1、周口市商业市场研究分析报告【商业格局商业格局】周口核心商圈主要集中在七一中路沿线，规划将形成东、北两周口核心商圈主要集中在七一中路沿线，规划将形成东、北两个区域级中心，但整体仍处于起步水平个区域级中心，但整体仍处于起步水平老城区商业中心老城区商业中心关帝庙商业中心关帝庙商业中心东城区商业中心东城区商业中心周口城市总体规划三级商业中心周口城市总体规划三级商业中心市级商业中心市级商业中心：一处为七一路、八一路、中州路、交通路之间及附近区域，主要安排大型的百货商场、金融贸易大厦、各类中高档专业性商场、中高档宾馆等，塑造该地区的全市商业中心形象；一处为八一路、建设路、大庆路、北环路之间的区域，该区域以
2、中原商贸城为基础，形成以商品批发、零售、周转为主的区域性商贸流通中心。区级商业中心区级商业中心：一处位于东行政中心，一处位于川东工业基地办公区，主要安排为该区服务的综合及专业商场、银行、宾馆等设施。在城市出入口地段规划建材、家具和农副产品3个大型市场。两大城市副商业中心尚处于起步阶段，需要两大城市副商业中心尚处于起步阶段，需要较长的发展时期，目前核心商圈绝对商业影较长的发展时期，目前核心商圈绝对商业影响力已经形成响力已经形成老城区核心商圈：老城区核心商圈：u七一中路与中州大道交汇处：七一中路与中州大道交汇处：以万果园百货人民商场、新天地、一峰生活广场等为主的商业集中体；u七一中路与五一路交汇处
3、：七一中路与五一路交汇处：以万顺达、万果园名品百货、等为代表的中高端百货是目前周口人气最旺的地方；u七一中路沿线商业街七一中路沿线商业街：包括餐饮、杂货、家电、鞋业、服装、电子产品等日常生活用品。2 2【核心商业圈】核心商圈由七一中路、八一路、中州中路交叉形成的商圈位置商圈位置七一中路、八一路、汉阳中路中州中路交叉商圈特征商圈特征周口最具影响力的市级商业中心；周口最具影响力的市级商业中心；以步行街、传统百货为主；以步行街、传统百货为主；商业现状商业现状开发时间较早，基础设施老化程度、滞后开发时间较早，基础设施老化程度、滞后程度较严重程度较严重早期商业街交通较拥堵，缺乏整体规划新早期商业街交通较
4、拥堵，缺乏整体规划新兴商业街；兴商业街；购物舒适度有待提高，公共休憩区有限，购物舒适度有待提高，公共休憩区有限，缺少情趣化空间；缺少情趣化空间；万顺达百货属于该区域最有影响的集中商万顺达百货属于该区域最有影响的集中商业，开发时间相对较短，但周边区域的消费业，开发时间相对较短，但周边区域的消费者对其极为认可，为当地旗帜型商业体；者对其极为认可，为当地旗帜型商业体；商业模式单一，城市初级购物中心初现商业模式单一，城市初级购物中心初现中州大道中州大道七一中路七一中路五一路五一路六一路六一路八一路八一路人民商场人民商场一峰生活广场一峰生活广场新天地新天地万顺达万顺达精品百货精品百货3 3【商业形态商业
5、形态】已完成传统的商业街铺到百货业态的发展阶段，城市级购物中已完成传统的商业街铺到百货业态的发展阶段，城市级购物中心初现，万顺达实现购物中心的业态跨越心初现，万顺达实现购物中心的业态跨越初级的商业街和批发市场，初级的商业街和批发市场，以零售业为主以零售业为主购物环境逐渐改善，出现了购物环境逐渐改善，出现了百货业种百货业种集合了集合了购物、休闲、娱乐购物、休闲、娱乐等功能等功能为一体的购物中心也已经出现为一体的购物中心也已经出现2008-2010年年20002005-2006荷花市场荷花市场七一中路商业街七一中路商业街一峰购物广场一峰购物广场新友谊百货新友谊百货万果园人民商场（新改造）万果园人民
6、商场（新改造）万顺达广场万顺达广场4 4【商业档次商业档次】五一路商圈定位中高端，商业影响力较大，其余商业以中低端五一路商圈定位中高端，商业影响力较大，其余商业以中低端为主，辐射周口及周边县市居民为主，辐射周口及周边县市居民类型类型项目项目体量（体量（m m2 2）档次档次集中商业集中商业万顺达27000中高端周口新天地17672中低端万果园人民商场18000中端一峰购物广场25000中端万果园超市3000中低端万果园名品百货12000中高端新友谊百货3000中端儿童大世界6000中高端商业街商业街家电一条街4000中低端电子产品专卖2000中低端百货餐饮等2000低端家居建材市场3000低端
7、一峰购物广场一峰购物广场周口新天地周口新天地万果园人民商场万果园人民商场万顺达万顺达万果园名品百货万果园名品百货万果园超市万果园超市新友谊百货新友谊百货电电子子产产品品日用百货、日用百货、餐饮餐饮家电一条街家电一条街l五一路、七一中路商圈是周口市的核心商圈核心商圈，辐射范围广、商业业态和种类丰富，商业档次参差不齐，其中万顺达和万果园名品百货是周口市最高端的商场；l其他区域集中商业和商业街均以中低端为主。荷花市场荷花市场家居建材市场家居建材市场特色商贸市场特色商贸市场儿童大世界儿童大世界5 5【核心商圈核心商圈七一中路七一中路】传统商业步行街区，商业业态以服装、鞋包为主，传统商业步行街区，商业业
8、态以服装、鞋包为主，但是，餐饮和娱乐业态匮乏，租金达但是，餐饮和娱乐业态匮乏，租金达50-20050-200元元/月月.平米不等平米不等七一中路商业分析：n商圈辐射范围全市，亦辐射周边辖市县，除道路交叉口集中型商场外，主要以住宅底商街铺为主，人流量较大，商业氛围较好；n街铺以出租为主，出租率99%以上；n租金水平50-200元/月.平米；n零售功能比重大，且集中在服装服饰类，少量餐饮小吃，娱乐休闲业态缺乏；难以满足客户一站式消费的需求，商业业态配比有待进一步优化。6 6【核心商圈核心商圈中州路中州路】以服饰、家电、餐饮、休闲娱乐为主，租金以服饰、家电、餐饮、休闲娱乐为主，租金30-6030-6
9、0元元/月月.平米平米租金30元/月平米租金45元/月平米租金50元/月平米租金100-150元/月平米业种业种 家数（家）家数（家）业种业种 家数（家）家数（家）ITIT家电家电7575美容美发美容美发4 4服装服装4242家具家居家具家居 3 3餐饮餐饮 1313银行银行 4 4超市商场超市商场4 4其它其它 1212休闲娱乐休闲娱乐 4 4合计合计 168168烟酒副食烟酒副食7 7租金35元/月平米7 7【核心商圈核心商圈五一路五一路】百货服饰为主，定位为中高端，但较高端的商场生意百货服饰为主，定位为中高端，但较高端的商场生意较冷淡，租金水平为较冷淡，租金水平为50-15050-150
10、元元五一商业分析：n商圈辐射范围全市，有新友谊百货和万果园名品百货，周口饭店也位于五一路，沿街是商铺，人流量大，商圈成熟；n街铺以出租为主，出租率100%；租金水平50-150元/月.平米；n五一路商圈定位中高端，除了有clanks、兰蔻等国际品牌，也有三福和凡人优品等中低端品牌，主要集中在服装服饰类和餐饮小吃，娱乐休闲业态较少，商业业态配比有待进一步优化。n万果园名品百货定位较高端，顾客稀少，而定位叫低端新友谊百货和沿街服装餐饮商铺更受客户欢迎周口饭店周口饭店新友谊百货新友谊百货万果园名品百货万果园名品百货8 8【典型商业典型商业万顺达广场万顺达广场】城市新兴商业综合体，是由传统百货向购物中
11、心城市新兴商业综合体，是由传统百货向购物中心进化的集中商业标杆，业态以购物为主进化的集中商业标杆，业态以购物为主参数参数指标指标地址地址周口市七一路与五一路交汇处周口市七一路与五一路交汇处开业时间开业时间20082008年年营业面积营业面积2700027000，分割商铺主力面积为，分割商铺主力面积为4040楼层楼层1010层（地下一层地上九层，其中七层层（地下一层地上九层，其中七层以上为商务写字间以上为商务写字间一楼平层图一楼平层图外立面外立面9 9楼层业态代表租户租金6F美食馆美食馆、热带风暴乐园总营业额扣点：20%-25%扣点；其中六层餐饮为出租方式，约25元/5F运动儿童家居馆晋帛、阿芙
12、萝、可欣、可可鸭、西瓜太郎、力果、笛莎娃娃、奥迪双钻4F绅士休闲馆威可多、路易至尊、顺美、鄂尔多斯、高尔普、九牧王、法派3F名媛淑女馆哥弟、声雨竹、纤、红人、芭蒂娜、OdbO2F少女时尚馆艾格、艾格周末、歌利亚、F4、JUSTMODE、史努比、奥丝蓝黛1F流行名品馆（化妆品）欧珀莱、凯伊秀、郑明明、U/2/B、名表厅、戴梦得珠宝、周大生珠宝、金九福、翡翠物语（皮鞋）接吻猫、卡蒂乐.鳄鱼、红蜻蜓一楼黄金珠宝一楼黄金珠宝一楼女鞋专柜一楼女鞋专柜儿童乐园儿童乐园六楼餐饮区六楼餐饮区【典型商业万顺达广场】内含国内众多一二线品牌，业态较为复合且分布合理，以扣点模式经营1010【典型商业万果园人民商场】典
13、型中档传统百货店，凭借品牌和商圈核心区位获得消费者的普遍认同，业态以购物为主参数参数指标指标地址地址中州南路与七一中路交叉口中州南路与七一中路交叉口开业时间开业时间20112011年年1212月月2424日日营业面积营业面积1800018000，商铺面积段为，商铺面积段为40-40040-400平，以平，以4040左左右的中小商铺为主右的中小商铺为主楼层楼层共四层共四层租售情况租售情况85%85%以上已出租，租金依楼层位置不同而以上已出租，租金依楼层位置不同而有差异，一楼旺铺租金可达到有差异，一楼旺铺租金可达到260260元元/楼层楼层主题主题业态业态租金租金4F4F缤纷娱缤纷娱乐馆乐馆四楼主
14、营童装、床上用品，四楼主营童装、床上用品，还有各大品牌羽绒服、饰品还有各大品牌羽绒服、饰品等等主要按照主要按照扣点方式，扣点方式，以以1F401F40铺位（女铺位（女包、女鞋）包、女鞋）为例为例，点，点数约数约15%+1%15%+1%管理费管理费(根根据商品种据商品种类、牌子、类、牌子、档次等有档次等有所不同所不同)。3F3F雅儒绅雅儒绅士馆士馆三楼主营休闲男装、商务男三楼主营休闲男装、商务男装，并设有小家电和办公文装，并设有小家电和办公文具专区具专区2F2F摩登时摩登时尚馆尚馆二楼主要经营少淑装、贵妇二楼主要经营少淑装、贵妇装、内衣、皮具，代表品牌装、内衣、皮具，代表品牌MeMeCityCi
15、ty1F1F璀璨名璀璨名品馆品馆一楼主营黄金珠宝、化妆品、一楼主营黄金珠宝、化妆品、各式男女皮鞋、医药、超市各式男女皮鞋、医药、超市周口市万果园百货周口市万果园百货1111【典型商业典型商业新天地新天地】位于城市核心区老牌综合体项目，商家位于城市核心区老牌综合体项目，商家无法承受高额租金，现整体经营管理混乱，人气较差无法承受高额租金，现整体经营管理混乱，人气较差地址地址川汇区中州路与七一路交叉口川汇区中州路与七一路交叉口开业时开业时间间20082008年年8 8月月项目现项目现状状经营中经营中商场建商场建筑面积筑面积1800018000商场楼商场楼层层1-41-4层层铺位面铺位面积积2525、
16、4040、8080停车位停车位地面临时停地面临时停车车大型主大型主力店力店香香羊火锅香香羊火锅店、京东造店、京东造型型租售情租售情况况楼层越高，楼层越高，租售情况越租售情况越差，出租率差，出租率不到不到60%60%新天地新天地楼层业态租金及经营情况4F4F舞蹈培训舞蹈培训/3F3F美甲、英语美甲、英语培训培训3030元元/2F2F美容美发、美容美发、婚庆摄影婚庆摄影按位置按位置50-12050-120元元/不等不等1F1F中介、鞋服中介、鞋服类类180180元元/二楼空置商业用房情况 新天地早期的时候人气还是挺旺的，但越到后期租金越来越高，商家被高租金赶跑了，最后连物业也瘫痪了，现在常年连电梯
17、都无法启用，安保也没有，人气现在很差了，基本上没有人上二楼。商家访谈：新天地二楼青禾摄影 1212销售型商业销售型商业周口儿童大世界周口儿童大世界：周口首个以儿童购物为主题的一站式广场，开盘销售一站式广场，开盘销售80%80%，客户认可度较高，客户认可度较高地址地址周口市七一路与大庆路交汇处开业时间开业时间2014年6月1日总建总建面面6000商场单层商场单层面积面积单层面积1200，单铺面积在15-50户型占比较大楼层楼层5 5层层租售情况租售情况全部出售，5楼均价10000元/被整层售出，4楼18000万元/，3层22000元/，三四楼已经售罄，一二层现在为蓄客期，返租8年，年回报率约10
18、%运营管理运营管理商场统一规划、统一招商、统一运营管理，统一售后服务在我们之前周口还没有专门针对于儿童的商场，严重缺乏和儿童有关的娱乐、培训方面的商家，我们项目把与儿童有关的业态集中到一起，可以满足儿童的一站式需求，客户都比较认可这个项目，销售情况很好。儿童大世界销售顾问去化情况：年去化约5000方1313销售型商业关帝财富广场：周口首个文化风情商业综合体，以文化创意、茶叶、古玩、餐饮为主，前期销售走速较快，后期受运营影响，临河商街和内街基本空置参数参数指标指标区位区位中州北路（中州桥头）中州北路（中州桥头）时间时间20122012年年1111月月建筑面积建筑面积30000 30000 平平楼
19、层楼层地上地上3 3层，地下层，地下1 1层层层高（净高）层高（净高）一层一层6.56.5米，米，2 2层层5.45.4米米经营业态经营业态文化创意产业园、茶叶市场、文化创意产业园、茶叶市场、古玩字画、小吃一条街古玩字画、小吃一条街销售价格销售价格55005500元元/租金水平租金水平外街外街50-6050-60元元/中街中街40-5040-50元元/内街约内街约1010元元/临河商街基本空置中街茶叶市场内街名吃一条街内街空置街铺外街为文化创意主题，临近中州路主干道，经营状况较好中街为茶叶市场，铺面有少量空置，经营状况一般内街原为名餐饮一条街，但经营状况较差，后慢慢转型为餐饮+古玩，商铺多数空
20、置14141 1、商业街形式为主，集中商业价、商业街形式为主，集中商业价值认同度高。值认同度高。周口目前的商业形态主要以商业街为主，主要集中于核心商圈，集中型商业价值逐渐得到市场认同，以万顺达、万果园和一峰为代表的集中型商业雄踞核心商圈一线位置。2 2、餐饮、休闲娱乐业种缺失。、餐饮、休闲娱乐业种缺失。在中心商业区，特别是七一中路，餐饮占比低。整个城市的休闲娱乐项目仅为KTV、洗浴等。中心城区餐饮和休闲娱乐有明显的缺失。零散商铺商业街区商业中心时间商业层级商铺面积小，分布零散，档次低，业种单一。商铺规模化初现，商铺扎堆经营，街区分布，档次中低，业种开始分化，缺乏统一管理。集中式商业出现，商业统一管理，档次高端化，业种复合化，影响区域化。【市场小结市场小结】核心商圈商业影响力无法撼动，但主题型集中商核心商圈商业影响力无法撼动，但主题型集中商业及餐饮、娱乐休闲业种存在市场机会业及餐饮、娱乐休闲业种存在市场机会1515
