1、再造一个再造一个“罗湖商业城罗湖商业城”深圳皇岗金地名津商业城策划提案深圳皇岗金地名津商业城策划提案项目周边环境写在前面项目地处皇岗口岸，位置显要，商业氛围浓厚，具有十分可观的商业价值和商业发展潜力。是一个不可多得的商业旺地。香港与深圳绝佳的地缘关系，造就了一个新的特殊商业群落口岸商业圈香港与深圳更紧密关系，促进了深圳两地人与人之间的大交流，而在流通过程中，带动了两地物业的繁荣和发展，并形成了独具特色的商、物、人流圈。香港报纸关于进驻内地报道迅速增加机会点香港人在深圳的一个重要聚居点，拥有众多的可消费人群。皇岗口岸作为香港与深圳一个重要的通道，每天有逾达10余万人进出。7月，地铁四号线通车，为
2、项目周边带来了充裕的人流，同时地铁效应也大大提高了项目商业运营及商业投资价值。影响影响口岸商圈还未成熟，需要一定的时间磨合。商业引进及品牌经营需迎合港人口味，并符合港人消费习惯。引进专业并从事于商业服务及商业经营公司参与项目合作。金地名津商业项目港人消费深圳本地消费国内外游客金地名津商业策划思路示意金地名津商业策划思路示意环球品牌经营、品牌引进及加盟特许行业引进金地名津招商架构开发商环球商机公司对接香港贸发局厂商服务劳工署再就业计划中小企业协会推广日香港客户之深圳接待抓住商机品牌加盟及品牌推广客户接待中心客户咨询服务商圈介绍招商管理香港深圳项目现场招商支持罗湖商业城！香港人的商业城依托香港的中
3、国商业传奇依托香港的中国商业传奇n日均客流量近25万人次；n年销售额达40亿元。n最大的24小时通关口岸，罗湖 火车站，深圳的交通枢纽。n几十路公车纵横市郊各个角落，n地铁站就在门口；n大型的休闲广场；协作单位项目支持单位之项目支持单位之香港贸易发展局香港贸易发展局香港贸易发展局是全球贸易推广的公营机构，诚意为香港制造商、贸易商及服务出口商服务。特别针对香港贸易的主要动力-中小企业，举办各种推广活动。中 小 企 市 场 推 广 日 CEPA 研讨推广会项目支援单位之项目支援单位之香港生产力促进局香港生产力促进局生产力促进局与生产力促进局与CEPA共进共进解决开拓内销市场的难题主题工作坊行业研讨
4、会珠三角培训课程专家顾问服务针对CEPA对中小企营商环境的影响的工商业调查案名构想建议一案名构想建议一n皇岗商业城/金地（皇岗）商业城 名字解释：本案名主要是以罗湖商业城为参考，结合本项目定位，再加上客户群相 似。项目间有很强的可比性，而在推广时也有利于市场抢位，容易造成市场轰动效应。另外本案名简单易记，容易传播。案名构想建议二案名构想建议二n皇岗不夜城/金地（皇岗）不夜城 名字解释：本案名出发点是基于项目之功能及所延伸之经营思想。特别迎合了港人的消费心理及消费习惯。另外24小时营业也折射出口岸小时通关之意。金地名津商业城之一层构想金地名津商业城之一层构想港式茶餐厅精品、工艺、免税店超市/便利
5、店商店（服装、饰品/皮具/手表/电子/电器）特产（土特产店）金地名津商业城之二层构想金地名津商业城之二层构想中餐、海鲜酒楼美容美发桑拿/足浴/修甲/健身特色零食（牛厨、优之良品等）面包、西点（面包新语、可颂坊）肯德基/必胜客/麦当劳金地名津商业城之三层构想金地名津商业城之三层构想酒吧美食广场欢乐天地（游乐场中式茶楼/海鲜酒楼特色餐饮（仙踪林，王品牛排等）商品定位商品价格定位：中档 商品来源定位：n大型餐饮、休闲、娱乐为招商的主体n肯德基、必胜客、麦当劳等n其他零关税商品n精品、工艺等招商策略招商策略n采取由大到小，由高到低的招商策略。由大到小：率先引进知名品牌店和主题店，以品牌知名度及主题店的
6、进驻为项目制造多主题多元素的购物场所；由高到低：先引进档次较高的品牌商家，其后利用其品牌优势吸引大众化品牌；知名品牌及主题店在招商条件上给予一定优惠，以吸引其进驻。这不仅符合项目规划定位的要求，而且增强经营者（投资者）投资信心，有利于商铺招商速度的加快和售价的提高，达到良好的销售、招商效果。2 2、招商目标：、招商目标：客户来源主要以香港地区品牌、华南地区品牌、协会品牌资源、本地品牌、及本地加盟商、代理商。3 3、招商推广：、招商推广：在香港、深圳、广州等地区选择主流媒体广告分阶段 进行宣传推广，促进招商工作完成；在项目周边范围内设立大型户外广告宣传；推广活动（举行招商会、品牌推介会）。招商目
7、标及招商范围招商目标及招商范围 1 1、品牌档次：、品牌档次：拟引进主力店或品牌（符合港人消费习惯及口味）主要以中档为主。中档定位较能满足大众消费力及消费习惯。2 2、招商范围：、招商范围：拟在香港、深圳、广州等城市为主。3 3、装修形象：、装修形象：整体装修按照根时尚前缘、个性、潮流的装修风格为主题搭配；品牌专卖店要求按照品牌自行的装修风格装修和形象定位，但是整体 要跟 商场的定位和趋势协调。招商实施细则招商实施细则n制定招商优惠政策，相关重要品牌客户的优惠政策由招商总监负责掌控。n租赁合同期限以项目开业日起计，合同期以签定正式合同期为准。n租金按合同约定的时间起计，管理费的收取以开业日起；
8、联营合同的管理费也是以开业日起计。n签订合同时一次性交清全部押金。n租金、管理费收取标准以建设面积计算。n商家经营税费按照国家工商、税务部门规定进行缴纳。招商条件、招商资费标准招商条件、招商资费标准1 1、合作方式：、合作方式：以租赁为主、扣点为辅二种方式结合（一些大型品牌店也可考虑联营形式）。2 2、合作方式的详细方法：、合作方式的详细方法：租赁租赁：根据街铺的具体位置及面积制定相应的租金价格；联营联营：按照抽成方式合作，根据品牌类别制定相关的合作抽成条件；扣点分成：按照抽成的方式合作，根据品牌类别进行相关抽成的条件。3 3、其它条款制定：、其它条款制定：签约年限签约年限：租赁（1-3年）（
9、其它合作方式另商）装修标准装修标准：基本照明设施、中央空调、消防、公共设施及基础装饰等 递递 增增 率率：租赁合同每2年递增一次，递增率为5-10%工商税务工商税务：商户自行到工商税务部门办理 进场费用进场费用：租赁商家2个月租金做押金（其它合作方式另商）。管管 理理 费费：根据整体制定 水水 电电 费费：根据整体制定。免免 租租 期期：根据租金价格详细制定。招商推广方式招商推广方式1 1、招商发布会、招商发布会 通过招商正式启动的宣传推广，吸引香港及广、深的品牌商家进驻2 2、品牌推介会、品牌推介会 通过协会的品牌资源带到当地进行品牌推介会的宣传，吸引当地有意向投资但是没有品牌资源的商家进行
10、品牌加盟代理的合作，进一步进驻商场3 3、知名品牌、主力店进驻的签约、知名品牌、主力店进驻的签约 通过已进驻的知名品牌的宣传推广，促进正在观望当中的商家尽快签订合作协议4 4、投资商考察团、投资商考察团 通过组织当地一些有意向加盟或者投资的客户到香港、广东地区进行品牌考察团的活动形式，吸引投资者加盟香港、广东的品牌，进而进驻商场。5 5、品牌商家考察团、品牌商家考察团 通过组织品牌商家到当地做市场周边考察，让品牌商对项目有兴趣从而达到直营的目的。商场经营管理初步建议商场经营管理初步建议n统一管理、分散经营n商场基金（建议）n经营指导机制n商业城与周边商业互动机制商业城与周边商业互动机制n环球品
11、牌管理机制n与香港商场联动机制n经营商指南服务n商场一站式服务n商户经营一费制经营户定位n香港品牌或商商直营n香港厂商零售示范点n香港再就业培训计划创业人士n罗湖商业城或其它地区经营香港人商家n深圳本土经营商家n罗湖区其他经营商家n环球商业经营网络项目执行流程大致时间安排项目七大保障保证物业高租金项目七大保障保证物业高租金保障一：保障一：政府及机构对项目的支持保障二保障二：香港产品/香港服务对消费者的信心保障三保障三：香港商贸等机构对项目经营指导保障四保障四：统一管理，分散经营保障五保障五：地段/地铁/市场等综合概念支撑保障六保障六：全程香港公司参与对香港人的信心保障七保障七：港人主题定位是项
12、目独一无二的优势项目收益测算项目收益测算前面需要了解的情况前面需要了解的情况1、由于没有必需的参照物，所以我们需了解的租金比较主要是福强路、周边周边及临近的“皇御苑”。、据以了解的临街商铺的租金为600元/平方米/月（最好位置），最少的为200元/平方米/月（位置一般）。3、“皇御苑”的一层租金为220-300元/平方米/月，均价：260元/平方米/月4、由于本项目地处皇岗口岸，又是地铁物业，物业商业性价比极高，根据特殊性物业的租金换算，我们可以在参照租金基础上浮动10%，故可推出本项目的平均租金为：一层：286元/平方米/月二层：200元/平方米/月三层：140元/平方米/月注：如口岸通关、
13、地铁开通，直接可以拉动租金上扬，考虑目前状况，先行培育市场。n考虑与大型商家的联营，收益需另行测算 联营面积不应过大，可建议在3000平方米左右n考虑到部分商家的扣点形式，收益也需另行测算 肯德基、必胜客、麦当劳，面积：1500平方米n考虑装修期（个月个月）、免租期（小型店铺基本为3个月，餐饮及休闲娱乐需个月），为了便于测算，现对装修、免租期进行综合考虑，并定时为年（具体情况届时另行商洽）。租金初步测算-租期20年一层面积：一层面积：10000平方米平方米起始租金：起始租金：286元元/平方米平方米/月月时间阶段（年）租金（元/平方米/月）月数年租金收入（元）2009-201928612343
14、200002019-2019314612377520002019-20193460612415272002019-201938066612456799202019-2018418732612502479122019-20204606058612552727032021-20225066664412607999722023-20245573330812668279692025-20266130663812735679652027-2028674373011280924761二层平积：7250（扣除联营或扣点店的面积，二三层均摊）二层起始租金：200元/平方米/月时间阶段（年）租金（元/平方米/月
15、）月数年租金收入（元）2009-201920012174000002019-201922012191400002019-201924212210540002019-2019266212231594002019-20182928212254753402019-202032210212280228742021-2022354312212308251602023-20243897434212339076762025-20264287177612372984442027-2028471589531241028288三层面积：7250起始租金：140元/平方米/月时间阶段（年）租金（元/平方米/月）月数
16、年租金收入（元）2009-201914012121800002019-201915412133980002019-2019169412147378002019-20191863412162115802019-201820497412178327382019-2020225471412196160112021-20222480185412215776122023-20242728203912237353732025-20263001024212261089102027-2028330112661228719800总收益表时间阶段（年）项目每年租金（元）阶段租金（亿元）2009-201963900
17、0001282019-2019702900001412019-2019773190001552019-2019850509001702019-2018935559901872019-20201029115802062021-20221132027402262023-20241245230102492025-20261369753102742027-2028150672840301总计：2037亿元附言我司公司商业策划、商业执行能力，招商力及商业资源可参考我司网站及公司绍。我司专家成员及成功个案可参考我司公司介绍。Globallink.hk环环 球球 商商 机机 至至 诚诚 服服 务务购物中心调
18、整、提升的必要性和购物中心调整、提升的必要性和实施策略实施策略演讲嘉宾演讲嘉宾 邱志东邱志东 先生先生1、购物中心调整和提升的目的、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略、购物中心调整实施过程中的策略 目录目录一、购物中心调整和提升的目的一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的购物中心调整和提升的目的1、完善购物中心定位、完善购物中心定位2、增强市场竞争力、增强市场竞争力3、满足消费者需求、满足消费者需求4、提
19、升租值、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升整和提升1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重租情况比较严重什么情况下购物中心必须进行调整和提升什么情况下购物中心必须进行调整和提升4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动有效产生互动5、需要增加其他
20、种类的经营项目，以完善配套功能、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或或商品结构商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层层的换位调整的换位调整什么情况下购物中心必须进行调整和提升什么情况下购物中心必须进行调整和提升7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整整 什么情况下购物中心什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升必须
21、进行经营项目的调整和提升三、购物中心调整提升前必须考三、购物中心调整提升前必须考量的内容量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略
22、的得失及未来方向市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较、调整、提升前后租金收益比较购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用
23、及招商费用、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容四、购物中心调整实施过程中的四、购物中心调整实施过程中的策略策略1、专职团队的组建和业务要求、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略
24、购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工、项目调整部门的配合及分工11、项目调整的时间节点确定、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施、推广策略的实施14、租户维护和管理服务、租户维护和管理服务购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略演讲结束，谢谢大家！
