1、01项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性2主城中心区丹徒新区南徐南山官塘蒋乔往南京市政府丁卯科技城往镇江新区本项目惠龙港3镇江层面 在现代服务业领域缩小与周边城市的差距 参与并推进宁镇扬一体化润州层面 保持发展优势 强化发展现代服务业发展南徐层面 城市片区中的产业支撑 城市拓展的空间外延片区层面 可持续发展 产业升级民发委项目定位4发展节点区产业支撑区科技示范区创新先导区新型产业社区镇江 充满创新活力的“慧心”“慧心”城市节点功能产业支撑功能科技示范功能创新先导功能产业社区功能5智慧产业服务外包产业生产者服务业物联网产业产业定位物联网产业处于成长初期期，
2、镇江与其它城市基本上处于同一起点上。但产业目前的规模较为有限。服务外包产业体量较大，层次丰富，可以快速形成区域经济规模。借助城市重心转移，以及自身的环境特征，聚集本地生产者服务业，快速形成格局。6 南徐片区、官塘片区、蒋乔片区与南山风景区，共同构成了南徐片区是城市南移的第一期，官塘片区是城市南移的第二期，蒋乔片区是城市南移的第三期。南徐片区产业定位为行政、商务城，官塘片区定位为休闲城，民发委所在的蒋乔片区应定位智慧城。民发委区域的开发建设使南徐片区的产业得到充实，并逐渐带动整个蒋乔片区的开发，使两个片区无缝对接，更进一步推动了镇江产业发展的城市能级。官塘14km2南山13km2南徐13km2蒋
3、乔10km2项目核心区1.24KM2生活城、文化城科技城行政、商务城休闲城智慧城南山新城50KM27项目地块现代化标志性新城区中心城市功能行政办公商贸金融文化设施居住区功能居住与就业相协调中高档住宅合理分布环境优越休闲浏览功能市级公园市民广场商业中心园区企业的需求办公服务优质居住商业休闲五洲山路南徐大道凤凰山路8民发委一直在为创新发展、转型发展和跨越发展积蓄力量，成效显著，获得了民发委一直在为创新发展、转型发展和跨越发展积蓄力量，成效显著，获得了多项资质和荣誉，为做实做大新兴产业奠定了基础多项资质和荣誉，为做实做大新兴产业奠定了基础国家“十一五”小企业创业基地省级服务外包示范区省级软件园润州高
4、新技术创业服务中心博士后工作站省市级工程技术中心华中科技大学产学研基地江苏大学产学研基地省级船舶及配套设备高新技术产业基地 9物联网产业生产者服务业服务外包产业加工制造业城市形态与城市功能物联网产业生产者服务业服务外包产业传统制造业集聚区都市产业园区都市产业社区10苏州苏州无锡无锡常州常州镇江镇江南京站南京站物联网产业：长三角主要城市均在进行产业布点，对镇江而言，这是一个难物联网产业：长三角主要城市均在进行产业布点，对镇江而言，这是一个难得的机遇。得的机遇。2010年3月，上海正式宣布和中科院上海微纳所合作，在嘉定区成立“上海物联网”中心。2010年2月，中国移动正式与苏州市政府签订了“感知中
5、国”应用中心苏州项目合作协议，并希望将苏州打造成物联网的区域应用中心。2009年12月，无锡获批为“国家传感网创新示范区”（中国传感信息中心）上海上海2009年12月，无锡获批为“国家传感网创新示范区”（中国传感信息中心）2010年7月，镇江市首次提出了“智慧旅游”的建设构想，积极争取国家级“感知中国旅游服务中心”旅游项目在镇江挂牌。2010年7月，南京物联网产业联盟正式宣告成立，南京物联网产业研究院、技术与应用研究院、南邮物联网科技园、南京物联网应用和服务示范园纷纷揭牌。11车联网，是指装载在车辆上的电子标签通过无线射频等识别技术，实现在信息网络平台上对所有车辆的属性信息和静、动态信息进行提
6、取和有效利用，并根据不同的功能需求对所有车辆的运行状态进行有效的监管和提供综合服务。车联网n 良好的汽车产业环境n 充足的人力资源供应n 合理的成本n 支撑城市智能化战略镇江12云南保山泥石流长江野生鱼体内检出有毒物大连石油泄漏 “感知江海”物联网技术应用示范项目是基于物联网技术建设的一套集防汛决策、水文监测、工业排污实时监控、航运监测和水资源管理等诸多科技于一体的物联网应用管理系统，该系统的建设将提升现有水文、环境监测预警水平，提高防洪保安、水体水质、港口监测、工业排污的实时监控和应急处置能力。居于长江、大运河黄金十字水道长江最大的散货港镇江港临近长江主枢纽港南京港发达的化工、造纸等产业较发
7、达的船舶工业全省第二大的高校资源区位支撑市场支撑技术支撑13无线传感产业集成电路产业数据传输与处理产业网络运营与服务行业应用软件与系统集成代表性行业电子识别终端制造电子标识产品制造智能芯片与模块的设计与制造通信设备制造通讯设备制造物联网运营服务互联网运营服务智能交通系统智能社区医疗系统行业吸引力行业发展速度极迅速极迅速 升级需求大 电子商务创新政府支持附加价值含量 属于低层加工 行业应用价值高 利润空间大较高高行业发展空间 大，竞争激烈极大极大 创新空间大 起步，空间大行业带动对就业的拉动 资金技术密集 资金技术密集 资金技术密集 后台服务需求大 技术密集对经济的带动 好，提升传统产业 提升传
8、统产业较好 提升、带动 提升传统产业对片区形象的提升 好，绿色工业 高科技代表 高科技代表 现代服务代表 高科技代表敏感性因素对环境资源的需求要求低要求低要求低无要求无要求对人才的需求基本满足 要求较高 需要创新人才 要求较高对市场的需求 有一定辐射条件 难以满足 有基础需开拓有辐射条件匹配度符合城市产业发展比较契合 契合契合契合度高契合度高符合城市发展目标较契合较契合较契合高度契合高度契合与本区域条件符合基本满足基础较弱基础较弱有基础 有高校基础产业综合评价 绿色工业，重点发展绿色工业鼓励发展绿色工业鼓励发展未来方向，培育发展扶持发展很好很好一般一般差差好好注：外围支撑类服务纳入生产性服务业
9、筛选范畴注：外围支撑类服务纳入生产性服务业筛选范畴重点子类筛选：无线传感产业与我们园区目前的匹配度较高，但园区应该提高重点子类筛选：无线传感产业与我们园区目前的匹配度较高，但园区应该提高起点，将发展重点放在系统集成、行业应用和网络运营等高端服务方面起点，将发展重点放在系统集成、行业应用和网络运营等高端服务方面14SWOT分析n物联网产业未来应用前景极其广阔n长三角地区完整的产业链将给镇江提供丰富的机会选择n凤凰智慧产业园靠近江苏科技大西校区，可以利用园区资源与其合作开发一些科研项目n城市能级低，更容易切入低端的无线传感产业n凤凰智慧产业园短期内的市内交通不便将 限制一些企业的进入n南京、无锡等
10、城市的物联网产业发展已走在全国前列，吸引了大量资源倾斜n 市政府已开始与一些科研机构与大企业合作推进一些物联网项目n 行业刚起步，未来可以争取一些试点项目在园区落地，带动产业发展产业定位结论 凤凰智慧产业园可以从系统集成、以物流为主的行业应用和物联网运营服务方面入手，同时通过打造体验展示项目带动产业集聚发展。15SWOT分析n生产者服务业是近十年来世界经济中发展最快的行业，符合产业发展导向n凤凰智慧产业园可以提供良好的产业政策环境和配套服务n项目周边多为制造型企业，为生产者服务业发展提供基础n目前适合生产者服务业的办公物业还比较欠缺n凤凰智慧产业园短期内的市内交通不便将限制一些企业的进入n周边
11、城市如上海、南京、苏州等生产者服务业相对发达，将对本地市场形成冲击n镇江市中心未来新增的一些综合体项目将分流一部分高端客户n 市政府目前正大力支持生产者服务业的发展n镇江的第二产业具备一定规模，在产业转型期亟需生产者服务业的拉动产业定位结论凤凰智慧产业园应当重点培育提升生产类企业能级的生产者服务业，例如产品研发与测试、软件开发、信息服务与咨询等，以形成集聚效应，同时适当引入银行、保险、会计师事务所等，满足企业发展的多元化需求。16A信息技术外包B业务流程外包C知识流程外包代表性行业管理信息系统服务、软件开发设计、信息工程及流程设计人力资源服务、会计服务、销售服务数据研究、业务和市场研究行业吸引
12、力市场容量 非常大 较大 一般行业发展速度 较快 非常快 一般产业价值含量 较高 一般 较高行业发展空间 较大 非常大 较大带动性对就业的拉动 一般 非常大 一般对经济的带动 非常大 较大 不大对片区形象的提升 较大 较大 较大敏感性因素对资源的需求 一般要求 无特殊要求 无特殊要求对人才的需求 有较高要求 一般要求 有较高要求对交通的需求 无特殊要求 无特殊要求 一般要求对市场的需求 有较高要求 一般要求 一般要求匹配度符合镇江产业发展 非常符合 非常符合 较符合符合区域发展目标 非常符合 非常符合 较符合与本项目条件符合 较符合 较符合 一般符合综合评价 重点发展 重点发展 积极培育很好很
13、好一般一般差差好好很好很好17SWOT分析n近年来服务产业发展迅猛，未来将成为国民经济的支柱产业n园区内有一定的产业基础，部分企业已经或即将落户（瑞蚨通、泛亚）n已成功创建省级服务外包 示范区，享受相关政策优惠n整体产业氛围尚未形成n凤凰智慧产业园短期内的市内交通不便将限制一些企业的进入n京口区加快建设五大特色服务外包园区，着力打造学府路服务外包产业带，并出台一系列政策文件，不断完善各项配套服务机，将成为本项目的主要竞争者n 市政府已出台一系列的政策带动服务外包产业的发展n镇江服务外包产业处于发展初期，增长空间巨大，项目在镇江处于相对优势地位，容易形成集聚效应产业定位结论应重点发展相关的数字内
14、容提供、软件开发与测试产业（ERP、OA）以及业务流程外包服务；同时，结合物流行业的发展积极培育KPO能力18生产者服务业、服务外包产业、物联网产业数字传媒、互联网应用、广告、软件开发、物联网应用、生产者服务业会计金融、检测认证、管理咨询、软件外包、呼叫中心、职能外包、数据中心、无线传感、识别产品、智能网络、应用软件、智能医疗、商务会展、艺术沙龙、同城快递、网上购物、留学教育、职业教育、商务培训、创业孵化基地现代服务业、新兴产业、高新技术产业、信息产业 以信息技术为核心的镇江慧心机械制造业、现代装备业、汽车制造业、塑料化工、服装加工智慧产业服务外包产业生产者服务业物联网产业19高收入高收入高素
15、质高素质管理人才管理人才创业精英创业精英科研专家科研专家入住工作入住工作 1 1群群高素质人才高素质人才经经2 2种种经济形态经济形态4 4大大综合效应综合效应教育培训教育培训孵化基地孵化基地公共技术平台公共技术平台都市物流都市物流精品会展精品会展5 5个个产业支持链条产业支持链条购物中心购物中心特色餐饮特色餐饮娱乐康体娱乐康体社区服务社区服务文化活动文化活动商务酒店商务酒店6 6种种区域配套体系区域配套体系总总部部经经济济体体验验济济示范效应示范效应带动效应带动效应3 3大大核心产业核心产业经济效应经济效应社会效应社会效应物联网物联网服务外包服务外包生产者生产者服务业服务业20 一方面要根据
16、企业的需求进行配套建设，另一方面在理念层面进行创新，提出面向人才进行配套的策略，甚至“招企”与“招人”并举。企业导向的配套与人才导向的配套 配套并不局限于片区内部，在片区周边广义空间上考虑城市功能与园区配套需求的对接，在不掌握物业产权的情况下，也可以通过契约合作的方式扩展配套资源。片区内部配套与周边城市配套 这是相对于一般的市场化运作而言。项目运营方可以通过掌控产权或使用权等方式，管理配套设施，并将配套设施的使用与园区企业的规模与质量等相关联。配套设施的内部化21项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性22一核三带八区以产业孵化与服务为核心，为各类企业提供从
17、研发、测试、验证到交易等各环节的产业服务，通过商业、休闲旅游、居住等配套设施的打造，促进区域内产业、商业、人居的和谐发展，提升整体价值。“三带”：信息产业区 企业总部区 商务会所区 服务外包区 物联网区 产业孵化区 商务配套区 产业预留区“八区”：智慧产业带 品质生活带 配套休闲带“一核”：产业服务核智慧产业带配套休闲带品质生活带23项目实际可用土地：约1338.5亩容积率：2 产品类型面积占比总占比备注商业旧房改造约134亩（17.9万平米）40%5%主要包括星级酒店、超市和餐饮、休闲娱乐、健身场馆等定制60%产业定制（如展示销售中心）约535亩（71万平米）25%50%旧房改造35%商务花
18、园10%LOFT办公30%居住洋房约669亩（89.2万平米）60%45%公寓40%合计约178万平方米100%24p独栋，低层数p中小户型为主p少量布置大户型产品以提升档次感p考虑产品组合与分割的灵活性4层为主的全独栋办公楼单体面积分为1000、2000、3000平方米三个档次每层可分割出售，单位最小面积约200平米一层层高4米，2-4层层高3.3米，开间4-6米p独栋、2栋（2单元）楼组合为主要产品类型p层数以46层为主p主力楼型为10002000平方米、3000平方米左右p产品可灵活组合或分割目标客户需求特征战略、市场、灵活性原则国内商务花园案例25商务花园 4层，单体面积分1000、2
19、000、3000平米三档 庭院式独立办公空间 占比约40%面积在1000-2000平方米左右 主要针对政府及相关企业、院校实践基地、企业培训基地等 500平米左右单元办公 占比约30%面积在500平方米左右 主要针对开发区企业的研发等后台职能部门、服务企业、文化创意企业 200平米左右单元办公 占比约30%面积在200平方米左右 主要针对个人工作室、小型文化创意企业LOFT 办公 3层，单体面积约2000-3000平米 500平米左右单元办公 占比约20%300平米左右单元办公 占比约30%100平米左右单元办公 占比约50%考虑到大规模办公物业主要在项目开发后期建设，因此建议一期开发时可建两
20、栋样板楼，一栋为商务花园，一栋为LOFT办公，这样一来可树立项目形象，二来可检验产品的市场接受度。26 按照创意东八区的做法，积极进行旧厂房的改造，将其改造为商业配套用房和小型企业的研发、服务用房。案例借鉴：南京世界之窗创意产业园（创意东8区）园区占地60多亩，总建筑面积约6万平方米，产业园将按照“两厂区、四分区、环形商业街区”的规划布局，依托两厂区原有厂房，遵循最大限度保留与再利用原则。园区规划为建筑装饰装潢设计区，广告、工艺、艺术创作区，软件开发与咨询策划区，生活配套服务区等四大功能区域，并以“上场下店”打造创意行为艺术街区。27 “新”中式商务花园 打造具有深厚镇江文化底蕴的智慧型办公园
21、区 生态感 文化感 科技感 智慧感28项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性29投入成本税收影响开发基础带动作用持续滚动30A1A3A2A5A4B1B2B3B4C1C3C2Z1Z2p 先期启动区域中心的B3地块，Z2带来现金流p 打造智慧产业体验中心，树立智慧产业园品牌形象启动期p 区域土地价值有所提升p 由大量的产业类项目带动区域发展，彰显区域智慧产业特色发展期p 开发区域南北两侧地块p 根据产业发展情况与企业需求情况新建合适的物业与配套成熟期 2010-2012年 2012-2014年 2014-2016年 启动期发展期成熟期31若现有企业全部搬迁，总
22、费用为若现有企业全部搬迁，总费用为26.1426.14亿元；若企业就地转型，则总费用为亿元；若企业就地转型，则总费用为14.2314.23亿元亿元成本项目成本项目总价总价（万元）（万元）拆迁费用176069.2前期费用3134.3市政建设及配套费38437.4间接费41820.5期间费用1921.9费用总额费用总额261383.3261383.3可上市土地约可上市土地约1092亩，按住宅用地亩，按住宅用地180万万/亩测算，亩测算，土地收益约土地收益约19.66亿元，不足支撑园区开发建设费亿元，不足支撑园区开发建设费用。若采用就地转型模式，则可减少用。若采用就地转型模式，则可减少12亿元的投亿
23、元的投入，总费用为入，总费用为14.23亿元。亿元。A1A3A5A4B1B2B3B4C1C3C2A2团山路凤凰山路润兴路龙脉路润旺路润园路Z1Z3Z4可上市地块可上市地块面积（亩）面积（亩）Z2261A2105Z3488Z4238合计1092Z2A2321.测算未考虑期间维护费用以及政府负责的重点建设项目相关费用；2.拆迁面积按规划面积测算,未考虑已报未建的情况3.投资费用主要为土地一级开发费用，不包括为实现土地增值而进行的项目投资；4.由于管辖范围问题，Z1地块拆迁数据暂无法提供，其拆迁面积为平均容积率乘以区域面积求得。区域编号区域面积（亩）拆迁面积（平方米）拆迁费用(万元）前期准备费(万元
24、）市政建设及配套费(万元）间接费(万元）期间费用(万元）总费用(万元）亩均成本(万元）A134.2110850.37 3797.690.31107.81205.355.46256.4182.9A259.320900.11 7315.0156.61920.32089.396.011577.2195.2A437.77000.00 2450.099.51220.81328.361.05159.7136.9A588.927800.00 9730.0234.72878.83132.2143.916119.6181.3B19215000.00 5250.0242.92979.23241.4149.0118
25、62.4128.9B257.2720600.18 7210.1151.21854.52017.892.711326.3197.8B3128.7146230.00 16180.5339.94167.94534.8208.425431.4197.6C1107.1156400.00 19740.0282.83468.53773.7173.427438.5256.2C279.2933000.00 11550.0209.42567.62793.6128.417248.9217.5C3110.926000.00 9100.0292.83591.23907.3179.617070.9153.9Z1130.6
26、39181.96 13713.7344.94229.14601.3211.523100.5176.9Z226178303.92 45032.3689.28451.89195.6422.663791.5244.4总计1186.99381266.53 151069.23134.338437.441820.51921.9236383.3199.1说明33结论：从左图年度现金净流量可以看到，仅进行土地一级开不能实现资金平衡，每年都会有巨大的资金缺口。单位：万元现金流入12467.13369.57117.43227.84442.5现金流出86079.428999.341749.343917.935637
27、.3浄流量-73612.4-25629.9-34631.8-40690.1-31194.82011201220132014201512467.13369.57117.43227.84442.586079.428999.341749.343917.935637.3-73612.4-25629.9-34631.8-40690.1-31194.8-120000.0-80000.0-40000.00.040000.080000.0120000.034整体规划分片开发自我平衡开放合作智慧产业园应作为一个整体进行统一的规划，从而有效地控制区域发展方向和目标。由于区域内产权复杂，统一开发的可操作性差，因此智
28、慧产业园应分片、滚动开发。通过政策扶持，在政府少掏钱甚至不掏钱的前提下，利用房地产项目的开发来获取产业园建设资金，来实现区域内甚至地块内自身的资金平衡。由于产权利益复杂、项目多样，产业园的开发建设应坚持“政府掌舵，企业划桨”的原则，搭建多种项目合作平台，邀请专业团队参与开发。35地块面积（亩）优化转型退出A259.3溱东/恒顺调味/锻压/大鹏A437.7豪威/盛裕B3128.71佳峰宏业恒华/金华/长江/金海/华翔/康鑫Z2261合计 486.71（住宅358亩，产业和商业128.71亩）A1A3A2A5A4B1B2B3B4C1C3C2团山路团山路凤凰山路凤凰山路润兴路润兴路龙脉路龙脉路润旺路
29、润旺路润园路润园路Z1Z2A2、A4、Z2均是住宅开发，其主要目标就是获取开发区建设资金，以投入区域市政配套、景观工程及智慧谷项目的建设。36名称名称 工程量（亩）工程量（亩）单价（万单价（万/亩）亩）总价（万总价（万元元）河道整治3020600.00 公园建设176.25305287.50 路网建设137.4567.879328.73 配套工程1548.081523221.20 合计 1891.7838437.43 拆迁费用：市政配套及景观工程费用：土地成本（楼面价）1500元/平方米（地价100万/亩）建安成本：2100元/平方米 前期工程费：168元/平方米（建安费8%）管理费：63元/
30、平方米（建安费3%）不可预见费：186元/平方米（按前期建安管理费8%）其它费用：233元/平方米（按前期建安管理费10%）营销费用：64元/平方米（除财务费用外总成本的1.5%）财务费用：229元/平方米（建设期按一年计，贷款利率取5.31%）总成本：4543元/平方米智慧谷建设费用：智慧谷占地128亩，设容积率为1，建筑面积约8.6万平方米，总投资约3.9亿元。积极寻求政策支撑是本案能否顺利开发的前提条件，政策支撑一是土地性质可以由工业用地转为住宅用地或商住办混合用地；二是土地拍卖款应按比例返还给开发区，用于拆迁和基建，通常返还比例为60%-70%。地块地块占地面积（亩）占地面积（亩）拆迁
31、总价（万元）拆迁总价（万元）A437.72450 A259.36580 B3128.7116181 Z226145477合计486.717068837 土地成本（楼面价）1300元/平方米（地价180万/亩，容积率取2）建安成本：1600元/平方米 土建、安装及设备：1100元/平方米 装修：300元/平方米 配套设施：200元/平方米 前期工程费：128元/平方米（建安费8%）管理费：48元/平方米（建安费3%）不可预见费：142元/平方米（按前期建安管理费8%）其它费用：177元/平方米（按前期建安管理费10%）营销费用：51元/平方米（除财务费用外总成本的1.5%）财务费用：183元/平
32、方米（建设期按一年计，贷款利率取5.31%）总成本：3629元/平方米 启动区住宅开发面积为358亩，总建筑面积477336平方米。根据市场定价法，设销售均价为6500元/，则总销售收入为31亿元，扣除成本17.32亿元后，实现税前利润13.68亿元。启动资金按成本（17.32亿）的30%计，约需要5.2亿元。启动资金的获得可通过两种途径，一是通过政府融资渠道，二是与开发商合作，由开发商出资启动。38地块地块面积（亩）面积（亩）优化优化转型转型退出退出A259.3溱东/恒顺调味/锻压/大鹏A437.7豪威/盛裕B1122三顺/正华/汇龙/森隆合计合计219219（住宅（住宅9797亩，产业和商
33、业亩，产业和商业122122亩）亩）A1A3A2A5A4B1B2B3B4C1C3C2团山路凤凰山路润兴路龙脉路润旺路润园路Z1Z2A2、A4均是住宅开发，其主要目标就是获取开发区建设资金，以投入区域市政配套、景观工程及首发项目的建设。39地块占地面积（亩）拆迁总价（万元）A437.72450 A259.36580 B21225950 合计21927586名称 工程量（亩）单价（万/亩）总价（万元）河道整治3020600.00 公园建设176.25305287.50 路网建设137.4567.879328.73 配套工程1548.081523221.20 合计 1891.7838437.43 拆
34、迁费用：市政配套及景观工程费用：土地成本（楼面价）1500元/平方米（地价100万/亩）建安成本：2100元/平方米 土建、安装及设备：1300元/平方米 装修：600元/平方米 配套设施：200元/平方米 前期工程费：168元/平方米（建安费8%）管理费：63元/平方米（建安费3%）不可预见费：186元/平方米（按前期建安管理费8%）其它费用：233元/平方米（按前期建安管理费10%）营销费用：64元/平方米（除财务费用外总成本的1.5%）财务费用：229元/平方米（建设期按一年计，贷款利率取5.31%）总成本：4543元/平方米产业首发项目建设费用：产业项目部分为企业自我转型升级，需要自建
35、的面积约7.6万平方米，总投资约3.45亿元。40 土地成本（楼面价）1300元/平方米（地价180万/亩，容积率取2）建安成本：1600元/平方米 土建、安装及设备：1100元/平方米 装修：300元/平方米 配套设施：200元/平方米 前期工程费：128元/平方米（建安费8%）管理费：48元/平方米（建安费3%）不可预见费：142元/平方米（按前期建安管理费8%）其它费用：177元/平方米（按前期建安管理费10%）营销费用：51元/平方米（除财务费用外总成本的1.5%）财务费用：183元/平方米（建设期按一年计，贷款利率取5.31%）总成本：3629元/平方米 启动区住宅开发面积为131亩
36、，总建筑面积174668平方米。根据市场定价法，设销售均价为6500元/，则总销售收入为11.35亿元，扣除成本6.34亿元后，实现税前利润5.01亿元。启动资金按成本（6.34亿）的30%计，约需要1.9亿元。由于住宅开发所获利润不能完全平衡开发投入，因此在B2地块可以考虑出售50%的物业（包括临街商业和写字楼）。根据市场定价法，设临街商业销售均价为8000元/（面积1.2万），写字楼销售均价为5000元/（面积2.6万），则销售收入为2.26亿元，与住宅销售收入合计7.27亿元。41方案一方案二优点 拉开开发区框架，早树标杆，早出形象，从而使开发区尽快形成核心竞争力。Z2区域的开发将快速带
37、动整个片区的人气和成熟度。集中在北片开发，容易形成产业的初步集聚，同时可与凤凰家园形成互动，有利于人气的提升，有利于南片地块的土地升值。先期投入较少，且B2地块已有建成物业，将进一步减少前期投入。有利于近期招商。缺点 先期投入较大 Z2区域的过早开发，使地块的升值空间受限 整个框架没有拉开，开发区形象不够鲜明 A1地块拆迁难度较大42项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性43民发委凤凰智慧产业园开发总公司润州区国资公司其他社会资本凤凰置业股份有限公司工程建设机构策划机构广告媒体规划单位项目公司凤凰慧谷管理公司投资平台运营服务平台孵化平台招商平台商业配套平台
38、通过产权关系通过契约关系国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知 国发【2010】19号44初期启动阶段点对点形象确立阶段点对面 规模开发阶段面对面持续发展阶段全面升级1.聚焦大型区域运营商资源、政策与愿景引导,吸引具有成熟产品机制的开发商进驻区域2.利用优惠政策以及BOT等方式吸引开发商成片开发土地，投资基础设施建设3.主攻项目招商，以项目给土地，政企合作，捆绑利益4.特别针对核心区，强化引擎项目的招商1.依托核心区的功能骨架，在周边进行散射性招商2.关注成熟开发商投资意向，吸引有经验的企业进驻，吸引产业入驻3.对部分地块进行招拍挂，形成序列性的土地招商4.前期对先到者适度优惠，
39、后期可采用价格导向策略5.强化环境招商、配套招商、主题招商路径 1.进入此阶段之后凤凰智慧产业园将形成完整的产业链配置和业态规模，“产业智慧”本身成为营销的卖点，不追求以单一的特性赢得客户2.应强化服务意识，加大对产业孵化、产业平台搭建等专业机构的招商力度3.积极引入具有代表性的知名商业、产业配套品牌入驻1.已经成功打造凤凰智慧产业园品牌2.专注完善产业结构3.通过与专业机构的合作，实现智慧产业园产业生态系统的优化4.服务与产业促进机制是体系建设的核心45项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性46经济效益 直接/间接带动相关产业发展，促进产业结构优化升级，
40、快速增加政府财政收入，推动经济总体水平的提高，为区域经济发展增添活力社会效益 通过知名企业、设计研发机构、培训机构和高素质人才的引进，提升区域整体地位和城市形象；创造就业机会，吸收社会劳动力，保障社会和谐稳定；整合现有资源，引领智慧产业发展环境效益 实现以智慧产业带动的经济可持续发展，提高绿色GDP指标，使区域成为生态乐业宜居地区47民发委转型的民发委转型的民发委片区于2011年上半年进入启动阶段，上下内外将就区域转型进行思路、信息、方法的汇集同时开始各项工作的筹备与实施，实现“规划、管理和招商”的先行一步 战略层面：确定 区域定位与开发思路，明确区域规划，明确开发策略、组织和资源配置 管理推
41、进：完成实业公司的构建，成立项目机构，定职、定岗，并建立相应的机制；开发实施推进 尽快组织重点项目的立项工作：首发项目立项、条件成熟地块的改造项目立项和建设 加快启动公共设施的建设工作：组织公共设施建设的立项、组织施工单位的招投标工作、完成公共设施的建设任务 启动产业外移区的建设项目，启动部分区域拆迁：落实产业搬迁前的择址、立项、新建工作，组织条件成熟地块的拆迁工作 资金策略推进 寻找开发商合作开发启动地块，寻找BT等项目合作方 与金融机构、企业接触，寻找融资途径并论证可行性 退二（拆迁）进三（招商）推进 建立拆迁工作组，冻结区域内所有规划、建设活动；开展前期信息摸底与拆迁谈判，拟订拆迁实施计
42、划和补偿方案 建立招商团队，开展产业招商、城市公关和网络营销，推进品牌形象建设2011年上半年计划实施建设招商管理服务下半年及以后482011年下半年是民发委转型的年下半年是民发委转型的“关键期关键期”，要迈出转型发展最坚实的一步，要迈出转型发展最坚实的一步战略定位；规划策划；与合作主体的洽谈；资源筹备；管理主体筹建；首发项目筹备；2011年上半年2011年下半年 管理推进：实业公司管理体系建立 区域产业服务体系（产业发展平台）构建 开发实施推进 首发项目建设 条件成熟地块的动迁，个别项目完成改造和拆迁 完成主体公共设施建设 完成产业外移区一期建设，启动部分生产搬迁 资金策略推进 就具体项目设
43、计融资方案并实施 继续BT等项目合作的推进 退二（拆迁）进三（招商）推进 全面完成企业退出洽谈，完成50%以上区域拆迁 推进项目招商、产业链招商，持续推进品牌形象建设计划实施建设招商管理服务2012年及以后民发委片区于2011年下半年进入实质性开发阶段，并将首次发生规模性的形态改变必须完成各类主体的构建，实现“形象、形态和项目”的全面亮相49地产带动只是推动手段，地产带动只是推动手段，新兴产业新兴产业的发展才是区域转型的的发展才是区域转型的关键关键开发实施；招商推广；项目合作推进；管理主体运行；资金运筹；2011年2012年 管理推进：重点强化产业服务平台的运作，构建完善的从产业到产业发展的现代产业服务体系 开发实施推进 全面完成地块动迁，全面完成公共设施改造，区域形象焕然一新 资金策略推进 着手上市的各项准备 通过金融创新吸纳外部资金投入区域建设 产业投资论证与实施 营销推广 全面展开品牌营销、网络营销，持续推进品牌形象建设 以商招商初见成效，启动内部调整计划完成区域建设持续产业提升树立区域品牌开发公司上市实现产业收益未来区域的发展需要产业来带动。依靠产业积聚带来高素质人员的积聚、信息的积聚，带来更多的税收，依靠人的积聚带来区域商贸的繁荣和城市形象的整体提升50谢谢！谢谢！
