1、第1页第1页武汉允正房地产顾问有限公司二零一六年八月第2页报告主要内容综合分析项目地块属性、区域价值、规划发展潜力，探寻项目发展机遇前瞻性定位项目发展方向，多角度思考项目发展可能性通过合理的规划建筑布局与可行性匡算，确保项目的落地性第3页目录Contents项目本体分析发展机遇探寻定位规划建议初步经济匡算第4页项目本体分析p 区域背景p 交通条件p 项目四至p 地块属性第5页蔡甸区城市区位项目位于蔡甸区武汉远城区，城市“西大门”，重要交通枢纽中心蔡甸区是武汉远城区之一，全区版图面积1100平方公里，总人口50万人；区域地处于长江、汉江交汇的三角地带，江汉平原末端；区域交通条件优越，京港澳高速、
2、沪蓉高速和318国道交汇于此。区域背景第6页区域位置项目地块位置位于四环线外，距蔡甸主城区与汉阳王家湾区域均超过5Km，属城市远郊区本案蔡甸主城区王家湾四环线绕城高速12KM，约半小时车程6KM，约10分钟车程第7页交通/干道项目紧邻汉阳大道，且距知音湖大道交汇处仅250米，两大干道交汇，交通通达性好汉阳大道知音湖大道汉阳大道知音湖大道本案城市主干道，双向6车道，宽30米区域主干道，双向6车道交通条件第8页交通/公共交通现有3条公交线路经过本项目，未来可连通轨道交通蔡甸线知音站，公共交通条件较好汉阳大街知音湖大道口公交站266路公交车：连接蔡甸主城区与汉阳王家湾270路公交车：连接蔡甸主城区与
3、轨道交通4号线黄金口站H101路：连接蔡甸主城区与轨道交通1号线东吴大道站轨道交通蔡甸线：西起蔡甸区柏林站，向东至4号线二期黄金口站与之接轨。目前正在施工中，预计2020年底通车，从中法生态城出发，坐地铁大约1小时便可到达武汉火车站；本案本案轨道交通蔡甸线交通条件第9页四至状况南临汉阳大道，其余三面均为拆迁平整后的待开发用地，环境较为荒芜。东侧未来有规划道路项目四至项目用地第10页南临汉阳大道，其余三面均为拆迁平整后的待开发用地，环境较为荒芜。东侧未来有规划道路地块属性地块特性地块对接地铁4号物业疏散口，与地铁基本无缝衔接，本案需充分考虑地铁物业特性项目用地4号物业疏散口第11页地块经济指标项
4、目占地面积7465，容积率初步定为0.55，地块性质为工业用地。经与规划方沟通，该地块用地性质与经济指标可根据项目情况相应调整占地面积：7465建筑面积：4100容积率:0.55项目用地地块属性第12页地块属性定位远城郊区、地铁上盖物业项目l 难点：地处远郊新区，基础设施薄弱，周边1Km范围内几无人烟，无客群基础！地块占地有限，用地性质与各项经济指标均可调整，开发方向难以明确！第13页一张“白纸”之上，如何绘出项目的美好蓝图？第14页先定功能 做什么再定物业 怎么做后定体量 做多大凝神画骨赋形地块发展探寻思路 综合分析区域定位、功能规划、布局形式，明确项目所处的地位、发展方向与核心功能；分析市
5、场竞争形式，判断发展空间，确定项目物业形态；根据功能与物业形态，结合市场空间，确定项目体量。第15页发展机遇探寻p 区域发展现状p 区域规划发展机遇p 市场竞争发展机遇第16页区域发展现状现状一蔡甸区经济发展保持稳定增长态势，进入产业转型调整期，第三产业快速发展，有利于房地产市场发展第17页区域经济环境区域经济保持稳增长势态，2015年区域GDP增速达11%，远高于全国平均水平6.9%，区域现阶段处于较高速发展阶段 2015年区域生产总值约为371.26亿元，保持着稳增长势态；2014年区域GDP增速为11.2%，2015年增速为11.0%，在全国经济“稳增长”的前提下，仍有较佳增速。214.
6、83263.67310.89349.77371.2616.9%14.0%13.2%11.2%11.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0501001502002503003504002011年2012年2013年2014年2015年地区生产总值（亿元）同比上年增长速度（%）地区生产总值（亿元）蔡甸地区GDP与增速增长速度（%）【数据源于蔡甸区国民经济和社会发展统计公报】区域发展现状第18页区域产业发展区域产业结构整体以第二产业为主导，第二产业平稳发展，第三产业增速较快；以上数据显示，近五年的产业总值都在不断增加，呈相对平缓的趋势22.0
7、127.7536.8639.1541.29134.55167.39199.01227.67234.158.2768.5375.0282.9595.875.5%5.1%4.3%5.3%4.6%18.9%17.7%14.6%12.2%10.5%16.8%8.8%12.5%10.8%13.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%0501001502002502011年2012年2013年2014年2015年第一产业(农业）第二产业（制造业）第三产业（服务业）第一产业同比上年增长率（%）第二产业同比上年增长率（%）第三产业同比上年增长率（
8、%）第一、二、三产业总值及增长率对比产业总值（亿元）产业总值增长率（%）区域发展现状第19页三产比重变化2014年之前，区域第二产业占比持续放大，至2015年，第三产业比重有明显回升，区域步入产业转型调整期 截止2015年，第二产业占总产业比重较多，说明主产业为制造业，着重发展制造业，带动发展第三产业服务业 10.2%10.5%11.9%11.2%11.1%62.6%63.5%64.0%65.1%63.1%27.2%26.0%24.1%23.7%25.8%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%2011年2012年2013年2014年2015年三大产业比重变化图
9、第一产业占总产业比重第二产业占总产业比重第三产业占总产业比重产业比重区域发展现状第20页区域地产投资近三年，区域固定资产投资额均高于300亿元，其中房地产投资不及总额25%，房地产市场有较大的发展空间172.64253.73347.53401348.9348.1662.2183.0897.263.3527.9%24.5%23.9%24.2%18.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0501001502002503003504004502011年2012年2013年2014年2015年社会固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资在总体中的占比社会固定资产
10、投资和房地产投资比较地区社会固定资产投资（亿元）房地产投资总体中的占比（%）【数据源于蔡甸区国民经济和社会发展统计公报】近三年区域固定资产投资均高于300亿元；从整体来看，区域房地产投资不及总投资额的28%，且近年有所下降，区域房地产有较大发展空间。区域发展现状第21页区域发展现状现状二区域发展重心逐步东移，目前城市与产业支撑较弱，项目发展需着眼区域未来第22页蔡甸城市发展 完善蔡甸现有城区，大力发展大型房地产和现代服务业项目，主要分布在汉阳大道与知音湖大道两大干道沿线区域，多处于规划开发阶段蔡甸主城区中核世纪广场武汉中国健康谷合众优年养老社区华中文博城同济医院新兴项目分布区本案区域发展现状第
11、23页城市发展升级已近拐点，未来城市功能规划将左右项目重点发展方向！第24页区域规划机遇机遇一中法合作，国家级新城发展定位，区域起点高第25页中法生态新城借助区域法资企业聚集、湖泊环绕、交通便捷、楚文化底蕴浓郁等多方面特征，围绕知音湖、后官湖，打造中法生态示范城四大支撑区域规划机遇第26页第26页区域规划范围2014年3月中法双方正式签订中法生态城合作意向书，明确生态城选址蔡甸区，后官湖以北，汉江以南约30平方公里核心建设区域规划项目核心区域范围30平方公里：选址在蔡甸区城关与主城区之间，后官湖以北，汉江以南约30平方公里的建设区域。生态示范城将运用中法两国在城市规划设计、建造和管理领域的可持
12、续发展技术和经验，体现低碳生态和产城融合发展理念，建设成为城市可持续发展方面的典范。根据中法武汉生态示范城总体规划，明确到2020年，中法生态城将成为武汉西部占地120平方公里、就业人口50万的智慧创意产业中心，与武汉三镇东部的中国光谷交相辉映。本案区域规划机遇第27页第27页中法武汉生态示范城将按照“全域规划、产城融合、生态新城、城城对接”的理念，融合中法两国在城市规划设计、建造和管理领域的技术和经验，尤其是法国小城镇的经验，注重可再生能源、低碳交通体系和绿色建筑等生态环境技术应用，突出生态环境保护示范和产业创新，实现工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，打造“中法合作之城、低碳示范之
13、城、产业创新之城、生态宜居之城”。初步设想是，以后官湖区域为重点，以知音城为核心，以大集黄虎、蔡甸高庙和什湖区域为拓展区，大力推进工业化、城镇化、信息化和农业现代化同步发展。将在30平方公里集中建设区内聚合国际先进的生态、环保、节能技术，重点发展研发设计、健康医疗、节能环保、信息电商、文化创意、教育培训、生态旅游等产业。中法生态新城定位遵循“世界一流”的标准，打造为国家级产城融合发展的生态宜居示范区区域规划机遇第28页目前4.9万原住民2020年控制到19万人区域人口规划区域现有人口约4.9万人，规划至2020年人口将达到50万，结合目前区域发展速度，预测2020年区域总人口数将达到19万目前
14、产业结构，以传统工业和小型加工业为主。目前产业结构未来产业结构未来产业结构，以生态产业和高端服务业为主要导向。区域规划机遇第29页机遇二边缘新城的发展模式引导城市功能复合化，第三产业发展的重要性凸显区域规划机遇第30页u筑波科学城uWelwyn Garden City初步考虑案例lLetchworth，英国lWelwyn Garden City，英国 lPort Sunlight ，英国lGrande Cache，加拿大l筑波科学城，日本lRadburn，美国lColumbia，美国l千里新城，日本l多摩新镇，日本l沙田新市镇，香港lCanberra，澳洲lBrasilia，巴西着重分析了其中
15、五个 韦林花园城，英国 筑波科学城，日本 哥伦比亚新城，美国 多摩新镇，日本 堪培拉，澳大利亚田园新城公司城/产业新城城市郊区化发展的边缘新城公共交通导向发展的新城行政中心新城案例研究新城开发模式的5个案例研究第31页开发模式根据案例我们总结了新城开发的5种主要模式，并找到了每种模式的核心驱动因素和关键成功因素之所在新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例田园城市 工业革命造成城市恶化 城市居住需求急剧上升 交通方式基于铁路与步行Welwyn Garden City公司城/产业城 高新基础产业聚集结合政府产业政策倾斜 政府主导开发、投入大量资金 政府强制或引导产业集聚筑波科学城边缘新城
16、 汽车普及和便捷的交通路网 城市郊区化 城市功能的外迁与完善 位于大城市边缘，建设快速的交通路网 产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职工平衡问题哥伦比亚新城TOD新城 主要缓解大城市高密度居住难题，发展卧城 兴建连接大城市的轨道交通系统 轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发多摩新城行政中心新城 以政府机关聚集为前提，利用政府决策，发展新区域 政府主导开发、投入大量资金 主要政府机构所在地堪培拉中法生态城对标开发模式第32页哥伦比亚新城：u 位置和规模：距离华盛顿中心约48km，距离巴尔 的摩24km 占地5600公顷，规划总人口11万人u用地功能组合：居住、商业服务设施用地为主，绿
17、地 公园用地占到23%u主要特点：邻近核心城市，公路交通网发达 新城建设按照邻里单位结构组成 公共配套设施完善 60以上的人在本地居住和工作，本地企业提供了大量的工作机会48KM24KM高速公路网高速公路网代表案例哥伦比亚新城是美国大城市郊区化快速发展下所形成的全美最知名的新城第33页代表案例边缘新城的兴起，离不开第三产业对就业与消费的支撑内在核心驱动因素关键成功因素采取的关键举措汽车普及率高便捷的公路交通路网城市的郊区化发展城市郊区化快速发展带来城市人口郊区化、产业郊区化和中产阶级的郊区化二、三产业的发展实现了居民的本地就业位于大城市边缘交通便捷，公路交通路网发达建设发达便捷的交通高速路网完
18、善教育、商业、娱乐等生活配套设施在城市边缘建立工业园区发展工业，提供本地就业机会鼓励发展第三产业服务鼓励发展第三产业服务业，使得人们尽可能的在业，使得人们尽可能的在本地工作、本地生活本地工作、本地生活消费消费第34页区域产业发展区域整体将以第三产业为核心驱动力，围绕高新技术产业、生态产业、特色产业、高端服务业四大类产业展开规划重点发展四大主导产业：高端服务业：重点发展高档休闲、生态度假、旅游服务、商务酒店、会展、婚庆服务、健康养老等产业。高科技创新产业：重点发展高新技术、科技研发等产业。生态示范型产业：重点发展生态种植、生态观光、生态环保等产业。特色产业：重点发展教育交流、文化创意等产业。北部
19、什湖一带，将重点发展多种生态产业。南部将建设大批研发中心、设计院、金融酒店、企业总部、时尚商业等，重点发展智慧制造等高端服务业。中法生态城毗邻两大国家级经济开发区：南邻中国车都武汉经济技术开发区，北邻武汉临空港经济技术开发区。在工业革命4.0背景下，研发设计等智慧服务产业市场需求巨大。NS武汉经济技术开发区临空港经济技术开发区四大主导产业高科技创新产业生态示范型产业 特色产业高端服务业区域规划机遇第35页建设中法汽车零部件产业园具有得天独厚的条件，可供合作开发的区域有两块：一是常福工业倍增发展区，现有集中连片开发的熟地20多平方公里；二是什湖地区，该区域紧邻东风雷诺项目，地势平坦，空间巨大，交
20、通便捷，开发前景广阔。中法汽车零部件产业园产业园位于马鞍山南麓，规划面积2平方公里。将法兰西时尚、浪漫元素与知音文化相融合，打造华中国际婚纱秀场、国际婚庆产品交易中心、婚庆礼仪总部基地、婚庆度假村及酒店、婚庆产业旅游景区等，形成完整的婚庆产业链。法兰西知音婚庆产业园规划面积约6平方公里。全面贯彻循环经济理念，推进清洁生产，优化能源结构，大力促进清洁能源、可再生资源和能源的利用。增强科技创新能力，优化产业结构，实现经济高效循环，打造循环经济集聚区。千子山循环经济产业园产业园位于知音新城范围，规划面积约1平方公里。充分考虑文化创意产业及从业人的特性，建设文化创意大厦、研发与孵化区、智能衍生品区、产
21、品展示中心、互动体验中心等，打造工作、生活相融合的SOHO、LOFT建筑形态，为创意工作者提供生活化工作环境。中法文化创意产业园重点产业园中法双方将合作开发八大产业园，带动区域产业发展落地区域规划机遇第36页 产业园位于知音新城范围，规划面积约0.5平方公里。以创建国家智慧城市为契机，大力发展软件开发、系统集成、软件外包、芯片设计等产业。中法信息科技产业园法国是欧洲最大的游艇生产出口国家，名列全球第二，仅次于美国。后官湖水系区域辽阔、水质优良，华中地区首家欧洲游艇会上海寰海游艇俱乐部已落户后官湖世茂龙湾，拥有多艘豪华游艇。中法游艇俱乐部产业园位于我区南屏垸，规划面积10平方公里。目前，通用航空
22、机场已定址南屏垸，拟引入法国通航产业发展技术及模式，打造集通航培训、飞机研制、通航服务、航空旅游等于一体的通用航空产业园。中法通用航空产业园整合姚家林、黄虎、莲溪、尉武、霞光、星光、东跃等生态农业板块（总面积约2万亩），运用法国农业技术和农业发展理念，打造一批具有浓郁法国风情的农庄和葡萄酒庄，推动乡村休闲游发展。法国农庄及葡萄酒庄八大产业园介绍产业园类型主要围绕文创、航空、信息、汽车、游艇、酒庄等新型产业展开，与区域产业规划方向相符区域规划机遇第37页机遇三重点项目环绕，吸引高新产业与高素质人群聚集，是下阶段中法生态城的重点发展区域区域规划机遇第38页重点项目分布区域规划有五大重点项目，将带动
23、区域服务业整体发展中国知音城中法双街安纳西小镇中法文博城 东风雷诺汽车生产基地 知知音城音城中法文博城东风雷诺汽车生产基地安纳西小镇中法双街本案区域规划机遇第39页重点项目介绍中国知音城中国知音城 由中建总公司与蔡甸区联手打造，共投资100亿元，规划面积22.8平方公里，以蔡甸区的新天、铁铺、新农、红庙4个板块为重点，力争用5年时间建设完成。区域规划机遇第40页重点项目介绍安纳西小镇安纳西小镇 中法生态新城将在后官湖岸伸出的半岛上复制一个法国安纳西小镇。安纳西Annecy是法国阿尔卑斯山区最美丽的小镇，人称“阿尔卑斯山的阳台”，又称“萨瓦省的威尼斯”。区域规划机遇第41页重点项目介绍中法文博城
24、中法文博城 2015年12月，投资超20亿元的中法武汉生态示范城首个文化旅游项目华中文博城动工开建。华中文博城占地面积约700亩。预计古玩及文化艺术品等文化产业年交易额将过百亿元。区域规划机遇第42页重点项目介绍中法双街 中法双街建设内容包括中法文化交流、亚洲国际纪录片节会址、生态主题餐厅、中法文化展览阅览室、婚纱摄影和婚庆博览、音乐演艺厅等。区域规划机遇第43页重点项目介绍雷诺汽车生产基地东风雷诺汽车生产基地东风雷诺武汉工厂整车生产线以及生产和研发基地总占地面积95公顷，位于武汉经济技术开发区黄金口产业园，规划整车生产能力为年产30万辆。区域规划机遇第44页产业规划与项目对标高端服务业发展空
25、间较大，酒店、会展功能尚未有优质项目承载四大主导产业高科技创新产业高新技术、科技研发中法汽车零部件产业园、中法信息科技产业园、中法通用航空产业园生态示范型产业生态种植、生态观光、生态环保千子山循环经济产业园、法国农庄及葡萄酒庄高端服务业高档休闲、生态度假、旅游服务、商务酒店、会展、婚庆服务、健康养老法兰西知音婚庆产业园、中法游艇俱乐部、中国健康谷、合众养老社区特色产业教育交流、文化创意中法文化创意产业园区域规划机遇第45页机遇四项目所处为中法生态城知音城区域，功能规划为行政中心，是未来整个生态城的门户与核心区域规划机遇第46页周边规划根据中法生态城总体规划，蔡甸线知音站开发用地性质北侧为工业用
26、地，南侧为商业设施用地区域规划机遇第47页功能规划地块整体位于知音城规划内，功能规划为行政中心，周边围绕综合商业配套、SOHO区、体育文化中心等城市配套，是知音城的区域核心本案区域规划机遇第48页 核心 新城重点发展区域，规划中心地带，未来区域门户 多元 大区位重点项目覆盖风情旅游、特色商业、文化产业、高端居住，项目周边规划有商业配套、体育中心与soho产业区，城市功能高度聚集 涉外 中法合作共建新城，法资产业与法国风情旅游产业，必将吸引大量高素质涉外人群，营造中外交流空间区域规划机遇小结区域规划赋予项目的特色属性，有条件作为区域酒店、会展功能的最佳载体第49页项目区位具备发展酒店与会展产业的
27、条件，但发展的可能性需要经过市场的检验第50页酒店市场格局目前项目周边现有中核国际广场及中国健康谷规划有酒店业态，其中中核国际酒店为五星级酒店，中国健康谷预计规划经济型酒店中核国际酒店中国健康谷本案2.2Km3.2Km市场竞争分析第51页中核国际酒店区域五星级酒店，主要依托中核广场商业、商务接待进行存活，目标客群面向整个蔡甸区域高端短途住宿人士楼盘位置凤凰山开发区凤凰路开发商湖北中核置业有限公司管理经营香港雅栢酒店物业类别酒店层数27层总建面3.3万平层数25层配套设施各类华贵典雅客房、大型宴会厅和多功能厅、会议厅、中西餐厅、行政酒廊、康体健身中心、商务中心、娱乐休闲会所等建设时间2011年项
28、目现状：蔡甸首家五星级酒店，中核集团自持，引进香港雅柏酒店管理，经营情况一般项目区位图项目实景图中核国际酒店市场竞争分析第52页中国健康谷项目涵盖了soho、Loft产品，主要规划经济型酒店，满足医院陪护需求楼盘位置汉阳王家湾以西汉阳大道与五贤路交汇处（中国健康谷健康新天地）开发商武汉健康谷地产开发有限公司物业类别公寓面积LOFT在4060SOHO面积段在4050层高LOFT层高5.4m，SOHO层高3.3m公摊26%层数25层交房时间2018年在售价格公寓均价：5500元/；SOHO均价6500元/项目现状：项目为中国健康谷健康新天地内，涵盖了酒店公寓，目前体量尚未确定，档次为经济型酒店项目
29、区位图项目效果图市场竞争分析第53页会展市场格局目前武汉有专业会展场馆三座，包括武汉国际会展中心，武汉科技会展中心、武汉国际博览中心，展览面积约26万方。蔡甸会展产业尚属空白武汉国际会展中心武汉科技会展中心武汉国际会展中心：室内展馆3万平米，可搭建国际标准展位2000个。室外展场2万平米；武汉科技会展中心：室内展馆3万平米，可搭建国际标准展位1300个。武汉国际博览中心武汉国际博览中心：中西部最大、全国第三的展览场馆，展览面积18万平米，可提供6880个国际标准展位，场馆内部采用无柱设计，室内净高达17.5米。市场竞争分析第54页会展市场格局国内的会展业发展迅速但整体水平较低，对经济的拉动作用
30、尚未完全体现 国内各城市目前拥有展馆数接近2500个，展馆的面积和展览面积均仅此于德国排名世界第二。UFI认证展会数量18个，排名世界第四。1065126215621684220024671997年1998年1999年2000年2001年2004年9%52%0.40%20%中国德国国际参观者比例国际参展商比例14%38%36%12%2000097年以后中国的展会数量的增长情况中国展会2003年国际化水平与德国比较2014年展会面积分布状况 根据我们对上海、深圳、广州三地的主要展览中心的调研发现，目前国内会展对于区域和经济的带动作用尚未完全体现，仅仅体现在对于旅游住宿的带动上；各大会展中心周边的
31、酒店在会展季均能实现100%的入住率，但对于相关企业的进驻、商业和其他社会服务业的带动作用还不明显。市场竞争分析第55页市场竞争分析通过前期对区域站位与产业机会的分析，本司判断区域高端酒店与会展业态具有一定发展空间。通过分析目前的市场情况，单独发展酒店与会展业态，本项目并不具备优势条件l 难点：项目周边有五星级酒店在营，且规划有大量经济型酒店，基本满足各类常规商务接待、短时旅居的酒店需求；武汉会展业发展水平有待提高，项目体量难以支撑大型会展项目。第56页转换思路，紧抓核心功能，针对未来客群，发展高端旅居与国际交流业务l 解决方案：瞄准未来区域涉外经济特征，将酒店功能与会展功能相融合，差异化竞争
32、；以中法交流为核心带动力，提供展示、交流、交易空间，带动区域交流，规避传统会展场地大、展览少的问题；在传统酒店短时商旅停留的功能基础上，针对未来高端涉外人士，提供酒店式长租公寓，交流与长居“两手抓”。市场竞争分析第57页项目定位与规划建议p 项目整体发展战略p 项目整体定位p 项目规划与物业建议第58页项目发展战略立足区域规划，发挥区位优势，顺应区域功能需求；差异化发展中外交流会展与高端酒店式公寓；占据城市中心资源，打造中法交流名片。第59页项目整体定位新城名片中法知音汇聚地p 强调本案核心区位优势与未来城市地位；p 为中法交流合作提供一个展示、体验、享受、高端的旅居与活动平台。第60页项目功
33、能定位国际交流长途旅居产业展示文化体验新城名片中法知音汇聚地第61页项目物业形态定位中法交流会馆国际行政公寓第62页项目物业形态定位中法交流会馆搭建中法交流平台，对外展示中法生态城美好蓝图与建设成果，对内促进中法产业、商业品牌交流与体验小型展览会所中法特色商品展销特色美食国际交流第63页国际行政公寓针对涉外高端人群，如法资企业高管、政府使馆驻员、企业家等，打造舒适、高端、纯正的大户型套房化酒店式公寓，为其提供在中国的第一居所中大户型酒店式服务国际化生活方式套房化项目物业形态定位第64页项目客群定位国际行政公寓客群定位中法交流会馆客群定位中法生态城各大企业中法政府机构涉外消费客群外企高管、企业家
34、驻外机构办公人员国际旅居客群第65页项目规划建议规划原则 控制体量，同步区域成熟速度；突出主体，优先布局中法交流会馆；满足地铁配套设施要求。第66页地块可利用面积限制建筑高度不超过60米，降低退距要求，最大化建筑占地面积p 建筑汉阳大道退距要求高度小于19M的建筑退道路15M；高度大于19M小于60M的建筑退道路20M高度大于60米的建筑退道路25M；p 建筑其它干道退距要求高度小于19M建筑退普通干道8M；高度大于19M小于60M的建筑退普通干道12M；高度大于60M建筑退普通干道距离15M；建筑用地面积：350020m12m5m5m项目规划建议第67页平面布局公寓物业布置于项目内部，减少道
35、路干扰，会馆物业沿汉阳大道展开，最大化昭示面。中法交流会馆国际行政公寓项目规划建议第68页项目建筑效果示意高山流水遇知音国际行政公寓中法交流会馆p 引用蔡甸地区知名典故，赋予建筑文化气质。第69页项目物业建议国际行政公寓立面风格平层布局户型建议配套设施服务创新第70页碧桂园十里银滩三亚亚龙湾希尔顿万科春漫里北京银泰中心柏悦居香港君汇港北京峰尚国际公寓北部湾一号发展方向以配套设施及户型设计作为项目亮点，塑造产品核心竞争力产品形象方向科技应用方向顶级配套方向酒店式服务方向风格塑造方向度假风情方向户型设计方向公寓价值体系发展方向项目物业建议第71页立面风格现代设计风格，采用铝制线条装饰结合大面积玻璃
36、幕墙，彰显项目品质外立面风格应契合项目高品位国际涉外公寓的主题，并在片区起到一定地标昭示性作用；建议采取现代风格，提升项目外形品质感；立面材料建议使用大面积落地中空玻璃幕墙，结合铝材线条装饰或石材贴面，彰显项目品质。项目物业建议第72页平面布局单层面积不超过1000，核心筒中置布局，减少走道面积浪费，缩短公共过道距离，提高使用率核心筒中置核心筒中置项目物业建议第73页户型建议一线城市顶级国际公寓以一房、两房为主，其中一房80-100平米，两房120-150平米项目物业建议银泰中心柏悦领峰W公寓济南路8号地点项目户型面积（）北京银泰中心柏悦居1房1302房240上海济南路8号1房832房148广
37、州领峰W公寓1房80-942房119-130第74页户型建议综合考虑武汉地区特征与市场发展水平，建议参考高端服务式公寓户型面积段与配比，适当缩小单户面积，合理调整户型配比房型面积套数比例行政一房公寓757449.2%豪华一房公寓782010.1%行政两房公寓973929.6%行政两房公寓10284.0%行政复式公寓13421.0%豪华复式公寓15110.5%豪华两房公寓153105.0%合计199100%雅诗阁美伦服务式公寓户型配比房型面积套数占比一房50-855737%一房一厅87-1257045%两房一厅127-1602013%三房两厅195-22085%合计155100%欢乐海岸万豪行政
38、公寓户型配比房型面积套数比例一房一厅962343%两房一厅1442242%两房一厅一书房192713%三房一厅19212%合计53100%香格里拉御庭酒店公寓户型配比一房产品面积70，占比50%；两房产品面积100，占比30%；三房及以上产品面积250，占比20%项目物业建议第75页起居室平面图入口卧室卫生间71行政单间以短租为主，承担酒店功能，室内无厨房配备项目物业建议第76页客厅平面图入口客厅厨房卧室卫生间75行政套间小面积主力户型单元，一房一厅，开放式厨房，客厅开间大，功能型与舒适度兼具项目物业建议第77页入口客厅厨房卧室1卫生间卧室2卫生间客厅平面图97豪华套房功能齐全，大主卧套间设计
39、，强调舒适性，家庭型房型厨房面积较大项目物业建议第78页卧室1卧室2洗手间厨房客厅办公区餐厅入口卧室平面图153总裁公馆豪华三房两厅，客厅隔断额外增加一间办公区，满足顶层精英的工作需求项目物业建议第79页垂直布局按顶层、高层、及中低层区段，分别按照产品面积进行平面排布和有效区分，标准层高3.5米，共17层项目物业建议以上图示只表示各面积户型的划分示意，并不代表项目实际平面户型分布第80页户型精装修建议采用现代简约风格进行室内精装，质感较高，同时控制装修成本在2,500元/平米以下（含部分电器）功能室 建材建议 配置建议 建议品牌 卫生间高级防滑地砖、大理石全套卫浴洁具、浴霸科勒、奥普厨房大理石
40、、高级涂料面砖热水器、不锈钢水槽、精美组合橱柜、厨房电器西门子、科勒、方太卧室实木复合地板、高级涂料组合衣橱、空调大金、日立客厅实木复合地板、高级涂料空调、电视大金、日立、索尼项目物业建议第81页项目物业建议配套设施打造五星级酒店大堂，两层挑高，凸显项目品质，营造第一视觉冲击案例空间装修档次/功能材料中环凯旋宫挑高-米欧式风格/五星酒店大堂/双大堂/公共会客厅地面石材/墙面石材/顶部欧式造型顶部/水晶吊灯上海绿城挑高-米欧式风格/五星酒店大堂/双大堂/公共会客厅地面石材/墙面石材盛捷高级公寓挑高-米现代欧式/五星酒店大堂/服务中心地面石材/墙面石材/艺术吊顶/高级灯饰香港广场公寓挑高-米欧式风
41、格/五星酒店大堂/双大堂地面石材/墙面石材第82页配套设施顶层打造行政酒廊与休闲会所，为住客提供特色的休闲体验健身室茶艺室餐厅室内泳池SPA游戏室项目物业建议第83页项目物业建议服务创新引进高级酒店服务或一流物业顾问服务商，提供中文、法语全方位物业服务，以及相关商务支持24小时前台干洗和湿洗服务每周两次客房清洁机场接送服务票务服务租车服务送餐服务唤醒服务物业服务内容商务中心服务快递服务会议室商务支持第84页硬件是基础，服务是灵魂，两者相互促进，打造武汉唯一纯正涉外公寓！项目物业建议第85页项目物业建议中法交流会馆业态布局特色建议第86页项目物业建议主题业态 突出展览、交流功能，带动其他商业发展
42、；结合中法特色商业业态，打造中法特色展示窗口。第87页业态布局会展空间与商业空间相对独立，但有机结合，充分发挥会展功能的人流带动作用2F新闻发布厅多功能会议厅1F中央展厅中央展厅1F法国免税店2F中法特色商品3F中法特色美食项目物业建议第88页中央展厅2500以上大型无柱式展示、活动空间，可举办各类型小型展会与活动，成为区域中法交流的重要载体与展示窗口项目物业建议第89页多功能展厅2层设置多个多功能展厅，可灵活运用为新闻发布厅、宴会厅、会议厅、企业品牌展厅、画廊等，丰富会展功能项目物业建议第90页特色商业围绕中法特色商品、美食，打造主题商业组团，并引进法国免税商店作为主力店，充分吸引消费客群法
43、国特色商品中国特色商品项目物业建议第91页初步经济匡算第92页基本参数项目总体量27500，其中中法交流会馆10500，国际行政公寓17000占地面积（）7465容积率3.68建筑面积（）27500塔楼27500可租面积（）27500中法交流会馆10500国际行政公寓17000第93页成本塔楼单方成本（元/）总成本（万元）土地成本0.00 0.00 开发前期准备费103.00 283.25 主体建筑安装工程费4059.09 11162.50 基坑工程50.00 137.50 桩基工程100.00 275.00 建筑工程建安(总承包)2500.00 6875.00 门窗工程幕墙100.00 27
44、5.00 公共部位精装修300.00 825.00 室内精装修309.09 850.00 电梯供货及安装400.00 1100.00 供热通风空调系统100.00 275.00 发电机供货及安装50.00 137.50 消防系统150.00 412.50 基础设施工程成本448.37 1233.02 园林环境工程费86.80 238.70 市政排水工程费30.78 84.65 给水系统14.64 40.25 燃气系统20.48 56.32 供电系统80.00 220.00 智能化系统200.00 550.00 电信0.97 2.67 围墙建造费1.09 3.00 室外照明9.72 26.73
45、标识系统3.89 10.70 公共配套设施费399.49 1098.60 地下室393.30 1081.58 设备用房5.00 13.75 垃圾站1.19 3.27 物业管理完善费25.00 68.75 营销中心设施建造费139.53 383.71 合计5174.48 14229.83 注：未考虑土地成本前期成本概算在不考虑土地成本的前提下，项目前期成本约为1.4亿元第94页其他成本概算项目其他成本约为0.15亿元，项目总开发成本约为1.6亿元其他成本塔楼单方成本（元/）总成本（万元）资金成本248.13 682.34 管理成本124.06 341.17 招商成本53.46 147.03 不可
46、预见费124.06 341.17 合计549.72 1511.72 第95页p 根据周边项目在营商业的租金情况，通过权重分析，预计本案中法交流会馆一层租金约为72元/月；p 根据商业楼层价值比例推算，中法交流会馆整体平均租金约为48元/月；p 该租金为目前的平均租金，根据规划，中法生态新城2020年将有50万人口，区域商业将得到极大的发展，预计区域商业租金年增长率将达到5%。租金预测预计本案中法交流会馆2020年入市整体租金约为58元/月第96页p 根据周边项目塔楼在售价格，通过权重分析，预计本案塔楼均价约为6582元/；p 根据商业投资回报周期规律分析，预计本案公寓整体平均租金回报约为37元
47、/月；由于本案公寓为精装修，租金将上浮8-15元/月；p 该租金为目前塔楼的平均租金，根据规划，中法生态新城2020年将有50万人口，预计本区域塔楼租金年增长率将达到5%，预计本案国际行政公寓2020年入市租金约为60元/月。租金预测预计本案国际行政公寓2020年入市整体租金约为60元/月第97页2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年中法交流会馆建筑面积（）10500105001050010500105001050010500105001050010500中法交流会馆单位租金（元/月）58.34 61.26 64.32 67.54
48、70.92 74.46 78.19 82.10 86.20 90.51 中法交流会馆单位租金（万元）735.14 771.90 810.49 851.01 893.57 938.24 985.16 1034.41 1086.13 1140.44 国际行政公寓建筑面积（）17000170001700017000170001700017000170001700017000国际行政公寓单位租金（元/月）54.97 57.72 60.61 63.64 66.82 70.16 73.67 77.35 81.22 85.28 国际行政公寓单位租金（万元）1121.46 1177.54 1236.41 1298.23 1363.15 1431.30 1502.87 1578.01 1656.91 1739.76 合计（万元）1856.60 1949.43 2046.90 2149.25 2256.71 2369.55 2488.02 2612.43 2743.05 2880.20 23352.14租金收入估算参考蔡甸区域商业与酒店租金水平，测得经计算，项目年均租金约2335万元，预计运营8年可收回项目前期投资。注：入住率按100%估算。
