1、第四章第四章 不同零售业态的选址及规划不同零售业态的选址及规划 第1页，共41页。目目 录录百货商场百货商场 专卖店专卖店 购物中心购物中心徒步商业街徒步商业街 第2页，共41页。百货商场百货商场第3页，共41页。1、百货商场的特点v 百货商场规模特点百货商场规模特点 百货商场规模通常在百货商场规模通常在2 2万平方米左右万平方米左右v 百货商场规划设计特点百货商场规划设计特点 百货商场通常采用百货商场通常采用3 35 5层的多层建筑，不需要对设计荷层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑载做过多的考虑 v 百货商场运营特点百货商场运营特点 百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目
2、的百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。第4页，共41页。1、百货商场的特点v 百货商场商铺特点百货商场商铺特点 商铺的形式。商铺的形式。百货商场商铺基本上都是铺位形式。百货商场商铺基本上都是铺位形式。投资回收形式。投资回收形式。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式提成的方式 第5页，共41页。2、市场环境分析百货商店市场环境分百货商店市场环境分析析市场环境分析市场环境分析根据市场营销对策不同根据市场营销对策不同
3、分分 供应商状态供应商状态无无间接竞争者间接竞争者 顾客的规模与结构顾客的规模与结构 需求状态需求状态 交通条件交通条件 直接竞争者直接竞争者 第6页，共41页。3、目标市场选择v目标市场选择的基础目标市场选择的基础v百货商店的定位百货商店的定位第7页，共41页。v地区选择地区选择v独立独立商店商店v群落群落型商店型商店区区 v商业商业中心中心 4、地区选择*资料来源：v中心商业区中心商业区v地区商业区地区商业区v小型商业区小型商业区v地区商业中心地区商业中心v住宅区商业中心住宅区商业中心v联合商业中心联合商业中心v微型商业区微型商业区第8页，共41页。5、位置确定评估商店未来效益评估商店未来
4、效益分析竞争对手分析竞争对手分析交分析交通条件通条件分析客分析客流规律流规律第9页，共41页。6、规模分析19841984年欧洲国家百货商店的数量和销售面积年欧洲国家百货商店的数量和销售面积 美国美国 意大利意大利 荷兰荷兰瑞士瑞士法国法国百货商店数量百货商店数量 345506068146总面积（千平方总面积（千平方公尺）公尺）22602054903751110平均面积（平方平均面积（平方公尺）公尺）6550410081675514760219731973年千人拥有年千人拥有平方公尺平方公尺 38335432019831983年千人拥有年千人拥有平方公尺平方公尺 424345820198319
5、83年与年与19731973年年相比相比 22%33%-3%35%0第10页，共41页。专卖店专卖店 第11页，共41页。1、地点选择的依据 地点类型地点类型中心商业区中心商业区非中心商业区非中心商业区住宅商业区住宅商业区 选择依据选择依据经营目标经营目标店型店型 发展前途发展前途 专卖店的地点选择不能一概而论，专卖店的地点选择不能一概而论，而应根据不同情况进行具体分析。而应根据不同情况进行具体分析。第12页，共41页。2、中心商业区的专卖商店 v中心商业区的专卖商店应以高度专业化为特征。中心商业区的专卖商店应以高度专业化为特征。v中心商业区常以高中级商品为主，而高度专业化中心商业区常以高中级
6、商品为主，而高度专业化的商店也具有精品形象，这会与顾客来中心商业的商店也具有精品形象，这会与顾客来中心商业区购物的需求相吻合。区购物的需求相吻合。第13页，共41页。3、非中心商业区的专卖商店 v非中心商业区的专卖商店应以上班族所需的大众非中心商业区的专卖商店应以上班族所需的大众商品为主，专卖商店应避免高度专业化商品为主，专卖商店应避免高度专业化 v非中心商业区的专卖商店采取中等价位策略，以非中心商业区的专卖商店采取中等价位策略，以普通流行商品为主普通流行商品为主 第14页，共41页。4、住宅商业区的专卖商店 v在住宅商业区最好开设食品店、杂货店、花店、在住宅商业区最好开设食品店、杂货店、花店
7、、水果店等，家家都需要它们经营的商品水果店等，家家都需要它们经营的商品 v在住宅区开设专卖店时应避免经营范围过于狭在住宅区开设专卖店时应避免经营范围过于狭窄，要尽量适合多层次顾客的需要窄，要尽量适合多层次顾客的需要。第15页，共41页。购物中心购物中心 第16页，共41页。1、购物中心功能 销售功能销售功能商品齐全商品齐全市场定位市场定位合乎一般人的生理和合乎一般人的生理和心理需求心理需求生活功能生活功能多元化组合多元化组合追赶时代潮流追赶时代潮流老少皆宜老少皆宜生活广场生活广场购物中心功能的核心是集合，它本身并非创造需购物中心功能的核心是集合，它本身并非创造需求、提高居民购买力，而是调整各种
8、零售形态的求、提高居民购买力，而是调整各种零售形态的布局，疏通买卖通道，让人们方便地购物和享受。布局，疏通买卖通道，让人们方便地购物和享受。第17页，共41页。2、购物中心规划的特点购物中心的开发规划设计包括购物中心的方案设计、购物中心的开发规划设计包括购物中心的方案设计、初步设计及施工图设计等。初步设计及施工图设计等。购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念市场概念 绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，少数购物中心采取出售商铺的方式。理方式，少数购物中心采取出售商铺的方式。商铺
9、的形式。购物中心商铺的主要形式是铺位的商铺的形式。购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。形式，铺面形式比较少。投资回收形式。主要采取出租的方式投资回收形式。主要采取出租的方式 第18页，共41页。3、购物中心内部组成规划v 一般来说，购物中心应包括零售商店、餐饮店、电影院、音乐一般来说，购物中心应包括零售商店、餐饮店、电影院、音乐厅，甚至博物馆等。零售商店是其基本组成部分，一般包括百厅，甚至博物馆等。零售商店是其基本组成部分，一般包括百货商店和超级市场、专卖店、邮购商店等。专卖店大多为服装货商店和超级市场、专卖店、邮购商店等。专卖店大多为服装店、鞋店、珠宝店、电器商店、照相器材店
10、、钟表店等。店、鞋店、珠宝店、电器商店、照相器材店、钟表店等。商店的组成商店的组成第19页，共41页。3、购物中心内部组成规划v购物中心的商店组成结构因规模不同而有所差异，以下以美国购购物中心的商店组成结构因规模不同而有所差异，以下以美国购物中心为例。物中心为例。v地方购物中心地方购物中心v地方购物中心是规模最小的购物中心，占地面积约为地方购物中心是规模最小的购物中心，占地面积约为5 5万平方英尺。万平方英尺。v社区购物中心社区购物中心v规模大于地方购物中心，占地面积通常为规模大于地方购物中心，占地面积通常为1010万至万至4040万平方英尺万平方英尺 v地区性购物中心地区性购物中心v地区性购
11、物中心的规模列于第二位，占地面积超过地区性购物中心的规模列于第二位，占地面积超过4040万平方英尺。万平方英尺。v城市购物中心城市购物中心v城市购物中心是规模最大的购物中心，占地面积大约为城市购物中心是规模最大的购物中心，占地面积大约为7575万平方公尺，但万平方公尺，但一般都是在一般都是在100100万平方英尺以上。万平方英尺以上。商店和结构商店和结构第20页，共41页。3、购物中心内部组成规划购物中心的超级市场购物中心的超级市场数量和规模数量和规模购物中心的超级市场的数量购物中心的超级市场的数量 购物中心里应设有几家超级购物中心里应设有几家超级市场并没有一个统一的标市场并没有一个统一的标准
12、准;从购物中心现况来看，从购物中心现况来看，有独家和多家两种情况有独家和多家两种情况:购物中心的超级市场的规模购物中心的超级市场的规模 超级市场规模必须与购物中超级市场规模必须与购物中心规模一致心规模一致 独家。独家。即在购物中心中即在购物中心中只有一家大型量贩店或只有一家大型量贩店或超级市场超级市场 多家。多家。即在购物中心即在购物中心里有两家以上的大型量里有两家以上的大型量贩店或超级市场贩店或超级市场第21页，共41页。4、购物中心选址及外部规划 购物中心的选址购物中心的选址 城市郊区城市郊区 非中心地区非中心地区 中心商业区中心商业区 购物中心设在哪里要考虑商圈内居民消费水平和购买习惯、
13、交通、购物中心设在哪里要考虑商圈内居民消费水平和购买习惯、交通、货物供应等情况。货物供应等情况。第22页，共41页。4、购物中心选址及外部规划购物中心的规模购物中心的规模 购物中心规模的确定要考虑平均消费水平与结构。购物中心规模的确定要考虑平均消费水平与结构。一般地说，购物中心规模越大，功能越综合一般地说，购物中心规模越大，功能越综合 特区购物中心特区购物中心 地区性购物中地区性购物中心心 小区购物中心小区购物中心 第23页，共41页。4、购物中心选址及外部规划条型购物中心条型购物中心庭院式购物中心庭院式购物中心室内街道型购物中心室内街道型购物中心街道连接型购物中心街道连接型购物中心花团锦簇式
14、购物中心花团锦簇式购物中心购物中心的形状购物中心的形状第24页，共41页。4、购物中心选址及外部规划购物中心中超级市场的位置购物中心中超级市场的位置超级市场应在一楼超级市场应在一楼超级市场应离开百货商店超级市场应离开百货商店第25页，共41页。徒步商业街徒步商业街 第26页，共41页。v商业街指以平面形式按照街商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街店铺。都属于商业街店铺。第27页，共41页。1、商业街店铺的类型 v商业街店铺的分类可以有多种形式：商业街店
15、铺的分类可以有多种形式：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分进行划分 第28页，共41页。1、商业街店铺的类型1专业商业街商铺专业商业街商铺专业商业街商铺往专业商业街商铺往往集中经营某一类往集中经营某一类(种种)商品商品2复合商业街商铺复合商业街商铺复合商业街商铺对复合商业街商铺对经营的商品不加确经营的商品不加确定，经营者可以按定，经营者可以按照自己的设想去随照自己的设想去随意经营意经营按照商品的复合
16、度划分按照商品的复合度划分第29页，共41页。1、商业街店铺的类型1单层商业街商铺单层商业街商铺单层商业街商铺指单层商业街商铺指采取单层建筑结构采取单层建筑结构的商业街里面的商的商业街里面的商铺铺2多层商业街商铺多层商业街商铺多层商业街商铺指多层商业街商铺指建筑形式为多层建建筑形式为多层建筑的商业街里面的筑的商业街里面的商铺。商铺。按照建筑形式划分按照建筑形式划分第30页，共41页。1、商业街店铺的类型按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分专业商业街商铺大多数属于铺位性质，专业商业街商铺大多数属于铺位性质，较少属于铺面。较少属于铺面。铺面的价值要明显高于铺位，在同
17、一铺面的价值要明显高于铺位，在同一市场里，最好选择铺面。市场里，最好选择铺面。复合商业街商铺里，有可能铺面和铺复合商业街商铺里，有可能铺面和铺位的数量不相上下，铺面价值会大大位的数量不相上下，铺面价值会大大高于铺位价值高于铺位价值 第31页，共41页。2、商业街商铺的特点商铺特点商铺特点专业商业街商铺专业商业街商铺的特点的特点 商业街规模特点商业街规模特点 商业街规划设计特商业街规划设计特点点 专业商业街商铺特专业商业街商铺特点点复合商业街的特复合商业街的特点点 商业街规模特点商业街规模特点 商业街规划设计特商业街规划设计特点点 复合商业街商铺特复合商业街商铺特点点 第32页，共41页。3、徒
18、步商业街的交通选择v交通的基本要求是方便和安全。交通的基本要求是方便和安全。v方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。v安全是指顾客能放心大胆地散步、流览、购安全是指顾客能放心大胆地散步、流览、购物，主要涉及内部交通。物，主要涉及内部交通。第33页，共41页。3、徒步商业街的交通选择交通的基本要求是方便和安全。交通的基本要求是方便和安全。方便是指顾客容易到达，主要涉方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。及对外交通。安全是指顾客能放心大胆地散布、安全是指顾客能放心大胆地散布、流览、购物，主要涉及内部交通。流览、购物，主要涉及内部交通。第34页，共41页。
19、3、徒步商业街的交通选择交通选择交通选择公共交通公共交通停车场停车场进货车进货车完全封闭完全封闭半封闭半封闭管制管制方便的对外交通方便的对外交通安全的内部交通安全的内部交通 第35页，共41页。4、徒步商业街的地域及规模确定第36页，共41页。4、徒步商业街的地域及规模确定影响徒步商业影响徒步商业街规模的因素街规模的因素 所确定商业所确定商业街的潜力街的潜力城市商业城市商业整体布局整体布局旧有商业旧有商业街的规模街的规模商业街商业街的结构的结构 规模确定规模确定 第37页，共41页。4、徒步商业街的地域及规模确定城市中心商业区复兴的目的在于城市中心商业区复兴的目的在于创造人们的游览热情和购物兴趣。创造人们的游览热情和购物兴趣。城市中心商业区复兴的内容城市中心商业区复兴的内容也是徒步商业区计划的内容。也是徒步商业区计划的内容。徒步商业街的规模徒步商业街的规模可分为大中小三个等级。可分为大中小三个等级。规模计划的制规模计划的制定定 第38页，共41页。5、徒步商业街的特色规划I因地制宜因地制宜 确定主题确定主题 巧用旧建筑巧用旧建筑弘扬传统特色弘扬传统特色II追求情调追求情调 步行道步行道 店铺店铺 环境环境 第39页，共41页。6、徒步商业街的商店结构依街型定店依街型定店 广纳同业者广纳同业者塑造不同的风格塑造不同的风格第40页，共41页。第41页，共41页。
