1、项目3 业主、业主大会及业主委员会知识目标 通过对本项目的学习，了解业主、业主大会和业主委员会的基本定义；认识业主的权利与义务；熟知业主大会的设立程序；掌握管理规约所包括的内容。下一页项目3 业主、业主大会及业主委员会技能目标.能够正确编写业主合约、业主章程，并对业主自治管理组织和业主自治管理规范两方面内容有一个全面了解。.能够按相应的程序设立业主大会。.能够按规定的条件组织选取业主委员会委员。下一页上一页项目3 业主、业主大会及业主委员会任务-业主任务-业主大会任务-业主委员会任务-物业管理公约和业主委员会章程下一页上一页任务-业主一、业主的定义 “业主”是一个口头称谓，其法律名词是“物业所
2、有人”或“物业区分所有权人”，包括自然人和法人。我国物业管理条例中明确指出：房屋的所有权人为业主，即物业的所有权人是指拥有物业的主人。在物业管理中，业主是物业服务企业所提供物业管理服务的对象，业主又是物业管理市场的需求主体。返回下一页任务-业主二、业主的类型（）按业主是自然人还是法人，可把业主分为自然人业主和非自然人业主。（）按房屋所有权主体性质的不同，可以把业主划分为公房业主和私房业主两类。（）按业主是单独拥有物业，还是与他人共同拥有物业，可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。返回下一页上一页任务-业主三、业主的权利与义务.业主的权利（）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。
3、（）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议。（）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。（）参加业主大会会议，行使投票权。（）选举业主委员会委员，并享有被选举权。返回下一页上一页任务-业主（）监督物业管理企业履行物业服务合同。（）监督业主委员会的工作。（）对物业共用部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。（）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。（）法律、法规规定的其他权利。法律法规规定的其他权利，包括业主有选聘、续聘和解聘物业管理企业的权利。返回下一页上一页任务-业主.业主的义务（）遵守管理规约、业主大会议事规则。（
4、）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。（）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。（）按照国家有关规定交纳专项维修资金。（）按时交纳物业服务费用。（）法律、法规规定的其他义务。返回下一页上一页任务-业主四、非业主使用人及其权利、义务 所谓非业主使用人，是指没有物业所有权，但却通过某种合法形式并实际使用物业的人，如以租赁合同的形式而获得物业使用权，非业主使用人与业主最根本的区别，就在于“不拥有物业所有权”。返回下一页上一页任务-业主 由于非业主使用人是直接与业主发生关系的居住群体，因此，其权利和义务要受到业主的限制。在通常情
5、况下，这种限制是通过租赁合同等协议形式来表现的，即在协议中业主对非业主使用人赋予了哪些合情合理合法的权利和义务，非业主使用人就应该享有和应尽哪些权利和义务。非业主使用人作为物业的使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有一定的权利和履行一定的义务，其基本权利和义务由业主赋予，并在租赁合同中作出明确的约定。返回上一页任务-业主大会一、业主大会的定义 所谓业主大会，是由物业管理区域内全体业主组成体现业主的意志和利益、对物业管理重大事项作出决定的业主自治管理组织。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。返回下一页任务-
6、业主大会二、业主大会的设立（一）业主大会设立的依据 根据物业管理条例规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，由于在一个物业管理区域内的物业共有部分和相关场地在构造和权利归属上的整体性，因此，国家规定一个物业管理区域内只能设立一个业主大会，并设立业主委员会作为执行机构。返回下一页上一页任务-业主大会（二）业主大会设立的程序l成立筹备组l召开首次业主大会l设立事项备案返回下一页上一页任务-业主大会三、业主大会的职责（）制定和修改物业管理规约、业主大会议事规则。（）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。（）选聘、解聘物业服务企业。（）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。（）制定、
7、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。（）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。返回下一页上一页任务-业主大会四、业主大会的召开.业主大会召开的程序（）大会筹备组介绍大会筹备情况。（）由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我介绍。（）审议、通过业主大会议事规则和业主公约。（）选举产生业主委员会委员。（）审议决定其他物业管理重大事项。返回下一页上一页任务-业主大会.业主大会的形式 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业
8、主参加，业主大会会议方有效。返回下一页上一页任务-业主大会.会议召开 根据业主大会规程规定，召开业主大会会议，应当于会议召开前日通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。返回下一页上一页任务-业主大会.会议代表 以代理人身份参加业主大会的应根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利，视为业主本人行使的权利。无民事行为能力或者限制民事行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。非自然人业主派代表参加业主大会会议，其代表也应持有效的委托证明资料。返回下一页上一页任务-业主大会 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元（楼层）等
9、为单位，经相应区域内的以上有投票权的业主书面同意，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表可一般于参加业主大会会议日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；若需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权的意见经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。返回下一页上一页任务-业主大会.业主大会决定 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会做出的筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面
10、积以上的业主且占总人数以上的业主同意。业主大会做出的制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。返回上一页任务-业主委员会一、业主委员会的定义 业主委员会是指物业管理区域内代表全体业主对物业实行自治管理的社团组织。业主委员会代表了全体业主的利益，是全体业主参与民主管理的组织形式，是沟通政府与业主、物业服务企业与业主、业主与业主的桥梁。返回下一页任务-业主委员会二、业主委员会的组建 业主委员会由业主大会在业主中选举产生。第一届业
11、主委员会成员由第一次业主大会选举产生。业主委员会委员选举出来后，再由这些委员在内部选举产生正、副主任，并确定各自的分工。返回下一页上一页任务-业主委员会三、业主委员会的职责（）负责召开和主持业主大会，并向大会报告物业管理的实施情况。（）考察选择并组织实施对物业公司的招标或协商工作代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。（）根据物业服务合同，监督物业管理企业的履约情况，以及服务质量。（）监督管理规约的实施。（）业主大会赋予的其他职责。返回下一页上一页任务-业主委员会四、业主委员会委员.任职条件（）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。（）遵守国家有关法律、法规。（）遵守业主大
12、会议事规则、业主公约，模范履行业主义务。（）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。（）具有一定组织能力。（）具备必要的工作时间。返回下一页上一页任务-业主委员会.业主委员会委员的名额 业主委员会委员是业主利益的代表，名额的分配直接影响着业主的利益。因而委员名额的分配要做到科学、合理，要兼顾大业主和小业主的利益。名额的分配还应注意空间的分布，尽量做到一处物业内空间上均匀分布委员的名额。如果物业是一个住宅区，则每栋楼之间分配要平衡，每一栋楼各楼层、朝向、方位也要均衡。名额分配还应考虑业主性质、阶层等的均衡。返回下一页上一页任务-业主委员会.业主委员会委员资格的修正 根据业主大会规程规定
13、，业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：因物业转让、灭失等原因不再是业主的；无故缺席业主委员会会议连续次以上的；因疾病等原因丧失履行职责能力的；有犯罪行为的；以书面形式向业主大会提出辞呈的；拒不履行业主义务的；其他原因不宜担任业主委员会委员的。返回下一页上一页任务-业主委员会五、业主委员会会议（）业主委员会为行使自己的权利和履行自己的义务，应建立正常的会议制度（）业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。（）业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签订后存档。
14、返回下一页上一页任务-业主委员会（）业主委员会会议的召开应由召集人提前天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加，可以书面委托代表代替委员行使这一权利。（）经以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时开业主委员会会议。返回上一页任务-物业管理公约和业主委员会章程一、物业管理公约 物业管理公约也称公共契约（习惯上称之为“业主公约”），属于公共性质，是由物业业主或使用者和物业管理者共同参与而订立的协议，它将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式予以确定，并对全体业主或使用者及管理者均有约束力。物业管理公约一般由物业管理公司拟定，但需经各方签署认可后方能生效。返回下一页任务-物业管理公约和业主委员会章程二、业主委员会章程 业主委员会章程是由业主委员会负责制定，反映业主委员会宗旨，规范业主委员会行为，保障业主委员会达到其管理目标的原则性文件。业主委员会章程主要包括业主委员会宗旨、业主委员会的组织机构、业主委员会成员的选举方式及任期、业主委员会主要职责权利义务作用、业主委员会会议的召开方式、业主委员会委员的权利义务、业主委员会经费办公用房来源、业主委员会成立与解散方式等。以下是一份业主委员会章程的示范文件。返回上一页
