1、房地产企业“成本杀手之道”-如何构建企业全面计划预算管理系统0.002000000.004000000.006000000.008000000.0010000000.0012000000.0014000000.00月回款比率变化2001年2002年比率变化2001年13079397.5663371.5 7627668.4 9060642.22002年10832445.13447218.6485153.7 10456538.比率变化82.82%237.44%85.02%115.41%1234 100$200$300$自我介绍观自在菩萨行深般若波罗密多心经时照见五蕴皆空度一切苦厄舍利子色不异空空不
2、异色色即是空空即是色受想行识亦复如是舍利子是诸法空相不生不灭不垢不净不增不减是故空中无色无受想行识无眼耳鼻舌身意无色声香味触法无眼界乃至无意识界无无明亦无无明尽乃至无老死亦无老死尽无苦集灭道无智亦无得以无所得故菩提萨垂依般若波罗密多故心无挂碍无挂碍故无有恐怖远离颠倒梦想究竟涅盘三世诸佛依般若波罗密多故得阿耨多罗三藐三菩提故知般若波罗密多是大神咒是大明咒是无上咒是无等等咒能除一切苦真实不虚故说般若波罗密多咒即说咒曰羯谛羯谛波罗羯谛波罗僧羯谛菩提娑婆诃 .管理之道：易经的智慧 房地产产业：市房地产产业：市 场场 经经 济济 的的 规规 则则 A、供需法则 需求：供给：B、自由竞争法则 房地产企业生
3、存的环境 信息时代带来的高速变化信息时代带来的高速变化 (定时出击的强大压力)产品、技术、观念的更新 成本快速增加（成本快速增加（土地政策、金融政策土地政策、金融政策）国际化竞争的日益激烈国际化竞争的日益激烈 顾客期望的飞速提高顾客期望的飞速提高 更高素质与期望的员工更高素质与期望的员工案例：房地产成本的构成案例：房地产成本的构成u由直接成本和间接成本由直接成本和间接成本u(1)直接成本直接成本:u土地费用、前期工程费用、房屋开土地费用、前期工程费用、房屋开 发费用等发费用等(2)间接成本间接成本:管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费和税
4、费见费和税费案例：某开发项目成本构成案例：某开发项目成本构成(协议地价协议地价)序序号号成本内容成本内容金额金额(万元万元)占费用比例占费用比例一一土地成本336915.52二二前期工程费用前期工程费用7723.56三三基础设施费基础设施费5502.53四四建安工程费建安工程费1624274.83五五配套设施费配套设施费1290.6六六开发费开发费6423.0七七合计合计21704100某开发项目成本构成某开发项目成本构成(拍卖地价拍卖地价)序号序号成本内容成本内容金额金额(万元万元)占费用比例占费用比例一一土地成本1400043.30二二前期工程费用前期工程费用7722.38三三基础设施费基
5、础设施费5501.7四四建安工程费建安工程费1624250.23五五配套设施费配套设施费1290.4六六开发费开发费6422.0七七合计合计32335100房地产企业经营的质变趋势混乱事后被动神奇局部系统事中、事前主动腐朽全面企业成长领袖成熟竞争加剧客户至上从优秀到卓越一、全面预算管理的发展现状n预算管理的产生与发展一、全面预算管理的发展现状美国企业运用预算管理情况调查表行 业公司比重商业银行各种金融、财务结构各种服务机构医疗机构人寿保险公司大型生产制造企业中型生产制造企业批发商与零售商交通运输企业公共事业公司其他9893100100961009897949683一、全面预算管理的发展现状中国
6、企业实行预算管理情况调查表全面预算管理的内容 采掘业 制造业 建筑业 流通业 其他行业 总体比例利润预算生产成本预算管理费用预算财务费用预算销售量预算资本性支出预算存货预算应收账款预算现金预算应付账款预算10010010082556473555545100891008989786767392810067100100673367330100-8974744747472132715786291443029093599679675950483628房地产企业全面预算管理的发展现状n耗时的n不具有战略性n不具有现实意义n没有增加企业价值n不具有灵活性n强化指令与控制n不支持新的业务模式n基于“拍脑门的
7、决策”n加剧本位主义n侧重成本削减共性的问题一、全面预算管理的发展现状n全面预算管理中存在的主要问题n全面预算与企业战略的对接n只停留在预算编制阶段n预算不够全面n预算调整n上下对立n年末狂欢高管层对全面预算的共识n全面预算管理的最终目的是确保各项经营目标的顺利实现n为企业成本、费用控制提供依据n保证实现董事会提出的年度财务目标n全面预算管理是目标管理的重要支持工具n有效控制市场高变化的手段n。二、全面预算管理的内涵n预算不是会计师为会计目的而准备的会计工具。n预算是帮助管理者进行计划和控制的工具，旨在尽早发现经营和财务等方面的问题，并及时采取措施避免或纠正问题，最终确保企业战略目标的实现。二
8、、全面预算管理的内涵n全面预算管理的功能之一：规划n就是迫使管理者思想超前，即对市场的可能变化情况作出预测和准备，认真考虑完成目标的方法，使企业目标和政策与企业资源有效对接。二、全面预算管理的内涵n全面预算管理功能之二：控制n全面预算确定了明确的目标，从而为控制提供了明确的依据n通过预算执行过程的反馈，可以了解执行过程中存在的问题及原因，进行过程控制二、全面预算管理的内涵n预算管理功能之三：沟通和协调n预算编制，是上下、左右沟通、协调的过程和结果n预算的执行需要公司各部门充分配合，加强对企业整体目标的认识。二、全面预算管理的内涵n预算管理功能之四：激励与约束n预算与薪酬制度的对接n经理是千里马
9、，全面预算系统是伯乐n奖罚分明，强化企业业绩管理文化预算管理预算管理全面预算管理是集规划、控制、考评于一体的系统化管理全面预算全面预算会计反映会计反映 监督监督内部控制内部控制全面预算项目全面预算项目全程预算控制全程预算控制全员预算规则全员预算规则没有业务没有预算没有业务没有预算没有预算没有业务没有预算没有业务客观反映及时反馈客观反映及时反馈业务制度化业务制度化流程规范化流程规范化权责明确化权责明确化 等于 “经营目标”“制度规则”“经营责任”“奖惩依据”全面预算不等于“财务预算”三、房地产企业全面预算管理组织体系的构建n预算管理组织n预算执行组织（一）预算管理组织预算管理委员会预算管理委员会
10、设在财务部门，设在财务部门，财务总监负责财务总监负责设在总经办，由设在总经办，由总经理负责总经理负责设在董事会，由设在董事会，由董事长负责董事长负责（一）预算管理组织n预算管理委员会的职责n审议通过预算目标、预算政策和程序n审定、下达正式预算n根据需要调整或修改预算n制定相应的预算控制措施和激励制度n仲裁有关预算冲突总经理财务部客服中心人力资源部合同预算部研发部经营部计划部公关部规划局、立项、证照办理凤凰城华亭嘉园优仕阁翡翠城公司投资地产项目,以项目经理制执行档案室总经办工程管理部行政部成都翡翠城华润俱乐部图例说明：华润置地组织机构技术发展委员会董事长资金管理中心设计管理部招标采购中心网络部法
11、律部市场研究土地谈判前期策划总建筑师负责,每个项目实行责任建筑师制总工负责制,实行资金的筹集使用结算统一管理合同起草审核执行监约,做工程预算信息化平台建立维护华润特点:1公司所有项目营销由华润置地经济公司承担,专业化与职业化,形成内部市场化运作2实行项目经理制总工负责制建筑师责任制3市场反应较慢管理队伍年轻化4华远分流人才,内伤较大5资金品牌规划有优势6逐渐形成自己开发模式,例如凤凰城项目与翡翠城项目由项目经理编制预算，财务部审核确认总经理财务管理部人力资源部管理总部建筑研究中心万科周刊秘书处大连万科投资决策中心档案室总经办工程管理部行政部万科集团组织机构监事长董事长资金结算中心企划部物业管理
12、部审计法务部万科特点:1最早提出职业经理人理念的企业,倡导职业化管理2管理比较规范3集团本部为投资决策中心,从事战略高度事宜4各地区为法人治理机制企业,通过产权控制5分公司授权较大,机构尽量简单,总部提供支持和监约功能6人力资源管理非常重视,强调人才的轮岗和晋升,职业生涯较好7、薪酬较低，强调职业生涯，人才流动大深圳万科北京万科天津万科沈阳万科南京万科武汉万科副总经理副总经理副总经理办公室法律部物业公司分管财务成本预算分管营销分管工程(规划设计工程采购预算)人力资源行政信息等功能集合区域项目利润中心成本费用中心区域子公司作为利润中心全责编制预算，对财务指标负责董事长计划财务中心经营开发中心人力
13、资源中心信息管理中心市场开发中心经济法律中心总裁秘书处编辑部行政管理部信息资源部战略规划部集团总裁战略发展决策委员会财经、审计委员会客户服务部市场研究部计划财务部金融信贷部金融资本部审计部总会计师总工程师总经济师品牌推广部经营管理部项目管理部前期工程部子公司A子公司B子公司C子公司D集团投资控股企业薪酬福利绩效考核招聘培训总工办公室合同管理部法律事务部预算管理部集团参股企业当代投资集团组织机构当代特点:1高速成长的企业，原始积累后迅速突破2、从人控制到制度控制转变较为出色3、一手抓管理、一手抓人才4、管理先行，平台先建5、注重成本控制6、骨干人才缺乏，领军人物缺乏房地产专业知识，识才不利，对高
14、级人才缺乏信任感7、项目战略定位缺乏独到见解，使企业拖入泥潭8、总裁事无巨细，一抓到底，即耽误工作，又不利于培养高级人才每个子公司出经营计划，依据集团全面预算管理系统编制与执行，财务权利集中极重视计划管理和全面预算管理，控制成本非常重视人力资源管理，认为人才决定项目成功股东大会住宅建设事业部商用物业事业部土地经营事业部控股公司支持系统定制服务事业部监事会亚运新新家园房地产公司北京万置房地产开发公司总经理龙山新新小镇北京京伯房地产开发公司北京万泉花园物业开发公司三亚万通房地产开发公司北京先锋置业股份有限公司北京万通新世界房地产公司北京万通新世界商城公司万通广场房地产公司战略与金融部总经理办公室人
15、力资源部法律部北京万通新概念集成住宅开发公司北京万通鼎安国际物业管理顾问公司万通集团组织机构董事会财务管理部会计部公共关系部客户关系部与香港置地共同开发新城国际项目，万通控股51%万通特点:1以投资公司为定位,在地产和风险投资两个领域发展,相互支持2较早实现所有者和经营者分离,走向“两权分离”，引进大批职业经理人，全面推动“资本社会化、公司专业化、经理职业化、发展本土化”3企业文化则从充满理想色彩发展到强化商人精神，坚持“以股东利益最大化”为核心价值观。万通集团认为自己基本克服了民营企业成长过程中自身的一些致命障碍，完成了民营企业的理性变革和体制创新这一重要转折，使公司上升到一个新的发展平台。
16、4通过产权控制保障公司扩张与发展5认为房地产将重走到定制时代(成立万通研究院定制事业部)6人才比较稳定,强调企业文化认同与人才培养,年轻人才承担较大责任7战略清晰,对企业自身认识较为深刻,具有长远发展动力事业部出自己预算管理制度，集团汇总报表（二）房地产企业全面预算执行机构n预算执行主体由全面预算管理部门和直线经理共同组成预算责任经理全面预算管理部角色1主角2球员1设计师2咨询顾问与伙伴3全面预算管理者职责1制定分管领域的经营计划2学习掌握公司全面预算管理制度和应用工具3、参与公司预算管理计划会4、按照全面预算管理编制计划完成预算表的编制并交财务审核5、同上级领导审核确认6、依据财务管理制度执
17、行预算1建立全面预算管理流程与体制，交委员会审批2发布公司全面预算管理制度，培训全面预算管理技能3、制定全面预算编制计划，上级审批后严格实施4、全面预算编制过程中的辅导预审和5参与基于预算指标的激励政策讨论6追踪全面预算执行状况，提出修正意见7执行公司财务授权政策8例外事件处理 四、预算管理循环企业战略薪酬计划预算目标预算编制预算执行预算考评n房地产企业管理的本质是？房地产企业管理的本质是？?n韩非子说！韩非子说！?一流房地产企业管理平台的组成 各岗位职位说明书各岗位职位说明书职位评估职位评估各部门目标管理各部门目标管理岗位工资系统岗位工资系统 绩效奖金系统（预算奖金）绩效奖金系统（预算奖金）
18、人力资源开发（招聘录用、培训、职业生涯管理）人力资源开发（招聘录用、培训、职业生涯管理）长期留才计划长期留才计划 战略规划战略规划 公司组织设计公司组织设计 公司财年计划管理公司财年计划管理预算执行预算执行预算指标考核预算指标考核目标管理和全面预算管理系统各部门预算编制各部门预算编制目标执行目标执行目标绩效考核目标绩效考核绩效考核系统房地产企业全面预算管理系统职位说明书职位说明书职位评估职位评估预算指标与科预算指标与科目编制系统目编制系统预算执行与预算执行与控制控制 系统系统岗位工资系岗位工资系 支付支付 预算业绩预算业绩奖金奖金人力资源开发（招聘录用、培训、职业生涯管理）人力资源开发（招聘录
19、用、培训、职业生涯管理）长期留才计划长期留才计划 公司战略规划公司战略规划公司组织设计、预算责任单位公司组织设计、预算责任单位预算指标考预算指标考核核系统系统结算业绩激结算业绩激励励系统系统全面预算管理系统n房地产企业管理的本质是：房地产企业管理的本质是：n 通过对人的管理体现对工作的管理！通过对人的管理体现对工作的管理！在员工适应工作的基础上，实现员工个在员工适应工作的基础上，实现员工个人价值的提升，从而达成企业与员工的人价值的提升，从而达成企业与员工的双赢！双赢！n?全面预算管理核心环节（一）全面预算管理的原则与目标（二）预算目标与预算科目的确定（三）预算的编制（四）预算的执行与控制（五）预算考评（六)考评结果与薪酬制度的对接
