1、抚州赣东国际汽车城项目写字楼营销报告2015年05月2022-8-3前 言感谢贵司对深圳世方的认可和支持！本次报告主要在前期市场调研及定位的基础上，分析研究项目价值和未来竞争，目标客群，针对抚州写字楼市场的实际情况，以市场为正势，制定项目的核心销售模式及切实可行的营销方案，以实现项目价值最大化。1：写字楼销售市场综合分析2：目标客户群体定位3：项目差异化高端形象定位5：项目销售模式和价格策略6：项目销售的推盘方式及销售控制7：销售整合营销推广策略4：项目面积、平面图及总价控制原则8：项目销售实施细则及法律文本目 录 contents1写字楼销售市场综合分析通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般
2、经历四个阶段第一阶段非市场化时期第二阶段市场化启动期第三阶段市场化发展期第四阶段市场化成熟期经济总量增长产业调整，三产比例上升抚州刚刚处以启动区向发展期过渡阶段经济背景经济背景私营经济、第三产业快速发展私营经济、第三产业快速发展供应供应主体1、开发商/企业自建并存 2、部分开发商由住宅转入写字楼开发3、办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需求客户特征自用保险、证劵、培训、贸易物流、房地产、中介等投资投资客产品1、缺乏写字楼专业开发经验 2、有一定的共建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求 3、政府无明显商务区规划，开发商主导板块特征不明显，对客户决策影响较小成交关键驱动
3、因素自用1、办公物业形象 2、与住宅办公接近的使用成本盈利模式开发写字楼以出售为主投资1、产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛低 2、投资意识开始萌发，市场其它投资渠道少阶段性标志阶段性标志开发企业开始进入写字楼市场开发企业开始进入写字楼市场市场化启动期，住宅开发商进入写字楼开发，投资客占主流市场启动期向市场发展期过渡市场启动期向市场发展期过渡启示：第三产比重持续上升。处于市场启动期向市场发展期过渡阶段，客户以投资客为主。抚州市抚州市2014年上三大产业增长率年上三大产业增长率2014年四季度，抚州市生产可总值（GDP）完成1036.77亿元，比增长9.8%，首跨千亿元大关。虽与去年同期相比增
4、速下降0.5个百分点，增速有所放缓，但经济运行依然保持高速平稳态势，在全国GDP增长率的大环境下，抚州经济增长仍显强劲，城市经济快速发展，实力不断增强。抚州写字楼市场0.00%5.00%10.00%15.00%第一产业第二产业第三产业抚州写字楼市场 抚州写字楼发展现状 当前抚州除了政府机关与公有制企业拥有自己的办公楼或办公室之外，外企与民营中小企业在市场上几乎找不到办公的场所。因此，大量的落伍的商店、商场、闲置的旅店、临街商铺的二三楼、甚至是厂房被改为办公室，对外出租，抚州最初级的写字间就这样出现了。民宅办公 临街商铺办公基于企事业单位及酒店的写字楼 纯商务写字楼抚州写字楼办公主要分为以下四类
5、：抚州写字楼板块分析融旺商业中心文昌公证处抚州市卫生局质监局老办公楼医药大厦轻工大厦万象新城富雅玉珑湾农发行市分行抚州市质监局市烟草局抚州市政府抚州市医院n 抚州写字楼分布在赣东大道沿线、临川大道沿线、迎宾大道沿线三大板块；其中，写字楼（办公楼）物业分布在赣东大道沿线居多。随着抚州商业文化中心写字楼项目的相继开发和临川区的商业规划，地块竞拍，抚州写字楼市场兴起并向南向西趋势日渐明显 抚州写字楼板块分布2022-8-3No.名称位置建设单位楼高建筑面积()1医药大楼赣东大道387号南华医药公司11F约160002卫生局大楼赣东大道679号抚州卫生局7F约30003质监局老楼赣东大道722号抚州质
6、监局3F约22004文昌公证处临川区赣东大道抚州文昌公证处4F约16005轻工大楼青云峰路与赣东大道路口向东50米轻工局28F商业裙楼6玉茗大厦迎宾大道玉茗建设集团28F约400007万象新城抚州市赣东大道618号22F约20000m8电信抚州分公司迎宾大道中国电信8F9烟草专卖局迎宾大道166618F21,57710建行抚州分行抚州市临川大道418号建设银行10F不详抚州写字楼数量有限，体量较小，且有部分以商住楼的形式出现，缺乏专业的集约化的写字楼。抚州写字楼板块分析 抚州具有代表性办公楼2022-8-3高价位水平为2545元/月（含物管费），例如卫生局大楼、医药大厦等；中等价位水平为152
7、5元/月（含物管费），例如轻工大厦、质监局老办公楼等；低价位水平为815元/月（含物管费），例如民宅（华美装饰公司等）抚州写字楼租赁分析抚州写字楼租赁分析2022-8-3写字楼基本情况开发商名称江西时代广场置业有限公司产品类型住宅、公寓、商业项目名称华宏万象新城地理位置抚州市临川区赣东大道618号2号写字楼开盘时间2014-5-31楼层22建筑面积（）38000写字楼面积（）20000单层面积（）1000（14户）均价（元）5200销售率40%停车位1105周边配套位于商业中心，周边配套齐全，华润万家，大地影院已入驻其它15层为商业，622层为公寓，办公华宏万象新城华宏万象新城，位于赣东大道核
8、心中段，老城的中心，项目占地3.6万平方米，总建筑面积16万平方米，由高档住宅、大型超市、休闲娱乐、公寓写字楼为一体的城市综合体。案例分析项目2号楼为公寓，宜商宜住，每层有14户左右，项目位于抚州市中心，区位优势明显以及周边配套比较齐全，预计将在今年投入使用。赣东宾馆位于抚州市老城区中心，东侧为城市主干道：赣东大道，周边有汽车站、步步高百货以及马家山商业广场，配套设施较齐全。项目效果图赣东宾馆写字楼基本情况开发商名称-产品类型沿街商业、电影城、KTV、宾馆、写字楼项目名称赣东宾馆地理位置抚州市赣东大道501号开盘时间-楼层17建筑面积（）36000写字楼面积（）7800单层面积（）-均价（元）
9、-销售率-停车位560（地面300、地下260）周边配套位于城市中心区，周边配套齐全，超市、学校、医院、休闲娱乐一应俱全其它5-10层为写字楼案例分析2022-8-3写字楼基本情况开发商名称玉茗建设集团产品类型写字楼、酒店、商业项目名称玉茗大厦地理位置迎宾大道市公安局旁楼层28（地下2层，地上26层）建筑面积（）40000占地面积（）9366单层面积（）1500玉茗大厦玉茗大厦位于迎宾大道市公安局旁，是一座集办公、酒店、商业及各类配套设施为一体的地标性建筑。玉茗大厦是玉茗建设集团为公司兴建的总部办公楼，除去玉茗集团的办公区域外，其余部分以租或卖的形式面向市场，玉茗大厦目前已封顶，准备开始装修，
10、预计很快会面向市场，因离本项目只有约1.2公里，对本项目有较大的影响，需重点关注。案例分析2022-8-3写字楼基本情况开发商名称抚州华兴房地产发展有限公司产品类型住宅、写字楼、商业项目名称白金瀚宫地理位置抚州市临川区玉茗大道与背山路交汇处楼层约26停车位2434（地面1378、地下1056）周边配套位于城市中心区，周边配套齐全，超市、学校、医院、休闲娱乐一应俱全白金瀚宫白金瀚宫位于玉茗大道与背山路交汇处，由抚州华兴房地产发展有限公司开发，项目占地30万平方米，总建筑面积105万平方米，小区周边生活设施齐全，沃尔玛、步步高、体育广场、梦湖商业中心等一应俱全。案例分析白金瀚宫目前销售住宅部分，写
11、字楼部分预计在第三期最后推出（白金瀚宫目前还在销售一期产品，二期尚未推出），总共26层，目前尚处于规划中，预计大大晚于本项目写字楼推出时间。形象不佳、大堂小（或无大堂）、挑高低停车位严重不足物业管理公司档次较低（或无管理公司）电梯数量少，服务面积过大本项目作为专业的纯商务写字楼，不存在这些缺陷，这也是本项目发展写字楼的优势 抚州办公楼普遍存在的硬伤抚州写字楼市场综合分析总结1、写字楼办公是未来发展的必然趋势从全国一线城市写字楼的发展历程来看，专业的、纯商务的写字楼办公是未来发展的必然趋势。2、销售型写字楼市场存在空白抚州写字楼市场处于初始阶段，市场化程度不高，市场认可及承接力欠缺；但同时抚州写
12、字楼也迎来新的发展机遇，“南移西扩”城市建设步伐的加快，及抚州经济的逐年快速发展，势必带来写字楼市场需求的增长。3、新商务中心正在形成随着抚州经济的发展，抚州城市化进程的加快，新区良好的环境必然成为商务办公的首选之地，从抚州城市规划发展来看，项目处于抚州四大片区的核心位置，未来必然成为抚州商务办公的核心区域。4、目前抚州专业写字楼市场竞争较弱，但是未来3年内，竞争将趋于激烈由于抚州写字楼刚起步，市场上纯商务写字楼很少，专业的写字楼更少，几乎没有，因此市场竞争较弱；但是随着总部经济中心等办公物业的建设，未来抚州写字楼市场将趋于激烈。5、抚州办公用房租赁市场杂乱中小企业大多都是租赁民房办公，大型企
13、业租赁在企事业单位或酒店或自建办公楼，抚州租购群体多元化，写字楼市场投资气氛薄弱，以企业自持自用为主。；租金水平一般都是按照住宅的租赁水平来界定，没有专业的市场标准。2销售目标客户群体定位办公客群调研 我们对抚州写字楼（办公用房）市场的客户进行了深入的分析，对比全国写字楼客户情况，以此指导项目客户定位，实现项目目标使用者（企业）购买者（投资客）行业分布企业性质租金承受能力需求面积价值关注点购买动机面积需求行业特征价值关注点办公客群调研18项目客户核心驱动力模型吸引标杆型企业（上游企业）入驻历程一大量本地下游企业历程二带动投资者跟随历程三吸引办公客群调研抚州市企业总数2万9千多家，企业总数居江西
14、省第2位；其中临川区有企业3279家。2022-8-3N0.名名 称称客户门类主力客户主力客户1医药大楼医药公司、7天连锁酒店等酒店2卫生局大楼医药、广告、英语培训、期货等培训、期货类3质监局老楼建筑、监理、电梯、建筑技术咨询等建筑类4文昌公证处跆拳道培训、瑜伽培训、律师事务所等培训类5轻工大楼拍卖、建筑、酒店等拍卖、酒店类6玉茗大厦（自用）在建等7万象新城在售8天义大楼广告、建筑、地产、电器等广告、建筑类9烟草专卖局自用烟草系统据最近调查统计资料显示：抚州进驻写字楼的企业以医药、建筑、培训咨询企业为主，大多为本地企业。抚州目前租用写字楼的客户类别分析 办公客群调研一、项目客户定位客群定位分析
15、企业投资自用兼投资：购买较大面积，为企业的长远发展打算，目前部分用于自用，部分作为投资。价值诉求：p高形象p性价比p服务价值诉求：p租金回报率p物业保值升值潜力p投资风险以投资客户为主，自用型企业为辅以投资客户为主，自用型企业为辅2022-8-3二、项目客户定位目标主力消费群的特征：处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市场，而是以更广阔的区域作为未来的目标市场！现阶段正是企业品牌形象建立和维护的关键时期，对于体现企业品牌的办公环境要求较高。企业为吸引更多的优秀人才需要改善办公环境，营造良好的工作氛围，以保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感。目标客户档次定位：企业客户档次定位 客
16、群定位分析二、项目客户定位目标企业客户类别定位 客群定位分析销售主要企业客户：制造、金融、科技类，此类客户约20%；主力企业客户：工程设计、地产、咨询、传媒文教、贸易行业，此类客户约70%；覆盖企业客户：能源、物流等行业，此类客户约10%。发展阶段：创业初级阶段，成长型企业写字楼办公人数：20-50人左右主力需求面积：100-300左右来源：成长型企业、创智型企业；本地中小型企业发展阶段：稳定发展写字楼办公人数：50-150人主力需求面积：300 以上来源：本地大中型企业、国际国内知名公司驻抚州办事处；发展阶段：成熟并不断扩张阶段的大中型企业写字楼办公人数：50人以上主力需求面积：500以上来
17、源：大中型国内企业分支机构；向国际化、全国化发展的本土企业；企业客户四大目标群体中小企业老板企事业单位领导区域分公司领导办事机构负责人作为中小型企业主，他们在考虑什么？商务资源+升值潜力+社会认同度作为职业买手，他们在考虑什么？区域前景+物业档次+回报分析+企业形象高层经营管理者，他们在考虑什么？区域前景+物业档次+企业形象置业者们又在考虑什么？地段 +环境 +服务品质 +配套赣东国际汽车城项目便捷的交通环境辐射南昌、吉安等周边城市汽车市场，带动部分办公写字楼的需求。抚州承接了部分福建沿海城市的产业转移，引进企业的办公需求。老城区的企事业单位，合同到期或者其他原因，需要重新寻找办公写字楼。三、
18、项目客户定位投资客户定位 客群定位分析关键词：区位、品质、升值核心客户重点客户游离客户本区域投资客自用客户异地投资者本区域投资客户为核心客户，占主导。客群定位分析四、项目客户定位购买客户群体 投资客户七大目标群体序号群体类别投资特点1投资客户公务员收入稳定，对于政府规划较为了解，具有一定的投资理财理念，对股票、基金、保险等理财产品多有涉猎；房地产投资，特别是投资总额较少的商业不动产是其重要的理财产品。2教师个人收入较高，具有较强的投资理财观念，对地区经济发展情况有一定的了解，看好升值空间大的商业项目，对区域内大的发展方向把握比较准确，主要在意的是未来项目的发展潜力；3医生4银行职员客群定位分析
19、四、项目客户定位购买客户群体 投资客户七大目标群体序号群体类别投资特点5投资公司高管投资实力雄厚，对本地区城市发展状况比较了解，具有在南昌市区购房能力6个体户由于其特有的经商经验，对于商业的地理位置、可持续经营性、投资回报等都较为关注，会从经营的角度考虑其投资，投资行为相对谨慎，主要考虑投资自营及未来租赁的稳定、便利性7汽车持有者此部分群体为抚州本地相对比较有钱的人，遍布于抚州城区及各个乡镇，分布比较散，对抚州城市发展历程比较了解，能够准确把控未来城市的发展趋势。五、项目客户定位客户特征综合分析 客群定位分析客户类型消化面积数量比例营销特征客户特点客户来源企业客户大企业5001000小约10%
20、被动集团决策注重形象、综合素质、追求个盘风格国际国内知名企业来抚州设立分公司或办事处（挖掘）中小企业100-400小约20%不理性比较、有追随喜好追求性价比公司规模扩张，追求形象层面，发展类公司投资客客户80200大约70%主动注重实际利益、追求价值最大化对价格敏感、有投资目的、认可区域价值绝大多数本地客源少量省内其他客源283项目差异化高端形象定位项目价值梳理项目区域价值分析抚州城市规划：一主+四次+三轴一主赣东大道为中心轴线的老城商业主中心四次新城区商务次中心、上顿渡商业次中心、抚北新区次中心、站前商业次中心(以抚州火车站向北发展)三轴赣东大道城市发展主轴，大公路城市发展次轴，横跨整个新城
21、区的迎宾大道（经过项目）发展次轴。大公路城市发展次轴赣东大道城市发展主轴迎宾大道发展次轴站前商业次中心上顿渡商业次中心新城区商务次中心抚北新区次中心项目地块老城区商业主中心项目区域价值分析项目价值梳理未来抚州城市核心位置，升值潜力巨大一中心地处新老城区交界处，承接老城区商业南扩，铺轨新城区商业起航，成为连接抚州四大发展片区的枢纽。项目位于中心区域的温沙高速出入口处，距离火车站仅3.7公里，对外展示面极佳，适合发展大商贸、大物流。站前新区抚州火车站3.7公里老城商业扩展区新区火车站发展片区上顿渡抚北项目地块四围绕抚北片区、上顿渡片区、老城商业扩展带以及火车站发展片区3、从市场的角度来看，抚州写字
22、楼目前处于发展阶段，市场没有纯商务写字楼，这给项目的发展提供了市场空白，但是新事物的出现，市场也需要一个接受的过程。1、从抚州城市未来发展的角度来看，项目所处区域，是抚州发展写字楼的黄金区域。2、从国内写字楼的发展趋势来看，环境优美，拥有开阔停车场等条件的城市新区是发展专业写字楼的理想选择。项目地标项目价值梳理时尚高层建筑，城市主轴迎宾大道和西津路交叉口，为抚州门户，退西津路成巨大广场，外立面石材玻璃幕墙，视觉效果好，有成为新的城市建筑标志的潜力。写字楼共25层，每层建筑面积约1222平米，总建筑面积约2.9万方。抚州门户 城市地标墙体全玻璃幕墙大堂层高13.2米标准层层高3.9米电梯5部（国
23、际知名合资品牌）空调中央空调停车位440个项目价值梳理国际级商务商贸综合体50万体量大型综合体，商务气质首屈一指，产品互补优势明显顶级甲级写字楼生态办公楼、汽车博览中心+汽车购物广场汽配贸易中心+汽车4S店、顶级公寓+住宅，国际级外观+国际化办公、居住、购物体验项目规模项目价值梳理项目物管写字楼物业管理是一项因写字楼物业的存在而产生的一种特定的管理服务交易，优质的物业服务也是提升产品附加值的有力手段之一。因写字楼物业的特殊性决定了物业管理必须科学化、制度化、规范化、高起点。写字楼物业管理服务分为常规物业服务和非常规物业服务两种，服务更科学、更规范、更人性化、更细节！聘请国际知名物业管理团队长城
24、物业项目价值梳理项目品牌实力 江铃集团 实力国企 品质保障江铃汽车集团公司（以下简称：江铃集团）肇始于1947年，成长于赣江之滨，是我国商用车行业领军企业、我国汽车整车出口基地和轻型柴油商用车最大的出口商之一，列2014中国制造业企业500强第144位，中国企业500强第288位。2014年，江铃集团实现整车销售32.0092万辆，实现营业收入503亿元，在全国商用车市场的占有率达到6.83%，排名全国商用车企业第5位。2022-8-3从城市层面看本案发展机遇抚州吸附力的进一步加强，以及产业结构更新发展，将会带来更多优质型、升级型的商务需求，与本案的契合度高，是本案需重点把握的机会。抚州产业升
25、级及加快东南沿海的产业转移，产业结构调整加剧，伴随着抚州经济、文化的快速发展，将会有越来越多的企业选择进驻具有纯写字楼宇，而纯写字楼将成为这些企业的首选之地。市场未来2-3年内有大量新增供应上市，意味着考虑更换写字楼的承租者将有望住进更新、品质更好的写字楼。更多在老旧写字楼、商住楼、民房办公企业为追求企业形象，是中小型公司考虑的一个关键因素。客观上有利于项目发展基础。本案写字楼价值需求向北融入南昌都市区，向东对接海西经济区商务的发展、产业的升级促进写字楼的发展区域升级改造区域企业的发展企业形象的要求、纯写字楼空白迫切需高档办公物业项目价值梳理项目形象概念演绎综合体形象领先环境领先区位领先设计领
26、先产品领先服务领先多项领先，尽显商务商贸综合体王者气度这些优势只是项目气质的一个注脚如此众多领先的项目优势，如果表达其中一、二个项目先天优势，不足以支撑项目王者地标形象。基于各项价值叠加之上项目价值，我们应该如何体现？项目的整体形象需要超越！项目形象概念演绎规模、产品、功能、品牌等物理属性的地标精神地标项目形象概念演绎项目形象定位项目形象统领：将项目形象符号化，国际化，让项目成为城市的封面和象征，站在国际的高度俯瞰全城。抚州首席甲级写字楼，与国际接轨的高端商务 2022-8-3从档次、概念、产品、功能、面积、客户群等方面着手写字楼差异化，全面升级抚州写字楼，奠定优质写字楼物业的形象，满足了客户
27、对于企业形象的追求，才会使抚州的企业客户入驻进本项目，最终促进写字楼的快速消化。国际甲级写字楼甲级规格写字楼挑高大堂品牌物管办公面积自由拼接阳光生态系统地段（抚州商务区）写字楼特色建议特色建议 2022-8-32022-8-3国际甲级写字楼在客户所关注的方面体现出客户对于品质档次的追求与要求，进而体现楼盘对于客户的尊崇，彰显入住客户的高贵层次。关键材料与设备的质量豪华大堂的精心设计电梯厅及走道的精心设计与布置尊崇、高贵诉求特色建议 4写字楼面积、平面图及总价控制原则写字楼销售单位面积大小的设定 写字楼是用于企业行政办公的地方，在分割写字楼单位面积时，应该主要考虑两个方面：一方面，从使用者角（企
28、业）度考虑，企业所需要的写字楼面积与其规模、未来发展等有关，每个企业都可能有不同的需求；另一方面，从投资客的角度，这类产品若要吸引客户则应该从总价低、小投资、大回报等卖点做文章，故将面积位画小则是办公室面积划分的关键；1）考虑到抚州市居民投资水平，建议对单面采光办公室使用面积不高于50；2）双面采光办公室更受大企业青睐，可根据实际需要适当调大面积，但不高于100 ；3）单面采光的办公室进深不宜大于12米，如办公室2,3,4,5,6,7；4）双面采光的办公室两面的窗间距不宜大于24米，如办公室8。写字楼销售平面图1、写字楼销售平面分割的原则1）以墙、柱为基准，以符合结构需求，合理设置办公室隔板位
29、置、进深区间比例。保持写字楼的通畅、美化写字楼整体布局；2）充分兼顾销售与经营的关系，办公室分割做到各单位和相邻单位均具有良好的拼合使用性；3）与销售价格综合考虑，合理设置办公室总值，利于销售；4）合理利用采光条件对推广的影响；5）主力办公单位：30-50平方米左右（使用面积）；2022-8-32、平面分割建议（一层平面）具体分割情况如下图：2022-8-32、平面分割建议（一层平面）一层建筑面积为757平米，根据销售平面分割原则，将整层分为15套，每套面积情况如下表所示：注：一层考虑作为商铺出售，业态规划为商务服务中心、银行、小微贷款公司等金融机构用房。房房号号使用面积使用面积（）（）建筑面
30、积建筑面积（）（）序序号号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）126.27 42.75 930.42 49.50 229.59 48.16 1045.00 73.24 328.93 47.08 1123.35 38.00 428.93 47.08 1235.02 56.99 518.95 30.85 1335.02 56.99 653.13 86.47 1432.60 53.06 735.81 58.27 1539.83 64.82 834.27 55.77 主力面积：40-60 2022-8-32、平面分割建议（二层平面）具体分割情况如下图：2022-8-3房号房号使用面积使用面
31、积（）（）建筑面积建筑面积（）（）序号序号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）153.73 87.44 1159.59 96.99 232.25 52.49 1237.10 60.39 328.93 47.08 1333.28 54.16 428.93 47.08 1433.28 54.16 532.25 52.49 1537.10 60.39 650.82 82.71 1658.90 95.87 727.23 44.31 1718.36 29.89 826.32 42.83 1824.58 40.00 926.32 42.83 1924.58 40.00 1018.45 30.0
32、3 2022.60 36.78 二层建筑面积为 1098平米（大堂挑空），根据销售平面分割原则，将整层分为20套，每套面积情况如下表所示：2、平面分割建议（二层平面）主力面积：40-60 2022-8-32、平面分割建议（三层平面）具体分割情况如下图：2022-8-32、平面分割建议（三层平面）三层建筑面积为1220平米（大堂挑空），根据销售平面分割原则，将整层分为20套，每套面积情况如下表所示：房号房号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）序号序号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）151.65 84.06 1153.54 87.14 248.23 78.49 1237
33、.10 60.39 328.93 47.08 1333.28 54.16 428.93 47.08 1433.28 54.16 532.25 52.49 1553.08 86.39 650.82 82.71 1655.27 89.95 727.23 44.31 1732.60 53.06 826.32 42.83 1835.02 56.99 926.32 42.83 1935.02 56.99 1024.50 39.88 2036.23 58.96 主力面积：40-60 2022-8-32、平面分割建议（四层平面）具体分割情况如下图：2022-8-32、平面分割建议（四层平面）四层建筑面积为1
34、261平米根据销售平面分割原则，将整层分为20套，每套面积情况如下表所示：主力面积：40-60 房号房号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）序号序号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）156.67 92.23 1160.29 98.13 232.25 52.49 1237.10 60.39 328.93 47.08 1333.28 54.16 428.93 47.08 1433.28 54.16 532.25 52.49 1537.10 60.39 656.67 92.23 1660.30 98.13 736.23 58.96 1732.60 53.06 835.02
35、56.99 1835.02 56.99 935.02 56.99 1935.02 56.99 1032.60 53.06 2036.23 58.96 2022-8-32、平面分割建议（标准层平面）具体分割情况如下图：2022-8-32、平面分割建议（标准层平面）第5-23层皆为标准层，标准楼层建筑面积为1177平米，同样根据上面所讲的写字楼销售平面分割原则，将整层分为18套，每套面积情况如下表所示：房号房号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）序号序号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）145.26 73.66 1032.60 53.06 232.25 52.49 116
36、0.30 98.14 328.93 47.08 1237.10 60.39 428.93 47.08 1333.28 54.16 532.25 52.49 1433.28 54.16 656.67 92.23 1537.10 60.39 736.23 58.96 1650.64 82.42 835.02 56.99 1752.89 86.09 935.02 56.99 1855.37 90.11 主力面积：40-60 2022-8-32、平面分割建议（24层平面）具体分割情况如下图：2022-8-324层建筑面积为935平米根据销售平面分割原则，将整层分为18套，每套面积情况如下表所示：2、平
37、面分割建议（24层平面）房号房号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）序号序号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）135.16 57.23 1020.44 33.26 225.71 41.84 1152.09 84.78 323.06 37.52 1230.56 49.73 423.06 37.52 1327.41 44.60 525.71 41.84 1427.41 44.60 643.58 70.92 1530.56 49.73 730.15 49.07 1638.54 62.72 829.15 47.44 1740.68 66.21 929.15 47.44 184
38、2.28 68.81 主力面积：30-70 2022-8-32、平面分割建议（25层平面）具体分割情况如下图：2022-8-325层建筑面积为1009平米根据销售平面分割原则，将整层分为20套，每套面积情况如下表所示：2、平面分割建议（25层平面）房号房号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）序号序号使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）142.37 68.96 1152.76 85.87 225.71 41.84 1230.56 49.73 323.06 37.52 1327.41 44.60 423.06 37.52 1427.41 44.60 525.71 41.84
39、 1530.56 49.73 642.37 68.96 1652.76 85.87 730.15 49.07 1719.77 32.17 829.15 47.44 1829.15 47.44 929.15 47.44 1929.15 47.44 1019.77 32.17 2030.15 49.07 主力面积：30-50 2022-8-3写字楼销售平面分割总体情况整栋写字楼（225层写字楼部分）共分为440间办公室，其中各型号办公室数量如下所示：房型房数（间）比例房型房数（间）比例1号套型（25-50）84 19.09%3号套型（70-90）6915.68%2号套型（50-69）224 50.
40、91%4号套型（90-110）6314.32%总计440（套）写字楼户型分布写字楼户型分布 情况情况1号房型（25-50）2号房型（50-70）3号房型（70-90）4号房型（90-110）5写字楼销售模式和价格策略销售模式1、写字楼项目前的主要销售模式销售模式内容优缺点直接销售分为按铺位销售和整体销售，适用范围为体量极少或零星的办公室物业。优点：面价相对较低。缺点：没有后期保障，风险全部由客户承担，难以引起使用者和投资者的购买欲望，销售难度大带租约销售先招商，再销售优点：短期内使业主获得稳定收益，减少业主招租环节，对中小投资者具有较大的吸引力。缺点：销售情况与招租成果息息相关，如果招商情况不
41、佳，开发商资金回笼较困难；造成企业自用客户的流失。返租包租（本项目销售模式）按返租年限分为短期返租（1-3年）和长期返租（8-10年），返租期间一般进行统一运营优点：1）前期统一控制招租和经营，能确保既定的定位与规划，可以有效保证整体形象，促进项目成熟；2）返租销售，化小单位面积，降低了投资门槛，扩大了客户层面，有利于加快项目销售速度，实现资金快速回笼与利润回报。缺点：返租后，发展商要承担起统一运营职责，客观上增加了发展商的工作量。写字楼市场返租销售委托经营期限一般是35年u 一个新商圈从开始起步至逐步经营成熟一般需要经历3-5年的市场培育期。u 投资者在返租期内拥有稳定的投资收益，返租期满后
42、投资客将得到一个已经成熟的写字楼市场。u 委托经营的年限越长，租金越高，则公开售价也将越高，同时还将拉高标准租金，增加办公企业未来的经营压力。2、本项目返租销售方式的建议销售模式 根据以上情况分析，写字楼运营初期更需要投入大量精力进行统一运营管理；同时为了降低投资者门槛，吸引更多的投资客户，另一方面树立项目在抚州的形象和档次，结合我司操作写字楼的经验，基于本项目自身特点，为了解决产权分离与运营统一的矛盾，便于统一经营管理培育市场，强化提升投资客户信心，我司建议本项目销售模式为：包租5年前3年一次性从总房款抵扣，后2年参照市场租金水平逐年返还3、本项目返租方式的确定销售模式写字楼返租销售年租金回
43、报率一般是68%u 商业项目年租金回报率一般在6%8%。u 投资者在返租期内拥有较高的投资收益，彰显开发商的实力和做强做大的决心，对于提升投资客信心尤为重要。u 从我司操作经验来看，写字楼返租期内投资年回报达6-8%，能够被大部分客户接受认可。4、本项目年租金回报率的建议销售模式5、本项目返租方式的确定12 5%+6%+7%视市场行情状况前3年一次性从房款中扣除后2年逐年返还前3年一次性返还，后2年据市场行情，当时实际租赁所得支付给业主，逐年返还前3年分别按5%、6%、7%一次性从房款中扣除；以后根据市场租金水平结算。备注：此方法既能满足投资客户的委托经营管理需求，又可满足多数商家经营需求。单
44、元总值（万元）3年18%委托经营收益（万元）合同签订总值（万元）银行按揭款（万元）首付款（万元）203.616.488.4案例展示销售模式以抚州在售楼盘价格为参考前提以抚州当地公寓租金制定售价预留升值空间，吸引投资客户购买项目售价由于抚州没有写字楼出售，因此按照抚州公寓销售价格为参考1、项目写字楼销售价格制定原则销售价格策略2、项目写字楼定价参考体系抚州在售公寓写字楼价格类比评估1、华宏万象新城2#华宏万象新城2#位于抚州市中心城区较繁荣之处，是抚州市为数不多的在售公寓写字楼之一，其6至22层为写字楼部分。同为写字楼，与本项目具有一定参考性，但是因其周边配套、交通情况和本项目有一定差距，故本项
45、目开盘定价可稍低于该楼盘开盘定价。该项目价格：2014年5月开盘均价4800元/，目前均价为5194元/。2、华美立家SOHO公寓华美立家位于安石大道北侧，曾巩大道东侧，距离抚州市市中心城区较远，地理位置与本项目相似，同时，该项目SOHO公寓与华美立家建材市场的关系类似于本项目写字楼与赣东国际汽车城的关系，对各自专业市场有一定依赖关系。该项目SOHO公寓与本项目写字楼相似属性较多，可参考度较大。目前该项目SOHO公寓均价3600元/。销售价格策略 此次价格对比楼盘选取华宏万象新城2#和华美立家SOHO公寓项目；两个楼盘是最近期抚州在售办公公寓和写字楼项目，与本项目产品类似；根据上述3个不同楼盘
46、的评分，最终进行加权平均，以售价除以最终得分乘以权重，由于华宏万象新城2#销售40.18%，华美立家SOHO公寓销售41.12%，两者销售率基本相同，权重各取50%。序号权重类比项本项目华宏万象新城2#华美立家SOHO公寓120%地段10015090210%商圈级别10015080310%区域发展潜力100100120410%当前人车流量100120100510%交通物流现状10012070610%建筑规划与建筑形象1008070710%商圈辐射范围10070100810%实用率100100100910%政府支持力度100808010最终得分 1001129011公寓写字楼均价 元/53003
47、60012权重50%50%2、项目写字楼定价参考体系抚州在售公寓写字楼价格类比评估销售价格策略2、项目写字楼定价参考体系抚州在售公寓写字楼价格类比评估经过类比评估可以得到，每一分所代表的价钱：50%*5300/112+50%*3600/90=43.66元/（分.）故，本项目类比实收均价为：43.66元/（分.）*100=4366元/销售价格策略2022-8-33、项目销售均价确定商铺及地下车库部分 此次商铺价格确定选取项目附近（西津大道两侧）商铺为参考对象，因两者地段、商圈级别、区域发展潜力等各方面物理属性基本相同，建议项目商铺销售均价与该参考对象一致，为10000元/。抚州市区个楼盘地下车库
48、目前销售情况：主力面积12-16，大致均价为8万/个。以万象新城为参考对象，根据本项目与该项目参考得分比例1：1.12。故，建议本项目地下车库销售均价8万/1.12=7.14万/个，取整为 7.2万/个。4、本项目销售收益测算写字楼部分写字楼销售实收销售收益面积价格单位m元/m元2-9L9464349333,057,75210-17L9416436641,110,25618-25L9006524047,191,440合计销售收益合计121,359448项目写字楼部分销售收益为：1.21亿项目写字楼部分实收均价为：121,359,448元/27886=4352元/销售价格策略2022-8-34、
49、本项目销售收益测算商铺及地下车库部分项目商铺部分销售收益为：809.05*10000元/=8,090,500元项目地下车库部分销售收益为：62*7.2万/=446.4万2022-8-3综上，项目总收益为121,359,448+8,090,500+4,464,000=133,913,948元1.34亿元5、本项目对外售价确定：2022-8-3销售政策l 返租政策：18%；l认筹：5000千抵10000优惠（相当2%）；l 开盘折扣优惠，开盘当天享受1%优惠；l 付款折扣：一次性付款96折，按揭99折；l 大客户折扣：1%（购买半层及以上）；l 预留折扣（用于渠道、团购优惠）：1%项目优惠折扣所占
50、比例（预估）折扣率返租政策18%100%18%认筹1%60%0.6%开盘1%50%0.5%一次性付款4%40%1.6%按揭1%60%0.6%大客户1%5%0.05%预留1%10%0.1%综合21.45%经过计算，最终综合折扣率为78.55%销售价格策略楼层 楼层面积（）市场均价（元/）对外销售均价（元/）2-9L94643493444710-17L94164366555818-25L900652406671合计 27886-根据实收价格以及综合折扣率计算可以得到项目最终对外销售均价为：5、本项目写字楼部分对外售价确定：（4447*9464+5558*9416+6671*9006）/27886=
