1、案例案例1 1：北京东部商务区经过：北京东部商务区经过1515年的发展，高端年的发展，高端商务向核心聚集，周边出现多个服务型区域商务向核心聚集，周边出现多个服务型区域CBDMLDCLDRBDSub-CBDCLDCLD中央居住区中央居住区RBDRBD休闲商务区休闲商务区CBDCBD中央商务区中央商务区MLDMLD混合居住区混合居住区Sub-CBDSub-CBD副副CBDCBD区区北京北京CBD区域区域1受受CBDCBD辐射，各个板块依托自身资源表现出明显辐射，各个板块依托自身资源表现出明显的价值分化与功能分工的价值分化与功能分工板块板块资源板块特征代表物业CBD中央商务区地铁、东三环长安街、使馆
2、区办公功能纯粹、世界500强云集顶级写字楼集中国贸Sub-CBD副CBD区长安街、地铁紧邻CBD商务服务型企业集中（广告、传媒等）酒店、公寓等商业、商务配套SOHO现代城华贸金地国际中心RBD休闲商务区工体三里屯使馆区休闲娱乐氛围浓厚三里屯酒吧街工体MLD混合居住区与CBD无缝连接长期居住、短期暂居与大型商业、酒店、公寓、次级办公复合富力城CLD中央居住区朝阳公园与CBD适当的距离纯粹的高端居住区棕榈泉国际公寓北京北京CBD区域区域2居住功能上，主要受与居住功能上，主要受与CBDCBD的交通联系及资的交通联系及资源状况分化出混合居住区及中央居住区源状况分化出混合居住区及中央居住区中央居住区（中
3、央居住区（CLD）混合居住区（混合居住区（MLD）交通：与CBD有便捷联系，但受过境车流的干扰小边界：天然屏障阻隔CBD功能的蔓延，保证区域的纯粹性资源状况：有优越的自然人文资源功能：纯粹高端居住功能及居住配套功能交通：紧邻CBD和城市快速路，过境车流大边界：无清晰边界，被CBD蔓延侵蚀，功能混合资源状况：无特殊自然人文资源功能：中高端居住为主，商务服务性功能为辅（商务酒店、大型商业、中等写字楼等）纯粹、高档、宜居纯粹、高档、宜居混合、中高档、高效混合、中高档、高效北京北京CBD区域区域3案例选择原则：案例选择原则：城市核心区边缘城市核心区边缘滨水大盘滨水大盘配套增值配套增值案例案例1 1：加
4、拿大太平洋协和社区：加拿大太平洋协和社区研究目的：研究目的：规划模式规划模式配套增值要点配套增值要点分期及启动策略分期及启动策略案例案例2 2：美国：美国RestonReston社区社区案例案例3 3：哈尔滨世贸滨江新城：哈尔滨世贸滨江新城案例分析与借鉴案例分析与借鉴案例案例4 4：无锡万科魅力之城：无锡万科魅力之城案例案例5 5：成都中海国际社区：成都中海国际社区案例案例6 6：深圳万科城：深圳万科城4加拿大太平洋协和社区加拿大太平洋协和社区u社区所在地为原铁路总站旧址，1988年协和公司以竞卖方式从政府处获得土地；u项目定位：高密度条件下的新型城市滨海生活；u地理位置：太平洋协和社区位于温
5、哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区。u项目规模：占地面积83万平方米，总建筑面积110万平方米。温哥华中心商业区加拿大协和社区加拿大协和社区5结合公共空间形成城市级展示带结合公共空间形成城市级展示带修建滨海长廊和五个特色各异的修建滨海长廊和五个特色各异的开放式公园等特色设施，成为城市极的沿海展示带，极大的提升了社开放式公园等特色设施，成为城市极的沿海展示带，极大的提升了社区与区域价值区与区域价值u3公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识；u保护3公里长的海岸线自然资源，修建专供行人和自行车使用的滨水大道。u营造生态绿化环境，临河建设五个绿化公园，总占地超过占地17万平方米。滨海长廊分
6、布图滨海长廊全景图滨海长廊休闲活动滨海长廊休闲人群社区总占地80万平方米公园总占地17万平方米比例约256住宅区商业公园温哥华中心商业区温哥华中心商业区空间布局过渡空间布局过渡通过大面积的公共休闲空通过大面积的公共休闲空间弱化高层对社区的密度影响，增加社区开间弱化高层对社区的密度影响，增加社区开阔感阔感u社区住宅组团分散布局，由公园等公共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定；u主要商业位于社区中心位置，易于形成核心区；u商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；加拿大协和社区加拿大协和社区社区道路社区道路社区道路社区道路滨海大道滨海大道花园洋房联排38层塔楼27塔楼u产品多元产品多元
7、花园洋房、联排、高层花园洋房、联排、高层u联排、低层住宅临街布置，弱化行人的视觉效果，减低高层对社区的密度影响。7启动区启动区重点兴建能标识社区形象和档次重点兴建能标识社区形象和档次的配套设施，营造生态绿化环境，提升社区的配套设施，营造生态绿化环境，提升社区档次档次u社区的配套设施入住前已能完全展示，是社区的启动条件；u周边高端的配套设施提升社区的形象和档次；儿童护理中心;学校：小学;4200平米大型社区服务中心：为改造后的圆形机车车库，耗资900万加元，提供影视提供影视/演奏厅、健身房、手工作坊、会议室、成演奏厅、健身房、手工作坊、会议室、成人教育教室、士多店及室外圆形剧场人教育教室、士多店
8、及室外圆形剧场的设施;每个社区大面积的体育、娱乐设施;社区露天公共艺术品展览;加拿大第一个光纤网络社区;周边配套：国家广场 世界最大的气撑式圆顶体育馆 温哥华新中心图书馆 科学世界中心 传统中国花园社区配套：加拿大协和社区加拿大协和社区8加拿大太平洋协和社区给我们的启示加拿大太平洋协和社区给我们的启示加拿大协和社区加拿大协和社区充分利用滨水资源，规划中突出滨水价值，建立充分利用滨水资源，规划中突出滨水价值，建立城市级城市级展示带，提升社区与区域价值展示带，提升社区与区域价值 3 3公里滨海长廊公里滨海长廊 滨海休闲公园滨海休闲公园 水景住宅水景住宅启动区建立社区形象，重点建立高档次配套设施，并
9、使启动区建立社区形象，重点建立高档次配套设施，并使配套功能完善配套功能完善9里斯顿位是里斯顿位是国际知名的中产社区国际知名的中产社区，在美国各在美国各项指标评比中，连续二十年排名前两位项指标评比中，连续二十年排名前两位位置位置n位于华盛顿市以西35公里，开车至世界十大机场之一的杜勒斯机场15分钟，处于空港强大的商业、商务等功能的辐射范围之内。规模规模n 占地约45平方公里n 规划户数2.8万，建成户数2.2万里斯顿里斯顿是全球闻名的中产社区，这里通过大规模开发空间的打造、多物业复合的产品组合、高标准的设施配套以及丰富的社区活动共同营造了中产社区的生中产社区的生活方式活方式，打造了全美最佳居住选
10、择社区美国美国RestonReston社区社区10高设施强度、中密度的规划理念，注重居民高设施强度、中密度的规划理念，注重居民的生活便利性和居住环境的生活便利性和居住环境Town CenterSingle HouseTown HouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church60%的居民在当地就业一个市镇中心、12个街区丰富的配套设施占地占地(公顷公顷)用地百分比用地百分比居住居住3960 3960 53%53%市镇中心市镇中心1330 1330 18%18%开放空间开放空间1100110015%15%公共设施公共设施330 330 5%5%道路道路/停车停车6
11、80 680 9%9%总计总计7400 7400 100%100%美国美国RestonReston社区社区11多物业复合的产品组合构成了复合而匀质的多物业复合的产品组合构成了复合而匀质的社区居住群体社区居住群体u里斯顿通过提供各种物业类型从小户型公寓到大面积的独栋别墅满足置业者对于物业形式和居住面积的多种需求。u不同的面积及产品复合并没有影响社区业主的匀质性，这里通过对单价的标的，合理的过滤目标客户群，保证了社区居民的匀质性。美国美国RestonReston社区社区12建筑和活动围绕中心展开建筑和活动围绕中心展开，三级中心的设计增，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定基加了整
12、个社区的向心力，为形成社区感奠定基础础市镇中心市镇中心社区中心社区中心邻里中心邻里中心1 12 23 3三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间。交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间。美国美国RestonReston社区社区13市镇中心及办公功能布置在与外部连接便利，市镇中心及办公功能布置在与外部连接便利，社区容易到达的中心位置社区容易到达的中心位置Town CenterSingle HouseTown HouseApartmentOffice/R&DLa
13、keSchool/Church美国美国RestonReston社区社区14特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感大社区内就业机会，增强社区归属感u尺度适中的街道，小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨.u在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题.美国美国RestonReston社区社区15大规模开放空间创造了良好的环境，更为业大规模开放空间创造了良好的环境，更为业主创造了沟通和交流平台主创造了沟通和交流平台u通过对于现有自然资源的利用以及社区内部的资源再造，里斯顿打造了多个不同等级的社区开放空间
14、，既形成了良好的居住环境，又为业主的沟通和交流等活动创造了平台，体现了尊重交流与融合的中产社区文化美国美国RestonReston社区社区16高标准的各种配套设施营造了高品质的中产高标准的各种配套设施营造了高品质的中产生活方式生活方式里斯顿的配套功能以一个多功能规划方案作为基础，设置了：里斯顿的配套功能以一个多功能规划方案作为基础，设置了：学校、图书馆家政服务中心医疗护理设施风情商业街包括高品质的日常零售、休闲娱乐等多种业态功能文化娱乐活动设施包括各种社区俱乐部、公共活动交流中心等高品质的完备配套使得中产阶层的生活得到满足，同时获得高品质的完备配套使得中产阶层的生活得到满足，同时获得自身的价值
15、认同感。自身的价值认同感。美国美国RestonReston社区社区17社区内部丰富的组织和活动构成了社区生活社区内部丰富的组织和活动构成了社区生活方式的重要部分方式的重要部分u各种俱乐部以及社区组织的庆典及交流活动，使社区每一位业主从孩子到老人，都融入到社区生活之中，构成社区的邻里文化，形成归属感 -社区成立周年庆典-健康宝贝俱乐部-老年交响乐团-自行车俱乐部-复活节社区盛装游行 美国美国RestonReston社区社区18美国美国RestonReston社区社区美国美国RestonReston社区给我们的启示社区给我们的启示多物业复合的产品组合，满足各类置业者需求，构成复多物业复合的产品组合
16、，满足各类置业者需求，构成复合而匀质的居住社区合而匀质的居住社区通过三级中心构建社区生活体系，增强了社区凝聚力，通过三级中心构建社区生活体系，增强了社区凝聚力，形成人性化的空间形成人性化的空间建立高标准、高品质的配套设施，满足中产人群生活方建立高标准、高品质的配套设施，满足中产人群生活方式式社区内部丰富的组织和活动，成为精英社区的象征与社社区内部丰富的组织和活动，成为精英社区的象征与社区文化区文化19哈尔滨哈尔滨世茂滨江新城世茂滨江新城u区位：区位：松北新区，东临市政府楼,北靠拟建省政府及中央商务区,南面有规划的商业街。西靠城市四环路；u规模：规模：总用地400万平方米，总建设用地243.6万
17、平方米，总建筑面积360360万平方米万平方米，容积率1.42，绿化率50%。u分期：分期：项目整体分4期，一期建筑面积75万平方米，二期建筑面积110万平方米；三期建筑面积95万平方米；四期建筑面积120万平方米。u物业类型：物业类型：普通住宅高层公寓，滨水别墅、五星级酒店、行政办公中心 冰城新都市中心经典巨筑冰城新都市中心经典巨筑 北国浦东新贵民宅北国浦东新贵民宅松花江哈尔滨世茂滨江新城哈尔滨世茂滨江新城20产品多元、产品多元、整合周边环境资源整合周边环境资源整个社区的气势浩大磅礴包含多整个社区的气势浩大磅礴包含多种产品形式，以市政中心形成城市展示轴，同时将松花江水系引入种产品形式，以市政
18、中心形成城市展示轴，同时将松花江水系引入社区内部贯穿整个项目社区内部贯穿整个项目u项目规划大气、宏伟，主体建筑前后错落有余,视线互不遮挡;形成有较强烈的空间对比；u分别围绕省政府与市政府行政区形成两条南北主轴；同时从松花江引入水系，东西形成景观主轴贯穿整个社区；u以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立。u高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感；u低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源景观。一期一期一期一期21产品形式对资源的利用产品形式对资源的利用沿江面以高层建筑群最大化的实现观景沿江面以高层建筑群最大化的实现观景效果，低密度物业占据社区内部较好资源，通
19、过对资源的利用实现效果，低密度物业占据社区内部较好资源，通过对资源的利用实现物业的价值最大化物业的价值最大化u高层建筑群以弧型排列，沿江绵延铺展,负有韵律与动感，体现社区边界感与序列感，同时成为城市形象的绝佳展示面，成为松江北岸众望所归的瞩目焦点。，u低密度物业占据社区内部最佳资源。22顶级配套提升项目档次与形象顶级配套提升项目档次与形象配套设施完善，以配套设施完善，以2 2万平米万平米超奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所超奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所u项目规划超五星级酒店、高级行政办公中心、商业街，配套档次高、设施全。u超豪华会所，涵盖生活所需方方面面。
20、篮球馆、羽球馆、网球馆、台球室、乒乓室、健身房和室内游泳池等运动设施令身心众情舒展；桑拿房、儿童娱乐室及网吧等休闲娱乐场所，令休闲生活更加丰富多彩。23启动区启动区具备昭示性与资源条件，入市强具备昭示性与资源条件，入市强势占位取得较好的市场表现势占位取得较好的市场表现市场表现突出：2004年10月16日正式开盘，高档占位取得市场成功。项目开发至今，一直以来保持较好的销售速度；区域平台价格3200元/平米，项目高层物业实现均价4200元/平米，实现1000元/平米价格超越，32%的提升；三期滨水别墅500万楼王，为哈尔滨最高价，目前已售出。1.1.启动区的设置，具备较启动区的设置，具备较好的昭示
21、性与资源条件。好的昭示性与资源条件。紧邻已经建设成熟的市政府，同时拥有社区内部水景资源与外部自然资源。2.2.启动区的物业类型：启动区的物业类型：3.一区小高层、高层、会所；4.二区教育配套；5.三区滨水别墅；6.四区观江高层；哈尔滨世茂滨江新城哈尔滨世茂滨江新城24哈尔滨世茂滨江新城给我们的启示哈尔滨世茂滨江新城给我们的启示哈尔滨世茂滨江新城哈尔滨世茂滨江新城产品多元化，产品线丰富产品多元化，产品线丰富产品规划中充分体现资源优势，通过资源的利用实现物产品规划中充分体现资源优势，通过资源的利用实现物业的价值最大化业的价值最大化 高层建筑群沿江布置，实现最大化观景效果 低密度占据社区内部资源顶级
22、配套提升项目档次与形象顶级配套提升项目档次与形象启动区采用多物业组合，凭借资源优势奠定项目形象启动区采用多物业组合，凭借资源优势奠定项目形象25魅力之城位于无锡的太湖新城，以魅力之城位于无锡的太湖新城，以“新城市新城市主义主义”的规划理念，打造国际街区生活的规划理念，打造国际街区生活u项目位于无锡滨湖新城北部，占地面积;：96万平米，总建筑面积135万平米，配套设施总规模约6-7万平米。u集教育、科研、体育和旅游等公共服务设施和高品质住区、距离蠡（l)湖约1公里，距离市中心中央商务区8公里项目形象项目形象：u不是一个社区，更是一个新城市，具备了居住、工作、消遣、生活的城镇无锡万科魅力之城无锡万
23、科魅力之城蠡湖u无锡万科魅力之城无锡万科魅力之城 配套设施总规模近配套设施总规模近7 7万平米，占项目总规模万平米，占项目总规模的的5%5%左右左右26功能分级功能分级商业商业u魅力之城除了综合性的大型商业设施、各具特色的小区级商业中心，还规划了具有回游性的街区级步行沿街商业系统。各商业设施总规模约3.5万平米；业态种类繁多，服务半径合理，既能满足日常的购物需求，营造出无锡最繁华的商街景象。u区域级商业：区域级商业：约1800018000平米综合性购物中心，设有大型超市、酒楼、电影院、美食街 等；u小区级商业：小区级商业：3个约20005000平米小区商业中心，满足日常生活所需；u特色商业街：
24、特色商业街：8条特色商业街酒吧一条街酒吧一条街、SohoSoho商商业街业街、时尚服装街时尚服装街各具风情。无锡万科魅力之城无锡万科魅力之城27功能分级功能分级体育、休闲体育、休闲u约8000平米大型体育活动中心，设有泳池泳池、篮球场篮球场、乒乓球馆乒乓球馆、健身中心健身中心、网球场等网球场等。3 3大主题会所：大主题会所：水上水上BBQBBQ时尚魅力会所时尚魅力会所：针对年轻人年轻人和整个整个家庭家庭日常休闲，泳池、BBQ式烧烤，各式休闲、运动设施等；悠乐长者会所：悠乐长者会所：专门为老年人老年人而设计，为社区老年人提供交流、休闲的空间；儿童会所：儿童会所：专门为儿童儿童设计，邀请国际专家精
25、心打造，各式新型玩具、游乐设施；无锡万科魅力之城无锡万科魅力之城28功能分级功能分级教育教育u联诀多所名校，从幼儿园幼儿园、小学小学到太湖中学太湖中学、江南大学江南大学，名师教育一路陪伴，保证让孩子步步通向成功。在规划上除了设置义务教育设施之外，更有丰富的终生教育体系，以及体现无锡文化的名人大道和小型历史博物馆等，在不同程度上满足了居民的文化需求。u与知名幼儿园合手共办一所16班公立幼儿园，并同时设立一所私立双语国际私立双语国际幼儿园幼儿园，让孩子从小就携手名校，与国际接轨，接受最先进的教育。u校区建筑新加坡CPG专业规划设计，创造浓厚的文化学习气氛、提供优质的教育设施、保障儿童拥有良好的教育
26、环境。无锡万科魅力之城无锡万科魅力之城29三角公园三角公园小学小学泛会所泛会所商业商业项目各组团均采取多种物业类型的组合方式，项目各组团均采取多种物业类型的组合方式，不断丰富社区功能不断丰富社区功能会所会所B5街区街区商业商业会所会所B5街区街区商业商业幼儿园幼儿园无锡万科魅力之城无锡万科魅力之城30无锡万科魅力之城案例给我们的启示无锡万科魅力之城案例给我们的启示配套分级，针对不同的消费人群，设置相应级别的功能配套分级，针对不同的消费人群，设置相应级别的功能设施设施无锡万科魅力之城无锡万科魅力之城 社区级社区级社区内部业主 区域级区域级周边人群 城市级城市级城市消费力及特定人群各居住组团分别设
27、置不同的配套设施，使各组团各具特各居住组团分别设置不同的配套设施，使各组团各具特点及独特的配套功能点及独特的配套功能配套功能配套功能 针对针对“全家庭全家庭”成员需求，针对儿童、年轻人、成员需求，针对儿童、年轻人、成年人、老人应设置不同的功能设施成年人、老人应设置不同的功能设施31中海国际社区位于成都市西北角，是自身资中海国际社区位于成都市西北角，是自身资源优越的城市新区大型项目源优越的城市新区大型项目u项目区位条件项目区位条件u成都西北角高新西区，城市三环外u地块自身资源优越，同5400亩的城市森林公园相望；u地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰
28、风景区。成都中海国际社区成都中海国际社区u项目基本情况项目基本情况u占地面积：1986亩u建筑面积：约119万u住宅面积：约102万u公建及配套面积：超过15万u成都中海国际社区配套设施总规模近成都中海国际社区配套设施总规模近1717万平米，占项目总规万平米，占项目总规模的模的12.5%12.5%32社区整体规划分为社区整体规划分为3 3大板块，分为国际生活大板块，分为国际生活板块、板块、体育公园板块、城市级商业板块体育公园板块、城市级商业板块商业中心商业中心建筑面积6万区域商业中心、城西特色消费中心大型综合超市、时尚百货、电影城、特色餐饮娱乐等国际学校国际学校建筑面积1.8万全日制12年级学
29、校，双语教学涉外医院涉外医院占地面积1.8万二级甲等涉外医院国际酒店国际酒店建筑面积1.8万高星级商务酒店生态公园生态公园临摸底河、用地面积4.8万高尔夫练习场u国际生活板块国际生活板块u人文/海洋主题u海洋主题u城市主题u体育公园板块体育公园板块u体育公园u滨河公园u高尔夫练习场u城市级商业板块城市级商业板块u商业中心u国际酒店成都中海国际社区成都中海国际社区33通过配套设施的合理规划，以城市级商业及通过配套设施的合理规划，以城市级商业及高档配套设施为核心，形成高档成熟的社区高档配套设施为核心，形成高档成熟的社区形象形象学校学校城市级商业城市级商业酒店酒店医院医院商商业业街街公公 园园绿地绿
30、地绿地绿地居住居住u在区域甚至全市都有影响力的配套：国际学校国际学校城市级商业中心城市级商业中心社区风情商业街社区风情商业街涉外医院涉外医院高档酒店高档酒店国际美食酒吧街国际美食酒吧街成都中海国际社区成都中海国际社区34通过整和资源，将多种物业形式有效组合，通过整和资源，将多种物业形式有效组合，进一步提升项目的核心价值进一步提升项目的核心价值u以不可复制的生态资源（体育公园和森林公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争u建设有吸引力的体验设施u道路与公园的关联u核心价值区体现资源优势u核心价值区域：核心价值区域：与公园联系紧密 高尔夫练习场 国际网球俱乐部 休闲、专业街
31、区两河森林公园土龙路金牛支渠高新西区核心价值区原核心价值区7000亩大区域u结合体育公园，打造结合体育公园，打造代表城市最高水平的国代表城市最高水平的国际网球休闲俱乐部以及际网球休闲俱乐部以及高尔夫练习场高尔夫练习场u打造城市级商业中心打造城市级商业中心美食广场休闲商业街成都中海国际社区成都中海国际社区35配套设施的分级与分期开发配套设施的分级与分期开发u启动期重点建立社区服务型配套设施，同时突出强势配套（国际学校），体现项目价值点；u随住宅进程分期、分组团建立社区服务型设施；各开发期内保证拥有亮点配套或差异化设施；u集中商业、酒店、写字楼等外向型功能设施应于项目后期的开发。2年量量2004.
32、72006.72008.1 2009.72006.8 2007.121.5年1.5年一期（40万）二期（30万）三期(40万)区（15万）区（25万）区（15万）区(15万)区（20万）区（20万）l星期五大道北段l国际学校国际学校l公交总站l综合市场l幼儿园1l生活会所1l邻里商业l邻里商业l幼儿园2l涉外医院l生活会所2l邻里商业l休闲街南段l休闲街北段l邻里商业l国际网球俱乐部l雕塑长廊l集中商业集中商业l邻里商业l写字楼l国际酒店国际酒店l文化活动中心l高尔夫练习场l森林景观大道l高级会所l星期五大道南段l休闲广场休闲广场成都中海国际社区成都中海国际社区36成都中海国际社区案例给我们的
33、启示成都中海国际社区案例给我们的启示充分利用资源，并结合项目整体定位，通过多种配套功充分利用资源，并结合项目整体定位，通过多种配套功能组合，提升项目价值能组合，提升项目价值成都中海国际社区成都中海国际社区各配套功能的开发应结合项目的整体开发进程，分期、各配套功能的开发应结合项目的整体开发进程，分期、分级、分批投入建设分级、分批投入建设 生活型配套及社区服务设施生活型配套及社区服务设施应先期建设，保证业主入住后日常生活需求 区域及城市级设施区域及城市级设施可滞后开发37深圳万科城通过城市级特色商业配套，成功深圳万科城通过城市级特色商业配套，成功树立项目形象，建立项目竞争优势树立项目形象，建立项目
34、竞争优势u项目地址：项目地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道；u项目规模：项目规模：占地约39.7万平米，总建面约44万平米；u配套设施：配套设施：u5000平方米会所；u15000平米九年制一贯制公立学校万科城实验学校u3500平方米幼儿园u3000平方米公共配套（社康中心、文化活动站、老年人活动中心、社区管委会等）；u约3万平方米万科城风情步行街。深圳万科城深圳万科城万科城实验学校万科城实验学校风风情情步步行行街街u深圳万科城配套设施总规模约深圳万科城配套设施总规模约5 5万平米，占项目总规模的万平米，占项目总规模的11%11%38通过西班牙风情步行街的成功打造，迅速提通过西班牙风情步行街的成功打
35、造，迅速提升了项目形象，并成为项目亮点升了项目形象，并成为项目亮点基本概况基本概况 依托于万科城，总建面约3万平米，分2期发售；其中一期约2.2万平米，其中餐饮就占到11000平米，其它商铺是社区必须的医疗、摄影、花卉等社区配套商铺；二期商铺面积是8000平米。商业规划商业规划 商业层次：商业层次：日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊；经营内容：经营内容：特色饮食（中餐、西餐、咖啡等）、娱乐休闲（茶馆、酒吧等）；街铺和底商，大部分商铺都是临路、临水，在建筑风格体现西班牙风情；哑铃型商业形状，造成个广场人流逗留，中间以水景连通，将商业和景观有效结
36、合。主题定位主题定位 中国第一个集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体的溶解异域风情的LIVING MALL深圳万科城深圳万科城 39深圳万科城案例给我们的启示深圳万科城案例给我们的启示提出独特、鲜明的主题风格与形象提出独特、鲜明的主题风格与形象概念概念，充分体现项目，充分体现项目与配套设施的亮点与特色与配套设施的亮点与特色深圳万科城深圳万科城 外向型社区购物中心/中国第一个异域风情（西班牙）LIVING MALL 商业主题前期展示体验区配套设施的建筑设计应结合主题，有效传达项目特色及配套设施的建筑设计应结合主题，有效传达项目特色及差异化形象差异化形象 大部分商铺都是临路、临街、临水
37、同时在建筑风格上体现西班牙风情40“cld”价值体系构建价值体系构建41“”的理论基石的理论基石松散型都市社区松散型都市社区松散型都市社区松散型都市社区当今国际最先进的社区形态当今国际最先进的社区形态一种可持续发展的社区模式一种可持续发展的社区模式一种可持续发展的自给自足的社区一种可持续发展的自给自足的社区具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供在居住产品和社区服务两方面的多元化需求，因阶段提供在居住产品和社区服务两方面的多元化需求，因而具备自我生长能力的社区形态。而具备自我生长能力的社区形态。42“cld”松散型都市社区松散
38、型都市社区区位分布：区位分布：区别于郊区概念，它把城市的中心引向边缘，又把城市的边缘引向中心，是城市中心与次中心相互交换的产物，我们称之为：城市中间地带。城市中间地带。社区特点：社区特点：n容积率低，绿化率高，而且社区氛围相对和谐，具有较强的社区归属感；n社区居民专属的多功能配套，交通方便，而且把尊重个人权益作为规划的首要目标。n建筑形态多样化，适合不同年龄阶层、不同收入阶层等的选择n社区模式不仅是建筑符号的表面化，还是一种新的生活方式和生活心态n高品质、低密度、生态、环保、人性化、高艺术文化属性是可持续发展的社区，将是城市居住发展必然趋势。n因此因此,中间地带都市社区被称为：。中间地带都市社
39、区被称为：。都市中心都市中心广大郊区广大郊区中间地带中间地带理论根源：霍华德田园城市赖特理想都市 美国新都市主义(Urbanism)英国Urban Village43开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居民建一个终身的居所民建一个终身的居所毕业于美国哈佛大学建筑学系、美国的第一个花园城市雷德朋的投资商之子、房地产大亨、从事过城市规划、建筑设计、经济学研究、社会学研究；新城开发主导者：罗伯特新城开发主导者：罗伯特E西蒙西蒙n要让人们在休闲时间有足够的活动可以选择，这意味着新城中应提供各类文化娱乐设应提供各类文化娱乐设施和私密空间；施和私密空间；n要把
40、尊重个人权益作为规划的首要目标，而不仅是实现大型构想；n从开发区建设之初就为居民提供商业、文从开发区建设之初就为居民提供商业、文化、娱乐设施，化、娱乐设施，而不能等几年之后再建；n不断创造人造和自然美景不断创造人造和自然美景，形成良好的生活环境；n应使人们能在同一社区中工作和生活；n应做到每个人都能终生生活在同一个邻里每个人都能终生生活在同一个邻里而无需迁移，社区应有不同形式和价格的住而无需迁移，社区应有不同形式和价格的住宅以满足各收入阶层人群的需求，宅以满足各收入阶层人群的需求，并能适应不同层次的家庭生活使用需求；案例参考案例参考国际典范美国华盛顿费尔法克斯郡的里斯顿新城里斯顿新城44“”的
41、案例实践的案例实践美国里斯顿美国里斯顿（Reston)Reston)位置位置 位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，开车至杜勒斯机场15分钟，属于弗吉尼亚州费尔菲克斯县 规模规模n 占地约45平方公里n 规划户数2.8万，建成户数2.2万Arce(ha)用地百分比用地百分比居住3960（1603）53%市镇中心1330（538）18%开放空间1100（445）15%城市公共设施330（134）5%道路/停车680（275）9%总计7400（2995）100%发展背景发展背景60年代美国开始的以抑制大都市无序蔓延为目标的第二代新城运动45整体容积率整体容积率1.0-2.01.0-2.0
42、左右，密度适中左右，密度适中里斯顿新城的三大特征里斯顿新城的三大特征46产品形式多样化产品形式多样化满足多样化需求满足多样化需求里斯顿新城的三大特征里斯顿新城的三大特征47城市元素：艺术中心，电影城，体育中心，步行商业街区郊区的自然、闲适、宽松：生态公园、社区广场、大面积绿地、湖泊社区功能复合社区功能复合里斯顿新城的三大特征里斯顿新城的三大特征48居住功能特色：多种住宅形式相结合，居住功能特色：多种住宅形式相结合，一个家庭从青年、一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走社区中有5个村：n安妮湖村（LAKE ANNE）n猎人森林村（HUNTER
43、S WOODS）n高橡树村（tall oaks）n南湖村（South lake）n和北点村（NORTH POINT）n每个村都围绕一个多功能的村中心而建n安妮湖村是开发的第一个村，它很好地体现了西蒙要把里斯顿建成步行为主的欧洲式社区的观点。u复合功能：一个生活、工作、休闲的场所复合功能：一个生活、工作、休闲的场所 拥有6.5万居民和超过4万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡，它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。u：住宅多样化：住宅多样化u 通过提供各种类型各种价位的住房款式从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅住房能够满足不同
44、收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根，从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走。49设计特色：城市型景观与自然资源的融合、地标性景观、设计特色：城市型景观与自然资源的融合、地标性景观、市镇中心的人文艺术、环保式道路边界市镇中心的人文艺术、环保式道路边界n市镇中心的人文艺术里斯顿市镇中心的核心是喷泉广场，人文艺术景观和水共同交汇在这个精致的城市空间中；n 地标性景观市镇中心独具特色的天际线形成的地标性景观，来自整个大都会区的居民们被吸引到此处的办公楼、商店和餐馆中；n道路环境保护里斯顿在邻里和道路交汇处设施宽阔的自然保护区，建设环境保护型社区，
45、成片的住宅被茂密的树丛掩映着，从道路上只能依稀看到；n城市型景观与自然资源有机融合社区内实现了在乡村环境中设置城市型景观的设计概念，有机的将用地内的公共空间、公共活动区和个人活动区、89公里的小路和宽阔的自然保护区结合在一起；50深圳坂田万科板块案例深圳坂田万科板块案例-“小市场宽产品线小市场宽产品线”策略策略拓宽客户层面，从产品创新、到实现品牌溢价拓宽客户层面，从产品创新、到实现品牌溢价u案例研究背景：案例研究背景：从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块 万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整个坂田
46、，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额 万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。坂雪岗板块坂雪岗板块深圳坂田板块案例研究深圳坂田板块案例研究深南大道深南大道区位特点区位特点u处于深圳郊区的工业园区周边内u交通正在逐步改善u良好的产业基础支撑u政策导向下大力发展基础配套设施u迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在未开发阶段配套和人气明显不足区位区位坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区交通交通该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分钟内到达市中心u万科四季花城万科四季花城u万科
47、城万科城u万科第五园万科第五园511.选址于城市核心和郊区的中间地带，属于未来的核心居住区2.适中密度，适宜规模，保证足够的公共开放空间，保持宜人的空间尺度3.强调社区配套的多样性和可达性，提高生活的便利度和生活质量4.多种住宅形式相结合，保证一个家庭在青年、中年、老年都不用从社区中搬走5.强调社区的公共活动空间，建立居民的联系，提高居民的参与性和归属感6.强调对环境和人文传统的保护和再造，实现可持续发展7.强调社区文化的营造，注重居住功能实现的同时，更注重精神满足“”松散型都市社区松散型都市社区开发的七大开发的七大原则原则52客观性被动式主观性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品服务服务
48、人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）主动式中润华侨城核心竞争力中润华侨城核心竞争力环境环境+产品产品u产品+环境 客观性；典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件体现“项目价值”u四季花城的核心竞争力：环境+产品环境：环境：在外部资源条件并不具绝对优势的前期下，着重于内部景观的营造和展示产品：产品：以创新产品独栋别墅启动，迅速形成产品展示，以专利产品情景多层大宅、精装洋房，进一步提升社区档次与形象华侨城优势华侨城优势地产项目/企业的的核心竞争力矩阵53“”人居理念体现对客户层面的人居理念体现对客户层面的包容性包容性华侨城建造了无
49、需多次置业，可以一步到位居住空华侨城建造了无需多次置业，可以一步到位居住空间，无论青年、中年、老年，一生不需要更换的生间，无论青年、中年、老年，一生不需要更换的生活理想的居所活理想的居所中润华侨城中润华侨城“”的人居理念的人居理念位置：位置：城市规划的居住区，未来的中央居住区（CLD）资源：资源：淄博上风上水的生态城区社区极尽精致的园林景观，更联系了一种人文精神配套：配套：五星级酒店综合性娱乐园高档购物广场 54“”体现对产品线的全覆盖体现对产品线的全覆盖丰富的产品线：别墅、多层大宅、精装洋房，丰富的产品线：别墅、多层大宅、精装洋房，华侨城建造包容高、中不同层面的客户群需华侨城建造包容高、中不同层面的客户群需求的城市社区求的城市社区中润华侨城中润华侨城“”的产品理念的产品理念规模：规模：占地1800亩万平建筑面积，绿化60%产品：产品：1.17的容积率低密度社区多层、小高层、别墅，物业齐全配套：配套：大名流会所，全城最大、最高档会所；名流、文化汇聚地。团队：团队：中润，缔造优质产品。雅科本，设计人性化的建筑55
