1、 了解物业接管验收和撤管的程序，掌握物业接管验收的标准。能够处理接管验收的质量问题，并明确交接双方的职责。了解解聘的程序和条件，明确撤管中物业管理企业的责任。接管验收是前期物业管理中一个非常关键的环节。物业的接管验收是物业管理企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体安全、结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。1)明确交接双方的责、权、利关系。1.接管验收的定义2.接管验收的作用2)确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的权利。3)为日后管理创造条件。物业接管验收与竣工验收的区别在于：(1)验收的目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的
2、要求；接管验收是针对主体安全结构和使用功能的再验收。(2)验收的性质不同竣工验收是政府行为，具有强制性。3.接管验收与竣工验收的区别(3)验收条件不同竣工验收的条件是施工完毕，设备已安装、调试；接管验收是在竣工验收合格，设备应完全能正常投入使用，房屋编号已得到认可和备案后进行。(4)移交对象不同如图-所示，竣工验收是施工单位向建设单位或房地产开发商移交；接管验收时建设单位或房地产开发企业向物业管理企业移交。(5)验收阶段不同竣工验收合格后，由施工单位向建设单位或房地产开发企业办理物业交付手续，标志着物业可以交付使用；接管验收是竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由建设单位或房地产开发
3、企业向物业管理企业办理物业交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。图1-1竣工验收与接管验收1.物业交接双方的责任接管验收后，双方通过签署书面文件，明确双方的责、权、利关系，实现权利、义务的同时转移。1)建设单位或物业的开发企业应按接管验收应具备的条件和应提交的资料，提前做好房屋交接验收的准备，房屋竣工后及时提出接管验收申请。2)接管验收时，交接双方均应按严格的标准执行。3)房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位查明原因，如属设计、施工、材料的原因，应由开发商负责处理。4)新建社区房屋从接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定。物业在完成交接验收后，就进入了使用阶段。(1)
4、质量问题处理的方法1)安全质量问题。2)非安全质量问题。3)交付使用后的质量问题。(2)质量问题处理的原则1)原则性与灵活性相结合。2)细节与整体把握相结合。2.物业验收中质量问题的处理1.物业接管验收的准备为了保证物业接管验收的顺利进行，物业管理企业应当进行全面而细致的准备，主要包括以下几个方面。(1)人员准备1)组建接管验收小组，由物业管理企业的物业管理部牵头，组织办公室、工程部、策划部有关人员参加。2)指定负责人，最好由本项目的负责人担任。(2)接管验收资料的准备1)验收文件，即国家有关技术规范和标准。2)图样。3)表格。(3)进行现场初步勘察根据设计图样和施工图样，派接管验收小组的工程
5、技术人员到物业管理现场进行初查，为接管验收打下基础。图1-2新建物业的接管验收程序2.物业接管验收的程序(1)新建物业的接管验收程序(图-)1)建设单位在物业通过竣工验收后，书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。2)接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。3)接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4)在验收中发现问题，提出处理办法。5)经检验符合要求，接管单位应在7日内签署合格证书，并及时签发接管文件。(2)原有物业小区的接管程序(图-)1)移交单位提请接管单位接管验收并提交相关资料。2)接管单位对移交单位提交的申请和资料进行审核，对具备接管条件
6、的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3)接管单位会同移交单位进行验收。4)查验房屋的情况，如建设年代、用途变迁、拆、改、添、建状况，评估房屋的完损状况及价值，对在房屋验收中发现的问题提出处理办法。5)交接双方共同清点房屋、装修、配套设施设备，核实房屋的使用状况。6)经检验符合要求时，接管单位应在7日内日签发验收合格文件，并办理房屋所有权的转移登记(无产权转移，则不需办理)。图1-3原有物业的接管验收(1)产权资料包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照和拆迁资料。1.新建房屋接管验收应交验的资料(2)技术资料包括竣工图(总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样)、地质勘
7、查报告、工程合同及开竣工报告、工程预决算、图样会审记录、工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录)、沉降观察记录、竣工验收证明和隐蔽工程验收签证，以及钢材、水泥等主要材料的质量保证书，新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告，供水、供暖、管道煤气的试压报告。2.原有房屋接管验收应交验的资料(1)产权资料包括房屋所有权证、土地使用权证、房屋分户使用清册、房屋设备及其固定附着物清册，以及有关的司法、公正文书和协议。(2)技术资料包括房地产平面图和房屋分间平面图。(3)房屋及设备技术资料新建房屋质量与使用功能的检验主要从以
8、下几个方面进行。(1)主体结构1.新建房屋接管验收标准 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得因其上部结构开裂或相邻房屋的损坏而损坏。钢筋混凝土构建产生的变形、裂缝不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。砖石结构必须有足够的强度及刚度，不允许有明显裂缝。凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。(2)外墙外墙不得渗水。(3)屋面 各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水通畅，无积水，不渗漏。平屋面应有保温隔热措施，3层以上房屋在共用部位设置屋面检修孔。阳台和3层以上
9、房屋的屋面应有排水组织，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。(4)楼地面 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体屋面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。楼地面应平整牢固，接缝密合。(5)装修 钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与
10、基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱坯、漏刷现象。(6)电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范要求。电梯应能准确的起动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和振动声不得超过电气装置安装工程及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作
11、灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强度微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。(7)水、卫、消防 管道安装应牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检修口的设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须通畅。卫生器具质量良好，接口
12、不得渗漏，管道排水必须通畅。水泵安装应平稳，运行时无较大震动。消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。(8)采暖 采暖工程的验收时间必须在采暖前2个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。炉排必须进行12h以上的试运转，炉排之间，炉排与壁膛之间不得相互摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起、不受卡，运转自如。各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。炉门、灰门、煤斗闸板、烟或风挡板安装平正，启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。管道的
13、管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。锅炉辅机应运行正常，无杂音。消烟除尘、消音减振设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。经过连续48h试运行，锅炉和附属设备的热工、力学性能及采暖区室温必须符合设计要求。(9)附属工程及其他室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾、杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池之间的连接管道应有足够的坡度，
14、并不应超过2个弯。明沟、散水、落水管内部不得有断裂、积水现象。房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相同。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。房屋应按单元设置报箱，其规格、位置须符合有关规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风口、垃圾道应顺畅，无阻塞物。单位工程必须做到工完料净，场地清洁，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。(1)质量与使用功能检验1)用危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。2)从外观检验建筑物整体的变异状态。3)检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。4)检查房
15、屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。(2)危险和损坏问题处理2.原有房屋的接管验收标准1)属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，方可接管。2)属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，即可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。3)属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决处理。解聘是指在物业服务合同期满物业管理企业不再被续聘，或在物业合同服务期内，由于各种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。物业管理企业的解聘有两种情况，一种是自然解聘，即合同期满，双方协商不再续聘；另一种是合同还没到期，但合同双方或单方无法再继续履行合同。1.解聘的概念与形式(1
16、)自然解聘在物业服务合同期满后，物业管理企业不再被续聘，通常可能包括两种原因：一是物业管理企业所提供的服务不能满足大多数业主的需求，经业主大会表决通过，决定由新的物业管理企业来接管小区；二是物业管理企业在合同期满后不再打算继续为该小区提供服务，该小区只能重新选择一家物业管理企业接管该小区。(2)提前解聘在物业服务合同期内，由单方或双方提出终止合同的履行，会给合同双方的经济利益及小区物业日常管理带来很大的影响。2.解聘的程序(1)自然解聘的程序(图-)图1-4自然解聘程序1)征求业主意见。2)达成决议。3)召开业主大会。4)物业管理企业进行的选择。(2)提前解聘的程序与自然解聘相比，提前解聘一般
17、发生在合同履行中双方发生争议时，提前解聘的程序与自然解聘的程序基本相同，不过在时间上有所差异，提前解聘可能是在物业服务合同期的任何时间。1)正确解决双方的争议。2)尽快选聘新的物业管理企业。3)做好移交准备。无论是自然解聘还是提前解聘，一旦确定就进入了撤管工作阶段。1)物业管理企业接收业主大会和业主委员会送达的撤管通知。2)进入撤管准备阶段。3)正式实施撤管。1)要善始善终做好物业管理工作。2)尽量减少遗留问题。3)要做好交接工作。1.物业撤管工作的程序2.在撤管过程中物业管理企业应注意的事项物业在接管验收时，建设单位向物业管理企业移交的全部资料，在撤管时都应该向新任物业管理企业或业主委员会移交。3.物业撤管时应移交的资料
