1、 XX房地产集团房地产集团目的：随着公司管理半径的增大，管理难度也相应加大，为了贯彻集团总体发展战略，有效地提高投资效率充分调动项目公司的积极性，实现生产要素的最佳配置，从而促进房地产业经营计划的圆满实现，特实施“XX集团房产子公司考核管理办法”，并建立统一的以经营目标为中心的责任考核体系。内容：考核体系主要由项目经营目标责任考核（简称项目考核）和年度经营目标责任考核（简称年度考核）两部分组成，绩效的考核与奖励以项目考核为准。年度考核只是对项目考核目标的分解，它以事先责成子公司总经理在工资总额中扣存一定比例的年薪、然后由集团根据其年度目标完成情况决定是否返还和返还比例作为奖惩的主要手段。考核目
2、标最关键的一点是，需要在项目开展之前，最关键的一点是，需要在项目开展之前，需要进行科学祥细的指标制定过程，并在此需要进行科学祥细的指标制定过程，并在此基础上制定基础上制定一系列的量化过程，然后就是把一系列的量化过程，然后就是把经营目标数字化。经营目标数字化。考核细则制定项目可行性报告制定项目可行性报告确定项目确定项目董事会批准董事会批准候选项目经理报项目承包计划书候选项目经理报项目承包计划书董事会确定项目经理董事会确定项目经理签定项目承包合同签定项目承包合同考核管理办法考核管理办法项目考核体系项目考核体系项目经营目项目经营目标责任考核标责任考核年度经营目年度经营目标责任考核标责任考核一、项目经
3、营目标责任考核一、项目经营目标责任考核考核细则1、与利润目标利润目标相关指标2、与开发进度开发进度相关的指标1、与、与利润相关利润相关的指标的指标规划指标规划指标：包括净用地、全部和分项建筑面积等；考核细则利润目标：利润目标：包括平均售价、分项收入、净利润、成本利润率等指标；成本费用成本费用：根据科目设置，含土地成本、前期工程费用、设计前期费、基础设施费、配套规费、建安造价、开发费用、不可预见费八部分；考核细则序号序号项目项目数量数量单位单位备注备注1总占地面积总占地面积2容积率容积率3住宅建筑面积住宅建筑面积3.1其中其中 别墅、排屋别墅、排屋3.2多层多层3.3小高层小高层3.3高层高层4
4、商铺建筑面积商铺建筑面积5车库数（面积）车库数（面积）6公建面积公建面积规划指标规划指标考核细则序号序号项目项目数量数量单位单位备注备注1土地成本土地成本2前期工程费前期工程费3建安工程费建安工程费4设计前期费设计前期费5小区公建配套费小区公建配套费6市政建设规费市政建设规费7不可预见费不可预见费8开发费用开发费用9投资总额投资总额成本指标成本指标考核细则序号序号项目项目数量数量单位单位备注备注1总销售收入总销售收入1.1其中其中 别墅、排屋别墅、排屋1.2多层多层1.3小高层小高层1.4高层高层2商铺收入商铺收入3销售总收入销售总收入4平均售价平均售价5净利润净利润6成本利润率成本利润率利润
5、指标利润指标土地权证土地权证2、与、与开发进度开发进度相关的指标相关的指标考核细则拆迁安置拆迁安置方案设计方案设计报批报建报批报建营销策划营销策划工程建设工程建设交房日期交房日期考核细则项目经营目标考核说明项目经营目标考核说明 （1 1）“净利润净利润”指标为核心，其数值不得低于指标为核心，其数值不得低于项目考核书所列的目标（但考虑到项目开发往往是项目考核书所列的目标（但考虑到项目开发往往是跨年度的，期间可能发生影响项目经营目标完成结跨年度的，期间可能发生影响项目经营目标完成结果的重大情况，因此，每年集团可根据实际情况对果的重大情况，因此，每年集团可根据实际情况对项目经营目标做出调整，最终的考
6、核指标即以项目项目经营目标做出调整，最终的考核指标即以项目每年的年度经营目标相加后确定）。超出每年的年度经营目标相加后确定）。超出“净利润净利润”目标的部分，集团给予子公司一定比例作为奖金。目标的部分，集团给予子公司一定比例作为奖金。考核细则项目经营目标考核说明项目经营目标考核说明 （2 2）为防止出现利润与成本不同步增长的情况，）为防止出现利润与成本不同步增长的情况，项目的项目的“净利润净利润”指标必须以项目考核书确定的指标必须以项目考核书确定的“成本利润率成本利润率”为参照，成本利润率每下降为参照，成本利润率每下降1%1%，超，超出净利润部分的奖励比例下调出净利润部分的奖励比例下调1%1%
7、。（3 3）对项目的开发进度以办理完毕）对项目的开发进度以办理完毕98%98%以上业主以上业主的交房手续为准，每迟延的交房手续为准，每迟延1010天，超出净利润部分的天，超出净利润部分的奖励比例下调奖励比例下调1%1%。考核细则项目经营目标考核说明项目经营目标考核说明 （4 4）在完成在完成“净利润净利润”指标的前提下，如果子公指标的前提下，如果子公司通过努力积极争取当地的优惠政策，使项目税费司通过努力积极争取当地的优惠政策，使项目税费与正常情况及同类项目相比得到较大减免的；或者与正常情况及同类项目相比得到较大减免的；或者子公司通过努力，使主要的成本科目实际发生额与子公司通过努力，使主要的成本
8、科目实际发生额与考核指标及同类项目相比确有明显下降的，经查证考核指标及同类项目相比确有明显下降的，经查证属实，按减免或下降额的属实，按减免或下降额的30%30%给予奖励（但为此所给予奖励（但为此所产生的招待公关等费用应计入成本费用总额，列入产生的招待公关等费用应计入成本费用总额，列入当年的年度考核）。当年的年度考核）。考核细则序号序号项目项目核定核定实际实际备注备注1成本利润率成本利润率AA12利润利润BB13入住时间入住时间CC14项目奖金项目奖金DD+（B1-B）30%（A1/AA1/A）1-1-（C1-C）/1000 1-1-（C1-C）/1000如大于如大于1，按，按1算算 项目经营目
9、标考核表项目经营目标考核表考核细则例子：例子：项目：核定项目：核定 成本利润率成本利润率20%20%，利润利润1 1亿元，亿元，楼盘楼盘900900天交付，天交付，完成额定指标奖金为完成额定指标奖金为300300万元。万元。项目：实际项目：实际 成本利润率成本利润率25%25%，利润利润1.21.2亿元，亿元，楼盘楼盘920920天交付。天交付。考核细则则项目奖金为则项目奖金为=300+=300+（12000-1000012000-10000）30%30%25%/20%25%/20%1-1-（920-900920-900）/1000/1000=1102.5=1102.5万元万元考核细则二、年度
10、经营目标责任考核二、年度经营目标责任考核 以每一个会计年度为期，根据项目考核书的要以每一个会计年度为期，根据项目考核书的要求和确立的指标，还需要对子公司进行年度考核。求和确立的指标，还需要对子公司进行年度考核。为建立科学的奖惩机制，强化激励手段，考核结果为建立科学的奖惩机制，强化激励手段，考核结果与子公司的利益分配挂钩。要求子公司总经理将本与子公司的利益分配挂钩。要求子公司总经理将本年度工资总额中除按月发放以外的部分扣存（拟扣年度工资总额中除按月发放以外的部分扣存（拟扣存存40%40%），然后在年终时根据考核结果决定是否返），然后在年终时根据考核结果决定是否返还年薪及其额度。还年薪及其额度。年
11、度经营目标责任考核年度经营目标责任考核考核细则1、经济目标考核2、综合管理目标考核考核细则年度经济目标考核说明年度经济目标考核说明可支配费用总额按成本费用率进行控制，即可支可支配费用总额按成本费用率进行控制，即可支配费用随收入增减而增减。如：某年的管理费用指配费用随收入增减而增减。如：某年的管理费用指标标245245万元收入指标万元收入指标62006200万元万元100%100%当年的成当年的成本费用率本费用率3.95%3.95%，即每增加，即每增加100100元的收入就能增加元的收入就能增加3.953.95元的可支配费用。元的可支配费用。经营收入的考核办法为：以当年销售收入除以核经营收入的考
12、核办法为：以当年销售收入除以核定销售收入，得出此项收入的考核分值。设定：定销售收入，得出此项收入的考核分值。设定：BiBi为实际销售收入；为实际销售收入；B B为核定销售收入，则经营收入分为核定销售收入，则经营收入分值为：值为：Bi/BBi/B100100。考核细则年度经济目标考核说明年度经济目标考核说明计算出经营收入的考核分后，以实际完成的销售计算出经营收入的考核分后，以实际完成的销售收入（收入（BiBi）为基数乘以核定的费用率，得出实际完）为基数乘以核定的费用率，得出实际完成收入应该控制的成本费用（用成收入应该控制的成本费用（用表示），再将实表示），再将实际发生的成本费用（用际发生的成本费
13、用（用A A表示）除以实际完成收入表示）除以实际完成收入应该控制的费用（应该控制的费用（），以），以100100减去，即为成本费减去，即为成本费用指标考核得分。设定：用指标考核得分。设定：A A为实际发生的成本费用，为实际发生的成本费用，为实际完成收入应该控制的成本费用，则成本费为实际完成收入应该控制的成本费用，则成本费用指标考核得值为：用指标考核得值为：100-A/100-A/100100。计算出以上得分后，把交还集团公司资金因素计算出以上得分后，把交还集团公司资金因素C1C1除以核定交集团资金除以核定交集团资金C C作为经济考核系数。作为经济考核系数。考核细则序号序号项目项目核定核定实际实
14、际备注备注1当年管理成本当年管理成本AA11 1、如完成销售收入大于核、如完成销售收入大于核定收入，则超出部分累积到定收入，则超出部分累积到下年销售收入。下年销售收入。B1/BB1/B按按1 1计。计。2 2、如完成交集团资金大于、如完成交集团资金大于核定，则超出部分累积到下核定，则超出部分累积到下年。年。C1/CC1/C按按1 1计，计，3 3、B1/B100+100-A1/（B1A/B）100如超出如超出100，按，按100计计。2当年销售收入当年销售收入BB13当年交还集团当年交还集团资金资金CC14经济目标考核经济目标考核得分得分B1/B100+100-A1/（B1A/B）100C1/
15、C年度经济目标考核表年度经济目标考核表考核细则年度项目经济目标考核举例：年度项目经济目标考核举例：当年核定：管理成本当年核定：管理成本200200万元，万元，销售额销售额2 2亿元，（成本费用率亿元，（成本费用率=200/20000=1%=200/20000=1%）当年交还集团资金当年交还集团资金1 1亿元。亿元。当年实际完成当年实际完成 ：管理成本：管理成本180180万元，万元，销售额销售额1.81.8亿元，亿元，当年交还集团资金当年交还集团资金90009000万元万元 。考核细则则年度经济目标考核得分为则年度经济目标考核得分为=18000/20000=18000/20000100+100
16、-180/(18000100+100-180/(180000.1)0.1)1001009000/100009000/10000=(90+0)=(90+0)0.90.9=81=81分分考核细则序号序号项目项目核定核定实际实际备注备注1项目工程进度项目工程进度30A12财务管理财务管理10A23综合管理综合管理10A34安全管理安全管理10A45品牌管理品牌管理10A56质量管理质量管理20A67综合管理目标考核得分综合管理目标考核得分100Ai年度综合管理目标考核年度综合管理目标考核考核细则年度综合管理目标考核年度综合管理目标考核说明说明 综合管理目标考核：根据子公司发展与经营情综合管理目标考核
17、：根据子公司发展与经营情况，按满分况，按满分100100分设定各项管理工作的内容、分值分设定各项管理工作的内容、分值与考核办法，由计划财务部、房产管理部会同集团与考核办法，由计划财务部、房产管理部会同集团相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分。相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分。考核细则年度综合管理目标考核年度综合管理目标考核说明说明 项目工程进度：重要的进度目标，每项每迟延若干天扣项目工程进度：重要的进度目标，每项每迟延若干天扣一定的分数。一定的分数。财务管理：包括自主融资额不得低于多少、财务纪律、财务管理：包括自主融资额不得低于多少、财务纪律、预算编制与执行情况、前面所说的专项
18、费用控制等等。预算编制与执行情况、前面所说的专项费用控制等等。综合管理：包括集团劳动人事制度执行情况、员工培训、综合管理：包括集团劳动人事制度执行情况、员工培训、信息沟通、规划设计和营销方案等重大事项的及时上报审批、信息沟通、规划设计和营销方案等重大事项的及时上报审批、合同管理、文件、车辆、档案、物资、保密等事项的管理等合同管理、文件、车辆、档案、物资、保密等事项的管理等等。等。考核细则年度综合管理目标考核年度综合管理目标考核说明说明 安全管理：有健全的安全管理机构与制度、不发生民事安全管理：有健全的安全管理机构与制度、不发生民事转刑事案件和非正常死亡、无重大职工人身安全、盗窃、火转刑事案件和
19、非正常死亡、无重大职工人身安全、盗窃、火灾等事故。灾等事故。品牌建设：包括认真执行集团争创统一的集团房产品牌、品牌建设：包括认真执行集团争创统一的集团房产品牌、业主投诉率控制在一定数值以内等等；业主投诉率控制在一定数值以内等等；质量管理：主要对建筑产品的质量进行控制，反映在返质量管理：主要对建筑产品的质量进行控制，反映在返修率、返修费用控制等方面。修率、返修费用控制等方面。考核细则序号序号项目项目核定核定实际实际备注备注1经济目标考核得分经济目标考核得分100A12综合管理目标考核得分综合管理目标考核得分100A23年度考核得分年度考核得分100A1A170%+A230%年度考核得分表年度考核
20、得分表考核细则年度考核奖惩办法年度考核奖惩办法（1 1）总分）总分6060分以下：原扣存年薪不予发还。分以下：原扣存年薪不予发还。（2）60608080分：得分每增加分：得分每增加1 1分，返还分，返还5%5%原扣存年原扣存年薪。薪。（3）8080分以上：全额发还被扣存年薪并发放奖金，分以上：全额发还被扣存年薪并发放奖金，但奖金在年终时不发放，而是根据项目经营目标责但奖金在年终时不发放，而是根据项目经营目标责任考核书的规定，在项目决算后统一考核发放。任考核书的规定，在项目决算后统一考核发放。考核细则项目经理职责项目经理职责项目经理权力项目经理权力人事权人事权财权财权技术决策权技术决策权生产指挥权生产指挥权开发项目中各工种的发包权开发项目中各工种的发包权集团公司授予的其他管理权力集团公司授予的其他管理权力 考核细则经济指标的调整经济指标的调整 1 1、因子公司合并分立及由集团决定的重大经营政策调、因子公司合并分立及由集团决定的重大经营政策调整等因素影响；整等因素影响；2 2、集团指定工作形成的较大费用（指集团因特殊需要、集团指定工作形成的较大费用（指集团因特殊需要且不在子公司年度计划之列的工作形成的费用）；且不在子公司年度计划之列的工作形成的费用）；3 3、因政策、市场形势发生重大变化或不可抗力等因素、因政策、市场形势发生重大变化或不可抗力等因素影响。影响。
