1、第七章住房公积金制度本章学习要求 理解建立住房公积金制度的作用、住房公积金的性质和特点、住房公积金的管理原则；掌握住房公积金缴存和支取的基本规定、住房公积金贷款的基本操作流程；了解当前我国住房公积金制度存在的一些问题。2本章重点和难点重点：1.我国建立住房公积金制度的目的和作用；2.住房公积金的性质和特点；3.住房公积金管理原则；4.住房公积金的缴存和支取；5.个人住房公积金贷款的运作。难点：1.如何理解住房公积金的工资性？2.如何理解住房公积金制度在我国住房金融体系中的重要地位？3第一节住房公积金制度概述 一、新加坡公积金制度(CPF)简介 1955年建立的新加坡公积金制度是政府立法强制个人
2、储蓄、采取完全积累模式和集中管理模式的社会保障制度，是东亚乃至世界范围内养老保险制度成功运行的典范。近58年来，随着社会经济发展的需要和投保人不断提出的要求而逐步修改、完善。4第一节住房公积金制度概述一、新加坡公积金制度简介 公积金制度的管理机构是新加坡中央公积金局，它是隶属于劳工部的一个具有独立的、具有半官方性质的管理机构，负责公积金的行政管理。中央公积金局设理事会,由政府、职工代表、雇主、社会保障专家四方组成,主席由政府委任,日常工作由总经理负责。下设会员服务、雇主服务、人事、行政、计算机、内部事务六个部。中央公积金局只是一个行政机构，公积金的具体运营是由新加坡政府投资公司投资运营。5第一
3、节住房公积金制度概述 新加坡公积金制度是一个完全积累的强制储蓄计划。55岁以下会员的个人账户分为三个：普通账户30%、医疗账户6%和特别账户4%。普通账户的储蓄可用于住房、保险、获准的投资和教育支出；医疗账户用于住院费、手术费和获准情况下的医疗项目支出；特殊账户中的储蓄用于养老和紧急支出,退休前不能拿走。6第一节住房公积金制度概述 55岁以后，其个人账户变更为退休账户和医疗账户，其成员在中央公积金计划账户内的数额达到最低规定后，可以提取部分积蓄。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息；而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。7CPF 目前基本情况1缴费率：几十年间经历
4、了由低到高（最高为工资的50%），再由高降低的过程。目前的总缴费率为40%，其中雇主185%，雇员215%。2.养老金替代率：按统计数据，一般人在退休时普通帐户的存款还能剩下十分之一（相当工资的3%），加上一直专款存储的特别帐户（相当工资的4%），其存款的本息合计，可够支付15年的养老金，养老金标准相当退休时工资的20%40%。3.老年人供养比例：1990年为1：8（退休人员相当在职职工的125%），这个比例随人口老龄化的进程逐步提高，预计到2030年达到1：2.2（退休人员相当在职职工的455%）。4制度覆盖面：1993年参加CPF的有包括政府公务员和部分自雇人士在内的120多万人，覆盖面达
5、85%以上。其中，雇员110万人，雇主9万人。5.工资、物价、利率的变动：新加坡50年来除个别年份外，这几个指标的变动都比较平稳。工资50年间增长近20多倍，年均增长7%以上；通货膨胀率年均3%；利率年均3%。从长期发展看，计划经济增长4%，工资与利率与此同步，均为4%。8第一节住房公积金制度概述 新加坡中央公积金制度的成功经验主要有：(1)长期强制储蓄。新加坡中央公积金制度是一个强制长期储蓄系统。住房公积金的积累最终用于住房，不仅将大大促进住房建设的发展，促进产业结构的调整，有利于国民经济健康协调发展，还能有效地调整消费结构。(2)完善的法律制度是公积金制度得以巩固和发展的基础。(3)公积金
6、管理的保值增值是公积金缴存人具有持久支持力的重要条件。9第一节住房公积金制度概述 二、我国住房公积金制度的发展 住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金；单位缴存的公积金是单位对职工住房分配从实物分配向货币分配的转化。两者都归职工个人所有。我国的住房公积金制度是城镇住房制度改革的产物，其目的是在国家、企业、个人三者共同负担的情况下，筹集住房资金，并在筹集住房资金的过程中，通过长期的储蓄积累，逐步增强职工个人住房支付能力。10第一节住房公积金制度概述 于1991
7、年率先在上海实行、后在全国推广的政策性住房金融形式。1992年住房公积金制度就被扩展到北京、天津、江苏、浙江等地。1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北和湖北等地。11第一节住房公积金制度概述 1994年7月，国务院转发的“关于深化城镇住房制度改革的决定”(国发199443号)明确指出要“全面推行住房公积金制度”。决定发布之后，全国35个大中城市、213个地级以上城市建立了住房公积金制度。国务院房改领导小组批准独立运行的解放军、煤炭、铁路、石油系统也已于1995年年底以前建立了住房公积金制度。中央机关于1996年10月建立了住房公积金。1996年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组
8、，关于加强住房公积金管理的意见(199635号)，进一步明确了住房公积金是职工个人住房基金，不属于财政预算资金，按“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则进行管理，规范了住房公积金的管理体制，进一步推动了公积金制度的发展。12第一节住房公积金制度概述 1999年4月，国务院颁布了住房公积金管理条例（国务院令第262号），并于2002年月下发了国务院关于修改住房公积金管理条例的决定，通过立法对公积金制度进行了规范。2002年5月，国务院下发了国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知（国发200212号），进一步强调要调整和完善住房公积金决策体系，规范住房公积金管理机构设置以及公积金银行
9、专户和个人账户管理，健全和完善住房公积金监督体系。13住房公积金管理条例 第十六条 职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。第十八条 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。目前广州大部分实施8%的工资比例14第一节住房公积金制度概述 三、住房公积金的性质和特点 (一)住房公积金的性质 住房公积金的本质属性
10、是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把以前用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。15第一节住房公积金制度概述(二)住房公积金的特点 1义务性 义务性即为强制性，根据国家规定，凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例，为职工建立住房公积金，个人在缴存期间内定向使用住房公积金，职工个人、单位，包括各级财政，均需执行上述要求。2互助性 互助性是指住房公积金具有储备和融通的特性。3保障性 保障性是指住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，增值部分也需定向使用。16第一节住房公积
11、金制度概述 四、建立住房公积金制度的目的及作用 我国城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。三个关键性的问题是：一要使居民愿意买房 二要使居民买得起房 三要使居民有房可买17第二节住房公积金的管理体系 我国住房公积金管理条例（以下简称条例）规定了“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理基本原则和要求。18第二节住房公积金的管理体系 一、住房委员会决策 各直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟（以下统称设区城市）应按照条例规定，设立住房公积金管理委员会，作
12、为住房公积金管理的决策机构。住房公积金管理委员会委员由设区城市人民政府聘任，主任应当由具有社会公信力的人士担任。19第二节住房公积金的管理体系 住房公积金管理委员会应履行以下职责：1、依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理办法，并监督实施；2、拟订住房公积金的具体缴存比例；3、确定住房公积金最高贷款额度；4、审批住房公积金归集、使用计划；5、审议住房公积金增值收益分配方案；6、审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。20第二节住房公积金的管理体系 二、住房公积金管理中心运作 由于住房公积金的长期性、义务性和政策性，住房公积金的管理应该具备安全性、住房性和保值增值性。所以，
13、住房公积金的管理机构应该是中介性和社会性的管理体制。21第二节住房公积金的管理体系 公积金管理中心是执行机构，具体职责主要是：1编制、执行住房公积金的归集、使用计划。2负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况。3负责住房公积金的核算。4审批住房公积金的提取、使用。5负责住房公积金的保值和归还。6编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。7承办住房委员会决定的其他事项。22第二节住房公积金的管理体系 三、接受公积金管理中心委托，在银行设立专户 住房公积金是在职职工及其所在单位缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。受委托银行要为缴存住房公积金的职工建立个人账户；住房公积金管理中心要建立职工
14、住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况，并和受委托银行定期对账。住房公积金管理中心对已办理缴存住房公积金的职工，要发放有效凭证。23第二节住房公积金的管理体系 受托银行的主要职责是：1设立并管理职工住房公积金帐户。2办理住房公积金的缴存、借贷和结算业务。3接受对职工住房公积金帐户的查询。4办理市公积金管理中心委托的其他事项。24第二节住房公积金的管理体系 四、财政审计部门监督 住房公积金是银行专户，不进财政专户，但是财政部门要进行监督。住房公积金管理中心向财政部门报送住房公积金财务收支预算和管理费用预算，并严格按财政部门批复的预算执行。住房公积金管理委员会在审批住房公积金归
15、集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。25第三节住房公积金的缴存和支取 一、住房公积金的缴存 单位扣交职工个人住房公积金后连同单位提供部分，一并缴存到市公积金管理中心，整个过程称为汇缴，由单位每月进行一次。二、住房公积金的补缴 如果单位职工在住房公积金汇缴时因故未缴纳住房公积金，则应进行补缴。另外，一部分职工提取住房公积金后需要归还复缴时，也通过补缴办法缴存住房公积金。26第三节住房公积金的缴存和支取 补缴的情况包括：(1)新增加职工或调入职工未按时汇缴住房公积金时；(2)单位职工因故漏缴住房公积金时；(3)职工提取住房公积金用于购建住房后，原住房出售或需另购住房，而将原动用
16、的住房公积金重新复缴时；(4)职工错提住房公积金后需要复缴时。27第三节住房公积金的缴存和支取 三、住房公积金的封存 职工因故不缴纳住房公积金，且不能支取住房公积金时，那么其结余的住房公积金作为封存，挂在职工的帐户中。封存的情况有以下几种：(1)职工停薪；(2)职工辞职；(3)职工因长病假、生育假、下岗而领取折扣工资，并征得本人同意停缴住房公积金；(4)职工旷工、劳动收容停缴住房公积金时。28第三节住房公积金的缴存和支取 四、住房公积金的转移 职工变动工作时，其住房公积金本息转入新调单位名下的职工公积金户名内，职工住房公积金帐号也作相应调整。29第三节住房公积金的缴存和支取 五、住房公积金的支
17、取 职工在遇到下列情况时，可以支取其存储的住房公积金本息：(1)职工按规定购买自住住房、自建自住住房、翻建或大修私房时；(2)职工按上述规定提取住房公积金仍不够时，可由职工的同住人、非同住直系血亲或者配偶向其所在单位提出支取住房公积金申请，申请时需提供有关证明；(3)职工离退休、调离上海市或出境定居时，可向单位提出支取住房公积金申请；30第三节住房公积金的缴存和支取(4)职工在职期间死亡或者被宣告死亡，其住房公积金可由继承人或受遗赠人取得。继承人或受遗赠人应向职工单位提出申请；(5)职工完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系时；(6)房租超出家庭工资收入的规定比例的，职工可按规定提出支取住
18、房公积金申请。31第三节住房公积金的缴存和支取 六、住房公积金的复缴 职工使用住房公积金购买和建造的住房出售后，或职工用住房公积金为其家属成员和直系亲属购买和建造住房后本人需另购、建住房时，应将当时支取的住房公积金如数归还，存入职工住房公积金户名。职工将原支取的住房公积金如数复缴给单位，然后由单位以补缴住房公积金的方式缴入单位名下职工住房公积金户名内，并记入帐册。职工如不主动缴款，单位可核扣其售房款或在其工资中代扣。32第三节住房公积金的缴存和支取 七、补充住房公积金（一）补充住房公积金的性质及缴纳范围 补充住房公积金是一种非强制性的长期住房储金，职工本人缴存的和单位为职工缴存的补充住房公积金
19、，属于职工个人所有。（二）补充住房公积金的管理 公积金管理中心是补充住房公积金的主管单位，负责补充住房公积金的归集、偿还、使用、管理和核算。33第四节个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款，是为支持职工购买自住住房，建造自住住房，翻修、大修自住住房而发放的长期、低息贷款，其中最为常用的为住房公积金个人购房贷款。这项贷款的贷款基金，主要来源于单位和职工缴存的住房公积金。34第四节个人住房公积金贷款 一、住房公积金个人购房贷款的申请 申请住房公积金个人购房贷款的对象，必须是按规定缴存住房公积金的职工，必须是住房的自有产权人或共有产权人。申请住房公积金个人购房贷款的职工必须符合下列七个条件：具有本市
20、城镇常住户口；申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准；购房首期付款的金额不低于规定比例（目前为30%）；具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。35第四节个人住房公积金贷款 住房公积金个人购房贷款主要证明文件如下：（1）公积金帐号（借款人的帐号，夫妻双方都要提供）（2）申请人和配偶及参加借款人的户口薄（3）申请人和配偶及参加借款人的身份证（4）结婚证明（结婚证）或未婚证明（人事档案处或公司开具）（5）原产证复印件（6）房屋买卖合同（7）借款人收入证明（8）30%的付款收据（9）私章36第四节个
21、人住房公积金贷款 二、住房公积金个人购房贷款的受理（一）住房公积金个人购房贷款的担保及审核 公积金中心委托住房担保机构具体受理公积金贷款申请，担保机构应当在受理贷款申请之日起十五个工作日内作出准予贷款或者不予贷款的决定。担保机构对公积金贷款承担连带责任保证，保证范围是借款人应偿还的贷款本息、违约金和实现债权所需的费用。（二）住房公积金个人购房贷款的办理 审核通过后，借款人应当与受托银行及担保公司以书面形式签订公积金借款合同及委托放款授权书，并进行公证、签字。37第四节个人住房公积金贷款（三）住房公积金个人购房贷款的发放 借款人凭公积金借款合同及抵押登记申请书到房屋所在地区交易中心办理房屋交易过
22、户及抵押登记手续，等拿到新的房屋产权证及房屋他项权利证明，并将其交上海市住房置业担保有限公司营业窗口审核后，上海市住房置业担保有限公司于一周内按照委托放款授权书的发放贷款方式发放贷款。38第四节个人住房公积金贷款（四）住房公积金个人购房贷款的偿还 1、偿还方式（1）现金支付。（2）住房公积金储存余额归还公积金贷款本息。2、贷款利率 公积金贷款利率，按照国务院批准的利率标准执行。今后凡是对已经发放的单位个人住房公积金贷款利率采取一年一定的办法，即根据中国人民银行公布的每年11月30日的利率水平，确定下一年度的利率水平。39第四节个人住房公积金贷款 3、每月还款额 一年期以内的公积金贷款，应当于到
23、期时一次还本付息；一年期以上的公积金贷款，应当按月偿还贷款本息。按月偿还贷款本息的借款人，可以选择按照每月等额本息还款法、每月等额本金还款法或者市公积金中心认可的其他方法计算每月还款额。（1）按月等额本息还款法（2）按月等额本金还款法 4、部分提前还款 借款人第一次提出提前偿还部分公积金贷款的，应在原贷款合同履行一年以后。借款人提前偿还部分贷款的，提前偿还的金额不得少于原贷款合同约定的个月的还款额。40第四节个人住房公积金贷款 三、关于补充住房公积金贷款 履行补充住房公积金缴存义务的职工在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时，可以申请补充住房公积金贷款，但应当提供担保。补充住房公积金贷款利率与公积金贷款相同。41第五节目前我国住房公积金制度存在的主要问题 一、相对于广大普通职工改善住房的强烈需求，公积金支持中低收入职工购房的力度还有待提高。二、由于公积金管理中心监管缺位，资金的管理和运作风险显现。三、住房公积金管理中心“不以赢利为目的的事业单位”的定位在实践中存在偏差。42思考题 何谓住房公积金？住房公积金的特点有哪些?43
