1、总部经济：总部经济：知名企业新浪、GOOGLE、微软、以及中国银行等金融机构的进驻，使得中关村西区正成为高科技企业的技术、人才交流中心，产品研发、展示、销售密集区域，从而带来了资本聚集、商务价值升级，让西区的“总部经济”规模不断放大。中国智力库中国智力库-以北京大学、清华大学、中科院为代表的各类顶尖高校和科研机构二百余家余所。仅每年有数以万计的本科研究生毕业，产生数千项高水平的科研成果。强消费能力：强消费能力：从北京市近年的统计来看，海淀区GDP全北京市第一，个人所得税占全国的2.5%。海淀区在娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例在京均位居前列。中关村西区中关村西区传统电子商贸区传统电子商贸
2、区新兴现代商务区新兴现代商务区l中关村区域的商业，前几年的商业主要集中在基本生活配套和电子市场上，中高端商业发展缓慢，布局零乱不合理，商业形式和内容单调。l那时的商业氛围主要集中在当代、双安。近几年，在中关村区域向高端商务区发展的过程中，作为高端商务重要标准的高档商业配套也得到了极大的重视和发展。大型高档百货、酒店、购物中心、休闲娱乐、俱乐部、会所等高档商业纷纷进驻，整体往高层次，精品化、规模化方向发展，是北京市整个西北区域的商业中心区，已基本能满足辐射区域的消费需求。中关村的商业有巨大的发展空间和强劲的发展动力。中关村的商业有巨大的发展空间和强劲的发展动力。区域功能和转型，为中关村的商业带来
3、了巨大的发展机会。区域功能和转型，为中关村的商业带来了巨大的发展机会。在可预见的未来，中关村商业一定越来越成熟、配套越来越完善，在可预见的未来，中关村商业一定越来越成熟、配套越来越完善，成为北京最具影响力的商圈之一。成为北京最具影响力的商圈之一。3.1写字楼底商商业写字楼底商商业3.2中关村集中商业中关村集中商业1、中关村西区“中国的硅谷”未来良好的发展前景；2、微软总部即将入驻，将带来巨大的人流和商业需求；3、中关村西区的消费能力强，成长空间大，后期回报远远超过前期培育市场的投资。1、项目体量小，为商业配套，基础条件不足，发挥空间有限；2、处于西区的西部，人流量小，周围商业气氛不弄；3、紧邻的项目都有商业出租，竞争压力较大。优优 势势劣劣 势势 （2 2）商品的经营者分析）商品的经营者分析l从以上的静态分析我们可以看出，本区域除第三极外，投资其他项目商业都不能算成功，所以本案不参考其数据。6.36.3竞争导向定价法竞争导向定价法MM3 3 美立方商街美立方商街案名解释：案名解释：方案一（O：知名代理商销售：知名代理商销售l由于商业地产的目标客户有很大的隐蔽性，可以借助知名商业地产代理商的资源和渠道，能有效的缩短销售期。l注：最好不要签独家代理。本案销l同时同步进行，以租约促销售同时同步进行，以租约促销售市场销AD4集思广义集思广义
