1、 1、土地性质：、土地性质：本项目用地分类为社区体育设施用地。2、用地范围与现状：、用地范围与现状：项目位于上海市闵行区朱行工业区，总用地面积4001.20平方米，容积率1.499，总建筑面积7764.83平方米，建筑占地面积1200平方米。基地南北长约150米，东西长约30米，地势较平坦。建筑为5层（局部为5层夹层）建筑高度不大于24米的多层公共建筑，建筑密度29.99%，绿地面积1220平方米，绿地率30.49%，地面无停车位，地下停车位39辆。3、周边环境：、周边环境：本项目基地北临业祥路，东临龙州路，西侧为华泾港沿岸公共绿地，南侧与朱梅路间隔70米的公共绿地。项目概况上海晶城项目总平图
2、体育中心总体布局 本方案为扩初方案文体中心总平面文体中心总平面建筑效果图建筑效果图地下一层平面图一层平面图二层平面图三层平面图四层平面图五层平面图夹层平面图屋顶平面图东立面图南立面图西立面图北立面图剖面图建筑空间意向图功能分区入口门厅功能分区健身运动中心功能分区更衣室功能分区乒乓球室功能分区篮球/羽毛球室功能分区屋顶网球场及地面足球场 作为上广电保障性住宅基地内最后一个公建项目，闵行区政府由区大居推进办牵头，分管副区长、发改委、房管局、规土局、梅陇镇社区办参加，多次召开专题协调会，要求晶实公司列入开发计划、抓紧建设。特别是随着上广电基地内居民的陆续入住，居民要求有一处体育锻炼场所的呼声越来越高
3、，在近两年的两会上也屡有提案。但该项目目前存在以下问题：一、开发建设费用市大居推进办明确不列入上广电保障性基地一、开发建设费用市大居推进办明确不列入上广电保障性基地建设成本，建设资金缺乏来源。建设成本，建设资金缺乏来源。二、政府要求晶实公司投资建设，并且作为公益项目持有人进二、政府要求晶实公司投资建设，并且作为公益项目持有人进行经营管理，体育部门核定行经营管理，体育部门核定功能及所需配置，企业功能及所需配置，企业自负盈亏。自负盈亏。晶实公司经过市场调研和成本测算，项目短期内无法实现项目盈利和资金回笼，同时作为一个保障房开发企业，亦不具备经营运作体育商业项目的条件。项目现状 根据2014年11月
4、30日集团会议精神和领导指示：由晶实公司牵头，协调政府部门明确建设要求，通过项目订单式销售形式，由晶实公司作为开发建设主体，吸引第三方先期投入开发建设资金（同步签定项目建设协议书），待项目符合预售条件后，进行在建工程销售。既可以满足政府部门对市属保障用房的建设方必须是国企背景的特殊要求，又可完成保障房建设任务和收回土地成本。解决途径政府、法务意见 根据国家对划拨土地使用权的有关规定，我司在取得国有土地使用权证，地上建筑物及其他附着物的合法产权证明，并取得有批准权的政府土地和房产管理部门的批准，依法签订土地使用权出让合同，并补缴土地出让金后，才可以就划拨土地及其上建筑物、其他附属物进行销售或出租
5、。法务提醒我司，该项目的建设、销售模式，需在政府相关部门指导、认可的情况下操作。根据我司与区相关部门沟通协商结果，政府部门也理解、支持该运作模式。晶实公司根据以上述情况，与上海昕裕投资管理有限公司进行了初步接洽，达成了一定的合作意向：初步设定的项目建设投资付款方式为：签定建设项目协议书后支付定金，待满足预售条件后签订预售合同，再支付一定比例的款项，待竣工交付时按审计后的决算价格一次性结清尾款（可参照保障房回购模式）。晶实公司将进一步展开工作，与区规土局、房管局对于土地出让、项目建设、物业销售的事宜抓紧协商明确，同时对于体育中心和投资运营方也进行协调，明确功能配置。2016 年晶实公司与上海昕裕
6、投资管理有限公司签订上海市大型居住社区上广电地块上海晶城社区体育设施回购协议。本协议标的地块的回购价格按实结算，甲方提供建设成本经大居建设审价机构核定后作为最终回购价格。暂定单价为每平方米人民币16200元，暂定总价为人民币9720万元。前期手续办理进度计划前期手续办理进度计划序号序号分部分项工程名称分部分项工程名称开始时间开始时间完成时间完成时间备注备注 1前期协调及土地出让合同的签定2016.03.302017.02.28 2项目备案，项目报建2016.05.152017.01.03 3设计、勘察、施工一体化招投标2017.3.292017.4.304建设用地规划许可证2016.06.20
7、2017.03.095建设用地批准书2016.06.01 2017.02.27 6建筑设计方案文本2016.06.152017.01.20 7建筑设计方案文本报批2017.02.10 2017.04.108总体设计文本2017.03.15 2017.04.10 9总体设计报批2017.04.15 2017.05.30 10监理招投标2017.4.132017.5.2011施工图设计及审图2017.04.15 2017.05.15 12工程规划许可证2017.05.162017.06.1513施工许可证及开工准备2017.5.30 2017.6.30 工程工程建设进度建设进度计划计划序号序号分项
8、工程名称分项工程名称开始时间开始时间完成时间完成时间 备注备注 1桩基围护工程施工2017.6.30 2017.8.15 包含桩基检测2地下部分出0.00 2017.8.15 2017.11.30 包含挖土，承台等施工3主体结构封顶 2017.11.30 2018.2.10 2018.2.15春节 4外檐工程 2018.2.30 2018.7.15 5脚手架拆除2018.7.15 2018.7.30 6外总体管线工程 2018.7.30 2018.9.15 7绿化景观工程 2018.9.15 2018.10.15 8单位工程验收 2018.10.152018.12.30 包括零星收尾工作9竣工
9、备案2018.12.302019.3.302019.2.4春节质量、安全文明目标：质量、安全文明目标：创建闵行区文明工地和区优质结构。满足集团对项目质量和安全方面的管控要求。质量、安全招标规划成本测算 成本汇总表成本汇总表备注：备注：具体二级科目见附件具体二级科目见附件 土地出让金5106.3元/（按800万/亩计），土地契税缴纳941.73元/（按补地价的3%计），土地交易登记费8.37元/，其他土地费用523.19元/（可能有新的土地政策）；前期及设计费用按1248.4元/计（含可行性研究费、设计费、技术服务费、勘察测绘费等）；建筑安装工程费按7057.55元/计（含围护、土方、土建、安装、消防、给排水、门窗、电梯）；基础配套费用按860.77元/计（含大市政、水电煤、有线电视、绿化等配套费）。成本分析成本分析1、绿化认建的依据、绿化认建的依据2、社区体育中心内需装修，目前、社区体育中心内需装修，目前方案未确定方案未确定3、社区体育中心的相关造价费用、社区体育中心的相关造价费用由投资接管方承担，不需要到由投资接管方承担，不需要到政府部门报备。政府部门报备。财务税筹测算 预计利润表（万元）预计利润表（万元）财务税筹测算
