1、第十章财产用益类合同第十章第十章 教学要求教学要求o 案例分析：租赁物致人损害谁担责？案例分析：租赁物致人损害谁担责？o 讲授内容：讲授内容：第一节第一节 财产用益类合同概述财产用益类合同概述 第二节第二节 租赁合同租赁合同 第三节第三节 借贷（借用）合同借贷（借用）合同 第四节第四节 融资租赁合同融资租赁合同o 重点难点：融资租赁合同与租赁、借用的重点难点：融资租赁合同与租赁、借用的区别，合同效力的界定。区别，合同效力的界定。o 课时安排：课时安排：3 3课时课时案例分析：租赁物致人损害谁担责？案例分析：租赁物致人损害谁担责？o 案情简介：案情简介：o 19991999年年1010月月3 3
2、日，日，A A建筑公司为增加自身建筑建筑公司为增加自身建筑能力，准备购入德国能力，准备购入德国C C公司的公司的X X高空操作设备。高空操作设备。但因资金不够，遂找到但因资金不够，遂找到B B租赁公司请求其以租赁公司请求其以融资租赁方式为自己购买融资租赁方式为自己购买X X设备，设备，B B公司遂分公司遂分别与别与A A公司、公司、C C公司签订了租赁合同和买卖合公司签订了租赁合同和买卖合同。同。19991999年年1010月月3030日，设备运到，经安装调日，设备运到，经安装调试合格。试合格。19991999年年1111月月3030日，日，A A公司工作人员公司工作人员李某操作李某操作X X
3、设备时，设备时，X X设备上的零件突然脱落，设备上的零件突然脱落，案情简介案情简介o 将路人将路人D D砸伤。砸伤。D D遂要求遂要求A A公司赔偿。公司赔偿。A A公司称公司称设备并不属于自己所有，自己只是使用者，设备并不属于自己所有，自己只是使用者，D D应向应向B B公司要求赔偿。公司要求赔偿。B B公司称公司称X X设备实质是设备实质是为为A A公司所买，并供其占有、使用、收益，公司所买，并供其占有、使用、收益，发生砸伤事件也因发生砸伤事件也因A A公司员工操作不慎所致，公司员工操作不慎所致，应由应由A A公司承担责任。公司承担责任。o 1.1.什么是融资租赁合同？其与租赁合同有何什么
4、是融资租赁合同？其与租赁合同有何不同？不同？o 2.2.本案本案A A与与B B订立的是什么样的合同？双方因订立的是什么样的合同？双方因发生哪些权利义务关系？发生哪些权利义务关系？o 3.3.本案本案A A工作人员操作失误致工作人员操作失误致D D受损害，其责受损害，其责任任 应由谁来承担？为什么？应由谁来承担？为什么？第一节第一节 财产用益类合同概述财产用益类合同概述o 一、财产用益合同的概念、特征一、财产用益合同的概念、特征o 是指以转移财产用益权为内容的合同，即由合同当事是指以转移财产用益权为内容的合同，即由合同当事人一方向他方转移标的物的占有，他方在占有期限内人一方向他方转移标的物的占
5、有，他方在占有期限内取得对标的物的使用、收益的合同。取得对标的物的使用、收益的合同。o（一）只发生财产使用权（一）只发生财产使用权转移的转移的结果结果o（二）（二）标的物，只能是现实存在的物且为特定物标的物，只能是现实存在的物且为特定物。o（三）（三）既可以是有偿的，也可以是无偿的。既可以是有偿的，也可以是无偿的。o 二、财产用益合同的类型二、财产用益合同的类型o 财产租赁合同、融资租赁合同、借贷合同财产租赁合同、融资租赁合同、借贷合同第二节第二节租赁合同租赁合同o 一、一、租赁合同的概念、特征租赁合同的概念、特征o 二、二、几类无效的租赁合同几类无效的租赁合同o 三、三、出租人的义务出租人的
6、义务o 四、四、承租人的义务承租人的义务o 五、五、承租人权利承租人权利o 六、关于转租六、关于转租o 七、一房多租的处理七、一房多租的处理o 八、租赁房屋的添附处理八、租赁房屋的添附处理o 九、租赁合同的解除权体系九、租赁合同的解除权体系一、一、租赁合同的概念、特征租赁合同的概念、特征o（一）概念（一）概念：o 租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人占有、租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。使用、收益，承租人支付租金的合同。o（二）特征：（二）特征：o 1 1、租赁合同的、租赁合同的标的物标的物可以是不动产，也可以是可以是不动产，也可以是动产；动产；
7、o 2 2、租赁合同是、租赁合同是转移财产使用权转移财产使用权的合同：承租人的合同：承租人获得的是占有、使用、收益权，而非所有权，区获得的是占有、使用、收益权，而非所有权，区别于买卖合同；别于买卖合同；o 3 3、租赁合同是、租赁合同是诺成、有偿、双务诺成、有偿、双务合同合同o 4 4、租赁合同为持续性合同，受一定期限约、租赁合同为持续性合同，受一定期限约束。租赁合同的束。租赁合同的最长期限是最长期限是2020年年。o 5 5、长期租赁合同是、长期租赁合同是要式合同要式合同（合同法合同法第第215215条）。另依据条）。另依据城市房地产管理法城市房地产管理法第第5353条，城市私有房屋租赁合同
8、也是要式合条，城市私有房屋租赁合同也是要式合同，但并非特殊要式合同，此处的登记并非同，但并非特殊要式合同，此处的登记并非该合同的生效要件而属于备案，所以该合同的生效要件而属于备案，所以房屋房屋租赁合同解释租赁合同解释第第4 4条第条第1 1款强调不得以其没款强调不得以其没有办理登记手续而主张无效。有办理登记手续而主张无效。o 合同法合同法o 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。o 城市房地产管理法城市房地产管理法o 第五十三条第五十三条 房屋租
9、赁，出租人和承租人应当签订书面房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。记备案。o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释 第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。院不予支持。o.。二、几类无效的租赁合同二、几类无效的租赁合同o
10、 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释第第2525条规定了几类条规定了几类无效的租赁合同：无效的租赁合同：o 第二条出租人就未取得建设工程规划许可第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。院应当认定有效。o 第三条出租人就未经批准或者未按照批准第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的
11、临时建筑，与承租人订立的租赁内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。部门批准建设的，人民法院应当认定有效。o 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。延长使用期限内的租赁期间有效。o 第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规
12、定办理登记备案手续为由，请求行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。确认合同无效的，人民法院不予支持。o 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。已经履行主要义务，对方接受的除外。o 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。的，人民法院一般应予支持。o 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失
13、，人当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条、第十三条、第十四条的规定处理。o（一）从第（一）从第2323条看，租赁合同无效的原因条看，租赁合同无效的原因就是因为就是因为房屋本身的原因房屋本身的原因建设工程规划许建设工程规划许可证以及临时建筑未经批准的；可证以及临时建筑未经批准的；o（二）无效房屋租赁合同的处理：（二）无效房屋租赁合同的处理：o 1 1、当事人不可以请求支付租金，、当事人不可以请求支付租金，但可以请但可以请求占有使用费，求占有使用费，两者性质不同；两者性质不同；
14、o 2 2、当事人可以请求对方、当事人可以请求对方承担缔约过失责任承担缔约过失责任。三、出租人的义务三、出租人的义务o（一）适租义务（一）适租义务o 保证租赁物在租赁期间符合约定用途；保证租赁物在租赁期间符合约定用途；违反违反该义务构成根本违约该义务构成根本违约，承租人得解除合同；，承租人得解除合同；o 例例.甲租给乙一辆汽车，交给乙后，汽车发甲租给乙一辆汽车，交给乙后，汽车发动不起来，经查该汽车的发动机已经报废，动不起来，经查该汽车的发动机已经报废，则乙可解除合同。则乙可解除合同。o（二）维修义务（二）维修义务o 若出租人不尽此义务，承租人可自行维修，若出租人不尽此义务，承租人可自行维修，费
15、用由出租人承担，据不承担的，承租人可费用由出租人承担，据不承担的，承租人可在应交的租金中进行抵销（在应交的租金中进行抵销（合同法合同法第第221221条）条）o（三）权利瑕疵担保责任（三）权利瑕疵担保责任o 因第三人主张权利导致承租人不能对租赁物因第三人主张权利导致承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人得减少或不付租金使用、收益的，承租人得减少或不付租金（合同法合同法第第228228条）条）o 合同法合同法o 第二百二十八条因第三人主张权利，致使第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人
16、可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。四、承租人的义务四、承租人的义务o（一）正当使用的义务（一）正当使用的义务o 根据此义务，租赁物正常损耗的，承租人免责；违根据此义务，租赁物正常损耗的，承租人免责；违反此义务，出租人可解除合同并要求赔偿损失反此义务，出租人可解除合同并要求赔偿损失（合同法合同法第第218218、219219条）条）o 第二百一十八条承租人按照约定的方法或者第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任
17、。不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。o（二）妥善保管义务（二）妥善保管义务o 否则，应承担损害赔偿责任否则，应承担损害赔偿责任o（三）禁止添附义务（三）禁止添附义务o 不经同意，不得对租赁物进行改善、增设行不经同意，不得对租赁物进行改善、增设行为；否则，出租人可主张违约损害赔偿，也为；否则，出租人可主张违约损害赔偿，也可主张侵权损害赔偿，还可主张物上请求权可主张侵权损害赔
18、偿，还可主张物上请求权（如停止妨害、恢复原状等。）当然，前两（如停止妨害、恢复原状等。）当然，前两项主张只能选择其一行使（请求权竞合）。项主张只能选择其一行使（请求权竞合）。择一行使，与物上请求权并行不悖。择一行使，与物上请求权并行不悖。o（四）禁止转租义务（四）禁止转租义务o 不经同意，不得转租。不经同意，不得转租。o（五）支付租金的义务（五）支付租金的义务o 无正当理由迟延支付，经催告后于合理期间无正当理由迟延支付，经催告后于合理期间内仍不支付的，出租人得解除合同。内仍不支付的，出租人得解除合同。o（六）返还租赁物义务（六）返还租赁物义务o 租赁合同终止，应返还租赁物。租赁合同终止，应返还
19、租赁物。五、承租人的权利五、承租人的权利o（一）（一）占有、使用、收益权占有、使用、收益权（合同法合同法第第225225条）条）o 第二百二十五条在租赁期间因占有、第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。当事人另有约定的除外。o（二）（二）买卖不破租赁买卖不破租赁（合同法合同法第第229229条）条）o 第二百二十九条租赁物在租赁期间发第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。o“买卖不破租赁买卖不破租赁”是指在租赁期间租赁物所是指在租赁期
20、间租赁物所有权变动的，租赁合同对受让人继续有效。有权变动的，租赁合同对受让人继续有效。这是债权对抗所有权的一个特例，也是物权这是债权对抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外。但是，买卖不破租优先于债权的一个例外。但是，买卖不破租赁也有例外，其中最典型体现在赁也有例外，其中最典型体现在“先抵押后先抵押后租赁租赁”的场合（的场合（物权法物权法第第190190条条），对），对此此房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释第第2020条条再次予以强再次予以强调。调。o 物权法物权法o 第一百九十条第一百九十条.。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不
21、得对抗已登记的抵押权。记的抵押权。o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释o 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：除外：o（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；权发生所有权变动的；o（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的
22、。o 租赁合同本为一种债权债务关系。在早期民法上，承租租赁合同本为一种债权债务关系。在早期民法上，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益、租赁人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益、租赁权不能对抗对三人。权不能对抗对三人。o 这种权利的配置反映了重视所有权、相对轻视使用、用这种权利的配置反映了重视所有权、相对轻视使用、用益权的观念。益权的观念。o 随着社会经济的发展，民法逐渐地承认在房屋等财产的随着社会经济的发展，民法逐渐地承认在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人
23、仍响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破买卖不破租赁租赁”原则。这一原则突破了传统的合同相对性原则，原则。这一原则突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况也被称为使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况也被称为“租赁权的物权化租赁权的物权化”或或“债权的物权化债权的物权化”。o 需要特别注意的是，需要特别注意的是，“买卖不破租赁买卖不破租赁”原则原则适用于所有的租赁合同适用于所有的租赁合同，而，而承租人享有的优承租人享有的优先购买权仅限于房屋租赁合同。先购买权仅限于房屋租
24、赁合同。o（三）（三）优先购买权（仅限于房屋租赁合同，优先购买权（仅限于房屋租赁合同，合同法合同法第第230230条）条）o 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人享有以同等条件优先购买的权利。o 1 1、法理：房屋的承租人的优先购买权的、法理：房屋的承租人的优先购买权的法理依据，是为了保护承租人的法理依据，是为了保护承租人的居住利居住利益，益，此处此处房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释第第2424条条规定了四种承租人不得主张优先购买权规定了四种承租
25、人不得主张优先购买权的情形：的情形：o 第二十四条具有下列情形之一，承租人主张第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，优先购买房屋的，人民法院不予支持：人民法院不予支持：o（一）（一）房屋共有人行使优先购买权的房屋共有人行使优先购买权的；o（二）（二）出租人将房屋出卖给近亲属出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；孙子女、外孙子女的；o（三）（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的日内未明确表示购买的；o（四）（四）第三
26、人善意购买租赁房屋并已经办理登第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的记手续的。o 2 2、关于优先权的救济关于优先权的救济：依：依民法通则意见民法通则意见第第118118条，承租人的优先购买权受侵害的，条，承租人的优先购买权受侵害的，可请求法院确认买卖无效。可请求法院确认买卖无效。o 但是但是房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释第第2121条废止了这条废止了这一规定，这是为了保护第三人利益与维护交一规定，这是为了保护第三人利益与维护交易的安全，但同时给出的救济途径是：易的安全，但同时给出的救济途径是：请求请求出租人承担损害赔偿责任。出租人承担损害赔偿责任。o 民法通则意见民法通则意见o 118
27、 118、出租人出卖出租房屋，应提前三个月通、出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。民法院宣告该房屋买卖无效。o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释o 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民，
28、人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。o 3 3、两个特殊场合下的优先权的行使两个特殊场合下的优先权的行使：房屋租赁房屋租赁合同解释合同解释第第22232223条条o 第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。法院应予支持。o 第二十三条出租人委
29、托拍卖人拍卖租赁房屋，第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖应当在拍卖5 5日前通知承租人。承租人未参加拍卖日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。o（四）同租人的（四）同租人的继续租赁权继续租赁权o 与承租人生前共同居住的人享有继续租赁请与承租人生前共同居住的人享有继续租赁请求权（求权（合同法合同法第第234234条）条）o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释第第1919条将这一规定的条将这一规定的适用对象扩张解释，扩张到适用对象扩张解释，扩张到“共同经营人共同经营人”、“合伙人合伙人”身上。身上。o 合同
30、法合同法o 第二百三十四条承租人在房屋租赁期间第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，死亡的，与其生前共同居住的人与其生前共同居住的人可以按照原租可以按照原租赁合同租赁该房屋。赁合同租赁该房屋。o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释o 第十九条承租人租赁房屋用于以个体工第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。同租赁该房屋的，人民法
31、院应予支持。六、关于转租六、关于转租o（一）（一）经出租人同意，承租人可以转租经出租人同意，承租人可以转租o 此时存在两个租赁合同，出租人、承租人和此时存在两个租赁合同，出租人、承租人和次承租人三人的关系是：次承租人三人的关系是：1 1、出租人与次承租人之间无合同关系；、出租人与次承租人之间无合同关系；o 2 2、若无特别约定，承租人可以从中赚取租、若无特别约定，承租人可以从中赚取租金的差价；金的差价；o 3 3、次承租人损害租赁物的，有关权利主张、次承租人损害租赁物的，有关权利主张的方式为：的方式为：o（1 1）承租人就次承租人行为对出租人负责，）承租人就次承租人行为对出租人负责，承担承担损
32、害赔偿责任损害赔偿责任（合同相对性）；（合同相对性）；o（2 2）其后，承租人可向次承租人）其后，承租人可向次承租人主张违约主张违约损害赔偿；损害赔偿；o（3 3）出租人）出租人不可以直接向次承租人主张违不可以直接向次承租人主张违约损害赔偿约损害赔偿（合同相对性）；（合同相对性）；o（4 4）出租人可以基于所有人地位）出租人可以基于所有人地位向次承租向次承租人主张侵权损害赔偿或物上请求权人主张侵权损害赔偿或物上请求权。o57.57.丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？（某。下列哪些表述是正确的？（）（）（
33、20112011年卷三多选第年卷三多选第5757题）题）oA.A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权 oB.B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋用，则丁某无权请求唐某返还房屋 oC.C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请屋转租，
34、丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋求唐某返还房屋 oD.D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩效的抗辩 o（二）（二）未经出租人同意，承租人擅自转租未经出租人同意，承租人擅自转租的的o 三人关系如下：三人关系如下：o 1 1、出租人可、出租人可解除解除与承租人之间的租赁合与承租人之间的租
35、赁合同同；o 2 2、第一个租赁合同解除后，承租人与次承、第一个租赁合同解除后，承租人与次承租人之间的租赁合同也终止，租人之间的租赁合同也终止，承租人对次承承租人对次承租人（不知情的）负违约责任租人（不知情的）负违约责任；o 3 3、承租人赚取的差价租金，应作为、承租人赚取的差价租金，应作为不当得不当得利返还出租人。利返还出租人。o 5959冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期租期2 2年，租金每月年，租金每月10001000元。合同履行元。合同履行1 1年后，张某年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂向冯某提出能否转租给翁某，冯
36、表示同意。张某遂与翁某达成租期与翁某达成租期1 1年、月租金年、月租金12001200元的口头协议。元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（2004-3-2004-3-5959，多），多）A A冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B B张某将房屋转租后，冯某有权按每月张某将房屋转租后，冯某有权按每月12001200元向元向张某收取租金张某收取租金C C冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D D冯某有
37、权要求翁某承担违约责任冯某有权要求翁某承担违约责任o 合同法合同法o 第二百一十五条租赁期限六个月以上第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。形式的，视为不定期租赁。o（三）（三）房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释关于转租的新关于转租的新规定规定：o 1 1、转租期限原则上不得超过承租人剩余的、转租期限原则上不得超过承租人剩余的租赁期限（租赁期限（第第1515条条）o 2 2、擅自转租的，出租人可在知情的六个月、擅自转租的，出租人可在知情的六个月内提出异议，否则视为同意，不得再主张解内提出异议，否则视为同
38、意，不得再主张解除权或转租合同无效，这是为了保护交易安除权或转租合同无效，这是为了保护交易安全所作的规定（全所作的规定（第第1616条条）o 3 3、为保护次承租人的利益，承租人拖欠租、为保护次承租人的利益，承租人拖欠租金违约的，次承租人可以代付租金、违约金金违约的，次承租人可以代付租金、违约金来阻止出租人的解约权（来阻止出租人的解约权（第第1717条条）o 4 4、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人有权请求占有人次承租人腾房，除后，出租人有权请求占有人次承租人腾房，逾期腾房，应支付逾期腾房占有使用费（逾期腾房，应支付逾期腾房占有使用费（第第18
39、18条条）o 60.60.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（是正确的？（2009-3-60.2009-3-60.多）多）o A.A.甲有权要求解除与乙的租赁合同甲有权要求解除与乙的租赁合同o B.B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失失o C.C.甲有权要求丙搬出房屋甲有权要求丙搬出房屋o D.D.甲有权要求丙支付租金甲有权要求丙支付租金七、一房多租的处理七、一房多租的处
40、理o 租赁是债权行为，不适用无权处分的规租赁是债权行为，不适用无权处分的规则，与一房多卖也有区别。则，与一房多卖也有区别。房屋租赁房屋租赁合同解释合同解释第第6 6条的处理模式包括：条的处理模式包括：1 1、一房多租的，、一房多租的，租赁合同均可以有效租赁合同均可以有效；在合同均有效的情况下，注意合同履行在合同均有效的情况下，注意合同履行的先后顺序：最先的是合法者；其次是的先后顺序：最先的是合法者；其次是登记备案者；再次是合同成立在先的；登记备案者；再次是合同成立在先的；o 2 2、不能取得租赁房屋的承租人，可请求、不能取得租赁房屋的承租人，可请求解除合同并有权请求赔偿损失。解除合同并有权请求
41、赔偿损失。o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释o 第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：o（一）已经合法占有租赁房屋的；（一）已经合法占有租赁房屋的；o（二）已经办理登记备案手续的；（二）已经办理登记备案手续的；o（三）合同成立在先的。（三）合同成立在先的。o 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
42、失的，依照合同法的有关规定处理。八、租赁房屋的添附处理八、租赁房屋的添附处理o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释第第914914条系统规定了条系统规定了这一法理问题的解决，主要内容如下：这一法理问题的解决，主要内容如下：o（一）（一）租赁合同无效的、经同意的装修处理租赁合同无效的、经同意的装修处理（第（第9 9条）：装饰装修物，无论形成附合与条）：装饰装修物，无论形成附合与否，只要出租人否，只要出租人同意利用同意利用的，均可以折价给的，均可以折价给出租人；但对于出租人出租人；但对于出租人不同意利用不同意利用的，则分的，则分为两种情况处理：未形成附合的，拆除；形为两种情况处理：未形成附合的，拆除
43、；形成附合的，由双方按照过错分担现值损失；成附合的，由双方按照过错分担现值损失；o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释o 第九条承租人经出租人同意装饰装修，第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。屋毁损的，承租人应当恢复原状。o 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用
44、的，用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。损失。o（二）（二）租赁合同有效，合同终止时经同意的租赁合同有效，合同终止时经同意的装修处理装修处理：未形成附合的，原则上拆除（第：未形成附合的，原则上拆除（第1010条）；形成附合的，按照过错责任原则来条）；形成附合的，按照过错责任原则来分担损失（第分担损失（第1111条）；但不补偿承租人的附条）；但不补偿承租人的附合装修费用（第合装修费用（第1212条）条）o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释o 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租第十条承租人经出租人同意装饰装
45、修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，约定外，未形成附合未形成附合的装饰装修物，可由承的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。应当恢复原状。o 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已方对已形成附合的装饰装修物形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：按照下列情形分别处理：o（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿（一）因出租人违约导致合同解除，
46、承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；o（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；o（三）（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；o（
47、四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。另有规定的，适用其规定。o 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附补偿附合装饰装修费用的合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另，不予支持。但当事人另有约定的除外。有约定的除外。o（三）（三）未经出租人同意的装修处理未经出租人同意的装修处理：由有过：由有过错的承租人承
48、担赔偿责任（第错的承租人承担赔偿责任（第1313条）条）o 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。民法院应予支持。o（四）（四）对于扩建的处理对于扩建的处理（第（第1414条）条）o 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：按照下列情形分别处理：o（一）办理合法建设手
49、续的，扩建造价费用（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；由出租人负担；o（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。用由双方按照过错分担。九、租赁合同的解除权体系九、租赁合同的解除权体系o（一）（一）法定解除权法定解除权o 租赁合同的解除权分为法定解除权与任意解租赁合同的解除权分为法定解除权与任意解除权。法定解除权，也即是在一方当事人除权。法定解除权，也即是在一方当事人根根本违约的情形本违约的情形下，非违约方的解除权及其行下，非违约方的解除权及其行使，主要集中在使，主要集中在房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释的第的第7878条：
50、条：o 1 1、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，构或者扩建，属于根本违约，出租人的救属于根本违约，出租人的救济措施包括：恢复原状、解除合同、赔偿损济措施包括：恢复原状、解除合同、赔偿损失；失；o 2 2、因为权属争议导致承租人无法正常使用、因为权属争议导致承租人无法正常使用的，承租人享有解除权。的，承租人享有解除权。o 房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释o 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同
