1、全套房酒店模式研究全套房酒店模式研究营销策略中心研发部本专题框架【一一】全套房酒店相关全套房酒店相关（1）全套房酒店概念（2）全套房酒店特征（3）发展现状（4）目前存在问题（5）未来发展趋势（6）对本项目借鉴【二二】典型案例典型案例（1）七星小筑（2）对本项目借鉴全套房酒店概念全套房酒店All suite hotel，亦称为商务休闲酒店；指在酒店客房的设计的基础上将商务、会议、宴会等功能所占在酒店客房的设计的基础上将商务、会议、宴会等功能所占用的空间融入到客人真正需要的客房中，从而使每套房间都具用的空间融入到客人真正需要的客房中，从而使每套房间都具有独立的客厅和卧室，有独立的客厅和卧室，且在服
2、务配套功能上，全套房酒店更加更加注重于现代商务和休闲度假客人对现代信息技术和休闲设施设注重于现代商务和休闲度假客人对现代信息技术和休闲设施设备的需求备的需求。对其概念的理解可以拆开来看，全套房酒店全套房酒店=全套房全套房+酒店酒店。其中全套房是指其功能设置上的完整性（家庭、商务等功能集于一体），而酒店是指其管理方式为酒店管理模式；在一定程度上，全套房酒店将“家庭空间家庭空间”设置于传统酒店大楼设计中，但又更注重家庭中的交往空间及对现代信息配套功更注重家庭中的交往空间及对现代信息配套功能的完善能的完善。产生背景 全套房酒店的出现是市场细分的结果。全套房酒店的出现是市场细分的结果。与其并列的还有旅
3、游与其并列的还有旅游星级酒店、经济型酒店、服务式公寓、度假酒店、休闲度假公星级酒店、经济型酒店、服务式公寓、度假酒店、休闲度假公寓寓 酒店酒店依据：相当一部分商务和休闲度假客人并不会使用传统综合型相当一部分商务和休闲度假客人并不会使用传统综合型高档酒店高档酒店 （即，中国市场广为流行的高档旅游星级酒店）（即，中国市场广为流行的高档旅游星级酒店）里里的大型多功能会议，宴会，豪华餐厅等额外功能设施的大型多功能会议，宴会，豪华餐厅等额外功能设施。而在目前竞争激烈的市场环境下，为了更好的吸引客源，酒店客房的设计开始有了针对性，逐步与客人的需求相配套；将客人能够用到的功能集中于将客人能够用到的功能集中于
4、“一间一间”客房，提供功能综合、客房，提供功能综合、服务到位的客房。服务到位的客房。据此提高酒店的出租率及吸引投资客群的注意力，从而提高酒提高酒店的出租率及吸引投资客群的注意力，从而提高酒店的运营效率，创造较高收益店的运营效率，创造较高收益。产品特征之一【功能设计功能设计】（1）在打破传统酒店的建筑规律、空间布局和内部设计的基础上，更加符合现代商务、休闲、度假客人的个性化需求；（2）配置国际一流的酒店设施、设备和细致体贴的服务；（3）宽敞的居住空间；（4）为追求住家氛围和物超所值的高档商务、休闲度假客人提供一）为追求住家氛围和物超所值的高档商务、休闲度假客人提供一个真正意义的个真正意义的“家外
5、之家家外之家”。【客群客群】（1）更注重传统空间之外功能的客户）更注重传统空间之外功能的客户，这部分客群在酒店逗留的时间明显长于在传统酒店逗留的时间；（2）看重全套房酒店能居住更多的同行人员的客群）看重全套房酒店能居住更多的同行人员的客群（如家庭旅游等）（3）为避免嘈杂环境的高档客人）为避免嘈杂环境的高档客人，如艺人、知名企业家等；产品特征之二【运营运营】（1）相对传统酒店偏向于公共区域的投资，全套房酒店主要是注重客房的投资；（2）酒店配套服务设施的减少，使得全套房酒店各类管理成本明显低于传统酒店，而且更容易管理；（3）由于客房空间的增大，在价格制定上具有与传统高档酒店同样的市场竞争力；如：如
6、：在欧美国家，同档次的传统酒店和全套房酒店在针对不同市场细同档次的传统酒店和全套房酒店在针对不同市场细分目标客户群的价格制定上，针对商务客人的价格基本相同分目标客户群的价格制定上，针对商务客人的价格基本相同；针对休闲、度假客人全套房酒店一般比传统酒店高出休闲、度假客人全套房酒店一般比传统酒店高出 510 美金美金左右左右。发展现状之一目前，随着国内酒店业竞争的激烈，越来越多的酒店开始寻求与其他酒店的差异，全套式酒店的运作模式也逐步得到推广；目前，在国内诸多城市都出现了全套房酒店。目前全套房国内主要具有如下特征：【区位分布区位分布】（1 1）商务、旅游发达的城市；）商务、旅游发达的城市；如中国金
7、融中心的上海、以旅游度假为城市功能一部分的青岛市、海南省等地；（2）而这些酒店在城市中的分布主要集中于全套房客群密集地在城市中的分布主要集中于全套房客群密集地段段。如针对商务人群的酒店一般集中于城市中心地段，而针对旅游度假类的则通常分布于旅游景点区或者众多景点集中的旅游区中心位置；发展现状之二【配套及管理配套及管理】（1）这些酒店内部设施配套齐全，定位高端；（2）除了套房之外，酒店还配备常规的商务会议设施、健身、酒吧等传统功能；（3）大部分为外来的酒店巨头管理，利用其在国外已经成熟的运营模式来管理；如上海的绿地豪森全套房酒店由豪森国际创办；【运营运营】全套房目前的运营主要从两个方面来反映：入住
8、价格及入住率；入住价格：入住价格：500500及以上及以上+15%+15%左右的服务费左右的服务费/日；与一般商务酒店价日；与一般商务酒店价格相当；格相当；入住率：不等；入住率：不等；目前存在问题之一（1 1）国内全套房酒店还处于发展初期）国内全套房酒店还处于发展初期从网页搜索来看，相比旅游星级酒店的信息量要少很多，这在一定程度上说明，全套房酒店并不是目前市场的主流产品；而另一方面，南京市目前还没有出现这样的套房酒店（仁恒在南京的酒店可认为是高档公寓，进行出售而非出租），目前只有酒店业竞争激烈的上海、北京、青岛、广州等地出现了此类产品；（2 2）市场接受度并不是非常高）市场接受度并不是非常高从
9、目前全套房酒店客群来看，使用全套房酒店的均是社会金字塔塔顶的阶层，虽然目前这些酒店的价位相比五星级及五星级里的套房要低，但更多的客群并没有侧重考虑全套房酒店，而是选择五星级及其他酒店；目前存在问题之二（3 3）市场宣传度不够，概念未被炒作）市场宣传度不够，概念未被炒作针对目前在国内还比较新型的产品而言，一定的市场概念炒作是需要的，但从目前的项目来看，并没有出现一些大众的或者小众的渠道宣传；似乎市场宣传均处于一种很传统的状态：酒香不怕巷子深。市场的推广在很大程度上依赖客户的口碑进行宣传。（4 4）潜在市场未得到挖掘）潜在市场未得到挖掘目前的客群大部分集中于商务人群；家庭出游的客群及同行较多的客群
10、较少，很多这类客群出行都分开住宿于不同的客房，对于他们之间的沟通和交往并不是非常便利。而随着未来商务会议、旅游市场的发展这部分客群将越来越多，市场潜力较大。全套房地产标志一发展趋势（1 1）市场竞争加大，潜在客群将被挖掘）市场竞争加大，潜在客群将被挖掘目前已有较多商家觉察到全套客房的市场潜力，市场上未来将有较多此类概念的项目出现，市场竞争将越来越激烈；针对竞争越来越激烈的市场而言，潜在客群的挖掘将成为必然。（2 2）酒店的价位将逐步走向大众化、平民化）酒店的价位将逐步走向大众化、平民化从目前已出台的国民休闲计划等相关旅游措施，越来越多的人将走出家庭，去其他地方体验、旅游等，且这部分人通常要么是
11、同事关系，要么是以家庭为单位；而为了吸引这部分的客群，为保证酒店的运营效益，必然会采取平价措施，提高入住率，从而实现一定的收益。（3 3）主题化发展）主题化发展小型主题酒店是国际酒店业发展的方向，在美国小型度假酒店已占到美国酒店业总量的70%。全套房地产标志二对本项目的借鉴之一【机会点机会点】（1 1）市场竞争少；）市场竞争少；目前南京市并没有此类产品的出现，故本项目可以一鸣惊人，引领潮流；（2 2）可借助资源较多；）可借助资源较多；温泉资源将成为其一大优势，针对目前南京市的旅游客群，可借助优异的温泉资源将其吸引，并据此开拓市场；（3 3）市场潜力大；）市场潜力大；本项目位于距离南京市40-6
12、0公里处，正是城市近郊游的主要目的地，而现在去向老山森林公园旅游的客群并不能将景区内部的全部景点及资源进行观赏，主要原因在于老山缺乏相应的住宿及配套设施，而本项目可开发部分平价产品以满足这部分客群需要，同时可以据此推广项目其他的产品，如温泉、创意工坊、六朝市场等；对本项目的借鉴之二【挑战点挑战点】（1 1）合作单位少；）合作单位少；目前南京的商务、旅游市场并不发达，所以所以具有丰富的运营经验的国际机构未必愿意投资，因而能够达成合具有丰富的运营经验的国际机构未必愿意投资，因而能够达成合作协议的可能性较小作协议的可能性较小；（2 2）项目周边及内部资源开发不充分；）项目周边及内部资源开发不充分；而
13、这一状况对于即将进入投资建设的项目而言，市场容量较小，前期投资回报较慢。针对这一状况，需要对项目及周边资源进行完全整合，即使无法呈即使无法呈现一个已经开发好的现状也需给人留下前景明朗的印象；现一个已经开发好的现状也需给人留下前景明朗的印象；（3 3）项目的可达性较低；）项目的可达性较低；目前仅有三桥及大桥可以达到项目所在地，自驾车耗时在1个小时左右；若是公交车通行，耗时2个小时以上，这对于项目所要吸引的客群而言，交通不便利；为此可交通不便利；为此可考虑采取度假村专用车辆来解决考虑采取度假村专用车辆来解决；典型项目七星小筑【区位区位】延庆县延庆县 龙聚山庄东区（石京龙滑雪场西侧）龙聚山庄东区（石
14、京龙滑雪场西侧）；与著名的旅游场所石京龙滑雪场为邻，周边还有松山、玉渡山、野山峡、古崖居、官厅水库等众多的旅游景点。【项目简介项目简介】占地面积：占地面积：0.9公顷；建筑面积：建筑面积：10007平米依山而建，由会所、温泉公馆和会所、温泉公馆和TOWN HOUSE度假别墅度假别墅共同构成。由于公馆和别墅客房均以套间为主，故该公馆属全套间式酒店公馆和别墅客房均以套间为主，故该公馆属全套间式酒店类型类型；该公馆是七星地产在京郊开发的分时度假连锁店之一分时度假连锁店之一，主营主营Spa浴疗保健项目，并按产权式酒店的模式经营浴疗保健项目，并按产权式酒店的模式经营。区位/外景/鸟瞰/周边环境七星小筑公
15、馆区共七星小筑公馆区共4栋建筑栋建筑（1）会所是公馆区的主体建筑）会所是公馆区的主体建筑内部主要功能：温泉水疗馆、温泉休闲馆、温泉酒吧、VIP洗浴包厢、温泉池、空中酒吧、空中茶苑、冰雪餐厅、小型商务宴会厅、休息包厢、美容美发室、棋牌室、精品店、商务会议室等。（2）另外三栋建筑设有特色客房）另外三栋建筑设有特色客房70套套包括：Family温泉套房温泉套房26套套；SPA-Jeep情侣套房情侣套房14套（带车库）套（带车库）；SPA温泉商务套房温泉商务套房14套套；总统套房总统套房1套和温泉度假小屋套和温泉度假小屋15套套。套房全部装有户式中央空调，双热水温泉浴缸和整体橱柜。客房内除具有完善的休
16、闲、保健和商务功能外，还为客房提供五星级酒店用品。建筑入口夜景图SPA温泉商务套房温泉商务套房(G、H)户型户型建筑面积：建筑面积：111.06 m2/110.53平方米专为企业精英款待客户而精心筹划的三层跃层式豪华套房，设有独立会客厅、茶艺室和主宾卧室（均设有卫生间）。阳光客厅：阳光客厅：装有整体橱柜、冰箱、高档坐椅和茶几、高清背投影电视、豪华电话、按摩椅及棋牌桌。主宾卧室：主宾卧室：均备有29吋彩电、高档席梦思、写字台和保险柜。主卫生间：主卫生间：装有洁身器、柜式洗面器、双热水（温泉水和热水）单人三角浴缸、电话、远红外光波浴房。茶茶 艺艺 室：室：为日式风格。户型之一白领温泉套房及家庭套房
17、白领温泉套房及家庭套房建筑面积建筑面积：52.05平方米专为三口人家庭的度假游客而设计。主要于服务妇女儿童和老年游客。刻意营造“酒店之家的温馨环境。房间：房间：装有整体橱柜、转角沙发、餐桌、穿衣镜、梳妆台、冰吧、29吋彩电、电话、微波炉和保险柜等。同时酒店还可为游客提供DVD影碟、各类游戏机（包括PS2、FC等机型）以及成品半成品送餐服务。卫生间：卫生间：装有干肤干发器、电话、高档恭桶、台式洗面面盆、双热水（温泉水和热水）单人浴缸、墙面镜和拉杆式美容镜。户型之二户型之三SPA-Jeep情侣套房（情侣套房（E）户型户型建筑面积：建筑面积：96.16平方米专为时尚情侣和贵宾而准备。跃层户型，设计有
18、独立客厅卧室和车库，车库内备有敞棚JEEP。阳光客厅：阳光客厅：装有整体橱柜、高档日式沙发和茶几、冰箱、高清背投影电视、DVD、高档电话、双人餐桌和竹制花瓶等。卧卧 室：室：备有29吋彩电、大号双人席梦思、梳妆台、保险柜。卫生间：卫生间：装有洁身器、柜式洗面器、双热水（温泉水和热水）三角浴缸、电话、远红外光波浴房。远红外光波浴房内装配有负氧离子发生器、杂志和杯架。客群【个人个人】适合购买人群：适合购买人群：（1）年龄3545岁。希望通过投资增加家庭收入进一步提高生活质量，同时享受度假生活的中青年有车一族。（2）年龄4059岁，尚未退休的教师，生活品位高、有较强的购买力，希望在退休后仍能保持理想
19、的生活水准的中老年投资人。【企业企业】用于款待客户和员工度假。闲置期交予酒店经营，可为企业节约大量的公关费用并赢得可观的经济收益。【别墅套房别墅套房销售价格销售价格】面积为110，75万元/套（毛坯），80万元/套（精装修）；90平方米，54万元/套（毛坯），66万元/套（精装修）；96，57万元/套（毛坯），70万元/套（精装修）。10余套3层公寓在售：面积为52一居，价格为32、35万元/套（全部为精装修，但装修风格不同，价格随之不同），目前已经全部售罄。（信息时间为2007年6月）价格时间销售均价2006.06.07-至今 7000.00 2005.08.29-2006.06.07 58
20、00.00 2004.11.04-2005.08.29 6800.00 室内精装现状图（1）结合市场对投资与度假的双重需求）结合市场对投资与度假的双重需求。巧妙地将度假居所与酒店客房的功能相融合，特别推出了全套间酒店式居所。（2）亦家亦酒店）亦家亦酒店全套间酒店式居所既保留了“家”的基本特征，如户型设计上考虑了这点；同时又赋予了“家”酒店的功能，如按照五星级酒店装修及管理；从而使居所具备了即可度假居住，又可作为酒店套房出租的双重使居所具备了即可度假居住，又可作为酒店套房出租的双重功能。功能。当业主选择度假居住时，它即是即是“酒店内的第二居所酒店内的第二居所”，享受优越于别墅的更体面和便利的生活
21、；当业主选择投资时，它又是一所设施精又是一所设施精良的酒店套房良的酒店套房，通过向游客出租，可为业主获得高额的投资收益。项目特征之一（1）全套房酒店模式）全套房酒店模式+产权式运作方式产权式运作方式较新的市场运作方式，对于资金较为缺乏的项目可谓是一种良好去化渠道；产权式度假别墅，其客源范围更广，可以吸引很大一部分个体投资者，而不是仅仅依赖企业投资者；（2）对温泉资源的充分开发）对温泉资源的充分开发七星小筑将温泉资源进行了充分的开发。结合温泉资源，可以释放更多的度假旅游需求，使项目有所依托；温泉资源的开发利用程度将直接影响项目的市场接受度；（3）丰富多样的产品组合）丰富多样的产品组合七星小筑拥有三大类（投资型、度假型、商务会所型）八种户型的八种户型的Spa居所，可作为投资居所，可作为投资+度假、长期居住或企业度假基地使用。度假、长期居住或企业度假基地使用。层次丰富的产品组合一定程度上可以加速产品的销售速度及稳定后期运作。对本项目的借鉴
