1、1从交通枢纽到商务区从交通枢纽到商务区 虹桥商务区规划分析报告2目录 一、虹桥商务区介绍一、虹桥商务区介绍 二、从交通枢纽走向商务区二、从交通枢纽走向商务区 三、虹桥商务区规划设计特点三、虹桥商务区规划设计特点 四、虹桥商务区竞争分析四、虹桥商务区竞争分析 五、对虹桥商务区的思考五、对虹桥商务区的思考 六、虹桥商务区与佘山环球中心比较六、虹桥商务区与佘山环球中心比较3 一、虹桥商务区介绍 1、虹桥商务区概述、虹桥商务区概述 2、虹桥商务区规划状况、虹桥商务区规划状况 3、从上海商务全局思考项目的市场定位、从上海商务全局思考项目的市场定位 4 一、虹桥商务区介绍 1、虹桥商务区概述、虹桥商务区概
2、述 根据国家发展上海的总体战略部署，上海建立国际经济、金融、贸易、航运等四个中心于于一体的国际化大都市，虹桥综合交通枢纽应运而生。2009年初，经国家批准，虹桥综合交通枢纽区域正式命名为“虹桥商务区”。虹桥商务区位于上海中心城西部，规划总用地面积26.3平方公里，是未来上海大都市圈的结构重心，地理位置处于上海市区与长三角地区交通衔接的门户位置。5 一、虹桥商务区介绍 其功能定位为：(1)形成服务长三角的商务中心，成为我国东部沿海地区、长江 三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；(2)成为贯彻国家战略、促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海现代化国际大都市建设和重要载体；(3)成
3、为上海西部重要的现代服务业集聚区。6 一、虹桥商务区介绍“大虹桥”指面积为86平方公里的虹桥商务区，其以虹桥交通枢纽区域为中心，从大虹桥概念辐射范围来说，闵行、长宁、青浦、嘉定四区位主要覆盖区域，同时，普陀和松江两去也在“大虹桥”效应范围内。7 一、虹桥商务区介绍“大虹桥”指面积为86平方公里的虹桥商务区，其以虹桥交通枢纽区域为中心，从大虹桥概念辐射范围来说，闵行、长宁、青浦、嘉定四区位主要覆盖区域，同时，普陀和松江两去也在“大虹桥”效应范围内。8 一、虹桥商务区介绍 2、虹桥商务区规划状况、虹桥商务区规划状况 根据功能业态及交通条件规划形成“两轴一带三组团”的布局结构。“两轴”是东西向的商业
4、休闲景观轴和南北贯通的申长路商务功能发展轴，其中商业休闲景观轴是中心轴线。主要的公共活动功能均沿此轴线布置；“一带”是指西侧的滨水休闲带；“三组团”是指与枢纽本体衔接的中心商业商务组团以及南侧和北侧的商务贸易组团。9 一、虹桥商务区介绍10 一、虹桥商务区介绍 虹桥商务区一期启动区域，东侧紧邻枢纽本体，西至嘉闵高架，南至义虹路，北至扬虹路面。虹桥商务区规划范围示意图（草案）面积约1.4 平方公里括商业用地、商办综合用地、商业娱乐用地、绿地道路等用地。规划总开发规模约170万平方米包括商务办公、会议、展览、酒店、酒店式公寓、文化娱乐、商业等。11 一、虹桥商务区介绍12 一、虹桥商务区介绍 3、
5、从上海商务全局思考项目的市场定位、从上海商务全局思考项目的市场定位 1）、从上海商务市场发展的规律看虹桥商务区）、从上海商务市场发展的规律看虹桥商务区 随着中国经济的高速发展以及上海国际大都市的繁荣，虹桥地区已经成为上海国际化程度最高的区域之一。虹桥开发区是中国第一个以涉外商贸为主导的开发区，是上海辐射长三角的重要功能区，同时也是各国驻沪领馆、国际机构、国际企业在沪的集聚区。上海作为现代化的国际大都市，在城市经济的发展过程中形成了外滩CBD、陆家嘴CBD等中央商务区、各区域根据自身的独特的经济结构和产业布局，还形成了人民广场CBD、徐家汇CBD、南京西路CBD等区域中心商务区。13 一、虹桥商
6、务区介绍 对比与分析以上中央商务区可以发现，中央商务区的形成与发展与区域固有的经济结构、产业导向与布局和政府的政策有着必然的联系。例如：南京西路CBD的崛起，便得益于中心城区四通八达的优越地理位置和静安区域建设现代化城市中心区的政策导向，现代中心区发达的现代服务业成为南京西路CBD商务的基础。应该说，地段优势加上商务概念几乎成为所有CBD崛起和成长的成功要素。对比虹桥商务区，现在拥有得天独厚政策、区位、交通优势，未来不单是一个商务区，甚至是一个行政区。虹桥商务区的发展很大程度上高于商务区。因此，虹桥商务区的发展模式将紧密依赖“交通枢纽+现代商务”的模式。14 一、虹桥商务区介绍 3、从上海商务
7、全局思考项目的市场定位、从上海商务全局思考项目的市场定位 1）、从上海商务市场发展的规律看虹桥商务区）、从上海商务市场发展的规律看虹桥商务区 随着中国经济的高速发展以及上海国际大都市的繁荣，虹桥地区已经成为上海国际化程度最高的区域之一。虹桥开发区是中国第一个以涉外商贸为主导的开发区，是上海辐射长三角的重要功能区，同时也是各国驻沪领馆、国际机构、国际企业在沪的集聚区。上海作为现代化的国际大都市，在城市经济的发展过程中形成了外滩CBD、陆家嘴CBD等中央商务区、各区域根据自身的独特的经济结构和产业布局，还形成了人民广场CBD、徐家汇CBD、南京西路CBD等区域中心商务区。15 一、虹桥商务区介绍
8、2）、虹桥商务区供给与需求）、虹桥商务区供给与需求 虹桥商务区供给状况：虹桥商务区规划总开发规模约170 万平方米，其中包括商务办公会议展览 酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。已落户或即将落户的项目：尚嘉中心（LV大厦）：是一家汇聚旗下众多奢侈品品牌的集成店，将吸引其他国际一线品牌扎堆入：高岛屋百货：日本高岛屋百货是国际著名的连锁百货公司之一、虹桥百盛、虹桥友谊商城；已竣工的有汇金百货虹桥店、长房国际广场、鸿鑫时尚广场、虹桥、天都、古北大厦、东银中心、嘉顿广场、东方维京大厦等。16 一、虹桥商务区介绍 3、从上海商务全局思考项目的市场定位、从上海商务全局思考项目的市场定位 1）、从上海商
9、务市场发展的规律看虹桥商务区）、从上海商务市场发展的规律看虹桥商务区 随着中国经济的高速发展以及上海国际大都市的繁荣，虹桥地区已经成为上海国际化程度最高的区域之一。虹桥开发区是中国第一个以涉外商贸为主导的开发区，是上海辐射长三角的重要功能区，同时也是各国驻沪领馆、国际机构、国际企业在沪的集聚区。上海作为现代化的国际大都市，在城市经济的发展过程中形成了外滩CBD、陆家嘴CBD等中央商务区、各区域根据自身的独特的经济结构和产业布局，还形成了人民广场CBD、徐家汇CBD、南京西路CBD等区域中心商务区。17 一、虹桥商务区介绍正在建设的有金虹桥国际中心，古北财富中心正在建设之中，明年上半年起还将陆续
10、开建虹开发商业楼、虹桥上海城三期、洲际假日酒店商业裙楼等项目虹桥商务区需求状况：2019年，上海机场运输生产指标增长迅猛，屡创历史新高，年旅客吞吐量首破7000万人次大关。上海浦东和虹桥机场共保障飞机起降551086架次(其中浦东332122架次，虹桥218964架次)，同比增长15.53%；完成旅客吞吐量7170万人次(其中浦东4040万人次，虹桥3130万人次)，同比增长25.79%；完成货邮吞吐量370万吨(其中浦东322万吨，虹桥48万吨)，同比增长24.10%。在交通方面，除了虹桥枢纽外，结合轨道线网，还将在虹桥枢纽外围形成5个主要换乘枢纽。同时上海市虹桥商务区规划公众参与草案初步确
11、定，虹桥商务区常住人口为53万左右，提供就业岗位64万左右。18 二、从交通枢纽走向商务区 1、未来虹桥商务区将成为上海西部发展重、未来虹桥商务区将成为上海西部发展重心心 2、规划的高起点：有效匹配城市发展战略、规划的高起点：有效匹配城市发展战略进程进程 19 二、从交通枢纽走向商务区 20 二、从交通枢纽走向商务区 1、未来的虹桥商务区将成为上海西部的发展重心、未来的虹桥商务区将成为上海西部的发展重心 虹桥商务区整体规划有飞机、高铁、磁浮、城际列车、长途高速巴士、城市公交等车站，还有轨道交通2号线、轨交5号线、轨交10号线、轨交13号线，在枢纽周边已有沪青平高速公路和环西一大道的基础上，规划
12、增加了“一纵三横”快速路。依照上海市城市总体规划，即是建立上海四大中心的需要，加上其处于上海优越的地理位置，周边的生活配套将逐步完善，具有极强的流动人口和常驻人口吸纳力。从目前的发展来看，虹桥商务区将和浦东新区共同发展比翼齐飞。21 二、从交通枢纽走向商务区 2、规划的高起点：有效匹配城市发展战略进程、规划的高起点：有效匹配城市发展战略进程 站在城市运营的高度，虹桥商务区在城市建设与发展过程发展战略中的作用正日益受到人们的重视。商务区主流建筑将是集居住、办公、餐饮、娱乐等为一体的多个综合性建筑，不但能满足现代“24小时商务”的要求，并且可以为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间，提高工作效
13、率与生活效率。如今城市生活已经向多元化趋势发展，交通枢纽和建筑物之间需要更好的功能整合，来体现对城市空间与土地的高效利用。22 三、虹桥商务区规划设计特点 通过“交通枢纽+新城建设”模式打造都市商务区。未来的虹桥商务区将是复合式商务中心，在上海的西部打造一种崭新意义上的“商务区”。1）统筹协调地区内外交通组织）统筹协调地区内外交通组织 2）低碳特点）低碳特点 3）商务社区设计理念）商务社区设计理念 4）多元混合的功能业态）多元混合的功能业态 5）均质统一的空间形态）均质统一的空间形态 6）丰富多样的公共空间）丰富多样的公共空间23 三、虹桥商务区规划设计特点 1）统筹协调地区内外交通组织）统筹
14、协调地区内外交通组织 外部交通体现快速集散，内部交通组织突出便捷人性化，优化地区交通组织采用禁止左转、单向交通等方式，缓解内外交通转换节点在高峰时段的拥堵，完善地区公共交通。整体考虑商务区公共交通网络设置内部环形公交线路，使用新型节能环保车辆与枢纽及过境公交线路形成接驳，结合步行网络商业中心及公交站点设置自行车租赁点，构建地铁公共自行车的绿色交通模式，加强静态交通规划充分利用地下空间以地下二层空间为主合理安排地下停车库。24 三、虹桥商务区规划设计特点 2）低碳特点）低碳特点 低碳的核心是实现节能减排，本次规划将在城市空间布局、交通组织、能源利用及建筑设计4个方面。城市空间布局方面主要包括通过
15、小街坊，高密度要的公共活动功能均沿此轴线布置低高度的空间形态创造步行化的环境 适宜节能的建筑群体通过功能混合布局减少长距离出行通过多样性的公共空间增强可行走性；交通组织方面主要包括鼓励步行交通及自行车交通 促进公共交通 减少私车交通；能源利用方面主要包括 利用新能源 可再生能源并尽可能利用近距离输送 提升能源的利用效率；在建筑设计方面主要包括控制建筑材料建筑物的遮阳及外保温、屋顶绿化、建筑自然通风等。25 三、虹桥商务区规划设计特点 3）商务社区设计理念）商务社区设计理念 商务社区理念的核心是强调空间的整体性和人性化。商务社区是指借鉴社区的社会和空间组织形式 形成内部联系紧密 服务功能完善 综
16、合性 高效率的商务区规划布局上 针对传统商务区功能单一 尺度过大公共空间少配套服务缺乏等问题突出宜人尺度强化功能混合增加交往空间 加强社区认同感和归属感。26 三、虹桥商务区规划设计特点 4）多元混合的功能业态）多元混合的功能业态 多元混合是低碳商务社区在功能业态方面最为重要的特征，在功能构成上核心区主体功能为商务办公配套功能包括零售商业 文化娱乐 体育休闲 高端会议 精品展示 餐饮 酒店等 在规划布局上 摒弃传统的功能分区模式 采取了混合渗透 有机结合的高效模式 商务办公相对均匀布置 酒店结合商务办公分散布置 以高 端商务酒店及公寓式酒店为主 精品会展结合景观轴线布 置 商业功能以零售商业为
17、主 主要包括高档 中档和日 常购物区 其中高 中档购物区沿主轴线布置 日常购物 区结合商务办公 布置于街坊内部公共空间或十字路口 文化娱乐体育休闲功能主要包括餐饮 咖啡酒吧 健身房影剧院 美术馆 博物馆等 结合办公和酒店混合布置。27 三、虹桥商务区规划设计特点 5）均质统一的空间形态）均质统一的空间形态 规划在空间形态方面突出了整体均质的特点 通过对建筑高度 建筑密度 街巷布局建筑形态等方面的控制 强调核心区细腻丰富的城市肌理，连续统一的界面 树立起虹桥 商务区特征鲜明的地域形象。特定的限高控制形成了特殊的建筑风貌 虹桥机场周边限高43 米，吴淞高程（+48 米），区域内建筑普遍为68 层，
18、标志性建筑最高为10层，局部以3 至4 层裙房，联系规划街坊建筑密度大多在50%左右街巷布局收放有序 28 三、虹桥商务区规划设计特点 6）丰富多样的公共空间）丰富多样的公共空间 规划在塑造统一均质空间序列的基础上强调空间构成的丰富多样和人性化。结合功能布局和空间尺度，以地面步行道系统为主，串联二层步廊和地下空间，构建立体分层步行网络，地下一层结合地铁站及商业休闲公共功能布置，二层步廊结合周边地块建筑设置由绿地、广场、公共设施和步行道形成公共空间系统按照分层分级布局的原则，设置尺度、规模不等的绿地广场和人行活动空间。配置相应服务设施，形成亲切宜人功能复合的活动场所，增强了区域空间的可行走性和吸
19、引力，西侧滨水区结合水景布置休闲餐饮及文化娱乐功能，空间开敞、自由 通透、贴近自然。29 三、规划设计特点30 四、竞争分析 1.与浦东机场的竞争与浦东机场的竞争 2.与徐汇商圈的竞争与徐汇商圈的竞争 3.与长宁商圈的竞争与长宁商圈的竞争31 四、竞争分析 1与浦东机场的竞争与浦东机场的竞争 上海2019年10月把虹桥国际机场所有国际与港澳地区航班转移到浦东机场，虹桥机场从此仅起降国内航班，而且它是浦东机场的备降机场，凡浦东机场遭遇大雾，虹桥机场就航班拥堵。但在2019年后日本和韩国政府要求定期包机航线，因此，虹桥机场的国际航线重新开通，并且不排除虹桥机场进一步扩大国际航线的可能。即便如此，2
20、019年浦东机场和虹桥机场总体旅客吞吐量突破7000万人次大关，上海浦东和虹桥机场共保障飞机起降551086架次(其中浦东332122架次，虹桥218964架次)。新的虹桥机场将满足2019年旅客吞吐量4000万人次需求。32 四、竞争分析 另一方面，虹桥机场和浦东国际机场在空间、地理位置上不存在一方绝对压倒另一方的可能。相反虹桥机场所在的区位商业、发展更成熟，交通较浦东机场更加便利。加上新设计、定位的商务区，将会和大交通枢纽形成一体，相得益彰。33 四、竞争分析34 四、竞争分析 2.与徐汇商圈的竞争与徐汇商圈的竞争 徐汇商圈是虹桥商业最大的竞争对手，地理位置上距离最近，徐家汇商圈已经非常成
21、熟,是目前最吸引上海西部区域人群购物的主要商圈,因此虹桥商圈的建设要突出特色,与徐家汇商圈相比要增加娱乐休闲、健康服务、品牌专卖等综合功能。35 四、竞争分析 3.长宁区商圈的竞争长宁区商圈的竞争 长宁区的“十一五”商业规划显示，中山公园和虹桥两大商圈被定位为实现现代生活方式的平台，其中，中山公园商圈功能的定位，更侧重于商业型、休闲式、数字化。“十一五”末，中山公园将建成以现代商业和多媒体产业为主导，具备商务、休闲、娱乐、文化和居住等多种功能的市级商业中心，形成大型商厦为核心，专业店、品牌店集聚的商业组合。大商厦以规模取胜，小店以品牌和特色取胜。36 四、竞争分析37 五、对虹桥商务区的思考
22、1、虹桥商务区由依托虹桥交通枢纽规划设计，目前，虹桥枢纽拥有大量的客流量，但怎么样将匆匆过客转化为消费者也是虹桥商务区后期运营要考虑的重要因素。如何留住旅客而不是“一日游”、交通中转站的角色。2、各种配套设施亟待完善。航空、铁路、高铁的无缝对接，软性的管理、虹桥机场开往市区的地铁最后一班为23:05分，也就是在23:05后旅客到市区只能采用汽车的形式。另外机场出租车排队等候时间过长，与首都机场，广州白云机场等同等级机场相比，还存在不少差距。38 五、对虹桥商务区的思考 3、大量的综合体、写字楼等商业形态一拥而上是否会造成局部过剩，产业、业态的搭配、配比是否合理都值得我们认真研究。4、虹桥商务区
23、距离市区仅为13公里，商务区建设标准高、档次高，但机场和高铁本身带来的影响却不容忽视。高端商务人士更强调环境，而虹桥机场的高频次起降带来的噪音、尾气、电磁波等给附近（沙申小区，茂盛小区等）居民的生活造成了很大的困扰和影响，同时也会影响商务区的整体环境。39 六、虹桥商务区与佘山环球中心比较 虹桥商务区距佘山环球中心约9公里距离，佘山将是高端商务、休闲、度假中心，不但拥有便捷的交通，同时拥有天然的生态环境。佘山环球中心规划设计也将是高标准、高要求，从城市规划、业态定位、运营管理等和虹桥商务区核心区有很大的相同点，也因此，研究虹桥商务区对佘山环球中心的规划、设计、定位等具有重要意义。40 六、虹桥商务区与佘山环球中心比较41 六、虹桥商务区与佘山环球中心比较42 六、虹桥商务区与佘山环球中心比较 虹桥 从交通枢纽到商务区 佘山佘山 从从山水生态山水生态到环球中心到环球中心43 谢谢！
