1、内容提要内容提要城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述城市土地市场供需调控与管理城市土地市场供需调控与管理城市土地市场价格管理城市土地市场价格管理城市土地市场微观管理城市土地市场微观管理 通过本章的学习，要了解与我国城市土地市场相关名词的基本概念及我国城市土地市场的形成、发展、结构体系及运行机制，了解和我国城市土地市场供需调控与管理的相关模型、政策工具及其运行机制的创新情况。了解一些国外城市土地市场的相关情况，熟悉我国城市土地市场微观层面对市场客体、主体及交易的管理，掌握我国城市土地市场价格管理的目的、意义、作用及相关的政策制度和对土地价格监测等的内容一、城市土地市场的基本概念一、城市土地市
2、场的基本概念1、市场内涵：是买卖双方进行交易的场所是买卖双方进行交易的场所是社会分工和商品交换的产物。狭义上讲，市场指商品交换的具体场所广义上讲，市场是指商品交换关系的总和 是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制和交易数量的机制 是交换关系的总和，即交易活动的总和是交换关系的总和，即交易活动的总和 是与是与“计划计划”相对应的一种资源配置机相对应的一种资源配置机制制 是现实和潜在的购买力和购买欲望，以顾客为主体是现实和潜在的购买力和购买欲望，以顾客为主体（一）市场、土地市场、城市土地市场（一）市场、土地市场、城市土地市场2、土地
3、市场狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。广义上讲，是指土地这种广义上讲，是指土地这种特殊商品特殊商品在流通过程中发生的经济关系的在流通过程中发生的经济关系的总和。总和。3、城市土地市场 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主义土地公有制度，因此，土地市场应包括义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场城市土地市场和和农村土地农村土地市场市场。（二）我国土地市场的形成与发展（二）我国土地市场的形成与发展1979年年前，前，无无偿划拨偿划拨土地的土地的用地制用地制
4、度度1979-1987年，年，合资企业合资企业有偿使用有偿使用建设土地建设土地1988年年土地管土地管理法理法，土地土地有偿有偿使用使用用地制度改革，萌芽阶段用地制度改革，萌芽阶段1990年年建立土地建立土地有偿出让、有偿出让、转让制度转让制度形成阶段形成阶段2019年城市房地产管理法，完善了土地市场完善阶段完善阶段（三）城市土地市场的结构体系（三）城市土地市场的结构体系 市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构类型结构、层次结构和组织结构.1 1、城市土地市场类型结构、城市土地市场类型结构由城市土地的用途多样性决定，包括 城市各
5、类用地市场城市各类用地市场 由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争，形成城市土地各类用地市场之间的关系。城市土地产权市场城市土地产权市场 是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有产权产权的交易，没有土地实体的空间移动。我国土地市场上交易的产权，我国土地市场上交易的产权，仅限土地使用权仅限土地使用权，因我国城市土，因我国城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以，我国的土地市地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以，我国的土地市场场实质实质上是土地使用权市场。上是土地使用权市场。2 2、城市土地市场层次结构、城市土
6、地市场层次结构 城市土地一级市场城市土地一级市场 城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者 特征：垄断性市场特征：垄断性市场 反映土地所有者和土地使用者反映土地所有者和土地使用者之间的关系之间的关系 交易方式：交易方式：出让出让、出租、入股、出租、入股 城市土地二级市场城市土地二级市场 城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者 特征：竞争性市场特征：竞争性市场 反映各土地使用者之间的关系反映各土地使用者之间的关系 交易方式：交易方式：转让转让、转租、抵押、转租、抵押、入股入股1 1、城市土地一级市场、城市土地一级市场城市土地一级市场又称土地出让
7、市场或批租市场土地出让市场或批租市场，是指国家作为土地所有者将一定年限的土地使用权转让给土地使用者。让渡方式有有偿出让和无偿划拨两类。划拨出划拨出让让为无偿出让，而有偿出让包括协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。划拨出让划拨出让 土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等补偿、安置等费用费用后将该土地交付其使用，或者将土地无偿地交付给土地使用者使用土地无偿地交付给土地使用者使用的行为。范围包括范围包括:国家机关国家机关用地和军事机关军事机关用地城市基础设施城市基础设施用地和用地和公益事业公益事业用地用地国家重
8、点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律规定的的法律规定的的其他用地其他用地国家实行土地用途管制制度国家实行土地用途管制制度划拨土地使用权一般没有使用期限的限制一般没有使用期限的限制，划拨土地出让是我国计划经济体制下的唯一的土地出让方式，而且划拨土地大多数是无偿取得的大多数是无偿取得的。固有的制度弊端和缺陷，主要表现在以下四个方面：主要表现在以下四个方面：划拨土地使用权容易产生土地所有权主体缺位土地所有权主体缺位 划拨土地助涨了土地低效利用土地低效利用 划拨土地阻碍了统一市场的构建阻碍了统一市场的构建 划拨土地模式不利于房地产业的健康发展不利于房地产业的健康发展 协议出让协议出让 协议出让国有土
9、地使用权协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权国有土地使用权在一定年限内一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让金的行为。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则公开、公平、公正和诚实信用的原则。协议出让所产生的协议出让所产生的弊端有多方面：弊端有多方面：正常的市场秩序受到严重干扰市场秩序受到严重干扰 协议义出让的暗箱操作、随意性大等特点容易诱发行政腐败容易诱发行政腐败 协议出让可以导致土地流失和低效利用导
10、致土地流失和低效利用 中国人民共和国城市房中国人民共和国城市房地产管理法地产管理法1313条条招标、拍卖、挂牌出让招标、拍卖、挂牌出让 招标出让招标出让国有土地使用权国有土地使用权:是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发发布招标公告布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为确定土地使用者的行为。拍卖出让拍卖出让国有土地使用权国有土地使用权:是指出让人发布拍卖公告，由竞买人竞买人在指定时间、地点时间、地点进行公开竞价公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让挂牌出让国有土地使用权
11、国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。土地使用权招标、拍卖、挂牌出让模式的优点优点：引入了引入了市场竞争机制市场竞争机制 ,发挥市场配置土地资源的基础性作用发挥市场配置土地资源的基础性作用 防治土地批租领域的防治土地批租领域的腐败行为腐败行为 采用市场竞争机制采用市场竞争机制显化了土地的真实价格显化了土地的真实价格 为政府主动参与土地市场调控提供了可能为政府主动参与土地市场调控提供了可能 有利于土地市场和房地产
12、有利于土地市场和房地产市场健康发展市场健康发展 土地出让申请土地出让申请初审初审批转批转前期工作前期工作发布招标公告发布招标公告投标人登记、索取标书和有关文件投标人登记、索取标书和有关文件签订土地收益分配及搬迁协议签订土地收益分配及搬迁协议地价评审、确定招标底价地价评审、确定招标底价报批报批投标、开标投标、开标、评标、定标评标、定标 签订签订国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同文件移交文件移交发出发出中标通知书中标通知书北京市以招标方式出让国有土地使用权程序（试行）北京市以招标方式出让国有土地使用权程序（试行）根据年度土地出让计根据年度土地出让计划对项目进行初审划对项目进行初审 批转土
13、地整理中批转土地整理中心办理心办理 报市国土房管局审批报市国土房管局审批 土地出让申请；土地出让申请；房屋所有权证房屋所有权证；国有土地使用证国有土地使用证或或土地权属来源文件；土地权属来源文件；原土地使用者出具的无原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明；抵押等他项权利的证明；营业执照或法人资格证营业执照或法人资格证明文件；明文件；已取得规划条件的，提已取得规划条件的，提供供规划意见书规划意见书、3 3份份评估报告或其他规划文评估报告或其他规划文件；件；征询规划意见征询规划意见评估该地块的地价评估该地块的地价 拟订土地收益分配及搬迁协议拟订土地收益分配
14、及搬迁协议 拟订招标出让工作方案拟订招标出让工作方案 拟订招标文件拟订招标文件 2 2、土地二级市场、土地二级市场是指由土地一级市场上取得的土地使用权的转让与再转让转让与再转让形成的市场，包括土地使用权的转让、出租和抵押转让、出租和抵押等。土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与出售、交换和赠与。通过转让方式取得的土地使用权的使用年限通过转让方式取得的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限剩余年限。中华人民共和国城市房地产管理法（43条）土地使用权土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让所
15、有权转让，应当依照规定办理过户登记过户登记。土地使用权租赁土地使用权租赁是指土地使用权所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人由承租人向出租人支付租金支付租金的行为的行为。国有土地租赁国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议招标、拍卖或者双方协议的方式采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于不得低于出租底价出租底价和和按国家规定的最低地价按国家规定的最低地价折算的最低租金标准折算的最低租金标准中华人民共和国城市房地产管理法（13条：出让方式）协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行上
16、级土地行政主管部门和社会监督。政主管部门和社会监督。土地使用权抵押土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为土地使用权作为履行债务的担保履行债务的担保，当使用权人使用权人到期不能履行还债义务或者破产时，抵押权人有从处分抵押财产中抵押权人有从处分抵押财产中优先受偿的权利优先受偿的权利。抵押人抵押人对土地使用权享有处分权处分权 抵押权人抵押权人不直接占有土地使用权不直接占有土地使用权，土地使用权在抵押期间不转移占有。，土地使用权在抵押期间不转移占有。抵押权人抵押权人享享有优先受偿权有优先受偿权 受押土地上的受押土地上的新增房屋新增房屋不属于抵押财产不属于抵押财产 二二级市场级市场是竞争性的，存
17、在许多土地使用权交易者。是竞争性的，存在许多土地使用权交易者。从资源配置效率角度来看，二二级市场级市场应是我国城市土地市场体系中的主体，它不但接受一级市场的土地流量，而且将存量市场上的土地与房产资源配置到较适宜的用途上。我国城市土地二级市场我国城市土地二级市场(竞争性市场竞争性市场)结构示意图结构示意图土地所有者（各级政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者一一级级市市场场二二级级市市场场 从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的“总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。3
18、 3、城市土地市场组织结构、城市土地市场组织结构 城市土地市场主体组织城市土地市场主体组织 土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。市场主体要求具有市场主体要求具有产权独立、自主进行市场决策和追求自身最产权独立、自主进行市场决策和追求自身最大经济利益三大经济利益三个规定性内涵个规定性内涵。城市土地市场中介组织城市土地市场中介组织 由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。城市土地市场调控组织城市土地市场调控组织 各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合
19、理分配土地利益。在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有根本区别。（四）城市土地市场特点（四）城市土地市场特点 交易实体的非移动性交易实体的非移动性 城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大。区域性区域性 垄断性垄断性 流通方式的多样性流通方式的多样性 土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性，土地价格主要受需求影响。土地供给弹性小土地供给弹性小（五）城市土地市场运行机制（五）城市土地市场运行机制二者的联系二者的联系：市场机制市场机制 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量，主
20、要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心是竞争机制。宏观调控机制宏观调控机制(看得见的手看得见的手)市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。宏观调控手段:行政金融税收法律法规条例等一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据；另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场的发展方向，克服市场机制在利益关系上的的局限性和短期性行为，为市场机制发挥经济功能提供必要的前提。国十一条国十一条:(一一)增加保障性住房和普通商品住房有效供给增加保障性住房和普通商品住房有效供给1.加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。2.增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。(二二)合理引导住房消费，
21、抑制投资投机性购房需求合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求3.加大差别化信贷政策执行力度。4.继续实施差别化住房税收政策。(三三)加强风险防范和市场监管加强风险防范和市场监管5.加强房地产信贷风险管理。6.继续整顿房地产市场秩序。7.进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。8.加强市场监测。(四四)加快推进保障性安居工程建设加快推进保障性安居工程建设9.力争到2019年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题。10.中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。(五五)
22、落实地方各级人民政府责任落实地方各级人民政府责任11.进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。二、城市土地市场管理概述二、城市土地市场管理概述1 1、管理的必要性、管理的必要性 由土地市场的特性决定由土地市场的特性决定 土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控调控 土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行护下进行 土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强管理，抑制土地投机
23、行为。需要加强管理，抑制土地投机行为。二、城市土地市场管理概述二、城市土地市场管理概述1 1、管理的必要性、管理的必要性 土地市场中的问题要求加强管理土地市场中的问题要求加强管理 缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性性.城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失失.城市土地资源配置不合理，如城市土地城市土地资源配置不合理，如城市土地“优地劣优地劣用用”；商品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减；商品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理少等，需要有效管理到2019年底，房地产开发商囤地约10亿
24、平方米，同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就约有1元被沉淀在土地上.开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年，即可支撑一个完整的开发周期。国家土地储备中心也存在囤积大量土地现象，其计划的土地供应量并没有完全进入市场，从全国来看，2019年2019年，全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅14.5亿平方米。报告认为，近来一些城市房价大幅上涨，无一不和当地政府连续三年以上未能完成供地计划有关。-社科院2、管理的原则 整合性利益原则，整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一 平等对待原
25、则，平等对待原则，即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易 控制与弹性管理原则控制与弹性管理原则 依法管理原则，减少市场管理中的主观性和随意性依法管理原则，减少市场管理中的主观性和随意性3、管理的内容宏观管理宏观管理微观管理微观管理供需调控和管理供需调控和管理价格管理价格管理对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行 管理管理一、城市土地供需范畴一、城市土地供需范畴1 1、城市土地供需总量与供需结构、城市土地供需总量与供需结构 城市土地供需总量与供需结构是交互作用的，供需总量的变动会引城市土地供需总量与供需结
26、构是交互作用的，供需总量的变动会引起供需结构的改变，供需结构逇改变又会引起供需总量的变动。总量总是起供需结构的改变，供需结构逇改变又会引起供需总量的变动。总量总是一定结构下的总量，结构总是一定总量下的结构。一定结构下的总量，结构总是一定总量下的结构。2 2、城市土地存量供需与增量供需、城市土地存量供需与增量供需 在某一时点上，以城市建成区土地为对象而形成的供需就是城市土地存在某一时点上，以城市建成区土地为对象而形成的供需就是城市土地存量供需，以城市规划区土地为对象而形成的供需就是城市土地增量供需。量供需，以城市规划区土地为对象而形成的供需就是城市土地增量供需。一、城市土地供需范畴一、城市土地供
27、需范畴3 3、城市土地资源性供需与资产性供需、城市土地资源性供需与资产性供需 从资源利用的角度来讲，土地需求者对城市土地的使用价值所产生的从资源利用的角度来讲，土地需求者对城市土地的使用价值所产生的需求就是城市土地资源性需求；需求就是城市土地资源性需求；从资产经营的角度来看，土地需求者对城市土地的价值所产生的需求从资产经营的角度来看，土地需求者对城市土地的价值所产生的需求就是城市土地资产性需求。就是城市土地资产性需求。4 4、城市土地所有权供需、经营权供需与使用权供需、城市土地所有权供需、经营权供需与使用权供需 城市土地市场实质上是城市土地产权交易市场，包括城市土地所有权买城市土地市场实质上是
28、城市土地产权交易市场，包括城市土地所有权买卖市场、经营权和使用权转让市场。卖市场、经营权和使用权转让市场。一、城市土地供需范畴一、城市土地供需范畴 5 5、城市土地一级市场供需与二级市场供需、城市土地一级市场供需与二级市场供需 城市土地供需运动不仅表现为同一市场层次的土地供需城市土地供需运动不仅表现为同一市场层次的土地供需运动，而且还表现为这两个市场层次的土地供需的交互运动。运动，而且还表现为这两个市场层次的土地供需的交互运动。当一级市场土地供过于求，就会导致二级市场土地供过当一级市场土地供过于求，就会导致二级市场土地供过于求；于求；当二级市场土地供不应求，就会向一级市场发出土地需当二级市场土
29、地供不应求，就会向一级市场发出土地需求信号，一级市场则会根据二级市场状况做出反应，增加一求信号，一级市场则会根据二级市场状况做出反应，增加一级市场供给，使二级市场土地供不应求的矛盾得到解决。级市场供给，使二级市场土地供不应求的矛盾得到解决。二、城市土地市场供给平衡模型与调控机制二、城市土地市场供给平衡模型与调控机制（一）供需平衡的涵义（一）供需平衡的涵义均衡理论与非均衡理论均衡理论与非均衡理论 城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的趋势城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的趋势从非均衡从非均衡趋向于均衡，是一种动态的平衡。趋向于均衡，是一种动态的平衡。二、城市土地市场供给平衡模型与调控机制二、
30、城市土地市场供给平衡模型与调控机制（二）城市土地市场供需平衡及其模型（二）城市土地市场供需平衡及其模型 1、供需指作为“经济人”的行为主体面对价格信号和非价格信号时所作出的最佳选择，即有效供给和有效需求。2、城市土地需求一种引致需求，是因为人们对城市土地产品（已开发土地）产生需求才产生了对城市土地的需求。3 3、城市土地供需平衡模型、城市土地供需平衡模型 我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场上共有存在四种供需关系情形。土地所有者S1h土地开发公司D1h和S2h土地需求者D2h一级市场二级市场 S1h=D1h：代表
31、土地所有者与开发公司之间的一级市场供：代表土地所有者与开发公司之间的一级市场供需平衡需平衡 S2h=D2h：代表开发公司与土地需求者之间的二级市场的：代表开发公司与土地需求者之间的二级市场的供需平衡供需平衡S1h:一级市场某类用地的供给；一级市场某类用地的供给；D1h:一级市场某类用地的需求；一级市场某类用地的需求；S2h:二级市场某类用地的供给；二级市场某类用地的供给；D2h:二级市场某类用地的需求。二级市场某类用地的需求。S1hD1h:S1hD1h:一级市场土地供过于求，城市中有大量未开发的闲置一级市场土地供过于求，城市中有大量未开发的闲置土地；一级市场土地供过于求；土地；一级市场土地供过
32、于求；S1hD1h:S1hD2h:S2hD2h:二级市场土地供过于求，大量的土地未脱售而空置；二级市场土地供过于求，大量的土地未脱售而空置；S2hD2h:S2hD1hS1hD1h）的调控）的调控：加强城市规划管理；提高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管制制度。对城市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的土地成本，降低有关税费征收标准；开征城市土地闲置税并逐步提高其征税标准，提高空地的持有成本，避免空地投机，提高城市土地利用率。4 4、城市土地市场供需平衡调控机制、城市土地市场供需平衡调控机制（2 2）对一级市场土地供不应求（）对一级市场土地供不应求（S1hD1hS1hD2hS2hD2h
33、）的调控）的调控：。（4 4）对二级市场土地供不应求（）对二级市场土地供不应求（S2hD2hS2hD2h）的调控：）的调控：S2hD2hS2hD2h两种情况：两种情况：S1hD1h导致S2hD2h房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款利率较低导致S2hD2h：双向调控双向调控：。三、城市土地市场供需三、城市土地市场供需调控调控的的“三维立体模型三维立体模型”调控的方向 调控的时间 调控的力度选择调控目标确定调控措施的作用方向繁荣阶段抑制、向下萧条阶段刺激、向上调控效应正、负效应调控开始的时间调控持续的时间要考虑到调控效应的滞后性和惯性要考虑到调控效应的滞后性和惯性土地经济波动的幅度调控手段的滞后
34、时间和惯性大小调控环境 调控的方向包括两方面的内容：调控的方向包括两方面的内容：选择调控的目标。当土地市场处于萧条阶段时，目标是增选择调控的目标。当土地市场处于萧条阶段时，目标是增加有效需求；当处于过热阶段时，目标是降低发展速度。加有效需求；当处于过热阶段时，目标是降低发展速度。确定调控措施的作用方向。两类措施：一类是刺激土地市确定调控措施的作用方向。两类措施：一类是刺激土地市场发展的措施；另一类是抑制土地市场发展的措施。场发展的措施；另一类是抑制土地市场发展的措施。要准确把握供需调控时机，正确确定供需调控的时限：要准确把握供需调控时机，正确确定供需调控的时限：准确掌握土地市场运行的状态和变化
35、趋势准确掌握土地市场运行的状态和变化趋势 由于供需调控决策时间和调控效应滞后性的存在，必须尽早由于供需调控决策时间和调控效应滞后性的存在，必须尽早发现土地市场中存在的问题，超前采取调控措施。发现土地市场中存在的问题，超前采取调控措施。密切注意调控效应的强弱，及时修正调控手段，调整调控力密切注意调控效应的强弱，及时修正调控手段，调整调控力度。度。决定调控力度时，要考虑如下因素：决定调控力度时，要考虑如下因素：土地经济波动的幅度土地经济波动的幅度 调控手段从使用到产生效应的滞后时间调控手段从使用到产生效应的滞后时间 调控效应惯性大小调控效应惯性大小 调控环境调控环境四、城市土地市场供需调控与管理的
36、政策工具四、城市土地市场供需调控与管理的政策工具 发展计划与规划 财政政策 金融政策发展计划土地利用总体规划和城市规划地租政策税收政策直接调控间接调控财政投资政策思考20192019年我国调控年我国调控住房的政策工具住房的政策工具进程及效用进程及效用?1、发展计划、发展计划一般分为长期计划、中期计划和年度计划。一般分为长期计划、中期计划和年度计划。年度计划主要有年度建设用地计划（或年度土地出让计划）和年年度计划主要有年度建设用地计划（或年度土地出让计划）和年度信贷投放计划。度信贷投放计划。政府作为惟一的土地供应者，合理确定每年各类土地供应数量和政府作为惟一的土地供应者，合理确定每年各类土地供应
37、数量和投放时机对城市市场供求平衡有直接影响。政府对信贷资金投放时机对城市市场供求平衡有直接影响。政府对信贷资金的投量和投向只能通过间接调控来实现。的投量和投向只能通过间接调控来实现。土地利用总体规划土地利用总体规划是在一定时期和一定地域范围内，根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局。土地利用总体规划土地利用总体规划中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第十九条规定了第十九条规定了土地总体规土地总体规划编制的划编制的原则原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续
38、利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。城市总体规划是指对定时期内城市性质城市性质、发展目标发展目标、发展发展规模规模、土地利用土地利用、空间布局空间布局以及各项建设的综合部署和实施综合部署和实施措施措施。城市总体规划城市总体规划城市规划编制办法第十四条至第十七条的规定，城市总体规划的主要任务是主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地、合理配置各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。土地利用年度计划土地利用年度计划 第一节第一节 土地与房地产土地与房地产 1、地租政策（土地出让金或年租金的升降）、地租政策（土地出让金或年租金的升降）2
39、、税收政策（增减各种税赋）、税收政策（增减各种税赋）3、财政投资政策（对主导产业或不同地区采取财政投资的倾斜政策）、财政投资政策（对主导产业或不同地区采取财政投资的倾斜政策）1、直接调控、直接调控 2、间接调控、间接调控五、城市土地市场供需调控与管理创新五、城市土地市场供需调控与管理创新土地储备制度土地储备制度 作用 组织体制 内容和运作程序培育和规范土地市场盘活企业存量土地资产落实城市总体规划，加快市区旧城改造增加政府土地收益土地收购收回置换征收土地整理毛地变净地一级开发土地储备中心土地收购储备管理委员会土地储备（一）定义：（一）定义：土地储备:是政府及其授权机构以提高土地利用效率、优化土地
40、资源配置、促进城市有序发展、调控土地与房地产市场为目标，通过收购、收回、置换、收购、收回、置换、征收征收等方式预先取得土地，并进行整理、开发和储备后，按照土地供应计划供应土地的行为。土地交易中心 两级管理模式：两级管理模式：土地收购储备管理委员会，土地储备体系的决策机构，制定相土地收购储备管理委员会，土地储备体系的决策机构，制定相关的规章制度和政策，审批土地储备中心的工作计划和重要的关的规章制度和政策，审批土地储备中心的工作计划和重要的土地收购、储备和供应的项目，协调有关职能部门之间的关系，土地收购、储备和供应的项目，协调有关职能部门之间的关系，对土地储备中心对土地储备中心 的工作进行指导和监
41、管。的工作进行指导和监管。土地储备中心，土地储备体系的执行机构，实施土地收购、储土地储备中心，土地储备体系的执行机构，实施土地收购、储备以及供应的前期准备工作。备以及供应的前期准备工作。2019年年11月月 25 日上海市成立了第一个土地发展中心。日上海市成立了第一个土地发展中心。2019年年4月月 30日国务院关于日国务院关于加强国有土地资产管理的通知加强国有土地资产管理的通知（国务院（国务院15 号文件）明确要求号文件）明确要求“有条件的地方政府试行收购储备有条件的地方政府试行收购储备制度制度”从此，众多城市纷纷成立土地储备机构。从此，众多城市纷纷成立土地储备机构。据统计，截止据统计，截止
42、 2019年年 5月，全国已有月，全国已有1258个市、县政府建立了土个市、县政府建立了土地收购储备制度。地收购储备制度。1、土地收购、土地收购 对象：对象：10种土地种土地 工作程序：工作程序：9步骤步骤 补偿费计算：补偿费计算：2、土地储备（包括前期开发和经营管理）、土地储备（包括前期开发和经营管理）3、土地供应（招标拍卖和协议出让）、土地供应（招标拍卖和协议出让）1、国外实行土地储备制度、国外实行土地储备制度 各国实行土地储备制度的政策各国实行土地储备制度的政策目的目的提升社会福利并促进社会经济的均衡发展。提升社会福利并促进社会经济的均衡发展。国外城市储备土地的主要国外城市储备土地的主要
43、来源来源是城市周边的土地。是城市周边的土地。国外土地储备制度的国外土地储备制度的实际动机实际动机因土地储备的目标差异而有所不同。因土地储备的目标差异而有所不同。各国土地的各国土地的取得方式取得方式大多以协议购买为主。大多以协议购买为主。储备土地的储备土地的处置方式处置方式，多采用出租和出售。，多采用出租和出售。2、我国城市土地储备制度的功能、我国城市土地储备制度的功能 有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力。有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力。优化城市土地利用结构，盘活城市存量土地，提高土地利用率。优化城市土地利用结构，盘活城市存量土地，提高土地利用率。筹集城市建设资金，实现筹集城市建设资
44、金，实现“经营城市经营城市”的建设理念。的建设理念。提升城市总体价值，提高政府效率。提升城市总体价值，提高政府效率。提高房地产开发门槛，调整财富分配格局。提高房地产开发门槛，调整财富分配格局。将推动土地金融的发展土地储备与金融业的结合将有力地推动土地金融的发展将推动土地金融的发展土地储备与金融业的结合将有力地推动土地金融的发展 土地储备立法滞后，具体操作无法可依。土地储备立法滞后，具体操作无法可依。储备资金筹集困难储备资金筹集困难土地收购补偿标准不尽合理。土地收购补偿标准不尽合理。城市一级土地市场未垄断城市一级土地市场未垄断土地储备中心职责定位矛盾，妨碍了土地储备目的的实现。土地储备中心职责定
45、位矛盾，妨碍了土地储备目的的实现。城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。导和管理措施。包括三方面的工作：包括三方面的工作：对对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平 对土地价格评估工作进行管理对土地价格评估工作进行管理 对
46、土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理 协议出让实行最低限价制度协议出让实行最低限价制度 地价定期公布制度地价定期公布制度 政府提前收回出让的土地使用权给予补偿政府提前收回出让的土地使用权给予补偿 政府对土地使用权转移有优先购买权政府对土地使用权转移有优先购买权 政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预 征收土地增值税征收土地增值税 土地价格评估制度土地价格评估制度 土地登记和土地价格申报制度土地登记和土地价格申报制度 土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级制度土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级
47、制度（一）地价指数的定义（一）地价指数的定义 地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势。运用统反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势。运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得到的指数。计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得到的指数。其计算公式为：地价指数其计算公式为：地价指数=报告期地价报告期地价基准地价基准地价100%100%。综合地价指数综合地价指数：一般称为地价指数一般称为地价指数 分类地价指数分类地价指数：按城镇用地类
48、型分为商业用地、工业用地、住宅用地所按城镇用地类型分为商业用地、工业用地、住宅用地所测算的地价指数。测算的地价指数。定基地价指数定基地价指数：在指数系列中都以某一固定时期的地价水平为对比基准在指数系列中都以某一固定时期的地价水平为对比基准的指数。的指数。环比地价指数环比地价指数：在指数系列中随着时间的推移，每期的指数都以前一期在指数系列中随着时间的推移，每期的指数都以前一期的地价水平作为对比基准的指数。的地价水平作为对比基准的指数。今年一季度，今年一季度，(天津天津)中心城区中心城区综合地价综合地价指数为指数为137，商业用地商业用地地价指数为地价指数为138，居住用地居住用地地价指数为地价指
49、数为145，工业工业用地用地地价指数为地价指数为116。总体地价水平为。总体地价水平为1785元元/平方米，平方米，环环比比增长率增长率0.41%。商业、居住、工业地价水平分别为商业、居住、工业地价水平分别为3383元元/平方米、平方米、1392元元/平方米和平方米和581元元/平方米，平方米，环比环比增长率分别为增长率分别为0.32%、0.72%和和0.16%。与去年同期相比与去年同期相比，商业用地、居住用地，商业用地、居住用地地价增幅分别下降地价增幅分别下降0.19、0.21个百分点，工业地价增幅基个百分点，工业地价增幅基本相同。总体地价增幅同比下降本相同。总体地价增幅同比下降0.15个百
50、分点。个百分点。分类地价分类地价环比地价环比地价 2019年全省经济保持快速增长的同时，人民生活水平有了新的提高。2019年我省城镇居民人均可支配收入14084元，比上年增长14.30%，扣除同期价格因素，实际增长约12.90%，比全省住宅用地5.73%的地价增长率高出7.17个百分点。说明住宅用地地价指数与居民可支配收入增长指数总体上保持同向增长，但住宅用地地价涨幅没有超越城镇居民承受能力。1、地价指数资料的调查，一类是城镇土地市场基本资料。另一类、地价指数资料的调查，一类是城镇土地市场基本资料。另一类是城镇的低价水平资料。是城镇的低价水平资料。2、低价样点资料的整理、修正和检验、低价样点资
