房产测绘的技术与方法.ppt

1、房产测绘的技术与方法主要内容主要内容房产测绘概述房产测绘概述01房产测绘的内容房产测绘的内容02房产测绘面积量算房产测绘面积量算04房产测绘技术手段房产测绘技术手段03房产测绘公共面积分摊房产测绘公共面积分摊05l 不动产l 动产 是否能否移动 是否因移动而损坏其价值什么是不动产（什么是不动产（real estatereal estate）？）？u动产物权的设立和转让，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力自交付时发生效力，但法律另，但法律另有规定的除外。有规定的除外。u不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，经依法登记，发生效力发生效力；未经登记，

2、不发生效力，但法律另有规定的；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。除外。固定于土地（海固定于土地（海域）并不能移动域）并不能移动的房屋、森林、的房屋、森林、林木等有独立使林木等有独立使用价值的物。用价值的物。包括独立成幢、权属界包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭立使用、权属界线封闭的空间。的空间。土地、海域以及房屋、林木等定着物。土地、海域以及房屋、林木等定着物。狭义和广义概念狭义和广义概念平面土地和立体平面土地和立体土地土地是其他各类不动是其他各类不动产的载体产的载体中华人民共和中华人民共和国内水、

3、领海国内水、领海的水面、水体的水面、水体、海床和底土、海床和底土房地产测绘概述房地产测绘概述房地产测绘概述房地产测绘概述 什么叫不动产测绘？什么叫不动产测绘？为获取和表达不动产信息，对土地、海域、无居民海岛为获取和表达不动产信息，对土地、海域、无居民海岛以及房屋、林木等不动产的坐落、界址、空间界限、面积、以及房屋、林木等不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况及不动产权利的主体、类型、内容、来源、用途等自然状况及不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况等要素进行的调查和测绘工作，期限、权利变化等权属状况等要素进行的调查和测绘工作，包括地籍测绘、海籍测绘、包括地籍测

4、绘、海籍测绘、房产测绘、房产测绘、林权测绘、草原测林权测绘、草原测绘等绘等房地产测绘概述房地产测绘概述v 房地产测量房地产测量就是采取测绘科学技术，按照房地产产业就是采取测绘科学技术，按照房地产产业管理要求和需求，对房屋及房屋用地的管理要求和需求，对房屋及房屋用地的权属权属、权界权界、位置位置、数量数量、质量质量及及利用现状利用现状进行表述的一门学科，进行表述的一门学科，是测绘技术及产籍管理业务相结合的专业测量，具有是测绘技术及产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。房地产测绘概述房地产测绘概述v 不动产登记暂行条例不动产登

5、记暂行条例颁布施行：颁布施行：2014年年11月月24日，日，国务院总理李克强签署第国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布号国务院令，公布不动不动产登记暂行条例产登记暂行条例，自，自2015年年3月月1日起施行。日起施行。2016年被称为不动产统一登记制度“落地”之年。2016年底前，要基本实现“停发旧证，改发不动产产权证”。到2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。不动产证是房产证和土地使用权证书的合二为一。房地产测绘概述房地产测绘概述v豫不动产登记联办发豫不动产登记联办发20171号号河南省农村房屋不动产登记实施方案v 豫不动产登记联发办发（豫不动产登记联发办

6、发（2018）1号号河南省农村房屋不动产登记权籍调查技术细则（试行）商丘市农村房屋不动产登记工作方案 长垣县农村房屋不动产登记实施方案 清丰县农村房屋不动产登记实施方案 房地产测绘概述房地产测绘概述法律方面；经房产行政主管部门确认法律方面；经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效应。以后的房产成果资料具有法律效应。财政经济方面；成果是进行房地产契财政经济方面；成果是进行房地产契税的征收，房地产租赁活动以及交易税的征收，房地产租赁活动以及交易依据。依据。测绘服务方面；建立起现代化城市的测绘服务方面；建立起现代化城市的地理信息系统，它要求应该具有着更地理信息系统，它要求应该具有着更加广泛

7、的信息量。加广泛的信息量。社会服务方面社会服务方面;房地产测绘的成果，房地产测绘的成果，可以通过分类归纳之后，将会衍生出可以通过分类归纳之后，将会衍生出许多类型的资料。许多类型的资料。房屋开发后期管理：房屋开发后期管理：面积预测面积预测销售许可销售许可房屋销售房屋销售抵押贷款抵押贷款面积实测面积实测合同结算合同结算物业、税费物业、税费办理权证办理权证城市规划城市规划维修基金维修基金政府决策政府决策房地产测绘概述房地产测绘概述房地产测绘概述房地产测绘概述房地产测绘的特点：房地产测绘的特点：v 测图比例尺大；测图比例尺大；v 测绘成果具有法律约束力；测绘成果具有法律约束力；v 测绘成果精度要求高；

8、测绘成果精度要求高；v 要求修测、补测、变更测量及时；要求修测、补测、变更测量及时；v 房地产测绘人员既要测绘更要懂房地产；房地产测绘人员既要测绘更要懂房地产；房地产测绘概述房地产测绘概述主要内容主要内容房产测绘概述房产测绘概述01房产测绘的内容房产测绘的内容02房产测绘面积量算房产测绘面积量算04房产测绘技术手段房产测绘技术手段03房产测绘公共面积分摊房产测绘公共面积分摊05房地产测绘的内容房地产测绘的内容房产平面控房产平面控制测量制测量房屋调查与房屋调查与要素测量要素测量房产图绘制房产图绘制房产面积测房产面积测算算 变更测量变更测量成果资料的成果资料的检查和验收检查和验收房产测绘的内容房产

9、测绘的内容房地产测绘概述房地产测绘概述房产测量的内容：房产测量的内容：1 1、基础测量：、基础测量：控制测量控制测量 地籍数据测量地籍数据测量2 2、项目测量：、项目测量：商品房测量商品房测量 存量房测量存量房测量 公、私房测量公、私房测量 征审测量征审测量 地籍勘界地籍勘界 房地产测绘的内容房地产测绘的内容房产测量的成果：房产测量的成果：房产簿册房产簿册 房产调查表、房产用地调查表、有关产权状况的调查资料、房产调查表、房产用地调查表、有关产权状况的调查资料、有关证明及协议文件等。有关证明及协议文件等。房产数据集房产数据集 房地产平面控制点成果、界址点成果、房角点成果房地产平面控制点成果、界址

10、点成果、房角点成果 面积测算成果。面积测算成果。房地产图集房地产图集 房地产分幅平面图、房地产分丘平面图房地产分幅平面图、房地产分丘平面图 和房地产分层分户平和房地产分层分户平面图面图 房产证附图、房屋测量草图及房屋用地测量草图。房产证附图、房屋测量草图及房屋用地测量草图。房地产测绘的内容房地产测绘的内容房产测量成果的三种图房产测量成果的三种图这三种图是房地产这三种图是房地产产权、产籍管理产权、产籍管理的重要图件资料。的重要图件资料。房产分幅平面图房产分幅平面图（又称房产地籍图）（又称房产地籍图）（1 1）按照）按照房产测量规范房产测量规范的要求进行施测的，并全面反映土的要求进行施测的，并全面

11、反映土地及其房屋的位置、权属、界址状况、楼层结构以及与房地产管地及其房屋的位置、权属、界址状况、楼层结构以及与房地产管理有关的地形要素。如铁路、道路、桥梁、水系、城墙等地物。理有关的地形要素。如铁路、道路、桥梁、水系、城墙等地物。（2 2）是核发房地产证及房地产管理的）是核发房地产证及房地产管理的基础图件基础图件，是分丘图和分户，是分丘图和分户图的图的基础图基础图。为了管理的方便，以图幅为单位，在每一权属界线。为了管理的方便，以图幅为单位，在每一权属界线所封闭的地块上按所封闭的地块上按房产测量规范房产测量规范规定编上规定编上丘号丘号（地号）。（地号）。（3 3）城镇建成区的）城镇建成区的分幅图

12、一般采用分幅图一般采用1:5001:500比例尺比例尺，图幅大小一般采，图幅大小一般采用用50cm50cm 50cm 50cm的正方形分幅的正方形分幅。在广州采用。在广州采用40cm40cm 50cm 50cm的距形分幅的距形分幅。放大放大房产分幅平面图房产分幅平面图（又称房产地籍图）（又称房产地籍图）房地产测绘的内容房地产测绘的内容房产测量成果的三种图房产测量成果的三种图房产分丘（宗）平面图房产分丘（宗）平面图 是以产权人（单位）的房屋、用地的权属使用范围为单位所测量的平面图，是以产权人（单位）的房屋、用地的权属使用范围为单位所测量的平面图，它反映房地的座落位置、权属界址、四邻关系、边长、楼

13、层结构、地号、它反映房地的座落位置、权属界址、四邻关系、边长、楼层结构、地号、用地面积、建筑面积等要素。是分幅图的用地面积、建筑面积等要素。是分幅图的局部图局部图。房地产测绘的内容房地产测绘的内容房产测量成果的三种图房产测量成果的三种图房屋分层分户平面图房屋分层分户平面图 一栋房屋有多个一栋房屋有多个产权产权人，为更好地反映其权属情况而特制的平面图，除人，为更好地反映其权属情况而特制的平面图，除表示房地产分户平面图的内容外，它还详细反映每户单元的面积大小部表示房地产分户平面图的内容外，它还详细反映每户单元的面积大小部位，以及梯间、走廊等公用设施的使用情况。是在分丘图基础上绘制的位，以及梯间、走

14、廊等公用设施的使用情况。是在分丘图基础上绘制的细部图细部图。房地产测绘的内容房地产测绘的内容房产调查：房产调查：1.1.房产调查单元划分房产调查单元划分2.2.房屋用地调查房屋用地调查3.3.房屋调查房屋调查1.1.房产调查单元划分房产调查单元划分对比对比 房产土地调查丘丘：指地表上一块有界空间的地块。指地表上一块有界空间的地块。只属一个产权单元时称独立丘，属多个产只属一个产权单元时称独立丘，属多个产权单元时称组合丘。权单元时称组合丘。有固定界标的（如围墙、栏栅、房屋墙有固定界标的（如围墙、栏栅、房屋墙体等）按固定界标划分，没有固定界标体等）按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。的按自

15、然界线划分。对比对比地籍土地调查地籍土地调查宗地宗地：即土地权属界线封闭的地块或空间。：即土地权属界线封闭的地块或空间。图斑图斑：地类调查的单元。：地类调查的单元。地块地块：是测绘局与国土局合并前对宗地的称谓。地是测绘局与国土局合并前对宗地的称谓。地块是地籍的最小单元，一个地块只属于一个产权单块是地籍的最小单元，一个地块只属于一个产权单位，一个产权单位可包含一个或多个地块。位，一个产权单位可包含一个或多个地块。房屋调查房屋调查幢幢：是指一座独立的、包括不同结构和不同层次：是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋的房屋不动产权籍调查不动产权籍调查不动产单元不动产单元：包括宗地信息、宗海信息、

16、房屋：包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。对比对比房地产测绘的内容房地产测绘的内容房屋调查是根据房产测绘的目的和任务，对房屋及其用地的位置、权界、特征、属房屋调查是根据房产测绘的目的和任务，对房屋及其用地的位置、权界、特征、属性、数量以及地理名称和行政境界的调查。性、数量以及地理名称和行政境界的调查。房屋调查的内容：房屋调查的内容：房屋调查（幢）房屋调查（幢）房屋用地调查（丘）房屋用地调查（丘）丘：地表上一块有界空间的地块（独立丘丘：地表上一块有界空间的地块（独立丘 和组合丘）和组合丘）丘号：从北向南、从西至东的顺序以四位自然

17、数丘号：从北向南、从西至东的顺序以四位自然数0001至至9999按反按反S形以序编列形以序编列丘的编号格式如下：丘的编号格式如下：市代码市代码+市辖区（县）代码市辖区（县）代码+房产区代码房产区代码+房产分区代码房产分区代码+丘号丘号2位位 2位位 2位位 2位位 4位位幢：一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋幢：一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋幢号以丘为单位，自进大门起，从左往右，从前到后，用数字幢号以丘为单位，自进大门起，从左往右，从前到后，用数字1、2 表示按表示按S形编号，形编号，幢号注在房屋轮廓的左下角，用加括号表示。在他人用地范围内建房屋，在房屋幢幢号注在房屋轮廓的左下

18、角，用加括号表示。在他人用地范围内建房屋，在房屋幢号加房产权号号加房产权号 用表示用表示A表示，对于多户公用的房屋，用表示，对于多户公用的房屋，用B表示。表示。注意的是以上编号法则指的都是总调查时的注意的是以上编号法则指的都是总调查时的预编号方法，到了变更调查时则会因不动产预编号方法，到了变更调查时则会因不动产的竣工先后引起变化。的竣工先后引起变化。房地产测绘的内容房地产测绘的内容2.2.房屋用地调查房屋用地调查 3.3.房屋调查房屋调查内容：内容：用地坐落用地坐落 房屋坐落房屋坐落产权性质产权性质 产权人产权人等级等级 产别产别税费税费 层数层数用地人用地人 所在层数所在层数用地单位所有制性

19、质用地单位所有制性质 建筑结构建筑结构使用权来源使用权来源 建成年份建成年份四至四至 用途用途界标界标 墙体归属墙体归属用地用途分类用地用途分类 权源权源用地面积用地面积 产权纠纷和他项权利产权纠纷和他项权利用地纠纷等基本情况用地纠纷等基本情况房地产测绘的内容房地产测绘的内容主要内容主要内容房产测绘概述房产测绘概述01房产测绘的内容房产测绘的内容02房产测绘面积量算房产测绘面积量算04房产测绘技术手段房产测绘技术手段03房产测绘公共面积分摊房产测绘公共面积分摊05房产测绘技术手段房产测绘技术手段房产平面控制测量房产调查：房屋及附属设施调查房屋用地调查行政境界与地理名称的调查房产要素测量：界址、

20、境界、房屋及附属设施、陆地、交通、水域、其他相关地物房产图测绘：将房地产要素及与房地产管理有关的地物地貌要素反映图上房产面积量算控制-碎部整体-局部高级-低级调查-测图外围-内部调查-测图外围-内部数据-图集成果资料的检查与验收房产测绘技术手段房产测绘技术手段房地产平面控制测量房地产平面控制测量1 1、房地产平面控制测量的目的、房地产平面控制测量的目的 建立一个高精度、有一定密度的能长期保存使用的稳定的房地产建立一个高精度、有一定密度的能长期保存使用的稳定的房地产平面控制网，为测绘大比例尺的房产平面图、地籍平面图提供起始平面控制网，为测绘大比例尺的房产平面图、地籍平面图提供起始数据，为房地产变

21、更测量、面积测算、拨地划界和各种建设工程放数据，为房地产变更测量、面积测算、拨地划界和各种建设工程放线验线等日常工作提供测绘基础。线验线等日常工作提供测绘基础。2 2、房地产平面控制测量的作用、房地产平面控制测量的作用 （1 1）为房产要素的测量提供起始数据。）为房产要素的测量提供起始数据。（2 2）为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。）为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。（3 3）为房产测绘的变更和修测提供起算数据。）为房产测绘的变更和修测提供起算数据。3 3、房地产平面控制测量的原则、房地产平面控制测量的原则应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布设。目前房地应遵循从整体到局部，从高级

22、到低级，分级布设。目前房地产平面控制网普遍采用产平面控制网普遍采用GPS网。网。房产测绘技术手段房产测绘技术手段房地产平面控制测量房地产平面控制测量4 4、房地产平面控制测量的方法、房地产平面控制测量的方法(1)(1)城市导线网测量；城市导线网测量；(2)GPS(2)GPS定位测量。定位测量。5 5、房地产平面控制测量的基本要求、房地产平面控制测量的基本要求房产平面控制测量的目的是建立一个：房产平面控制测量的目的是建立一个：“高精度的控制网高精度的控制网”即要求最末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对即要求最末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误差（即相邻点间的相对位置中误

23、差）不超过点位中误差（即相邻点间的相对位置中误差）不超过0.025m0.025m，最大误差不超过最大误差不超过0.05m0.05m。“有一定密度的控制网有一定密度的控制网”即要求建筑物密度区的控制点平均间距在即要求建筑物密度区的控制点平均间距在100m100m左右，建筑物左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在稀疏区的控制点平均间距在200m200m左右。左右。“能长期保存使用的房产平面控制网能长期保存使用的房产平面控制网”“稳定的房产平面控制网稳定的房产平面控制网”坐标稳定坐标稳定。房地产要素测量房地产要素测量房产测绘技术手段房产测绘技术手段房产测绘技术手段房产测绘技术手段房地产要素测量房地产要

24、素测量房地产要素测量的目的：房地产要素测量的目的：测定房屋和房屋用地及其相关要素的几何测定房屋和房屋用地及其相关要素的几何位置，包括坐标和边长。位置，包括坐标和边长。房地产要素：房地产要素：界址点、房角点、境界点、地物点、房屋轮廓线、行界址点、房角点、境界点、地物点、房屋轮廓线、行政界线。政界线。方法：方法：野外解析法测量、航空摄影测量、三维激光扫描技术、全野野外解析法测量、航空摄影测量、三维激光扫描技术、全野外数据采集等方法。外数据采集等方法。一、野外解析法测量一、野外解析法测量野外解析法测量指利用极坐标法、正交法或线交会法等方法，野外解析法测量指利用极坐标法、正交法或线交会法等方法，在野外

25、对房产要素进行采集，画好草图，内业通过计算机处理在野外对房产要素进行采集，画好草图，内业通过计算机处理编辑成图。编辑成图。但不论使用何种方法，必须要保证所测各点相对于房产平面控但不论使用何种方法，必须要保证所测各点相对于房产平面控制点的点位中误差不超过制点的点位中误差不超过0.05m0.05m，最大限差为，最大限差为0.10m0.10m。二、航空摄影测量二、航空摄影测量 航空摄影测量指借助精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标航空摄影测量指借助精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪等仪器，在室内对房产要素进行测绘，然后拿原图到野外进量测仪等仪器，在室内对房产要素进行测绘，然后拿原图到

26、野外进行地物要素的补调或补测，最后得到符合规范的房产图而进行的测行地物要素的补调或补测，最后得到符合规范的房产图而进行的测量。量。房产测绘技术手段房产测绘技术手段三、全野外数据采集三、全野外数据采集 v 全野外数据采集系指利用全站仪、半站仪、电子平板、电全野外数据采集系指利用全站仪、半站仪、电子平板、电子记簿等设备在野外进行数据采集，通过计算机屏幕编辑，子记簿等设备在野外进行数据采集，通过计算机屏幕编辑，得到数字图形。得到数字图形。v 野外数据采集系统进行房地产要素测量和数据采集，是今野外数据采集系统进行房地产要素测量和数据采集，是今后房地产测量的发展趋势和方向。后房地产测量的发展趋势和方向。

27、v 以较远点定向，以另一已知点作检核，检核较差不得超过以较远点定向，以另一已知点作检核，检核较差不得超过0.1m,0.1m,数据采集结束后，应对起始方向进行检查。数据采集结束后，应对起始方向进行检查。v 观测时，水平角和竖直角读至观测时，水平角和竖直角读至11，测距读至，测距读至1mm1mm；最大距；最大距离一般不超过离一般不超过200m200m，施测困难地区可以适当放宽，但对超，施测困难地区可以适当放宽，但对超过过100m100m时，水平角读至时，水平角读至0.10.1。v 野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应

28、。录的点号应一一对应。房地产要素测量房地产要素测量房产测绘技术手段房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点测量）房地产要素测量（界址点测量）界址测量指界址点、线测量，是确定房地产地理位置界址测量指界址点、线测量，是确定房地产地理位置的依据，为房地产面积的测算提供基础数据。的依据，为房地产面积的测算提供基础数据。界址点：界址点：称地界点或拐点，是房地产权属界址线转点称地界点或拐点，是房地产权属界址线转点处设置的界桩点，是产权范围的处设置的界桩点，是产权范围的唯一唯一标志。标志。界址线：界址线：界址点连线所构成房屋用地范围的地界线。界址点连线所构成房屋用地范围的地界线。界址点的作用：界址点的作用：通

29、过界址点坐标，可以获得房地产数量；通过界址点坐标，可以获得房地产数量；通过界址点的等级，可以了解房地产的通过界址点的等级，可以了解房地产的质量质量。界址测量界址测量:是指界址点和界址线的测量，最主要的是界是指界址点和界址线的测量，最主要的是界址点坐标的测定。址点坐标的测定。房地产要素测量（界址点测量精度）房地产要素测量（界址点测量精度）房产测绘技术手段房产测绘技术手段间距超过间距超过50m50m的相邻界址点的间距误差：的相邻界址点的间距误差：一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过过0.02m0.02m；二级界址点相对于邻近基本控制点的点位

30、中误差不超二级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过过0.05m0.05m；三级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超三级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过过0.10m0.10m；房产测绘技术手段房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点的标定及埋设）房地产要素测量（界址点的标定及埋设）一、界址点的确定一、界址点的确定 为准确划定房屋用地界线，确定权属界线，计算房屋为准确划定房屋用地界线，确定权属界线，计算房屋用地面积，减少和防止用地纠纷，必须很慎重地做好界用地面积，减少和防止用地纠纷，必须很慎重地做好界址点的确定工作。标界时必须由双方指界人到现场指界。址点的确定工作。标界时必

31、须由双方指界人到现场指界。单位使用的土地，要有单位法人代表出席指界；组合丘单位使用的土地，要有单位法人代表出席指界；组合丘用地，要有该丘各户共同委派的代表指界；用地，要有该丘各户共同委派的代表指界；房屋用地人和法人代表不能出席指界时，应由委托的房屋用地人和法人代表不能出席指界时，应由委托的代理人指界，并且均须出具身份证明和委托书，代理人指界，并且均须出具身份证明和委托书，法人法人代表身份证明书代表身份证明书、指界授权委托书指界授权委托书。房产测绘技术手段房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点的标定及埋设）房地产要素测量（界址点的标定及埋设）二、界址点的埋设二、界址点的埋设 所有界址点在确定之后

32、，如其点位不在固定地物点上均所有界址点在确定之后，如其点位不在固定地物点上均应埋设标志，并记载标石的应埋设标志，并记载标石的类型类型和和方位方位。无法埋设界标的，。无法埋设界标的，应在建筑物上以红漆注记界址点符号来示意界址点位置，应在建筑物上以红漆注记界址点符号来示意界址点位置，并在调查表中注明墙中线、墙外或墙内。对提供不出证据并在调查表中注明墙中线、墙外或墙内。对提供不出证据或有争议的应根据实际用地范围标出争议部位，按未定界或有争议的应根据实际用地范围标出争议部位，按未定界处理。处理。界址点的中心点位是其定位标志，界址点一般埋设在界址点的中心点位是其定位标志，界址点一般埋设在空旷地区或没有固

33、定界标处，也可以埋在固定的坎、坡及空旷地区或没有固定界标处，也可以埋在固定的坎、坡及道路沿上。标记标志指示出界址点所在的位置，一般设立道路沿上。标记标志指示出界址点所在的位置，一般设立在永久性的建构筑物的转角处，即硬界上。在永久性的建构筑物的转角处，即硬界上。房产测绘技术手段房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点的测量方法）房地产要素测量（界址点的测量方法）界址点测量即可以以邻近基本控制点或高级界址点起算界址点测量即可以以邻近基本控制点或高级界址点起算单独测量，如采用极坐标法、支导线法、正交法等野外解析单独测量，如采用极坐标法、支导线法、正交法等野外解析法测定，也可在野外数据采集时和其他房地产

34、要素同时测定。法测定，也可在野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。一级界址点应单独测量，测距使用一级界址点应单独测量，测距使用级测距仪，读至级测距仪，读至1mm1mm，最大测距不超过最大测距不超过200m200m，尺长改正和温度等气象改正数大于，尺长改正和温度等气象改正数大于5mm5mm时应改正；测角使用时应改正；测角使用DJ2DJ2级经纬仪，读至秒（级经纬仪，读至秒（）。）。1 1、一级界址点按、一级界址点按1:5001:500测图的图根控制点测量方法测定，测图的图根控制点测量方法测定，从邻近的基本控制点起，可发展两次，困难地区可发展三从邻近的基本控制点起，可发展两次，困难地区可发展三次；

35、次；2 2、二级界址点以不低于、二级界址点以不低于1:10001:1000测图精度测图精度实测，从邻近实测，从邻近的基本控制点或一级界址点起，可发展三次。的基本控制点或一级界址点起，可发展三次。房产测绘技术手段房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点的测量方法）房地产要素测量（界址点的测量方法）3 3、当在城镇建筑群中进行界址点测量时，有的狭长困难、当在城镇建筑群中进行界址点测量时，有的狭长困难的街道无法布设闭合或附合导线，只能布设支导线。支导的街道无法布设闭合或附合导线，只能布设支导线。支导线点则线点则不能不能再单独发展一、二级界址点，使用支导线方法再单独发展一、二级界址点，使用支导线方法测定

36、界址点坐标时，导线边的边数不超过测定界址点坐标时，导线边的边数不超过3 3条条，导线转折，导线转折角观测左、右角，各测一个测回。角观测左、右角，各测一个测回。4 4、对于三级界址点，规范规定可以野外实测，也可用航测、对于三级界址点，规范规定可以野外实测，也可用航测内业加密的方法求取坐标。野外实测时界址点坐标测量的起内业加密的方法求取坐标。野外实测时界址点坐标测量的起算点，应是邻近的基本控制点或高级界址点。无论采用什么算点，应是邻近的基本控制点或高级界址点。无论采用什么方法测量，都要保证界址点的点位精度满足规范要求。方法测量，都要保证界址点的点位精度满足规范要求。房产测绘技术手段房产测绘技术手段

37、 界址点坐标可以单独测量，通常采用极坐标法、交会法、界址点坐标可以单独测量，通常采用极坐标法、交会法、支导线法、正交法等野外解析法测定，也可以在全野外数据采支导线法、正交法等野外解析法测定，也可以在全野外数据采集时和其他房地产要素同时判定，或使用集时和其他房地产要素同时判定，或使用GPS-RTKGPS-RTK技术测量。技术测量。房地产要素测量（界址点的测量方法）房地产要素测量（界址点的测量方法）对于部分隐蔽的界址点，实测坐标有困难时，也可采用图对于部分隐蔽的界址点，实测坐标有困难时，也可采用图解法获取其坐标。解法获取其坐标。从图上量取界址点坐标，必须使用从图上量取界址点坐标，必须使用底图或二底

38、图底图或二底图，图上，图上量取界址点坐标，必须独立量取二次，二次量取坐标的较量取界址点坐标，必须独立量取二次，二次量取坐标的较差不得大于图上差不得大于图上0.3mm0.3mm，最后取两次量取坐标的中数作为界，最后取两次量取坐标的中数作为界址点坐标。址点坐标。房产测绘技术手段房产测绘技术手段三维激光扫描仪在房产测量中的应用举例三维激光扫描仪在房产测量中的应用举例地面型三维激光扫描系统工作原理：地面型三维激光扫描系统工作原理：三维激光扫描仪发射器发出一个激光脉冲信号，经物体三维激光扫描仪发射器发出一个激光脉冲信号，经物体表面漫反射后，沿几乎相同的路径反向传回到接收器，可表面漫反射后，沿几乎相同的路

39、径反向传回到接收器，可以计算目标点以计算目标点P P与扫描仪距离与扫描仪距离S S，控制编码器同步测量每个，控制编码器同步测量每个激光脉冲横向扫描角度观测值激光脉冲横向扫描角度观测值和纵向扫描角度观测值和纵向扫描角度观测值。三维激光扫描测量一般为仪器自定义坐标系。三维激光扫描测量一般为仪器自定义坐标系。X X轴在横向扫轴在横向扫描面内，描面内，Y Y轴在横向扫描面内与轴在横向扫描面内与X X轴垂直，轴垂直，Z Z轴与横向扫描面轴与横向扫描面垂直。获得垂直。获得P P的坐标的坐标房产测绘技术手段房产测绘技术手段地面型三维激光扫描系统工作原理：地面型三维激光扫描系统工作原理：房产测绘技术手段房产测

40、绘技术手段地面型三维激光扫描系统的优点：地面型三维激光扫描系统的优点：全天候可以作业全天候可以作业 无需太阳光，或光线的特别角度无需太阳光，或光线的特别角度直接出来的是数字产品：无需中间步骤就可直接出来直接出来的是数字产品：无需中间步骤就可直接出来 XYZXYZ的坐标的坐标可变的数据密度：根据距离，点间距可设定可变的数据密度：根据距离，点间距可设定1mm1000mm1000mm 高精度：典型的精度，在可以工作的范围内达到高精度：典型的精度，在可以工作的范围内达到1CM1CM 方便携带，可以很快的从遥远的目标获取数据方便携带，可以很快的从遥远的目标获取数据长距离：长距离：30003000米的距离

41、，以前不可测量的目标现在在距米的距离，以前不可测量的目标现在在距离之内离之内 快速数据获取：每秒可获取数十万点数据快速数据获取：每秒可获取数十万点数据房产测绘技术手段房产测绘技术手段三维激光扫描仪在房产测量中的应用举例（以南方某村为例）三维激光扫描仪在房产测量中的应用举例（以南方某村为例）测量面积：约测量面积：约0.160.16平方公里平方公里一、项目流程一、项目流程1 1、激光三维扫描、激光三维扫描2 2、控制测量（校正、检核）、控制测量（校正、检核）3 3、点云成图、点云成图4 4、外业补测、外业补测5 5、内业成图：、内业成图：1 1、地籍图；、地籍图；2 2、分层图、分层图6 6、全面

42、质检、全面质检7 7、成果导入平板、成果导入平板8 8、权属调查、权属调查房产测绘技术手段房产测绘技术手段其中粗差其中粗差1 1个个0.233m(0.233m(限差限差0.1m),0.1m),粗差率小于粗差率小于5%,5%,剔除粗差后计算得点位中误剔除粗差后计算得点位中误差差0.039m(0.039m(限差限差0.05m)0.05m)，满足规范要求。，满足规范要求。0.160.16平方公里激光三维扫描参与的测量耗时平方公里激光三维扫描参与的测量耗时1919个人工天。传统测量一个人工天。传统测量一般一组（般一组（2 2人）一天测量人）一天测量0.0150.015平方公里（包括内外业），平方公里（

43、包括内外业），即需耗时约即需耗时约2222个人工天。个人工天。房产测绘技术手段房产测绘技术手段整个测区点云俯视图整个测区点云俯视图房产测绘技术手段房产测绘技术手段部分区域三维侧视图和房屋立面效果图部分区域三维侧视图和房屋立面效果图房产测绘技术手段房产测绘技术手段 二三维联动效果图和切片绘图二三维联动效果图和切片绘图房产测绘技术手段房产测绘技术手段 切片显示房屋轮廓效果图和勾画房屋轮廓切片显示房屋轮廓效果图和勾画房屋轮廓房产测绘技术手段房产测绘技术手段 成果图成果图房产测绘技术手段房产测绘技术手段二、二、激光扫描工作的效率与传统方式的分析、比较激光扫描工作的效率与传统方式的分析、比较激光三维扫描

44、的效率并未明显提高，主要原因有以下几点：激光三维扫描的效率并未明显提高，主要原因有以下几点：（1 1）该部分房屋靠山边或较密，激光扫描只能扫描到）该部分房屋靠山边或较密，激光扫描只能扫描到房屋的一小部分，但为了追求能提供更完整的数据，花房屋的一小部分，但为了追求能提供更完整的数据，花了不少时间在这些地方，但仍补不完全，后期还需要全了不少时间在这些地方，但仍补不完全，后期还需要全站仪大量补测，相当于做了重复工作，耗费大量时间。站仪大量补测，相当于做了重复工作，耗费大量时间。（2 2）对图式和不动产测量的规范不熟，会存在点云数）对图式和不动产测量的规范不熟，会存在点云数据切片位置错误，图式、图层无

45、法准确表达等问题，后期据切片位置错误，图式、图层无法准确表达等问题，后期需要再修改。需要再修改。（3 3）泰顺房屋多为联排，一排十几栋，激光扫描无法）泰顺房屋多为联排，一排十几栋，激光扫描无法分辨出每栋的边界，需要后期补测，耗费了比较多的外分辨出每栋的边界，需要后期补测，耗费了比较多的外业补测时间。业补测时间。房产测绘技术手段房产测绘技术手段三、三、存在的问题及相关建议存在的问题及相关建议（1 1）对于房屋复杂，不少房屋每层都不一样，内、外）对于房屋复杂，不少房屋每层都不一样，内、外业人员要对要求十分熟悉，才能知道哪该测，哪该画。以业人员要对要求十分熟悉，才能知道哪该测，哪该画。以下图为例：下

46、图为例：房产测绘技术手段房产测绘技术手段（2 2）加强）加强项目现场踏勘项目现场踏勘，项目所在地是否基本适合用项目所在地是否基本适合用激光三维扫描，项目所在地哪些地方适合，哪些地方不适激光三维扫描，项目所在地哪些地方适合，哪些地方不适合，适合地方的面积大小是否合适。合，适合地方的面积大小是否合适。三、三、存在的问题及相关建议存在的问题及相关建议（3）隐蔽点无法测到或因为遮挡所测的部位不是一楼房隐蔽点无法测到或因为遮挡所测的部位不是一楼房屋勒脚而是二、三楼，导致精度超限，此类问题普遍存屋勒脚而是二、三楼，导致精度超限，此类问题普遍存在，因此所成图形不满足要求。在，因此所成图形不满足要求。（4）因

47、在车载扫描相比机载激光扫描有其局限性，部因在车载扫描相比机载激光扫描有其局限性，部分房角、墙角等构筑物点云数据无法分清，导致原本几栋分房角、墙角等构筑物点云数据无法分清，导致原本几栋房屋合成一栋未能分开或精度超限。房屋合成一栋未能分开或精度超限。（5）车载激光扫描测点精度没有问题但成图准确性和精度车载激光扫描测点精度没有问题但成图准确性和精度还得加强，需要总结经验，理清和优化内、外作业流程。还得加强，需要总结经验，理清和优化内、外作业流程。主要内容主要内容房产测绘概述房产测绘概述01房产测绘的内容房产测绘的内容02房产测绘面积量算房产测绘面积量算04房产测绘技术手段房产测绘技术手段03房产测绘

48、公共面积分摊房产测绘公共面积分摊05房产测绘面积量算房产测绘面积量算河南省农村房屋不动产登记权籍调查技术细则（试行）总体要求：总体要求：（1 1）采取政府统一领导、部门分工协作的组织方式实施农村）采取政府统一领导、部门分工协作的组织方式实施农村房屋不动产登记。房屋不动产登记。（2 2）以县（市、区）为单位，以全省宅基地和集体建设用）以县（市、区）为单位，以全省宅基地和集体建设用地地籍（权籍）调查成果为基础，全面查清集体所有土地上地地籍（权籍）调查成果为基础，全面查清集体所有土地上的未经登记的房屋等建筑物、构筑物权籍情况；全面查清新的未经登记的房屋等建筑物、构筑物权籍情况；全面查清新增的宅基地和

49、集体建设用地以及地上房屋的权籍情况。制作增的宅基地和集体建设用地以及地上房屋的权籍情况。制作房地房地一体的不动产权籍调查成果一体的不动产权籍调查成果。按照。按照不动产登记暂行条不动产登记暂行条例例首次登记的规定办理不动产登记。包括：权籍调查、信首次登记的规定办理不动产登记。包括：权籍调查、信息叠加、资料整理、登记发证、成果上报等具体工作。息叠加、资料整理、登记发证、成果上报等具体工作。房产测绘面积量算房产测绘面积量算房产面积测算：房产面积测算：一、房产面积测算的一般规定一、房产面积测算的一般规定 二、房屋建筑面积测算的有关规定二、房屋建筑面积测算的有关规定 三、房地产面积计算举例三、房地产面积

50、计算举例 四、用地面积测算四、用地面积测算 房产测绘面积量算房产测绘面积量算一、房产面积测算的一般规定一、房产面积测算的一般规定房产面积测算房产面积测算为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发等提供必不可少的资料；同时，也为房地产税费的征开发等提供必不可少的资料；同时，也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。收、城镇规划和建设提供重要的依据。房产测绘面积量算房产测绘面积量算房产测绘面积量算房产测绘面积量算一、房产面积测算的一般规定一、房产面积测算的一般规定1.1.房屋的建筑面积房屋的建筑面积 房屋外墙房屋外墙(柱柱)勒角以上各层的外围水平投影