1、第一章第一章 连锁企业店铺开发战略连锁企业店铺开发战略 目目 录录企业经营战略概述企业经营战略概述连锁企业开店战略连锁企业开店战略连锁企业开店计划连锁企业开店计划企业经营战略概述企业经营战略概述1、企业经营战略的概念企业经营战略是企业从全局出发制定的经企业经营战略是企业从全局出发制定的经营行动的总谋划、总方针和总体部署。营行动的总谋划、总方针和总体部署。竞争战略竞争战略事业范围选择战略事业范围选择战略在市场上，企业在市场上，企业与竞争对手竞争与竞争对手竞争的基本方针。的基本方针。也称作多种经也称作多种经营战略。营战略。2、经营战略特征：.长期性长期性稳定性稳定性风险性风险性全局性全局性解决有关
2、企业解决有关企业发展的综合的、发展的综合的、总体的和全局总体的和全局的基本方针、的基本方针、总体部署问题总体部署问题 解决企业未来长解决企业未来长远发展的总目标远发展的总目标和规划，对企业和规划，对企业具有较长时间的具有较长时间的指导意义。指导意义。经营战略一经确经营战略一经确定，即须保持相定，即须保持相对稳定，不得随对稳定，不得随意更改意更改。应适应竞争和环应适应竞争和环境的变化，是关境的变化，是关系到企业生存和系到企业生存和发展的大问题。发展的大问题。3、企业经营战略的构成要素.经营战略思想经营战略思想 经营战略目标经营战略目标 经营战略方针经营战略方针 经营战略行动经营战略行动 指导企业
3、制订与指导企业制订与实施战略的观念实施战略的观念和思维方式，是和思维方式，是企业进行经营战企业进行经营战略决策的行动准略决策的行动准则。则。应当与企业的经应当与企业的经营目标相一致，营目标相一致，它是连锁企业经它是连锁企业经营战略和经营策营战略和经营策略的基础略的基础。企业经营战略企业经营战略思想的具体化，思想的具体化，是为了实现经是为了实现经营战略目标，营战略目标，组织经营活动组织经营活动的行动指南，的行动指南，是指导连锁企是指导连锁企业经营战略实业经营战略实施的行动纲领。施的行动纲领。要以战略目标要以战略目标为准绳，以经为准绳，以经营战略方针为营战略方针为指导，选择适指导，选择适当的战略重
4、点、当的战略重点、战略阶段和战战略阶段和战略模式。略模式。4、企业经营战略的内容 市场市场细分细分 目标市目标市场场 SWOTSWOT分分析析 市场定市场定位位 竞争优竞争优势势 营销要营销要素组合素组合 目标目标成果成果 战略行战略行动动 5、企业经营战略模式 根据企业战略行为根据企业战略行为的各自特点分的各自特点分 企业经营战略企业经营战略根据市场营销对策根据市场营销对策不同分不同分 无差异经营战略无差异经营战略 联合经营战略联合经营战略 重点服务战略重点服务战略 扩张型进攻战略扩张型进攻战略 稳定型防御战略稳定型防御战略 紧缩型调整战略紧缩型调整战略差异经营战略差异经营战略 出奇制胜战略
5、出奇制胜战略 6、连锁企业制定经营战略的过程 确定战略目标确定战略目标 明确连锁企业的使命明确连锁企业的使命 研究经营环境和经营能力研究经营环境和经营能力 确定战略方针确定战略方针 确定战略行动确定战略行动 经营战略的总结经营战略的总结 连锁企业开店战略连锁企业开店战略11、连锁经营发展的特点2345立足于消费者、使用者立场的大众化发展方针立足于消费者、使用者立场的大众化发展方针发展新型业态发展新型业态以科学化、标准化经营技术为基础的大工业生产发展方式以科学化、标准化经营技术为基础的大工业生产发展方式多分店扩张，空间上展开的规模化发展方式多分店扩张，空间上展开的规模化发展方式多分店扩张，空间上
6、展开的规模化发展方式多分店扩张，空间上展开的规模化发展方式2、连锁企业发展战略准备 关于经营资源的再认识关于经营资源的再认识资本和人才准备资本和人才准备组织管理体制和水平组织管理体制和水平物流配送体系的建设物流配送体系的建设大批量商品化经营计划体系的开发大批量商品化经营计划体系的开发和完善程度和完善程度标准化分店组装体系的形标准化分店组装体系的形成成 连锁企业发展战略准备3、连锁企业的开店战略 分店开发的原则分店开发的原则 方便顾客购买方便顾客购买有利于配送有利于配送中心供货中心供货适应长期规划适应长期规划配合业态类型配合业态类型所开分店所开分店能最大限度能最大限度地节省顾客地节省顾客的购物时
7、间的购物时间 充分把握充分把握顾客的购物顾客的购物心理心理配送中心是配送中心是否有能力为分否有能力为分店供货店供货 配送中心向配送中心向分店供货的运分店供货的运输路线是否合输路线是否合理理分店开发的一般性战略分店开发的一般性战略 区域集中的布区域集中的布局策略局策略有效物流线延伸范有效物流线延伸范围内的推进策略围内的推进策略提高配送效率，提高配送效率，降低成本降低成本 总部便于管理，总部便于管理，可以节省人力、可以节省人力、物力、财力物力、财力 保持本企业在该保持本企业在该区域内的绝对竞区域内的绝对竞争优势，使其它争优势，使其它的竞争店在本地的竞争店在本地区难以进入区难以进入所谓有效物流线，所
8、谓有效物流线，是指配送车辆以是指配送车辆以6080km/h的速的速度，在一个工作度，在一个工作日内（日内（12h/24h）内可以返回配送内可以返回配送中心的距离。中心的距离。弱竞争市场的弱竞争市场的先布局策略先布局策略优先将店铺开优先将店铺开设在商业网点设在商业网点相对不足的地相对不足的地区，或竞争力区，或竞争力比较弱的区域，比较弱的区域，以满足当地居以满足当地居民的民的“购买饥购买饥渴渴”，避免过，避免过渡竞争。渡竞争。预设店抢先型排预设店抢先型排 他性布局策略他性布局策略企业先发制人，企业先发制人，对有较大发展对有较大发展前途的地区，前途的地区，先入为主，以先入为主，以抑制其它公司抑制其它
9、公司的进入。的进入。分店开发一般有三种基本战略分店开发一般有三种基本战略：一是地区头号大店战略一是地区头号大店战略:即在一个商业地段开设即在一个商业地段开设该地区最大的店铺，实现小商圈高市场占有率；该地区最大的店铺，实现小商圈高市场占有率；为较大规模的店铺所采用。通常是在一个商业为较大规模的店铺所采用。通常是在一个商业中心或购物中心当作该中心的核心店铺定位。中心或购物中心当作该中心的核心店铺定位。大型百货、综合超市、家居中心等规模较大的大型百货、综合超市、家居中心等规模较大的业态多采取这种战略。业态多采取这种战略。二是集中成片开发战略二是集中成片开发战略:即在一个区域密集开店，即在一个区域密集
10、开店，在该地区形成绝对优势，由面上展开。店铺规在该地区形成绝对优势，由面上展开。店铺规模较小的业态，如果经营的是大众日常生活用模较小的业态，如果经营的是大众日常生活用品，适合于采用第二种战略。品，适合于采用第二种战略。低成本策略低成本策略：在分店开发中努力紧缩开支降低在分店开发中努力紧缩开支降低营业成本。营业成本。4、分店开发方针 为实现企业发展的长期目标，以企业整体经为实现企业发展的长期目标，以企业整体经营计划为基础，对分店开发业务制定的行营计划为基础，对分店开发业务制定的行动准则。动准则。连锁企业开店计划连锁企业开店计划 1、连锁店开发的要素 选址开发业务选址开发业务 分店开发方针分店开发
11、方针 位置选定位置选定 商圈调查商圈调查 开店计划开店计划 物料保证物料保证 店铺开发业务店铺开发业务 开店计划开店计划 店铺设计店铺设计 申请报批申请报批 施工施工 开业开业 2、连锁企业开店程序 开店有关的战略方针市场调查店铺选址调查制定开店基本计划设店意向决定制定经营具体计划制定店铺建设计划计划的实施开 店制定具体计划基础调查3、投资的基本原则 尽可能少投资尽可能少投资 地价要尽可能低地价要尽可能低 首先考虑新兴住宅区首先考虑新兴住宅区 面积要超乎寻常地大面积要超乎寻常地大 沿干线道路，地形正常沿干线道路，地形正常 最好一层或两层建筑，地下不用于商场最好一层或两层建筑，地下不用于商场 将
12、来有可能成为新兴商业中心或小型商业区的地区将来有可能成为新兴商业中心或小型商业区的地区 尽可能进入地方或大企业投资建设规划区域，未来尽可能进入地方或大企业投资建设规划区域，未来不再改造的区域不再改造的区域 物流配送中心等商品管理和作业设施优先建设物流配送中心等商品管理和作业设施优先建设 所有施设都可转卖或转用所有施设都可转卖或转用 4、分店开发准备 商圈商圈 尽可能每一商圈都同对象，同客数；尽可能每一商圈都同对象，同客数；把尽可能做小商圈列入中长期经营计划；把尽可能做小商圈列入中长期经营计划；两家分店的商圈相互之间尽可能临界；两家分店的商圈相互之间尽可能临界；呈环状（非轮状）；呈环状（非轮状）
13、；形成形成“根据地根据地”，即集中开店区域；，即集中开店区域；以以5 5家以上，尽可能家以上，尽可能1111家以上店铺为一组竞争单位。家以上店铺为一组竞争单位。商势圈商势圈 能够集中开店，成为地方连锁区域的空间范围。能够集中开店，成为地方连锁区域的空间范围。直接准备项目直接准备项目 15、分店发展速度与模式 分店发展模式分店发展模式2阶段性的选择阶段性的选择 当第一开发区域开店达到当第一开发区域开店达到11家后，开家后，开始进入第二开发区域；第二开发区域达始进入第二开发区域；第二开发区域达到到11家时，开始进入第三开发区域；每家时，开始进入第三开发区域；每一个阶段开店到七八家时，做下一开发一个
14、阶段开店到七八家时，做下一开发区域的准备工作。区域的准备工作。3适应发展的经营管理强化适应发展的经营管理强化1 2 3 4直线前进 12 3三角形 14 5 62 3理想类型4分店发展工作顺序分店发展工作顺序开店顺序以一地区集中出店形成商势圈开店顺序以一地区集中出店形成商势圈优势为好。即面扩展而不是点扩展。优势为好。即面扩展而不是点扩展。大型城市市中心地价高、交通不便，应大型城市市中心地价高、交通不便，应予以回避，在其周边发展较为有利。予以回避，在其周边发展较为有利。5适度规模适度规模与企业商圈大小、业态类型相适应的最与企业商圈大小、业态类型相适应的最佳营业面积。佳营业面积。经营顾客来店目的范
15、围内（经营顾客来店目的范围内（TPOSTPOS）的所的所有品种，按销售量正比例充分陈列；有品种，按销售量正比例充分陈列；推销性品种每一个陈列架放置一到两个推销性品种每一个陈列架放置一到两个品种，按照最显眼、最夺目的方式陈列；品种，按照最显眼、最夺目的方式陈列；宣传品种控制在商品数量的宣传品种控制在商品数量的10%10%以内陈以内陈列；列；销售量很小的，一天（或一周、一月）销售量很小的，一天（或一周、一月）达不到必要销售量的品种不经营。达不到必要销售量的品种不经营。第二章第二章 传统选址方法传统选址方法 开店调查与商圈开店调查与商圈 目目 录录开店调查开店调查商圈商圈店址确定店址确定开店调查开店
16、调查店址调查店址调查：标的物标的物 面积面积 调查都市计划分区是否合法调查都市计划分区是否合法 调查道路交通及停车能力调查道路交通及停车能力 1、市场调查的内容店址调查店址调查：调查地价调查地价 调查租期长短调查租期长短 调查房租是否太贵调查房租是否太贵 调查地主、屋主是否有财务困难调查地主、屋主是否有财务困难 1、市场调查的内容环境环境人口数和户数人口数和户数 交通流量交通流量 住户情报住户情报 竞争店竞争店 1、市场调查的内容都市功能都市功能 其他可选的店址其他可选的店址 年营业额预测年营业额预测 损益平衡点设定损益平衡点设定 生活结构生活结构：人口结构人口结构 家庭户数构成家庭户数构成
17、收入水平收入水平 消费水平消费水平 购买行为购买行为 2、市场调查的重点：城市结构城市结构：地势地势 交通交通 繁华地点的位置、形态繁华地点的位置、形态 各项城市机能各项城市机能 城市的将来计划城市的将来计划 2、市场调查的重点：零售业结构零售业结构 ：地区间销售动向地区间销售动向业种别、品种别销售动向业种别、品种别销售动向 商业地区间的竞争情况商业地区间的竞争情况 大型店的动向大型店的动向 2、市场调查的重点：市场调查原则市场调查原则 3、市场调查的方法：以长远眼光（通常是以长远眼光（通常是1010年以上）来判断年以上）来判断 以事实来判断以事实来判断 顾客调查的方法顾客调查的方法 3、市场
18、调查的方法：消费者购物倾向调查消费者购物倾向调查 购物动向调查购物动向调查 其他的调查其他的调查 竞争店调查的方法竞争店调查的方法 3、市场调查的方法：竞争店营业场所构成调查竞争店营业场所构成调查 竞争店商品构成调查竞争店商品构成调查 竞争店价格线调查竞争店价格线调查 竞争店出入客数调查竞争店出入客数调查 商圈商圈1、商圈概念：概念概念 ：一般所谓的商圈，大体言之，是从事购买行动的时候，一般所谓的商圈，大体言之，是从事购买行动的时候，所优先选择到该商店购物的顾客所分布的地区范围。所优先选择到该商店购物的顾客所分布的地区范围。1、商圈概念：构成构成 主要区主要区次要区次要区边缘区边缘区 核心商业
19、圈核心商业圈占商店顾客总占商店顾客总数数5570%占商店顾客总数占商店顾客总数1525%次级商业圈次级商业圈边缘商业圈边缘商业圈其余顾客其余顾客1、商圈概念：影响商圈范围的因素影响商圈范围的因素 ：超市所处位置超市所处位置 超市规模超市规模 顾客购物出行方式顾客购物出行方式 顾客购物频率顾客购物频率 1、商圈概念：商圈的评价商圈的评价 ：人口的规模与特点人口的规模与特点 货源供应的距离远近、方便程度货源供应的距离远近、方便程度 经济基础经济基础 竞争形势竞争形势 2、商圈设定方法：地图制作法地图制作法 ：准备基本资料准备基本资料 制作地图制作地图 2、商圈设定方法：顾客问卷调查法顾客问卷调查法
20、 零售引力法则零售引力法则 yxXYyppdD12、商圈设定方法：饱和理论饱和理论 H H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数某地区购买某类商品的潜在顾客人数RERE：某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出RFRF：某地区经营同类商品商店营业总面积某地区经营同类商品商店营业总面积 IRS=IRS=（H H）*（RERE）/RF/RF 2、商圈设定方法：康维斯（康维斯（Paul ConversePaul Converse）的的“新零售力法则新零售力法则”DHPBBbaba43、商圈环境分析城市区域城市区域 ：商业区商业区 住宅区住宅区 工业区工业区 3、商
21、圈环境分析交通体系交通体系 ：生活道路生活道路 物流道路物流道路 商流道路商流道路 郊外干线郊外干线 高速公路交流道高速公路交流道 3、商圈环境分析顾客与消费习惯顾客与消费习惯 竞争店及业种调查竞争店及业种调查环境的限制环境的限制 商圈平衡的破坏商圈平衡的破坏 未来环境变化要素调查未来环境变化要素调查 4、商圈调查：商圈调查流程商圈调查流程 ：从宏观上把握商圈的基本情况从宏观上把握商圈的基本情况 实施特定地区的市场调查实施特定地区的市场调查从市场调查中，筛选出具体的待选地区从市场调查中，筛选出具体的待选地区 对具体的选址要点做详细调查，并对设施的优势、适应对具体的选址要点做详细调查，并对设施的
22、优势、适应性等进行评价性等进行评价 4、商圈调查：商圈调查内容商圈调查内容 ：商圈潜力情况调查商圈潜力情况调查 商圈人口调查商圈人口调查 商圈内竞争店调查商圈内竞争店调查 商圈竞争商圈竞争 店址确定店址确定1、店址审核：成立评估小组成立评估小组成立决策委员会成立决策委员会2、销售额预测：销售额预测方法：销售额预测方法：类推法类推法模型计算法模型计算法2、销售额预测：具体测算方法：具体测算方法：营业面积占有率法营业面积占有率法营业面积相对占有率法营业面积相对占有率法HaffHaff模型模型3、中心地理论与选址：中心地理论在商业选址中的应用：中心地理论在商业选址中的应用：人口密度与购买力地域差异对
23、商业选址的影响人口密度与购买力地域差异对商业选址的影响 交通运输条件地域差异对商业选址的影响交通运输条件地域差异对商业选址的影响顾客购买行为对商业选址的影响顾客购买行为对商业选址的影响第三章第三章 现代选址方法现代选址方法现代信息技术现代信息技术在选址中的运用在选址中的运用 目目 录录现代信息技术在选址中应用概述现代信息技术在选址中应用概述地理信息系统与商业选址地理信息系统与商业选址地理信息系统在商业选址中的应用地理信息系统在商业选址中的应用现代信息技术在选址中应用概述现代信息技术在选址中应用概述1、现代信息技术概述 微电子技术、光电子技术、计算机微电子技术、光电子技术、计算机技术、软件技术、
24、通信技术、信息技术、软件技术、通信技术、信息压缩、集成技术和网络技术等压缩、集成技术和网络技术等 新技术紧密结合新技术紧密结合信息互联信息互联2、现代信息技术对于商业选址的重要意义：现代选址技术的优势弥补现代选址技术的优势弥补了传统选址技术的不足了传统选址技术的不足1传统选址技术的不足234选址调查结果只是一种描述性的陈说选址调查结果只是一种描述性的陈说各选址要素之间缺乏必要的联系各选址要素之间缺乏必要的联系各重点地点的选址调查结果间的可比性差各重点地点的选址调查结果间的可比性差选址决策缺乏一个最终的参考量选址决策缺乏一个最终的参考量1现代选址技术的优势2可以对选址的关键要素进行量化分析可以对
25、选址的关键要素进行量化分析网络技术和地理信息系统技术对各种关键要素的综合分析使得网络技术和地理信息系统技术对各种关键要素的综合分析使得决策更具科学性决策更具科学性地理信息系统与商业选址地理信息系统与商业选址1、地理信息系统概述：能把各种信息向地理位置和有关的视图结合起来，并把地理能把各种信息向地理位置和有关的视图结合起来，并把地理学、几何学、计算机科学及各种应用对象、学、几何学、计算机科学及各种应用对象、CAD技术、遥感、技术、遥感、GPS技术、技术、Internet、多媒体技术及虚拟现实多媒体技术及虚拟现实(VR)技术等融为一体，技术等融为一体，利用计算机图形与数据库技术来采集、存储、编辑、
26、显示、转换、利用计算机图形与数据库技术来采集、存储、编辑、显示、转换、分析和输出地理图形及其属性数据。这样，可根据用户需要将这分析和输出地理图形及其属性数据。这样，可根据用户需要将这些信息图文并茂地输送给用户，便于分析及决策使用。些信息图文并茂地输送给用户，便于分析及决策使用。1、地理信息系统概述：权威的统计资料和研究报告都表明：国民经济信息数字化的80%以上都构筑在地理信息系统之上特征特征2GIS特征：特征特征3 特征特征4 特征特征1 具有采集、管具有采集、管理、分析和输理、分析和输出多种地理实出多种地理实间信息的能力，间信息的能力，具有空间性和具有空间性和动态性。动态性。以地理研究和地以
27、地理研究和地理决策为目的，理决策为目的，以地理模型方法以地理模型方法为手段，具有区为手段，具有区域空间分析、多域空间分析、多要素综合分析和要素综合分析和动态预测能力，动态预测能力，产生高层次的地产生高层次的地理信息理信息 由计算机系统支由计算机系统支持进行空间地理持进行空间地理数据管理，并由数据管理，并由计算机程序模拟计算机程序模拟常规的或专门的常规的或专门的地理分析方法，地理分析方法，作用于空间数据，作用于空间数据，产生有用信息，产生有用信息，完成人类难以完完成人类难以完成的任务。成的任务。是由计算机、数是由计算机、数据系统和人组成据系统和人组成的地理空间信息的地理空间信息模型和决策支持模型
28、和决策支持系统。系统。地理信息系统的构成地理信息系统的构成：数据硬件软件人员模型 GIS2、地理信息系统发展历程：国国际际发发展展历历程程GISGIS的大发展时期的大发展时期GISGIS的开拓时期的开拓时期GISGIS的巩固发展时期的巩固发展时期GISGIS的用户时期的用户时期GISGIS的全面应用时期的全面应用时期2、地理信息系统发展历程：国国内内发发展展历历程程GISGIS的快速发展阶段的快速发展阶段GISGIS的起步阶段的起步阶段中国中国GISGIS发展与世界同步阶段发展与世界同步阶段3、地理信息系统的功能地理信息系统的功能空间查询与分析 数据处理 数据采集、监测与编辑图形与交互显示 数
29、据存储与组织4、地理信息系统在选址中的作用摆脱传统摆脱传统的经验选址的经验选址模式，将数模式，将数据在地图上据在地图上表示，清晰，表示，清晰，直观。直观。地图对象与地图对象与数据库属性数数据库属性数据建立连接关据建立连接关系，这样通过系，这样通过GIS就可以轻就可以轻松实现地图与松实现地图与数据库的双向数据库的双向查询。查询。数据可以直观数据可以直观的、可视化的的、可视化的分析和查询，分析和查询，发掘隐藏在文发掘隐藏在文本数据之中的本数据之中的各种潜在的联各种潜在的联系，为用户提系，为用户提供一种崭新的供一种崭新的决策支持方式。决策支持方式。地理信息系统在商业选址中的应用地理信息系统在商业选址
30、中的应用 73地理信息系统的空间分析方法空间查询与量算缓冲区分析叠加分析 网络分析*资料来源：1、地理信息系统的空间分析方法 首先，在深入研究之前先以专题地图的首先，在深入研究之前先以专题地图的形式对区域进行粗选，把明显不符合选形式对区域进行粗选，把明显不符合选址要求的区域排除在外，选出大致合适址要求的区域排除在外，选出大致合适的地区再做进一步分析。的地区再做进一步分析。2、应用地理信息系统进行商业选址的流程 2、应用地理信息系统进行商业选址的流程 其次，根据对选址区域几何和属性信息其次，根据对选址区域几何和属性信息的了解，利用评估预测计算程序进行商的了解，利用评估预测计算程序进行商圈评估。若
31、符合条件，则可以在此范围圈评估。若符合条件，则可以在此范围内作出具体位置的预选。反之，可以重内作出具体位置的预选。反之，可以重新选择其他区域和其他位置。新选择其他区域和其他位置。2、应用地理信息系统进行商业选址的流程 最后，结合最后，结合GIS的数据组织方式和地图的数据组织方式和地图表达形式，对店址选择相关的主要因素表达形式，对店址选择相关的主要因素进行评价，评价结果最优者即为理想店进行评价，评价结果最优者即为理想店址。址。2、应用地理信息系统进行商业选址的流程 城市设施状况交通条件地形特点人口状况 竞争环境主要评价要素3、应用GIS进行商业选址实现的功能 基本的地图操作：漫游、地图缩放、全幅
32、显示、基本的地图操作：漫游、地图缩放、全幅显示、地图选择、刷新等地图选择、刷新等 图例管理及简单的图层控制功能图例管理及简单的图层控制功能 图上测量计算距离和面积图上测量计算距离和面积 查看图层及其单个或多个对象的属性信息查看图层及其单个或多个对象的属性信息 利用专题地图对专题要素进行可视化分析利用专题地图对专题要素进行可视化分析 评估预测计算功能评估预测计算功能 地图布局的设置及打印输出功能地图布局的设置及打印输出功能 4、地理信息系统在连锁店选址中的应用基于GIS的店铺可达性分析应用GIS计算人口分布状况 基于GIS的商圈分析 应用5、现代信息技术在选址中应用的展望 各种专业模型的应用各种
33、专业模型的应用 网络技术与网络技术与GIS技术的结合技术的结合 使用使用Web GIS可以定位对象的位可以定位对象的位置以全面了解企业的资源情况置以全面了解企业的资源情况 潜力巨大潜力巨大 第四章第四章 不同零售业态的选址及规划不同零售业态的选址及规划 目目 录录百货商场百货商场 专卖店专卖店 购物中心购物中心徒步商业街徒步商业街 百货商场百货商场1、百货商场的特点 百货商场规模特点百货商场规模特点 百货商场规模通常在百货商场规模通常在2 2万平方米左右万平方米左右 百货商场规划设计特点百货商场规划设计特点 百货商场通常采用百货商场通常采用3 35 5层的多层建筑，不需要对设计层的多层建筑，不
34、需要对设计荷载做过多的考虑荷载做过多的考虑 百货商场运营特点百货商场运营特点 百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。虑的统一运作。百货商场商铺特点百货商场商铺特点 商铺的形式。商铺的形式。百货商场商铺基本上都是铺位形式。百货商场商铺基本上都是铺位形式。投资回收形式。投资回收形式。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式提成的方式 2、市场环境分析百货商店市场环境百货商店市场环境分
35、析分析市场环境分析市场环境分析根据市场营销对策根据市场营销对策不同分不同分 供应商状态供应商状态无无间接竞争者间接竞争者 顾客的规模与结构顾客的规模与结构 需求状态需求状态 交通条件交通条件 直接竞争者直接竞争者 3、目标市场选择 目标市场选择的基础目标市场选择的基础 百货商店的定位百货商店的定位88地区地区选择选择独立独立商店商店群落群落型商店型商店区区 商业商业中心中心 4、地区选择*资料来源：中心商业区中心商业区地区商业区地区商业区小型商业区小型商业区地区商业中心地区商业中心住宅区商业中心住宅区商业中心联合商业中心联合商业中心微型商业区微型商业区5、位置确定 1分析客分析客流规律流规律分
36、析交分析交通条件通条件2分析竞分析竞争对手争对手评估商评估商店未来店未来效益效益346、规模分析19841984年欧洲国家百货商店的数量和销售面积年欧洲国家百货商店的数量和销售面积 美国美国 意大利意大利 荷兰荷兰瑞士瑞士法国法国百货商店数量百货商店数量 345506068146总面积（千平总面积（千平方公尺）方公尺）22602054903751110平均面积（平平均面积（平方公尺）方公尺）6550410081675514760219731973年千人拥年千人拥有平方公尺有平方公尺 38335432019831983年千人拥年千人拥有平方公尺有平方公尺 42434582019831983年与年
37、与19731973年相比年相比 22%33%-3%35%0专卖店专卖店 1、地点选择的依据专卖店的地点选择不能一概而论，专卖店的地点选择不能一概而论，而应根据不同情况进行具体分析。而应根据不同情况进行具体分析。地点类型地点类型 选择依据选择依据中心商业区中心商业区非中心商业区非中心商业区住宅商业区住宅商业区经营目标经营目标店型店型 发展前途发展前途 2、中心商业区的专卖商店 中心商业区的专卖商店应以高度专业化为中心商业区的专卖商店应以高度专业化为特征。特征。中心商业区常以高中级商品为主，而高度中心商业区常以高中级商品为主，而高度专业化的商店也具有精品形象，这会与顾专业化的商店也具有精品形象，这
38、会与顾客来中心商业区购物的需求相吻合。客来中心商业区购物的需求相吻合。3、非中心商业区的专卖商店 非中心商业区的专卖商店应以上班族所需非中心商业区的专卖商店应以上班族所需的大众商品为主，专卖商店应避免高度专的大众商品为主，专卖商店应避免高度专业化业化 非中心商业区的专卖商店采取中等价位策非中心商业区的专卖商店采取中等价位策略，以普通流行商品为主略，以普通流行商品为主 4、住宅商业区的专卖商店 在住宅商业区最好开设食品店、杂货店、在住宅商业区最好开设食品店、杂货店、花店、水果店等，家家都需要它们经营的花店、水果店等，家家都需要它们经营的商品商品 在住宅区开设专卖店时应避免经营范围过在住宅区开设专
39、卖店时应避免经营范围过于狭窄，要尽量适合多层次顾客的需要于狭窄，要尽量适合多层次顾客的需要。购物中心购物中心 1、购物中心功能 购物中心功能的核心是集合，它本身并非创造需购物中心功能的核心是集合，它本身并非创造需求、提高居民购买力，而是调整各种零售形态求、提高居民购买力，而是调整各种零售形态的布局，疏通买卖通道，让人们方便地购物和的布局，疏通买卖通道，让人们方便地购物和享受。享受。销售功能销售功能 生活功能生活功能商品齐全商品齐全市场定位市场定位合乎一般人的生合乎一般人的生理和心理需求理和心理需求多元化组合多元化组合追赶时代潮流追赶时代潮流老少皆宜老少皆宜生活广场生活广场2、购物中心规划的特点
40、.运营特点运营特点商铺的特点商铺的特点开发特点开发特点购物中心的开发购物中心的开发规划设计包括购规划设计包括购物中心的方案设物中心的方案设计、初步设计及计、初步设计及施工图设计等。施工图设计等。购物中心规划设购物中心规划设计必须体现设计计必须体现设计师的建筑美学概师的建筑美学概念和市场概念念和市场概念 绝大多数购物中绝大多数购物中心采取运营商统心采取运营商统一出租经营的管一出租经营的管理方式，少数购理方式，少数购物中心采取出售物中心采取出售商铺的方式。商铺的方式。商铺的形式。购商铺的形式。购物中心商铺的主物中心商铺的主要形式是铺位的要形式是铺位的形式，铺面形式形式，铺面形式比较少。比较少。投资
41、回收形式。投资回收形式。主要采取出租的主要采取出租的方式方式 3、购物中心内部组成规划 一般来说，购物中心应包括零售商店、餐饮一般来说，购物中心应包括零售商店、餐饮店、电影院、音乐厅，甚至博物馆等。零售店、电影院、音乐厅，甚至博物馆等。零售商店是其基本组成部分，一般包括百货商店商店是其基本组成部分，一般包括百货商店和超级市场、专卖店、邮购商店等。专卖店和超级市场、专卖店、邮购商店等。专卖店大多为服装店、鞋店、珠宝店、电器商店、大多为服装店、鞋店、珠宝店、电器商店、照相器材店、钟表店等。照相器材店、钟表店等。1商店的组成商店的组成购物中心的商店组成结构因规模不同而有所差异，以下以美国购物中心的商
42、店组成结构因规模不同而有所差异，以下以美国购物中心为例。购物中心为例。地方购物中心地方购物中心地方购物中心是规模最小的购物中心，占地面积约为地方购物中心是规模最小的购物中心，占地面积约为5万平方万平方英尺。英尺。社区购物中心社区购物中心规模大于地方购物中心，占地面积通常为规模大于地方购物中心，占地面积通常为10万至万至40万平方英尺万平方英尺 地区性购物中心地区性购物中心地区性购物中心的规模列于第二位，占地面积超过地区性购物中心的规模列于第二位，占地面积超过40万平方英万平方英尺。尺。城市购物中心城市购物中心城市购物中心是规模最大的购物中心，占地面积大约为城市购物中心是规模最大的购物中心，占地
43、面积大约为75万平万平方公尺，但一般都是在方公尺，但一般都是在100万平方英尺以上。万平方英尺以上。2商店和结构商店和结构购物中心的超级市场数量 购物中心里应设有几家超级市场并没有一个统一的标准购物中心里应设有几家超级市场并没有一个统一的标准;从购物中心现况来看，有独家和多家两种情况从购物中心现况来看，有独家和多家两种情况:独家。即在购物中心中只有一家大型量贩店或超级市场独家。即在购物中心中只有一家大型量贩店或超级市场;多家。即在购物中心里有两家以上的大型量贩店或超级市场。多家。即在购物中心里有两家以上的大型量贩店或超级市场。购物中心超级市场的规模 超级市场规模必须与购物中心规模一致超级市场规
44、模必须与购物中心规模一致 3购物中心的超级市场数量和规模购物中心的超级市场数量和规模4、购物中心选址及外部规划 1购物中心的选址购物中心的选址 城市郊区城市郊区 非中心地区非中心地区 中心商业区中心商业区 购物中心设在哪里要考虑商圈内居民消费水平和购买购物中心设在哪里要考虑商圈内居民消费水平和购买习惯、交通、货物供应等情况。习惯、交通、货物供应等情况。2购物中心的规模购物中心的规模 购物中心规模的确定要考虑平均消费水平与结构。购物中心规模的确定要考虑平均消费水平与结构。一般地说，购物中心规模越大，功能越综合一般地说，购物中心规模越大，功能越综合 特区购物中心特区购物中心 地区性购物地区性购物中
45、心中心 小区购物中心小区购物中心 3购物中心的形状购物中心的形状 条型购条型购物中心物中心 庭院庭院式购式购物中物中心心 室内室内街道街道型购型购物中物中心心 街道街道连接连接型购型购物中物中心心 花团花团锦簇锦簇式购式购物中物中心心 超级市场应在一瑞超级市场应在一瑞 超级市场应离开百货商店超级市场应离开百货商店 4购物中心中超级市场的位置购物中心中超级市场的位置徒步商业街徒步商业街 商业街指以平面形式按照街的形式布置的商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街的铺面及商业楼里面的铺位都属于商
46、业街店铺。店铺。1、商业街店铺的类型 商业街店铺的分类可以有多种形式：商业街店铺的分类可以有多种形式：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分进行划分 专业商业街商专业商业街商铺往往集中经铺往往集中经营某一类营某一类(种种)商品商品 1按照商品的复合度划分按照商品的复合度划分专业商业街商铺专业商业街商铺 复合商业街商铺复合商业街商铺 复合商业街商复合商业街商铺对经营的商铺对经营的商品不加确定，品不加确定，
47、经营者可以按经营者可以按照自己的设想照自己的设想去随意经营去随意经营 单层商业街商铺单层商业街商铺指采取单层建筑指采取单层建筑结构的商业街里结构的商业街里面的商铺面的商铺2按照建筑形式划分按照建筑形式划分单层商业街商铺单层商业街商铺 多层商业街商铺多层商业街商铺 多层商业街商铺多层商业街商铺指建筑形式为多指建筑形式为多层建筑的商业街层建筑的商业街里面的商铺。里面的商铺。专业商业街商铺大多数属于铺位性质，专业商业街商铺大多数属于铺位性质，较少属于铺面。较少属于铺面。铺面的价值要明显高于铺位，在同一市铺面的价值要明显高于铺位，在同一市场里，最好选择铺面。场里，最好选择铺面。复合商业街商铺里，有可能
48、铺面和铺位复合商业街商铺里，有可能铺面和铺位的数量不相上下，铺面价值会大大高于的数量不相上下，铺面价值会大大高于铺位价值铺位价值 3按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分2、商业街商铺的特点 商业街规模特商业街规模特点点 商业街规划设商业街规划设计特点计特点 专业商业街商专业商业街商铺特点铺特点 专业商业街商铺的特专业商业街商铺的特点点 复合商业街的特点复合商业街的特点 商业街规模特商业街规模特点点 商业街规划设商业街规划设计特点计特点 复合商业街商复合商业街商铺特点铺特点 3、徒步商业街的交通选择 交通的基本要求是方便和安全。交通的基本要求是方便和安全。方便是指
49、顾客容易到达，主要涉及对外交方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。通。安全是指顾客能放心大胆地散步、流览、安全是指顾客能放心大胆地散步、流览、购物，主要涉及内部交通。购物，主要涉及内部交通。3、徒步商业街的交通选择方便的对外交通方便的对外交通 交通选择交通选择安全的内部交通安全的内部交通 进货车进货车 管制管制 公共交通公共交通 停车场停车场 半封闭半封闭 完全封闭完全封闭 4、徒步商业街的地域及规模确定 1地域选择地域选择 市级商业区市级商业区 店铺较多的店铺较多的商业区商业区 小街巷小街巷 城市商业整体布局城市商业整体布局 商业街的结构商业街的结构 旧有商业街的规模旧有商业街的规模 所确
50、定商业街的潜力所确定商业街的潜力 影响徒步商业街规模的因素 2规模确定规模确定 城市中心商业区复兴的目的在于创造人们的游城市中心商业区复兴的目的在于创造人们的游览热情和购物兴趣。览热情和购物兴趣。城市中心商业区复兴的内容也是徒步商业区计城市中心商业区复兴的内容也是徒步商业区计划的内容。划的内容。徒步商业街的规模可分为大中小三个等级。徒步商业街的规模可分为大中小三个等级。规模计划的制定 5、徒步商业街的特色规划 确定主题确定主题 巧用旧建筑巧用旧建筑 弘扬传统特弘扬传统特色色 因地制宜因地制宜 追求情调追求情调 步行道步行道 店铺店铺 环境环境 16、徒步商业街的商店结构 23依街型定店依街型定
