来电、成交的统计分析3、针对竞品楼盘市场调研的工作展开4、顺利展开并完成71号地块房源的开盘及销售工作5、项目截止目前共销售423套，剩余188套第17页，共44页。解决方案1、年后组织定期规范的市调活动，与同类楼盘互相学习；2、多了解下属的内心想法，多多沟通，定期组织有增强团队 凝聚力的活动；3、各岗位职责的重新界定及定岗，做好本职工作，做好配合；4、严格按照公司要求并制定项目制度，从严管理。第18页，共44页。PART.3201
6、5年计划第19页，共44页。年度工作计划 1、市场调研及分析 通过两会的召开，中国城镇化建设一直被提及，部分城市银行利率的下调，银行贷款额度的持增都暗示房地产市场回暖是必然的，近期又加强对投资担保金融企业的监管，对客户投资房地产又是一大利好。做好市场调研并利用好各种政策无疑是促进销售的办法之一。第20页，共44页。年度工作计划 2、团队的建设 春节过后，为保证整个销售团队整体的稳定性及协调性，并保持良性竞争前提下给置业顾问一种紧迫压力，还需继续招聘并储备人才，计划年后招入3至4名置业顾问。要求：大专以上学历，男女均可；年龄：2228岁，形象气质佳；普通话标准，有上进心，能吃苦耐劳。第21页，共
7、44页。年度工作计划 3、楼盘市调计划 为提高置业顾问专业素质，定期组织置业顾问到周边楼盘进行市调并互相学习，了解对手的同时并找出自己的不足之处，学习别人的优点并总结，快速提高 例如：找出和自身楼盘竞争力较强的楼盘，组团去考察学习，了解别楼盘的优势和短板，分析总结。第22页，共44页。年度工作目标 1、销售目标 为完成公司2015年度针对洛阳天明项目1.6亿的目标，根据目前市场行情并结合项目自身的实际情况，预计需要完成650套房子的销售量，根据目前剩余房源情况远远不足以支撑销售，预计分为三个销售节点：1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 月份去库存188套90%回款2500万左
8、右加推1栋楼认筹蓄客1.5月销售70%回款1500万加推1-2栋销售80%10月加推库存商铺回款2500万左右第23页，共44页。年度工作目标根据以上节点销售现场：回款目标在6500万按揭加上2014遗留全年回款预计1亿共计1.65亿第24页，共44页。年度工作目标第25页，共44页。年度工作计划 2、个人目标 做好本职工作，做好项目统筹 与公司各部门岗位间做好协调与沟通 学习房地产更高层次的管理和专业知识 2015年提高个人的同时，纵观全局，抓好基础工作，做好细致工作，解决疑难工作，达成目标共识，为公司创利益，为公司赢名誉，为团队争荣誉！第26页，共44页。PART.4项目销售思路第27页，
9、共44页。项目销售思路 1、天明国际中心基本资料01 区位说明第28页，共44页。项目销售思路02 整体指标说明第29页，共44页。项目销售思路03 在建、售产品说明 在售楼栋为B05-1，总建筑面积55000，其中办公面积47553。地上25层，标准层面积2020，面积区间为120-2020，可自由分割、组合。第30页，共44页。项目销售思路 2、区域内市场写字楼情况 1）2014年洛阳市非住宅新增供应面积173.86万平方米，其中写字楼新增供应面积19.3万平方米；2）2014年洛阳市非住宅销售面积34万平方米，供销比5.1:1，估算写字楼销售面积4.9万平方米。第31页，共44页。项目销
10、售思路3）2014年伊滨区主要在售写字楼剩余总面积29.36万平方米，其中：u 商会大厦总面积8.5万平方米，已售6.2万平方米，剩余2.3万平方米；u 国贸大厦总面积4.1万平方米，已售1.2万平方米，剩余2.9万平方米；u 东方明珠总面积4.14万平方米，已售1.24万平方米，剩余2.9万平方米；u 彤辉广场总面积8万平方米，剩余8万平方米；u 科技大厦总面积12.16万平方米，剩余12.16万平方米。第32页，共44页。项目销售思路 3、目前销售存在的问题 1）受政策因素影响，伊滨区发展及整体市场环境对写字楼销售市场影响较大；2）项目所在位置昭示度差，导致项目市场认知度低，来访客户极少；
11、3）前期工程、推广断断续续，加之区域发展停滞，导致市场认可度低；4）从积累客户分析，现有客户对区域缺少信心，是阻碍成交的最大因素；5）办公楼客户群体局限性大，投资客户对写字楼投资兴趣偏低第33页，共44页。项目销售思路 4、销售思考应对措施 一是整体出售、转让。对在建的B05-1及后续地块打包出售，与其它具备实力的开发商洽谈，土地及在建工程总投入成本入股；按整体资本投入及后期费用预估，将土地整体转让（前期预估转让费用为2.2亿）二是产品调整。第34页，共44页。项目销售思路对于后续销售，建议将产品调整为酒店式公寓，建议原因如下：1）伊滨区写字楼集中供应量较大，市场库存多，但去化缓慢；2）随伊滨
12、区行政副中心的成形的节奏缓慢情况下，以“市府单位入驻”带动区域发展的效应明显减小，预期写字楼销售速度减慢，销售周期拉长，对资金的快速回笼有较大影响；3）区域内部分写字楼，如东方明珠、国贸大厦、商会大厦等已部分改为公寓招租或销售（商会大厦其中一栋洛阳途家斯维登度假公寓已入驻经营）4）相对于写字楼产品，公寓客户群体更为宽泛；5）单间面积小，投资成本低；6）投资保障性强，随区域逐步发展，企业、学校等入住，区域人口数量增多，公寓租赁有保障。第35页，共44页。PART.5工程总结及计划第36页，共44页。工程总结 1、回顾2014年，取得一定的成就 1）72#地1-20#-26#楼竣工验收完成 2）7
13、2#地11#-17#楼基本具备验收条件 3）72#地高层整体进度完成90%4）72#地配套水电气暖全部进场，室外配套完成90%，地库配套完成20%5）72#地景观单位进场，东侧围墙已施工完成，洋房区域道路硬化完成部分苗木种植完成 6）71#地库桩基施工完成 7）71#地库5200平米开工第37页，共44页。工程总结 2、也有很多遗憾 1）电梯、窗户、真石漆、室内安装工程、公共区域装饰、室外台阶 散水、施工电梯拆除及地库顶板封堵未彻底完成 2）单元入口雨棚未安装 3）地下车库 u电缆沟、车库桥架、地下室高低压设备间、水暖设备房未完成；u部分施工电梯未拆除，顶板预留洞无封堵；u车库入口雨棚未施工第
14、38页，共44页。工程总结 3、室外配套、景观及其他工作 室外工程、土方回填、自来水、商铺门窗、电缆沟影响室外自来水、道路、电力等施工第39页，共44页。展望2015工程计划1、确保2015年交房工作 详见交房楼栋工期计划表，如何把控工程三要素。2、质量要好 姜总常说要用为父母儿女、兄弟姐妹建造房子的心态建好房子，确保天明工程质量，贯彻姜总对工程工作的指导方针，将姜总的指导落在工程工作中。3、进度要快 一切工作围绕多快好、两率，提高资金周转率和利润率确保20150531交房目标要实现。4、成本要省 从项目的成本、收入、利润、现金流到目标评估考核，把控工程工作的每一个进度节点，节省成本，保证质量，加快进度第40页，共44页。2014年结转2015年预计结转-511万-1330万第41页，共44页。2014天明城现金流-748万累计现金流-10586万2015天明城现金流-1565万累计现金流-12151万2015天明国际中心-859万累计现金流-19358万2014天明国际中心-3069万累计现金流-18499万现金流现金流第42页，共44页。THANK YOU第43页，共44页。THANK YOU演讲完毕，谢谢观看！第44页，共44页。
